راز پرواز پروانه‌های ساخت پایتخت

تیراژ تولید مسکن در شهر تهران طی بهار امسال با رشد ۱۷۰ درصدی نسبت به فصل مشابه سال گذشته همراه شده است. طی سه‌ماه نخست امسال تعداد واحدهای مسکونی که مجوز ساخت دریافت کرده‌اند به ۱۷‌هزار و ۱۳۸ واحد افزایش یافته و این در حالی است که سال گذشته در همین مدت فقط برای شش‌‌‌هزار و ۲۷۹ واحد مسکونی جواز ساخت صادر شده بود. سوال مهمی که با رشد بیش از دو برابری تیراژ ساخت پیش می‌‌‌آید این است که آیا بازار ساخت‌وساز در پایتخت وارد فاز «ابر‌رونق» شده است؟

به گزارش دنیای اقتصاد، رشد آمار صدور پروانه ساختمانی در تهران یک خبر خوب پیرامون احیای نبض بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی است اما با این حال نشانه‌‌‌های زیادی وجود دارد که نشان می‌دهد هنوز هم این بازار با وضعیت طبیعی فاصله دارد. حال و روز سازنده‌‌‌ها خوب نیست و با احتیاط به بازار ساخت‌وساز ورود می‌کنند؛ چراکه از یکسو رکود معاملات مسکن موجب شده آنها برای فروش واحدهای تکمیل‌شده با مشکل مواجه شوند و از سوی دیگر چشم‌‌‌انداز روشنی از سرانجام سرمایه‌گذاری ساختمانی پیش روی خود نمی‌‌‌بینند. از یکسو تورم مصالح ساختمانی مهار نشده و هزینه ساخت تا نزدیک مترمربعی ۲۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرده است و از سوی دیگر امکان محاسبه قیمت فروش با حاشیه سود قابل قبول برای آنها وجود ندارد. در واقع پیش‌بینی اینکه هزینه تمام‌شده پروژه چقدر خواهد بود و آیا با احتساب سود قابل قبول می‌توانند واحدهای تکمیل‌شده را یک یا دو سال بعد به بازار فروش عرضه کنند، به دلیل عدم‌ثبات بازارها تقریبا غیرممکن است. مشاهدات میدانی در سطح شهر نیز نشان می‌دهد تعداد کارگاه‌‌‌های ساختمانی فعال در حدی که گویای رشد ۱۷۰ درصدی تیراژ تولید مسکن باشد، نبوده و به جز چند منطقه دارای بافت فرسوده، جنب و جوش ساختمانی در همه شهر فراگیر نیست.

با این حال آمار رشد تعداد واحدهای مسکونی که جواز ساخت برای آنها صادر شده و در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفته، رسمی و موثق است.

بررسی جزئی‌‌‌تر محتوای آمار به تفکیک مناطق راز پرواز پروانه‌‌‌های پایتخت را فاش می‌کند. بررسی‌ها حاکی است در یک روال طبیعی، تمام پروانه‌‌‌های ساختمانی صادر شده به شروع عملیات ساخت‌وساز منجر نشده است و با توجه به اعتبار دو‌ساله پروانه‌‌‌ها عجیب نیست که برخی سازنده‌‌‌ها با قدری تاخیر وارد پروسه اجرایی شوند. اما علاوه بر این موضوع چند موضوع مهم دیگر نیز درباره کم و کیف آمار صدور پروانه وجود دارد که با پرواز پروانه‌‌‌ها در بهار امسال ارتباط دارد و نشان می‌دهد همه آنچه مدیریت شهری از رشد آمار صدور پروانه با هدف دسترسی به مسکن در استطاعت و رونق پایدار بازار مسکن انتظار داشته، حاصل نشده است. مهم‌ترین مولفه کمک‌‌‌کننده به رونق بازار مسکن در حال حاضر، ساخت‌وساز از جنس مصرفی در مناطق ارزان‌قیمت با دامنه متراژی متناسب با استطاعت خرید متقاضیان خانه اولی است اما تمام رشد صدور پروانه رخ داده در بهار امسال، الزاما از این جنس نیست.

