ستون پنجم مسکن میلیونی

دولت با تدوین و ابلاغ دستورالعمل جدید برای ساخت «یک میلیون مسکن» در سال، مسیر بازشدن یکی از دو گره اصلی این طرح دولتی را ایجاد کرد. مهم‌ترین وعده رئیس‌جمهوری در این دوره، «کنترل قیمت مسکن با تامین خانه ارزان از طریق تولید چهارمیلیون واحد مسکونی به مدت چهارسال» بوده اما -صرف‌نظر از تردیدهای کارشناسی نسبت به اثر ضدتورمی این طرح- تا اینجای کار، روند پیشرفت طرح دولت، نه قابل قبول و نه قابل دفاع بوده است. دافعه طرح از محل «قیمت دستوری ساخت» از یکسو و «ناسازگاری طرح» با توان مالی خانوارهای فاقد مسکن از سوی دیگر، دو مانع اصلی مسکن میلیونی محسوب می‌شود. اکنون با تصویب توافق مشترک دولت و انبوه‌سازان برای «ساخت خانه‌های دولتی به شیوه مشارکت ‌در ساخت، به جای پیمانکاری»، سازنده‌ها برای ورود به طرح واکنش مثبت نشان داده‌اند. انبوه‌سازان در ۳۰درصد پروژه‌های ساختمانی طرح مسکن میلیونی، شریک می‌شوند و اجازه پیدا می‌کنند، واحدهای سهم خود را با قیمت بازار، پیش‌فروش کنند. صندوق ملی مسکن نیز به چهار ستون طرح که شامل وزارت راه‌وشهرسازی، انبوه‌ساز، متقاضی و بانک عامل است، اضافه شده تا ریسک «توقف پروژه ناشی از ضعف مالی» را پوشش دهد.

به گزارش دنیای اقتصاد، با ابلاغ دستورالعمل مشارکت دولت با انبوه‌‌‌سازان در خانه‌‌‌سازی دولتی، ستون پنجم مسکن میلیونی معرفی شد. بر اساس متن این دستورالعمل که با عنوان «دستورالعمل ساخت واحدهای طرح نهضت ملی مسکن با روش تامین منابع مالی نقدی و غیرنقدی» بعد از توافق و تفاهم انبوه‌‌‌سازان و دولت برای مشارکت در طرح خانه‌‌‌سازی دولتی به تازگی به استان‌‌‌ها ابلاغ شده است علاوه بر دولت، سازنده، مردم و شبکه بانکی، یک ستون دیگر به بازیگران اصلی ساخت یک میلیون مسکن در سال اضافه شده است.

صندوق ملی مسکن بر اساس این دستورالعمل، قرار است در حکم ستون پنجم طرح، به عنوان نهاد مالی پشتیبان، وارد عمل شده و هر جا متقاضیان از تامین به موقع سهم آورده ناتوان شوند، با تامین مالی منابع موردنیاز، از تاخیر در تکمیل و تحویل واحدها جلوگیری کند. اما مهم‌ترین رکن و موضوع این تفاهم مربوط به بازگشایی یکی از دو گره اصلی اجرای طرح خانه‌‌‌سازی دولتی یا همان برنامه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال است. با ابلاغ این دستور‌العمل، انبوه‌‌‌سازان نه فقط به عنوان سازنده یا پیمانکار ساخت واحدها بلکه به عنوان شریک دولت در ساخت یک میلیون مسکن در سال به این طرح ورود کرده و در قالب مدل مشارکت ۷۰ به ۳۰ مسوولیت تامین هزینه‌‌‌ای معادل ۳۰‌درصد از ارزش کل پروژه را بر عهده خواهند گرفت. در مقابل ۳۰‌درصد از واحدهای احداث‌شده به عنوان سهم انبوه‌‌‌سازان از فرآیند مشارکت، تعیین شده است. ۷۰‌درصد واحدها نیز به عنوان سهم دولت از این مشارکت به متقاضیان این واحدها تحویل داده می‌شود.

