طبقه محروم ازوام مسکن

تاخیر در راه‌اندازی بازار لیزینگ مسکن، بخشی از تقاضای مصرفی را در بهره‌برداری از شرایط مناسب خرید محروم کرد. با گذشت یک فصل از موافقت اولیه با شکل‌گیری این بازار، سه مانع ورود شرکت‌های لیزینگ به حوزه پرداخت تسهیلات خرید مسکن، تعیین تکلیف نشده است. وام‌های فعلی (110 تا 160 میلیونی) تقاضای میان‌درآمد رو به پایین را هدف قرار داده اما برای تامین قدرت خرید «تقاضای میان‌درآمد رو به بالا»، با توجه به متوسط قیمت آپارتمان‌های مخصوص این گروه، تسهیلات حداقل 300 میلیون تومانی لازم است که پرداخت آن، نیازمند «لیزینگ» است.

تعلل ناشی از نوعی محافظه‌کاری در صدور مجوز لیزینگ مسکن، بخش موثر تقاضای مصرفی را از «ورود به صحنه معاملات و استفاده از شرایط مناسب خرید» محروم کرده است.یک فصل از موافقت اولیه سیاست‌گذار پولی با راه‌اندازی بازار لیزینگ مسکن می‌گذرد اما شکل‌گیری این بازار در مرحله بررسی نهایی «پیش‌نویس از قبل تهیه‌شده»، متوقف مانده است. این بی‌عملی در حال حاضر باعث شده دهک‌های میان‌درآمد رو به بالا که حداقل 25 درصد از کل جامعه تقاضای مصرفی مسکن را تشکیل می‌دهند، در مقطع فعلی، از بازار خرید جا بمانند و سهم آنها از معاملات ماهانه آپارتمان به 10 درصد نزول کند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد: تسهیلات کنونی خرید مسکن که به‌صورت وام‌های 110 و 160 میلیون تومانی پرداخت می‌شود، حداکثر قدرت پوشش برای آپارتمان‌هایی با بهای کمتر از 500 میلیون تومان و زیر 100 مترمربع را دارد. همین موضوع باعث شده طی ماه‌های اخیر، حجم فروش این نوع واحدها نسبت به سال گذشته، 2 تا 3 واحد درصد افزایش پیدا کند و به بالای نصف کل معاملات برسد. اما در مقابل، تقاضای خرید آپارتمان‌های بالای 600میلیون‌تومان با حداقل مساحت 100 و حداکثر 150 مترمربع، به‌خاطر خلأ تسهیلات، سرکوب شود.

این آپارتمان‌ها هم‌اکنون 10 تا 13 درصد کل واحدهای فروخته شده در ماه را تشکیل می‌دهند،‌ یعنی حدود 1500 تا 2000 واحد مسکونی، در حالی که با توجه به حجم بالای املاک بزرگ متراژ در بازار و نیاز بالقوه برای خرید این واحدها از سمت دهک‌های 6 تا 8 درآمدی، سهم فروش این آپارتمان‌ها می‌تواند تا دو برابر سطح موجود افزایش یابد و به یک‌چهارم کل معاملات برسد.طبقه درآمدی «متوسط رو به بالا» برای خرید آپارتمان مورد نظر خود نیازمند 300 تا 400 میلیون تومان تسهیلات است تا از توان مالی لازم برخوردار شود. این میزان تسهیلات با توجه به تنگنای مالی نظام بانکی، جز از طریق بازار لیزینگ قابل تامین نیست. سال گذشته البته یک بانک عامل پیشنهاد کرد از طریق یکی از شرکت‌های مالی زیرمجموعه‌اش، حاضر است برای بازگشایی بازار متروکه لیزینگ مسکن پیش‌قدم شود. اما سیاست‌گذار پولی اردیبهشت امسال در موافقت اولیه خود با راه‌اندازی این بازار، استفاده از منابع بانکی برای پرداخت تسهیلات لیزینگ را ممنوع اعلام کرد و آن را خط‌قرمز لیزینگ مسکن دانست.

در شرایط فعلی، سه مانع در مسیر احیای بازار لیزینگ مسکن – نزدیک به 10 سال بعد از آخرین تجربه ارائه این نوع تسهیلات که همزمان با ممنوعیت پرداخت وام خرید در دو دولت قبل، جلوی آن نیز گرفته شد- وجود دارد.