در واقع تنها بخشی از رشد آمار صدور پروانه در بهار امسال مربوط به مناطق فرسوده تهران و ساخت‌وسازهای کوچک‌‌‌متراژ بوده است. بر اساس این آمار در سه‌ماه نخست امسال چهار‌هزار و 537 واحد مسکونی صرفا در بافت فرسوده تهران مجوز ساخت دریافت کرده است که این میزان البته رشد قابل‌توجه 240 درصدی نسبت به تیراژ ساخت در بافت فرسوده طی بهار 1401 داشته است. اما این تنها موتور پرواز پروانه‌‌‌های ساختمانی در فصل بهار نبوده و به جز آن سه موتور دیگر نیز فعال و در تیراژ نهایی تولید مسکن موثر بوده است. یکی از این موتورها مجوزهایی است که توسط کمیسیون ماده 5 صادر شده است. «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی با عنوان «منطقه فرود امتیازهای شهرداری» که 15 تیرماه امسال منتشر کرد، به جزئیات مصوبات کمیسیون ماده 5 پرداخت که نشان داد سهم مصوبات کمیسیون ماده 5 در پروانه‌‌‌‌‌‌‌‌‌های ساختمانی از زیر یک‌درصد در طول دهه ۹۰ به شش‌درصد در سال ۱۴۰۱ افزایش یافته است. از سوی دیگر در طول یک سال گذشته ۲۵درصد از مصوبات کمیسیون ماده 5 به مناطق یک و 2 تعلق داشته و در مقابل، سهم ۹ منطقه جنوبی پایتخت فقط ۲۰‌درصد بوده است؛ آماری که به روشنی نشان می‌دهد عمده امتیازهایی که توسط کمیسیون مذکور صادر شده است، نه در مناطق هدف مدیریت شهری برای تامین مسکن ارزان بلکه مربوط به ساخت‌وساز در لوکس‌‌‌ترین مناطق تهران بوده است. از طرفی مصوبات کمیسیون ماده 5 در سال 1401 موجب شده میانگین تراکم در ساخت‌وسازهای تهران که بر اساس طرح تفصیلی باید 6/ 4 طبقه باشد، پارسال به 2/ 8 طبقه افزایش یافته است.

این آمار بازنمای وزن بالای مصوبات کمیسیون ماده 5 در رونق ساخت‌وساز در تهران طی سال گذشته است که می‌تواند رونق صدور پروانه در بهار امسال را نیز تحت‌‌‌الشعاع قرار داده باشد. به هر روی منتقدان مصوبات کمیسیون ماده 5 را صدور جواز خلاف ضوابط طرح تفصیلی و مدافعان آن را تسهیل‌‌‌گر ساخت‌وساز می‌‌‌دانند.

موتور دوم رشد چشمگیر تیراژ ساخت در سه‌ماه نخست امسال، مجوزی است که به استناد بند 15 طرح تفصیلی توسط کمیسیون ماده 5 صادر شده است.