گشایش گره ورود انبوه‌‌‌ساز

طرح نهضت ملی مسکن که از اواخر سال ۱۴۰۰ و بعد از ابلاغ قانون جهش تولید مسکن در نیمه دوم این سال، در مدار اجرا قرار گرفت از همان ابتدا با دو گره یا دو سوال مهم همراه بود. گره یا سوال اول این بود که آیا طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال می‌تواند گره تامین مسکن به‌خصوص تامین مسکن گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد را باز کرده و دست‌‌‌کم به همان تعدادی که برنامه‌‌‌ریزی شده است (مجموعا ۴ میلیون واحد مسکونی) در جهت رفع مشکل افراد فاقد مسکن، منجر به عرضه جدید و اصابت به هدف تعیین‌شده (خانه‌‌‌دار شدن کم‌‌‌درآمدها) شود؟

گره دوم اما به یک مشکل مهم دیگر در اجرای این طرح برمی‌‌‌گشت. این گره «بی‌‌‌انگیزگی سازنده‌‌‌ها» برای ورود به این پروژه‌‌‌ها در نتیجه یک عامل مهم یعنی تعیین «قیمت دستوری» برای ساخت واحدها بود که این قیمت‌ها اتفاقا با واقعیت‌‌‌های هزینه ساخت مسکن فاصله قابل‌توجهی داشت. انبوه‌‌‌سازان و گروه قابل‌توجهی از سازنده‌‌‌ها به دلیل فاصله قابل‌توجه موجود بین اعداد و ارقام تعیین‌شده از سوی دولت به عنوان هزینه ساخت خانه‌‌‌های دولتی با واقعیت روز هزینه‌‌‌های ساخت، عملا تمایلی به ورود به این پروژه‌‌‌ها نداشتند. آنها بارها به صراحت در خصوص غیرممکن بودن ساخت و اتمام واحدها با قیمت‌های تعیین‌شده اعلام موضع کرده و به جز تعدادی محدود، عمده انبوه‌‌‌سازان وارد طرح خانه‌سازی دولتی نشده بودند. این موضوع یکی از مهم‌ترین دلایل عقب‌‌‌ماندگی پروژه‌‌‌ها در دو سال اخیر (دو سال اول اجرای این طرح) است. در شرایطی که باید از سال ۱۴۰۰ سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته می‌‌‌شد اما در نتیجه چالش‌‌‌های موجود که یکی از مهم‌ترین آنها عدم‌ورود انبوه‌‌‌سازان و سازنده‌‌‌های حرفه‌‌‌ای به این طرح بود، بر اساس آمارهای شبکه بانکی از تسهیلات بانکی پرداخت‌شده، حول و حوش ۵۰۰هزار واحد مسکونی تاکنون در پروسه اجرایی ساخت قرار گرفت. با این حال، بررسی‌‌‌های به عمل آمده از جزئیات و محتوای دستورالعمل ۹ صفحه‌‌‌ای شراکت دولت با انبوه‌‌‌سازان برای ساخت واحدهای طرح نهضت ملی مسکن که روز گذشته در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفت نشان می‌دهد، با ابلاغ این دستورالعمل، این گره مهم ساخت خانه‌‌‌های دولتی که از ابتدای اجرای برنامه مسکن میلیونی، در مسیر پیشرفت این طرح ایجاد مانع کرده بود بازگشایی خواهد شد. در شرایطی که یکی از اصلی‌‌‌ترین شروط اجرای این طرح، سازنده‌‌‌پذیر بودن یا جذاب بودن شرایط ورود برای سازنده‌‌‌ها بود، اظهارات رئیس کانون سراسری انبوه‌‌‌سازان نشان می‌دهد، مدل جدید محاسبه هزینه ساخت خانه‌‌‌های دولتی به شرایط مطلوب برای سازنده‌‌‌ها و انبوه‌‌‌سازان نزدیک شده است.

