تعداد مشاوران املاک در حال سبقت گرفتن از سوپرمارکت ها!

افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن در سال‌های اخیر که البته هم راستا با تبدیل شدن آن به یک کالای سرمایه‌ای صورت گرفته، وضعیت بازار مسکن را با پیچیدگی‌های خاصی از جمله در حوزه مشاوران املاک مواجه کرده است.

روزنامه خراسان نوشت: هم اکنون شاهد رشد بالای تعداد مشاوران املاک هستیم به طوری که گفته می‌شود به ازای هر ۴۴۰ ایرانی یک بنگاه مشاور املاک وجود دارد. این موضوع در سایه تداوم تورم بالا و همچنین همسویی منافع بنگاه‌ها با افزایش قیمت مسکن، موجب شده تا زمینه مساعدی برای تشدید قیمت‌ها در بازار به وجود بیاید. حوزه‌ای که حالا دیگر معلوم شده فعالیت واحد‌های غیر مجاز بر آشفته بازار مسکن افزوده است و جالب این جاست که برخی نظرسنجی‌ها هم از اعتماد پایین مردم به مشاوران املاک حکایت دارند.

برای همین به نظر می‌رسد اقدامات موثرتری برای سامان دهی این وضعیت آشفته با هدف سرو سامان دادن به بخشی از مسئله مسکن در کشور باید انجام شود.

اگر چه زمانی گفته می‌شد که مشاوران املاک در افزایش قیمت مسکن نقش دارند و با این استدلال با نقش آن‌ها در بازار املاک مخالفت می‌شد، با این حال، لااقل تناسب نسبی تعداد این واحد‌ها در مناطق و محلات شهرها، موجب می‌شد تا این مسئله چندان به چشم نیاید.

اما، این روز‌ها شاهد گسترش بیش از پیش بنگاه‌های معاملات املاک هستیم. به طوری که حتی در یک منطقه نسبتاً کوچک، چندین مشاور املاک فعالیت می‌کنند و طبق اظهارات سرپرست گروه عمران و شهرسازی مرکز پژوهش‌های مجلس، تعداد مشاوران املاک شهر‌های جدید از تعداد سوپر مارکت‌ها بیشتر شده است.

در این باره آمار‌هایی که به تازگی خبرگزاری ایرنا در ضمن یک هم اندیشی بیان کرده نیز نشان می‌دهد این برداشت چندان بی ربط هم نیست. بر این اساس، هم اینک ۱۸۰ هزار بنگاه املاک مجاز در کشور فعالیت دارند (که از این تعداد، ۱۱ هزار بنگاه مربوط به شهر تهران است).

از این رو اگر جمعیت ایران را حدود ۸۵ میلیون نفر در نظر بگیریم، می‌توان حساب کرد که به ازای هر ۴۴۰ نفر، یک بنگاه املاک به صورت مجوزدار در حال فعالیت است. به این معادله اگر آمار ۲۰ درصدی مشاوران املاک غیر مجاز را بیفزاییم، قضیه حادتر می‌شود. در آن صورت تعداد مشاوران املاک به ۲۱۶ هزار و سرانه این میزان به نسبت جمعیت ایران به کمتر از ۴۰۰ نفر خواهد رسید!

گزارش همشهری در سوم خرداد امسال نیز روی دیگری از این مسئله یعنی سرانه تعداد واحد‌های مسکونی کشور نسبت به مشاوران املاک را نشان می‌دهد. طبق اطلاعات رسمی مرکز آمار، در دوره سال‌های ۷۵ تا ۹۹، تعداد واحد‌های مسکونی کشور ۱۴۹ درصد رشد کرده و از ۱۰.۷ میلیون به ۲۶.۸ میلیون واحد رسیده است.

