به موجب تازه‌ترين توافق صورت گرفته بين وزارت‌مسكن و بانك‌مسكن، انبوه‌سازان از دسترسي يكجا به تسهيلات قرض‌الحسنه ساخت‌وساز –كه داراي ويژگي‌هاي برتر نسبت به ساير تسهيلات بانكي است - منع شده‌اند.
به اين ترتيب وام 25 ميليون توماني كه از محل خط اعتباري مسكن‌مهر مقرر شده به سازنده‌ها پرداخت شود، در 4 قسط و بعد از تكميل مراحل مشخصي از ساخت، در اختيار انبوه‌سازان قرار خواهد گرفت كه قسط اول 7/3 ميليون، قسط دوم 7/8 ميليون، قسط سوم 5/7 ميليون و قسط آخر 1/5 ميليون تومان است.
اين براي اولين بار است كه سيستم بانكي معادل 77 درصد هزينه ساخت را با تسهيلات بدون نرخ‌بهره تامين مي‌كند. به همين خاطر، دولت احتياط‌هاي لازم براي جلوگيري از استفاده غيرساختماني از اين تسهيلات را در نظر گرفته است.
وام قرض‌الحسنه ساخت‌وساز كه فقط مخصوص پروژه‌هاي مسكن‌مهر است، داراي دو ويژگي برتر در مقايسه با ساير تسهيلات مسكن است، به‌طوري‌كه سقف ريالي آن بيشتر از بقيه است و نرخ سود آن نيز كمترين رقم ممكن -4 درصد- را دارد.
كارشناسان مسكن دليل عمده مهاجرت انبوه‌سازان به زمين‌هاي 99ساله را وام جذاب مسكن‌مهر عنوان مي‌كنند كه پرداخت آن باعث مي‌شود عملا سازنده‌ها دغدغه تامين مالي پروژه را نداشته باشند.
وام مسكن‌مهر براي صنعتي‌سازي 25 ميليون تومان و براي شيوه‌هاي معمولي ساخت – گچ و سيمان- 20 ميليون تومان تعيين شده است.
كميته مشترك متشكل از سه مسوول وزارت مسكن و مدير عامل بانك مسكن، چند هفته پيش، ضوابط جديدي براي نحوه پرداخت تسهيلات قرض‌الحسنه ساخت‌وساز در نظر گرفت.
اين ضوابط به اين صورت است كه وام 25 ميليوني در 4 مرحله به سازنده پرداخت مي‌شود.
مرحله اول بعد از اتمام فونداسيون (پي‌سازي) خواهد بود كه 15 درصد وام معادل 3 ميليون و 700 هزار تومان در اين مرحله پرداخت مي‌شود. مرحله دوم 35 درصد ارزش كل وام است كه بر مبناي آن 7/8 ميليون تومان بعد از اتمام عمليات اسكلت و سقف پرداخت مي‌شود.
مرحله سوم پرداخت 30 درصد، معادل 5/7ميليون تومان است كه بعد از پايان سفت‌كاري ساختمان به انبوه‌ساز داده مي‌شود. مرحله چهارم يا همان قسط آخر پرداخت وام 25ميليون توماني نيز در حين مرحله نازك‌كاري پرداخت مي‌شود كه 20 درصد ارزش وام معادل 1/5 ميليون تومان است.
مراحل عمليات ساخت مسكن‌مهر بايد ابتدا به تاييد كارشناس بانك مسكن برسد و بعد از آن اقساط تسهيلات پرداخت شود.
نحوه پرداخت وام 20 ميليون توماني سنتي‌سازي نيز به‌صورت 15 درصد بعد از پي‌سازي، 30 درصد بعد از اتمام اسكلت‌بندي و سقف آخر، 30 درصد در پايان سفت‌كاري و 25 درصد در پايان عمليات نازك‌كاري است كه به اين ترتيب سازنده‌ها مي‌توانند در مرحله اول 3 ميليون، مرحله دوم 6 ميليون، مرحله سوم 6 ميليون و مرحله چهارم نيز 5 ميليون تومان از اقساط تسهيلات را از بانك دريافت كنند.