اتمام قیمت دستوری

گره یا چالش سازنده‌‌‌پذیر نبودن خانه‌‌‌سازی دولتی که یکی از مهم‌ترین عوامل عقب‌‌‌ماندگی ساخت واحدها از تیراژ تعیین‌شده در دو سال اجرای این طرح بوده است، هم‌‌‌اکنون با دو تغییر رویکرد اساسی برطرف شده است. اولین تغییر رویکرد بر اساس این دستورالعمل آن است که قیمت دستوری ساخت خانه‌‌‌های دولتی عملا به پایان رسیده‌‌‌ است. محتوای این دستورالعمل و همچنین اظهارات محمد مرتضوی، رئیس کانون سراسری انبوه‌‌‌سازان ایران، نشان می‌دهد در فرآیند مشارکت دولت با انبوه‌‌‌سازان، مشکل آنها از بابت هزینه ساخت برطرف خواهد شد. رئیس‌‌‌ کانون سراسری انبوه‌‌‌سازان در این باره به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: آنچه قرار است بر اساس این دستورالعمل و همچنین فهرست‌‌‌بهای جدید هزینه‌‌‌های ساخت مسکن در این طرح اعمال شود، مطلوب انبوه‌‌‌سازان است. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد هزینه‌‌‌ای که امسال برای ساخت هر مترمربع مسکن در تهران در فهرست بهای جدید در نظر گرفته می‌شود رقمی معادل ۹ میلیون و۴۰۰‌هزار تومان است. در این دستورالعمل آمده است: قیمت قطعی‌شده ساخت هر مترمربع از واحدهای مسکونی برمبنای قیمت‌های پایه در فهارس بهای ۱۴۰۲ سازمان برنامه و بودجه کشور (بدون اعمال ضرایب) تعیین می‌شود که از حاصل‌‌‌ضرب آن در متراژ ناخالص پروژه، قیمت قطعی ساخت کل واحدها مشخص می‌شود.این در حالی است که در بخشی از این دستورالعمل تاکید شده است که قراردادهای ساخت با انبوه‌‌‌سازان بعد از انجام مراحل مربوط به فراخوان و انتخاب انبوه‌‌‌ساز برای هر یک از پروژه‌‌‌ها، بر اساس برآورد واقعی قیمت پروژه منعقد خواهد شد. اگرچه در این دستورالعمل به صراحت هزینه ساخت اعلام نشده است ولی با تخمین‌‌‌ها و مثال‌‌‌هایی که در آن شرح داده شده است به نظر می‌رسد که میانگین قیمت ساخت در کشور به ازای هر مترمربع چیزی حول‌وحوش ۷ میلیون تومان در فهرست‌‌‌ بهای فعلی است و متوسط قیمت تمام‌شده هم‌‌‌اکنون چیزی حول و حوش یک میلیارد و ۳۰۰میلیون تومان به ازای هر واحد خواهد شد.

سازنده، شریک دولت

تغییر رویکرد دوم در ساخت خانه‌‌‌های دولتی با ابلاغ این دستورالعمل مربوط به تغییر جایگاه انبوه‌‌‌ساز در برنامه مسکن میلیونی است. با ابلاغ این دستورالعمل، سازندگان حرفه‌‌‌ای و انبوه‌‌‌سازها از پیمانکاران مسکن دولتی به شریک دولت در ساخت این خانه‌‌‌ها تغییر جایگاه داده‌‌‌اند. قرار است پروژه‌‌‌هایی که در قالب این دستورالعمل با شراکت انبوه‌‌‌سازان و دولت ساخته می‌شود، با فرمول مشارکت ۷۰‌درصد سهم دولت در ازای تامین زمین، تسهیلات، تخفیف‌‌‌ها و مشوق‌‌‌ها و... و همچنین ۳۰‌درصد سهم انبوه‌‌‌ساز در ازای تامین مالی بخشی از ارزش پروژه (۳۰‌درصد ارزش پروژه) و اجرای فرآیند ساخت باشد. در واقع در پایان پروسه ساخت، ۳۰‌درصد از پروژه‌‌‌ها متعلق به انبوه‌‌‌سازان خواهد بود. این موضوع علاوه بر بازگشایی گره تامین مالی بخش قابل‌توجهی از پروژه‌‌‌های خانه‌‌‌سازی دولتی به دلیل درگیر شدن سرمایه و توان مالی انبوه‌‌‌سازان در این طرح، برای انبوه‌‌‌سازان نیز انگیزه‌‌‌های مهمی از بابت اینکه به طرح ورود کرده، واحدها را خوب و به موقع بسازند، ایجاد خواهد کرد.