این در حالی است که در همین دوره زمانی تعداد بنگاه‌های مشاوران املاک مجاز کشور از حدود ۸ هزار واحد صنفی به بیش از ۱۵۰ هزار واحد (بیش از ۱۸۰۰ درصد) افزایش یافته است. معنای این تحولات این است که در سال ۱۳۷۵به ازای هر ۱۳۰۰واحد مسکونی موجود در کشور، یک بنگاه ملکی دارای جواز کسب فعال بوده و سال ۱۴۰۰این نسبت به کمتر از ۱۸۰واحد مسکونی به ازای هر بنگاه مجاز تقلیل یافته است. اگر هم بنگاه‌های غیر مجاز را به این آمار بیفزاییم، احتمالاً به یک رکورد جهانی در این عرصه می‌رسیم.

این موارد، این سوال را ایجاد می‌کند که مگر بازار معاملات ملک چقدر داغ است یا تعداد فایل‌های قابل معامله مگر چقدر متنوع و زیادند که نیاز به حضور این تعداد بنگاه داشته باشند؟

۳ دلیل رشد بالای تعداد بنگاه‌های املاک

در پاسخ به سوال فوق باید گفت: بازار املاک این روز‌ها چندان رونق معاملاتی ندارد و به واسطه آرامش در بازار ارز، راکد است، اما لااقل سه دلیل برای رشد بالای بنگاه‌های املاک وجود دارد.

الف) داغ شدن تورم مسکن: آمار‌ها نشان می‌دهند تورم بخش مسکن در سال‌های اخیر، با فاصله زیاد از تورم عمومی کشور قرار گرفته و تورم عمومی نیز اگر نگوییم کمتر، در نهایت برابر با رشد قدرت خرید مردم بوده است.

به عنوان مثال آمار‌های بانک مرکزی نشان می‌دهند که از فروردین ۹۶ تا آذر ۱۴۰۱، قیمت مسکن در تهران از حدود ۴.۳ میلیون تومان (به ازای هر متر مربع) به بیش از ۴۸ میلیون تومان رسیده و رشدی حدود ۱۲ برابر داشته است.

این در حالی است که شاخص قیمت مصرف کننده (که تغییرات آن تورم را نشان می‌دهد) در این بازه زمانی، از ۲۶۵.۶ به ۶۷۹.۸ رسیده و بین دو تا سه برابر شده است. این رشد مداوم قیمت‌ها در بازار املاک از یک سو موجب شده تا دلالان در این بازار آماده به کار باقی بمانند و از سوی دیگر این چشم انداز برای بنگاه‌های املاک به وجود آمده تا بتوانند درآمد خوبی دریافت کنند.

ب) دلیل دوم که به نوعی در ادامه دلیل اول است، به تعرفه مشاوران املاک بر می‌گردد. نقد اساسی که درباره فرمول تعرفه مشاوران املاک تاکنون وجود داشته، وابستگی آن به قیمت ملک است.

آن هم در حالی که کار انجام شده مشاوران املاک در ارائه خدمات مشاوره و ... وابستگی زیادی به قیمت املاک ندارد. این مسئله موجب شده تا امید به کسب درآمد‌های بالا حتی با انجام معاملات اندک به وجود بیاید و در نتیجه رشد غیر عادی تعداد مشاوران املاک رقم بخورد. با این حساب در طرح اخیر مجلس، تغییر فرمول این تعرفه مورد توجه قرار گرفته که در صورت تصویب نهایی می‌تواند درآمد این واحد‌ها را معقول‌تر کند و از این منظر، جلوی اقبال بی رویه به این صنف را بگیرد.

ج) اعتبار اسناد عادی تاکنون: معتبر بودن اسناد غیر رسمی تاکنون موجب رونق معاملات غیر رسمی و نیز ایجاد زمینه کسب سود و درآمد از این ناحیه برای بنگاه‌ها شده بود. موضوعی که یک پایه تقویت بنگاه‌های غیر مجاز نیز به شمار می‌آید.

با این حال از این پس با حکم تاریخی رهبر انقلاب، اسناد غیر شفاف و دردسرساز عادی در مسیر حذف از بازار اموال غیر منقول از جمله املاک قرار گرفته اند. اثر حذف اسناد عادی می‌تواند کنترل معاملات غیر رسمی املاک، کنترل درآمد نامعقول و غیر شفاف بنگاه‌ها از این منظر و در نتیجه کاهش اقبال بی رویه به این عرصه شود.