مانع اول، مجاز نبودن بانک‌ها به تزریق منابع به شرکت‌های لیزینگ است. نگرانی سیاست‌گذار پولی در این ارتباط آن است که منابع ارزان‌قیمت مصوب شورای پول و اعتبار پرداخت وام خرید مسکن با نرخ سود پایین و حمایتی، از مسیر اصلی منحرف شود و صرف پرداخت تسهیلات لیزینگ با سود بالا شود.

مانع دوم، ظرفیت محدود شرکت‌های لیزینگ برای ارائه تسهیلات بلندمدت خرید مسکن است. قیمت تمام‌شده تسهیلات برای لیزینگی‌ها –هزینه تامین منابع- در مقایسه با بانک‌ها، گران‌تر است ضمن آنکه سرمایه اولیه غالب آنها برای ارائه تسهیلات مسکن، چندان جوابگو نیست. بنابراین تمایل‌شان بیشتر به پرداخت تسهیلات کوتاه‌مدت (دوره بازپرداخت به مراتب کمتر از 10 سال) است.

در این میان، ابهام درباره نحوه تعیین نرخ سود تسهیلات لیزینگ توسط مکانیزم بازار یا به‌صورت دستوری، به‌عنوان مانع سوم، تردید شرکت‌های سرمایه‌گذار را دوچندان کرده است.

کارآیی خاص تسهیلات لیزینگ
کارشناسان می‌گویند تسهیلات لیزینگ مسکن کارآیی خاص دارد به‌طوری که مخاطبانش از یکسو، مشتری آپارتمان‌های با مساحت سه رقمی هستند و از سوی دیگر هم توان پرداخت اقساط ماهانه بالا و هم تحمل نرخ سود بیشتر از سقف مصوب بانک مرکزی را دارند. در صورت تجهیز مالی این گروه از خریداران، فروش آپارتمان‌های رسوبی در بازار به حرکت می‌افتد و مسیر رونق ساخت و ساز کوتاه‌تر خواهد شد. در این‌باره کارشناسان با هدف فعال‌سازی بخشی از تقاضای جامانده در بازار مسکن پیشنهاد راه‌اندازی لیزینگ را مطرح می‌کنند، به‌گونه‌ای که بازگشت این شرکت‌ها می‌تواند ضمن تضمین جریان تسهیلات‌دهی به گروه‌های کم‌درآمد امکان حضور دهک‌های میان‌درآمدی به بالا در بازار مسکن را فراهم کند.

این پیشنهاد از آن جهت مطرح می‌شود که جامعه هدف سیاست‌های تامین مالی در چند سال اخیر متمرکز بر خانوارهای میان‌درآمد رو به پایین بوده است، به همین دلیل موجب شده تا تسهیلات تعریف‌شده در این دوره در سبد تقاضای دهک‌های میان درآمدی به بالا اثرگذاری ضعیفی داشته باشد. پژوهشگران حوزه مسکن، نظام تامین مالی در این بخش را به شکل درونی و بیرونی تقسیم می‌کنند؛تامین مالی از سوی خانوار را در قالب تامین مالی درونی توصیف می‌کنند و تامین منابع از سوی واسطه‌های مالی نظام‌مند را در چارچوب بخش بیرونی این نظام توضیح می‌دهند. هرچه سهم نظام بیرونی در تامین مالی بیشتر باشد، این نظام توسعه یافته‌تر تلقی می‌شود.

تامین مالی و چالش تسهیلاتی ایران
در پژوهش‌های انجام‌شده «کنار گذاشتن خانوارهای میان درآمد رو به بالا از این نظام» در کنار «بانک محور بودن» به عنوان دو عنصر چالش‌زای نظام تامین مالی این بخش مطرح شده است.شاید به همین واسطه باشد که محوریت توزیع تامین مالی بر گروه‌های کم‌درآمد استوار شده است. این اقدام گرچه از سوی کارشناسان، گامی مهم در راستای پوشش بخشی از دهک‌های درآمد فیلتر شده در گذشته توصیف می‌شود اما از آن جهت که پاسخی برای بخشی از تقاضای مصرفی جامعه ندارد، مورد نقد است.به باور صاحب‌نظران، در اکثر کشورهای هم‌تراز با ایران، نظام‌های تامین مالی به پوشش تقاضای تمامی دهک‌های درآمدی جامعه می‌پردازند؛ خانوارها با هر سطح درآمدی بخشی بالایی از منابع خرید مسکن موردنیاز خود را می‌توانند از این مسیر تامین کنند.