ماجرای ستون پنجم

 در حالی که یکی از چالش‌‌‌های مهم در طرح خانه‌‌‌سازی دولتی، از همان ابتدا تاکنون مشکل ناتوانی بخشی از متقاضیان در تامین و تکمیل سهم آورده نقدی آنها در شروع یا در مراحل مختلف پیشرفت پروژه است، در این دستورالعمل برای این مشکل نیز چاره‌‌‌اندیشی شده و یک پشتیبان مالی ثانویه درنظر گرفته شده است. تا قبل از تهیه و ابلاغ این دستورالعمل، طرح خانه‌‌‌سازی دولتی عملا چهار بازیگر اصلی شامل دولت (وزارت راه‌‌‌ وشهرسازی به عنوان مجری خانه‌‌‌سازی دولتی)، سازنده‌‌‌ها، مردم و شبکه بانکی داشت. اما در این دستورالعمل صندوق ملی مسکن به عنوان نهاد مالی پشتیبان و ستون پنجم طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال، تعیین و معرفی شده است. بر اساس یکی از تبصره‌‌‌های موجود در این دستورالعمل، در صورت عدم‌پرداخت به موقع سهم آورده متقاضی واجد شرایط، وزارت راه وشهرسازی می‌تواند برای جلوگیری از تاخیر در روند اجرایی کار نسبت به تامین منابع لازم از محل صندوق ملی مسکن اقدام کند. البته در این تبصره تاکید شده است که در چنین مواقعی، صندوق ملی مسکن، جایگزین متقاضی شده و وجوه پرداختی از سوی متقاضی، به حساب وی بازگردانده می‌شود.

اگرچه ترجمه این تبصره از دستورالعمل، این است که صندوق ملی مسکن به‌عنوان ستون پنجم خانه‌‌‌سازی دولتی، جایگزین متقاضی‌‌‌ای خواهد شد که توان تکمیل آورده ندارد و این گروه از متقاضیان که موفق به تکمیل آورده در زمان تعیین‌شده نخواهند شد از این طرح حذف می‌‌‌شوند؛ اما این بخش از دستورالعمل برخلاف ظاهر آن، دربردارنده یک گشایش در روند ساخت، تکمیل و تحویل به موقع این واحدها به متقاضیان است. به این معنا که حضور صندوق ملی مسکن به‌عنوان رکن پنجم و پشتیبان تامین مالی پروژه‌‌‌های طرح خانه‌‌‌سازی دولتی، موجب می‌شود هر جا متقاضیان موفق به تکمیل آورده نشدند، کار ساخت واحدها به‌دلیل عدم‌تزریق به موقع منابع مالی متوقف یا تعطیل نشود. این موضوع از بروز تاخیر در تکمیل پروژه‌‌‌ها که خود مهم‌ترین عامل برخورد فرآیند ساخت با تورم‌‌‌های ساختمانی است جلوگیری می‌کند. در طرح‌‌‌های قبلی مسکن‌‌‌سازی مانند مسکن مهر در برخی از پروژه‌‌‌ها عدم‌تامین مالی به موقع، یکی از دلایل اصلی تاخیر در ساخت و تکمیل واحدها بود که همین موضوع باعث شد این پروژه‌‌‌ها به‌دلیل تاخیر و طولانی شدن دوره ساخت با افزایش هزینه ساخت یا تورم ساختمانی قابل‌توجه و در نتیجه افزایش قیمت تمام‌شده همراه شوند.

تعریف جدید از انبوه‌‌‌ساز

در این دستورالعمل علاوه بر تغییر جایگاه انبوه‌‌‌ساز در ساخت‌وسازهای دولتی، تعاریف جدیدی از انبوه‌‌‌سازان ارائه شده است. از آن جمله، نقش انبوه‌‌‌ساز از پیمانکار و سازنده صرف خانه‌‌‌های دولتی به شریک دولت تغییر کرده است. همچنین انبوه‌‌‌ساز دیگر تنها سازنده‌‌‌ای حرفه‌‌‌ای و واجد صلاحیت که توان ساخت و تولید انبوه واحدهای طرح خانه‌‌‌سازی دولتی را داشته باشد نیست، بلکه انبوه‌‌‌ساز فردی است که در کنار همه صلاحیت‌‌‌ها و تخصص‌‌‌های فنی و حرفه‌‌‌ای در امر ساخت و تجهیز کارگاه‌‌‌های ساختمانی، توان مشارکت در تامین مالی و تزریق سرمایه‌‌‌ای معادل ۳۰‌درصد ارزش کل پروژه را نیز دارا خواهد بود. بر اساس این دستورالعمل همچنین انبوه‌‌‌ساز باید توان ارائه تضمین از بابت حسن انجام کار به ازای هر واحد مسکونی رقمی حدود ۲۰۰ تا ۳۰۰میلیون تومان (ارزش تقریبی سهم هر واحد از زمین)، داشته باشد. در واقع این ضمانت باید معادل ارزش تعیین‌شده برای عرصه (زمین) اجرای پروژه باشد.