بر این اساس مجوز ساخت در زمین‌‌‌های ریزمتراژ با مساحت تا 50 مترمربع از تیرماه سال 1401 صادر شد و پس از طی فرآیند تایید در شورای عالی شهرسازی و معماری از نیمه دوم پارسال اجرایی شد. در واقع از نیمه دوم پارسال امکان ساخت واحدهای مسکونی 30مترمربعی در زمین‌‌‌های ریزمتراژ واقع در بافت فرسوده فراهم شده و گفته می‌شود اگر درخواستی در این ارتباط خارج از بافت فرسوده نیز وجود داشته باشد، در کمیسیون ماده 5 به آن رسیدگی می‌شود. همچنین مصوبه تیرماه پارسال علاوه بر اینکه حداقل تعداد پارکینگ را که الزاما باید در هر ساختمان در حال ساخت در بافت فرسوده تامین شود کاهش داد، تراکم تشویقی یک طبقه برای زمین‌‌‌های تجمیع‌شده تا رسیدن به مساحت 50 تا 150 مترمربع را به دو طبقه و تراکم تشویقی دو طبقه در قواره‌‌‌های 150 مترمربع به بالا پس از تجمیع را نیز از دو به سه طبقه افزایش داد. به این ترتیب آثار این مصوبه تسهیل‌‌‌گر در آمار صدور پروانه ساختمانی بهار امسال کاملا مشهود است. جزئیات این مصوبه نیز در گزارشی با عنوان «خانه 30متری در راه بازار؟» 21 تیرماه 1401 توسط «دنیای‌اقتصاد» منتشر شد و آثار محرک آن در حوزه ساخت‌وساز اکنون آشکار شده است.

در نهایت موتور سومی که پروانه‌‌‌های ساختمانی تهران را به پرواز بهاری وا‌داشته و پیش‌تر در گزارش «تخفیف نجومی به لاکچری‌‌‌سازها» در 7 آبان 1401 جزئیات آن در «دنیای‌اقتصاد» نیز منتشر شده بود، ناظر بر اقدام مدیریت شهری به ارائه تخفیف یا به اصطلاح جایزه خوش‌‌‌حسابی به مؤدیان که بابت دریافت جواز ساخت به شهرداری بدهکار بوده و تمام بدهی خود را در فاصله نیمه آبان 1401 تا 20 فروردین 1402 یکجا پرداخت کردند، بوده است. این تخفیف بین 20 تا 40 درصدی بر اساس زمان پرداخت به مؤدیان تعلق گرفت و در نهایت کسانی که در روزهای پایانی پارسال و فروردین امسال بدهی خود را تسویه کردند نیز از 20‌درصد تخفیف در هزینه‌‌‌های صدور پروانه ساختمانی برخوردار شدند. این ماجرا هم قطعه دیگری از پازلی است که از راز افزایش تیراژ ساخت در تهران پرده برمی‌دارد و نشان می‌دهد تخفیفی که بدون استثنا به سازندگان همه مناطق تهران چه لوکس‌‌‌ها و چه فرسوده‌‌‌ها تعلق گرفت، تا چه اندازه در افزایش آمار صدور پروانه موثر بوده است.

این تخفیف قابل‌توجه موجب شد که آمار صدور پروانه ساختمانی تنها در فروردین امسال در تهران 200‌درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش پیدا کند. این در حالی است که مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس اخیرا در گزارشی به این موضوع پرداخت که مجوزهای ساخت باید به صورت هوشمند در تهران صادر شود تا هم به رونق ساخت‌وساز و هم به تامین مسکن در استطاعت بینجامد. در این گزارش تاکید شده بود که هر نوع تخفیف یا امتیازی که شهرداری تهران به متقاضیان اختصاص می‌دهد به نوعی یارانه از بودجه شهر و جیب شهروندان محسوب می‌شود. بنابراین مدیریت شهری باید از اصابت یارانه به هدف اطمینان حاصل کند. با این حال شهرداری با اعطای تخفیف بدون استثنا به سازنده‌‌‌ها به شکل غیرهوشمند موجبات نقض غرض اصلی خود در بخش مسکن را فراهم کرد؛ به ترتیبی که عملا هم سازنده‌‌‌های شمال و هم سازنده‌‌‌های جنوب شهر از تخفیف برخوردار شدند و با توجه به ارزش بیشتر پروانه‌‌‌های ساختمانی در شمال شهر، به لحاظ ریالی تخفیف تعلق گرفته به آنها به مراتب بیشتر از سازنده‌‌‌های فعال در جنوب شهر و بافت فرسوده بود.