در یکی دو سال اخیر و پس از راه‌اندازی صندوق یکم گرچه نسبت تسهیلات به قیمت مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد تقویت شده است، اما این رقم کماکان سهم اندکی در تامین نیاز مصرفی گروه‌های میان‌درآمد به بالا دارد.متراژ موردنیاز این گروه‌ها و تمایل به ارتقای محل سکونت؛ دو مولفه اصلی در شکل‌گیری تقاضای دهک‌های درآمدی میانی به بالا هستند.از همین‌رو، با وجود افزایش 5/ 2 برابری ارزش تسهیلات، به‌دلیل بالا بودن هزینه خرید واحدهای بزرگ متراژ(متوسط هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران حداقل 4 میلیون تومان محاسبه شده است) رقم پرداختی، حداکثر یک‌چهارم ارزش این واحدها را پوشش می‌دهد. بنابراین بخشی از معاملات مصرفی در این بخش به دلیل متناسب نبودن تسهیلات پرداختی با حجم مورد نیاز متقاضیان در تعلیق به‌سر می‌برد.

میانبر رونق
برخی از کارشناسان با اشاره به این کاستی در تامین مالی مسکن، پیشنهاد فعال شدن لیزینگ در این بخش را مطرح می‌کنند. مصطفی ازگلی، مدیر گروه مالی بانک عامل بخش مسکن با تاکید بر متناسب نبودن بالاترین سقف تسهیلاتی با کف قیمت هزینه آپارتمان‌های بزرگ متراژ معتقد است: لیزینگ مسکن می‌تواند گزینه‌ای برای کمک به نظام وام‌دهی خرید مسکن باشد.

او با اشاره به نقش بانک‌ها در تامین مالی اقشار میان‌درآمدی رو به پایین، می‌گوید: در حال حاضر بخشی از متقاضیان به‌دلیل درآمد میانه مناسب از توان پرداخت اقساط بالا و تامین مالی با نرخی متفاوت از نرخ‌های کنونی را برخوردار هستند اما امکان تهیه مسکن مطلوب خود را از طریق پس‌انداز گذشته ندارند. به گفته وی شرکت‌های لیزینگ در صورت فعالیت مجدد می‌توانند با پوشش این نوع تقاضا، زمینه تحریک بازار مسکن از این ناحیه را فراهم کنند. ازگلی با بیان اینکه پرداخت تسهیلات خرید مسکن موردنیاز این دهک‌ها برای بانک‌ها به دلیل محدود بودن منابع مقدور نیست، تاکید دارد: لیزینگ‌ها محملی مناسب برای پاسخ به نیاز این بخش از تقاضای بازار هستند و این پاسخگویی می‌تواند بدون کاهش سهم گروه‌های کم‌درآمد انجام شود.

یک سوء‌تفاهم سیاست‌گذار
شرکت‌های لیزینگ از جمله شرکت‌هایی هستند که موجودی سرمایه آنها یا از محل آورده‌های سرمایه‌گذاران تامین می‌شود یا از مسیر اخذ تسهیلات بانکی.اما با وجود آنکه جنس تامین سرمایه این شرکت‌ها با نظام بانکی که مبتنی بر قرض از سپرده‌گذاران بوده، کاملا متفاوت است، اما الگوی نظارتی حاکم بر آنها همانند نظام بانکی است.حمید تهرانفر، معاون نظارتی پیشین بانک مرکزی بر این باور است که انتخاب روش یکسان در مواجهه نظارتی با این دو نهاد متفاوت موجب تحدید و در ادامه متروکه شدن صنعت لیزینگ در اقتصاد ایران شده است. به اعتقاد این صاحب‌نظر بانکی سیاست‌گذار برای لیزینگ‌ها به‌دلیل آنکه از محل سپرده‌ها اقدام به تجهیز منابع نمی‌کنند، نمی‌تواند نرخ سود یا سقف تسهیلاتی تعیین کند.این عضو هیات پیشین بانک مرکزی تاکید دارد در صورت رفع این سوء‌تفاهم در فضای سیاست‌گذاری و تغییر نگاه به لیزینگ‌ها می‌توان به تغییر معادلات در صنعت لیزینگ امید بست.

نگرانی تورمی سیاست گذار
در کنار این سوء‌تفاهم نگرانی تورمی سیاست‌گذار نیز دومین مانع در مسیر فعالیت شرکت‌های لیزینگ عنوان می‌شود. سیاست‌گذار به دلیل آثار تورمی احتمالی ناشی از فعالیت این شرکت‌ها مانع از راه‌اندازی آن شده است. سیاست‌گذار پولی و بانکی کشور معتقد است تزریق نقدینگی و تحریک توامان بخش تقاضا با احتمال جهش ناگهانی قیمت در بخش مسکن همراه است.