بر اساس این دستورالعمل، هزینه زمین با انبوه‌‌‌ساز و در تعیین سهم وی از پروسه مشارکت به قیمت روز محاسبه می‌شود. انبوه‌‌‌ساز همچنین این امکان را دارد که بعد از رسیدن واحدها به پیشرفت فیزیکی ۴۰ درصدی آنها را از طریق پیش‌‌‌فروش به بازار با قیمت روز عرضه کند یا در انتهای پروژه، واحدها را با قیمت روز به بازار عرضه کند و به فروش برساند. مجوز طلایی به انبوه‌‌‌سازان برای امکان پیش‌‌‌فروش واحدها، یک انگیزه مهم برای ورود آنها به این پروژه‌‌‌ها محسوب می‌شود. طوری که حتی می‌توانند بخشی از تعهد مالی از بابت تامین منابع ساخت این واحدها را از طریق مدل پیش‌‌‌فروش تعیین کنند. با این حال، اولویت توزیع واحدها بین وزارت راه و شهرسازی و انبوه‌‌‌سازان از نظر متراژ آپارتمان‌‌‌های دولتی‌‌‌ساز، با وزارت راه و شهرسازی است.

به این صورت که برداشت سهم آپارتمان‌‌‌های کوچک‌‌‌متراژ با اولویت وزارت راه و شهرسازی برای واگذاری به متقاضیان واجد شرایط است. اولویت پیش‌‌‌خرید واحدها نیز با صندوق ملی مسکن یا متقاضیان واجد شرایط نهضت ملی، اعلام شده است. انبوه‌‌‌سازان از بابت این دو موضوع باید قبل از اقدام به فروش یا پیش‌‌‌فروش، از وزارت راه و شهرسازی استعلامات موردنیاز را انجام دهند. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد شاید اگر دست انبوه‌‌‌سازها در انتخاب واحدها بر اساس متراژ و همچنین پیش‌‌‌فروش بدون تعیین اولویت، بازتر بود، یعنی آزادفروشی به طور کامل و بدون نویز و شرط، برای آنها درنظر گرفته می‌‌‌شد انگیزه آنها از بابت ساخت با‌کیفیت‌‌‌تر، به موقع‌‌‌تر و مشارکت حداکثری در این پروژه‌‌‌ها بیشتر نیز می‌‌‌شد؛ با این حال، رئیس کانون سراسری انبوه‌‌‌سازان به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد این دستورالعمل با همین شرایط نیز مطلوب انبوه‌‌‌سازان است. به‌خصوص اینکه یکی از مشکلات مهم یعنی به‌روزرسانی قیمت ساخت و همچنین شراکت انبوه‌‌‌سازان با دولت، به موجب آن تحقق یافته است. به گفته مرتضوی، قرار است توافق‌‌‌های دولت و انبوه‌‌‌سازان برای توزیع پروژه‌‌‌ها در مناطق مختلف کشور از کانال انجمن‌‌‌های انبوه‌‌‌سازان استان‌‌‌ها صورت گیرد و کار از طریق این انجمن‌‌‌ها بین انبوه‌‌‌سازان واجد صلاحیت توزیع شود.

اولین اعلام رسمی از متراژ خانه‌‌‌ها

درحالی‌که در همه دو سال گذشته تاکنون مسوولان و مجریان طرح خانه‌‌‌سازی دولتی مساحت تقریبی واحدها را ۱۰۰ مترمربع اعلام می‌‌‌کردند، این اولین بار است که به صراحت متراژ خانه‌‌‌های دولتی‌‌‌ساز اعلام می‌شود. بر اساس این دستورالعمل، طراحی واحدها باید به صورتی باشد که دارای تنوع متراژ بوده به ترتیبی که واحدها دارای مساحتی از حداقل ۶۵ مترمربع تا حداکثر ۱۰۰مترمربع و دو‌خوابه باشند. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد با تغییر نقش و ماموریت وزارت راه و شهرسازی از نهاد ناظر یا کارفرما به شریک انبوه‌‌‌سازان، این طرح با تمام گشایش‌‌‌ها، مسکن میلیونی را در عین حال دولتی‌‌‌تر از قبل کرده است. با این حال، دست‌‌‌کم یک گره مهم از دو گره اصلی را باز می‌کند.