نکته قابل تامل دیگر این است که هیچ تضمینی وجود ندارد استفاده‌‌‌کنندگان از این تخفیف از آن برای کوچک‌‌‌سازی مسکن بهره برده باشند و حتی اگر این‌طور باشد، باز هم تضمینی برای عرضه واحدهای تکمیل شده به بازار در موعد مقرر وجود ندارد تا بتوان سیاست تخفیف نجومی را در خدمت تامین مسکن در استطاعت تلقی کرد. اما به هر روی این تخفیف نیز به جنب و جوش بیشتر در بازار ساخت‌وساز در برش یک‌ماهه نخست بهار امسال انجامید.

افزایش سهم مناطق شمالی در پروانه‌‌‌ها

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، هرچند برخی سیاست‌‌‌های منجر به افزایش تیراژ ساخت در تهران به رونق بیش از پیش در بافت فرسوده انجامیده است اما به دلیل اینکه همه عوامل دخیل در تحریک به ساخت‌وساز، در خدمت نوسازی بافت فرسوده یا به طور کلی ساخت‌وساز در مناطق نیمه جنوبی تهران قرار نداشته، عملا نتیجه‌‌‌ای که باید حاصل نشده است و تنها 26‌درصد از تیراژ ساخت که در بهار 1402 مجوز دریافت کرده، در بافت‌‌‌های فرسوده واقع شده است. این در حالی است که افزایش سهم بالاشهر در پروانه‌‌‌های بهار امسال کاملا مشهود است. به طور متوسط سهم منطقه یک در پروانه‌‌‌های ساختمانی که در فاصله سال‌های 88 تا 94 معادل هشت‌درصد بوده و بعد از یک دوره رکود ساختمانی در سال 1401 به 5/ 4‌درصد کاهش یافت، در بهار امسال به پنج‌درصد افزایش یافته است که نشان می‌دهد تاثیر مجوزهای ویژه در کمیسیون ماده 5 در نخستین فصل سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال‌جاری مشهود بوده است.

طی یک فرآیند چندساله در جریان رکود سرمایه‌گذاری ساختمانی تعدادی از سازنده‌‌‌ها از بازار اشباع‌شده ساخت‌وساز در شمال شهر خارج شده یا به مناطق دیگر شیفت کرده بودند اما سیل مجوزهای ویژه در قالب کمیسیون ماده 5 و همین‌طور تخفیف‌‌‌های نجومی که برای لاکچری‌‌‌سازها در منطقه یک در نظر گرفته شده بود، موجب شده بهار امسال سهم شمالی‌‌‌ترین منطقه تهران از کل پروانه‌‌‌ها قدری افزایش پیدا کند.

از سوی دیگر سهم مناطق یک تا 5 در پروانه‌‌‌های ساختمانی تهران در فاصله سال‌های 88 تا 94 معادل 39‌درصد بود که این میزان در سال گذشته تحت‌تاثیر رکود و کاهش تقاضای ساخت‌وساز در شمال شهر طی سال 1401 به 29‌درصد کاهش یافت. با این حال بهار امسال این سهم نیز با سه واحد‌درصد افزایش به 32‌درصد رسید.

این داده‌‌‌ها نشان می‌دهد بخشی از رونق ساخت‌وساز در تهران طی بهار امسال معطوف به تحریک به ساخت‌وساز در مناطق شمالی لوکس و متوسط رو به بالای تهران بوده و این در حالی است که اگر شهرداری تهران اعطای هر نوع امتیاز ساختمانی

(چه از جنس مجوزهای ویژه در کمیسیون ماده 5 و چه از جنس تخفیف و جایزه خوش‌‌‌حسابی) را با‌ سازوکاری هوشمند صرفا معطوف به مناطقی که نیاز به ساخت‌وساز دارد مثل مناطق جنوبی، به‌ویژه بافت‌‌‌های فرسوده کرده بود، قطعا رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی در این بافت‌‌‌ها به مراتب بیشتر از 240‌درصد افزایش پیدا می‌‌‌کرد.