سابقه فعالیت لیزینگ‌ها نیز نشان داده، به‌دلیل جذابیت نرخ در این بخش بانک‌ها منابع خود را به این سمت سوق داده‌اند. تزریق منابع علاوه بر آنکه مجددا بخش کم‌درآمد را از دریافت تسهیلات محروم می‌کند به تحریک بخش جدیدی از تقاضای خرید مسکن و موج جدیدی از تورم در جامعه منجر خواهد شد.مدیر گروه مالی بانک عامل مسکن در پاسخ به دغدغه مطرح شده اظهار می‌کند: در پیش نویس اولیه لیزینگ مسکن تاکید شده که لیزینگ‌های غیربانکی مجاز به ورود به این بخش هستند و تاکید بر این است که بانک‌ها در این بخش فعال نشوند و فقط لیزینگ‌های غیربانکی مجاز هستند که در این بخش فعال باشند تا اینکه منابع بانک‌ها در همان مسیری که شورای پول و اعتبار مجوز داده است مصرف شود.

برخی کارشناسان نیز شرایط و نرخ یکسان برای وام‌ها و سپرده‌ها را در نقاط مختلف شهری و گروه‌های درآمدی از چالش‌های ذاتی نظام تامین مالی عنوان و اظهار می‌کنند: پیوند بازار سرمایه، بازار پول و برخی ابزار قرضی مانند لیزینگ می‌توانند رنگ تامین مالی بخش مسکن را تغییر دهد و گروه‌های مختلف درآمدی امکان حضور مصرفی در بازار را داشته باشند.

ازگلی نیز درخصوص نگرانی تورم سیاست‌گذاران اعتقاد دارد: مطابق با دیدگاه کارشناسان نظام پولی و بانکی کشور هیچ‌گاه تقاضای مصرفی واقعی موجب بروز تورم نمی‌شود و تورم در بخش مسکن فقط از جانب تقاضای سرمایه‌ای ایجاد خواهد شد. او ادامه می‌دهد: سیاست گذار می‌تواند از طریق تدوین آیین نامه حرفه‌ای امکان حمایت از اقشار میان درآمدی رو به بالا برای ورود به بخش مسکن را فراهم کند.

درخواست اجازه مشروط
مدیر گروه مالی بانک عامل بخش مسکن به سیاست گذار پولی پیشنهاد می‌دهد: در گام اول سیاست‌گذاری می‌تواند زمینه حضور مشروط لیزینگ‌ها را در بازار فراهم کند.سقف تسهیلاتی و نرخ سود معین البته در دامنه‌ای که فعالیت‌های اقتصادی این شرکت‌ها را دارای توجیه کند می‌تواند دو تبصره موقتی برای بازگشت مجدد لیزینگ‌ها باشد.ثبات حاکم بر فضای اقتصاد کلان به‌خصوص در بخش‌های رقیب بازار مسکن نیز می‌تواند ضمانتی برای رفع دغدغه سیاست گذار در شرایط کنونی باشد.بازار ارز، نرخ سود، وضعیت تورمی و اقتصاد کلان متغیرهای اثر گذار بر قیمت مسکن است.

در حال حاضر که با توجه به متناسب‌سازی بازدهی بخش‌ها، در کوتاه‌مدت جهش قیمتی منتفی به نظر می‌رسد، سیاست‌گذار فرصت دارد در میان‌مدت با اقدامات تکمیلی و عمق بخشی به نظام تامین مالی در دو حوزه ساخت و خرید جهش قیمت ناشی از عوامل بیرونی را مدیریت کند. ازگلی تاکید دارد: در مرحله بعدی نیز نهاد سیاست‌گذار این بخش می‌تواند به بانک‌های تخصصی این بخش مجوز ورود به لیزینگ مسکن را صادر کند. با تحریک تقاضا، پیش بینی می‌شود به‌دلیل مشوق‌های در نظر گرفته شده برای عرضه، ساخت و ساز نیز تقویت شود. به این ترتیب بخش مسکن در دو طرف عرضه و تقاضا و به تناسب گروه‌های مختلف درآمدی تحریک می‌شود.عمق بخشی به نظام تامین مالی و کاهش اتکا به پس‌اندازهای خصوصی می‌تواند از آثار بلندمدت چنین سیاستی باشد.