تكليف قبلي‌ها چه مي‌شود؟
با تصويب افزايش تسهيلات ساخت مسكن‌مهر در ابتداي سال جاري، وزارت مسكن اعلام كرد مابه‌التفاوت افزايش سقف وام، به پروژه‌هايي كه سال گذشته وام قديمي 15 ميليون توماني را دريافت كرده بودند نيز پرداخت مي‌شود.
شوراي عالي مسكن هم اوايل امسال در اين باره تصويب كرد: چنانچه واحدهاي در حال ساخت كه قبلا از تسهيلات مسكن‌مهر استفاده كرده‌اند با تشخيص وزارت مسكن نياز به تسهيلات تكميلي داشته باشند، اين تسهيلات صرفا در مرحله بعد از سفت‌كاري و با رعايت سقف پيش‌بيني شده پرداخت مي‌شود.
اين در حالي است كه تازه‌ترين تصميم تصويب شده در كميته مشترك وزارت مسكن و بانك مسكن تصريح مي‌كند كليه پروژه‌هاي مسكن‌مهر كه سال گذشته وام را دريافت كرده‌اند، مي‌توانند 5 ميليون تومان تسهيلات تكميلي – مابه‌التفاوت افزايش سقف وام- را در مرحله نازك‌كاري دريافت كنند.
به اين ترتيب پروژه‌ها نيازي به تاييد وزارت مسكن مبني بر نياز به تسهيلات تكميلي ندارند، بلكه فقط بايد زماني‌كه به مرحله نازك‌كاري رسيده‌اند، براي دريافت مابه‌التفاوت اقدام كنند.
اعضاي كميته مشتركي كه اين تصميمات را تصويب كرده‌اند شامل ابوالفضل صومعه‌لو، معاون امور مسكن وزير مسكن، احمد اصغري مهرآبادي مديرعامل سازمان ملي زمين‌ومسكن، مقداد همتي مسوول پيگيري و مشاور وزير مسكن و حسن كاري، مدير عامل وقت بانك مسكن است.
اين مصوبه قبل از تغيير مديريت بانك مسكن تنظيم شده كه به تازگي و با تاييد مسوولان ارشد بخش مسكن، براي اجرا ابلاغ شده است.
انبوه‌سازان از پرداخت قسطي راضي‌اند؟
در حالي پرداخت تسهيلات بانكي به انبوه‌سازان قسط‌بندي شده كه برخي از سازنده‌هاي صنعتي مي‌گويند نحوه قسط‌بندي با شيوه ساخت‌وساز صنعتي در تضاد است.
اين افراد مي‌گويند در شيوه صنعتي‌سازي مسكن، بخش عمده‌اي از هزينه ساخت در كارخانه براي ساخت قطعات پيش‌ساخته صرف مي‌شود و اگر قرار باشد شرط پرداخت وام بانكي، مشاهده عمليات روي زمين باشد، تامين مالي مشكل خواهد بود.
از سوي ديگر، برخي انبوه‌سازان نيز تصريح مي‌كنند: نظام واقعي پرداخت تسهيلات 25ميليوني كه برخي شعب بانك‌ها اجرا مي‌كنند كاملا با مراحل تعريف شده از سوي وزارت مسكن متفاوت است. مثلا در برخي موارد در تهران، عملا شيوه پرداخت 15 درصد، 35 درصد، 30 درصد و 20 درصد رعايت نمي‌شود.
ميزان پوشش هزينه‌ها با تسهيلات 25 ميليوني
اگر محاسبه هزينه ساخت در پروژه‌هاي مسكن‌مهر متر مربعي 300 هزار تومان در نظر گرفته شود، در اين صورت براي واحد مسكوني با بناي مفيد 82 متري – بناي غير مفيد 91 متر مي‌شود- بايد حدود 27 ميليون تومان هزينه شود.
اين در حالي است كه يكسري هزينه‌ها نظير صدور پروانه ساخت، محضر و حق انشعابات نيز به مبلغ فوق افزوده خواهد شد كه كل مبلغي كه براي تحويل واحدهاي مسكوني پرداخت شود از مرز 32 ميليون تومان تجاوز خواهد كرد.با اين محاسبات حدودي، سهم تسهيلات 25 ميليون توماني از كل هزينه‌ها 78 درصد خواهد بود. اين سهم در مقابل ساير تسهيلات بانكي كه براي بخش مسكن از سوي بانك‌ها پرداخت مي‌شود، قابل توجه است.
