ارسال سیگنال مثبت «بورس» به «مسکن»

روند صعودی حاکم بر بازار سهام به بازار تسهیلات مسکن نیز سرایت کرد. به‌طوری‌که قیمت اوراق تسهیلات مسکن (تسه) با تجربه یک موج صعودی به بالاترین رقم طی ۳۳ماه اخیر رسید و قیمت این اوراق در برخی نماد‌ها از محدوده ۸۰هزار تومان نیز فراتر رفت.

این امر سبب شد تا میزان بازدهی تسه‌ها از ابتدای سال جاری تاکنون به محدوده قابل توجه ۶۰ درصد برسد. اوراق تسهیلات مسکن که مدت‌ها به دلیل رکود حاکم در بخش مسکن و کاهش احتمالی نرخ سود سپرده بانکی، روند نزولی به خود گرفته و تا محدوده ۴۵ هزار تومان در نیمه فروردین‌ماه امسال افت کرده بودند، مجدد به مدار صعودی بازگشتند.

به‌طوری‌که موج قدرتمند ورودی به این اوراق از اوایل اردیبهشت‌ماه، سبب بازگشت مجدد آن‌ها به محدوده ۸۰هزار تومان شد. در واقع میانگین قیمت اوراق وام مسکن در مدار رشد قرار گرفته و شیب رشد آن به شکل محسوس افزایش یافته است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد افزایش قدرتمند تقاضا برای اوراق مزبور را باید نتیجه تب تورمی حاکم بر بازار‌های دارایی و همچنین افزایش تقاضای فیزیکی در این بازار دانست. به‌طوری‌که آخرین گزارش ماهانه بانک مرکزی هم موید جهش بیش از ۸۰۰ درصدی تعداد معاملات مسکن در تهران طی اردیبهشت است.

در همین راستا آمار‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد «تسه»‌ها در الگویی مشابه در تابستان ۹۵ تا سطح ۱۰۰ هزار تومانی هم پیش رفته‌اند. البته در این راستا علیرضا توکلی‌کاشی، معاونت تحقیق و توسعه کانون نهاد‌های سرمایه‌گذاری ایران موارد چندگانه‌ای را در رشد قیمت اوراق تسهیلات مسکن (تسه) موثر می‌داند که احتمال بروز هر کدام از این موارد، صعود قیمتی این اوراق را به دنبال خواهد داشت؛ افزایش مبلغ تسهیلات اعطا شده از سوی بانک‌ها، کاهش جریان انتشار اوراق توسط بانک مسکن و ورود سفته‌بازان به این بازار از جمله مواردی است که به گفته این فعال بازار سرمایه در روند قیمتی تسه‌ها تاثیرگذار خواهد بود.

سه‌ضلعی تاثیرگذار

معاونت تحقیق و توسعه کانون نهاد‌های سرمایه‌گذاری ایران اولین موردی را که می‌تواند در رشد قیمتی اوراق تسهیلات مسکن تاثیرگذار باشد افزایش مبلغ تسهیلات بانکی عنوان کرد و افزود: به‌طور سنتی هر زمان که تسهیلات اعطایی از سوی بانک‌ها با رشد همراه شده‌اند، قیمت تسه‌ها نیز افزایش یافته است.

علیرضا توکلی‌کاشی در ادامه افزود: بر این اساس طی سال‌های اخیر شاهد رشد سقف وام‌های اعطایی به افراد بوده‌ایم که این رشد، افزایش نرخ تسه‌ها را به دنبال داشته است. وی دومین عامل احتمالی و تاثیرگذار بر این روند صعودی قیمت‌ها را کاهش جریان انتشار اوراق توسط بانک مسکن عنوان کرد و افزود: در دوره‌هایی شاهد آن هستیم که بانک مسکن اقدام به کاهش انتشار اوراق می‌کند. این کاهش عرضه، افزایش تقاضا و بالطبع رشد قیمتی تسه‌ها را رقم خواهد زد.

توکلی‌کاشی دیگر عامل را ورود سفته‌بازان به این بازار عنوان کرد و گفت: در ماه‌های اخیر شاهد رشد قیمتی در بازار سهام و نوسان مثبت نماد‌های معامله شده در بورس و فرابورس هستیم. این رشد قیمتی می‌تواند نویدبخش ورود جوی مثبت به بازار اوراق نیز قلمداد شود و بالطبع افزایش تحرک از سوی سفته‌بازان را به دنبال داشته باشد. این فعال بازار سرمایه در ادامه خاطرنشان کرد: البته باید به این نکته توجه داشت که هر فردی که اوراق مزبور را خریداری می‌کند تنها در همان روز خریداری می‌تواند اقدام به فروش کند، وگرنه تا دو ماه پس از آن مجاز به فروش اوراق نخواهد بود. این موضوع نیز می‌تواند روند عرضه اوراق را کُند کند. در این راستا باید عنوان شود که پیگیری‌های خبرنگار «دنیای اقتصاد» حاکی از آن است که فعلا کاهش انتشار اوراقی از سوی بانک‌ها صورت نگرفته و بیشتر از هر چیز کاهش عرضه در بازار را شاهد هستیم. امری که به دلیل تقاضای بالا سبب شده رشد قیمتی در تسه‌ها شکل گیرد.

نگاهی به روند قیمتی «تسه»

در حالی میانگین قیمت اوراق مسکن در سال ۹۶ حدود ۷۰ تا ۸۰ هزار تومان بود که این اوراق با شروع رکود مسکن در سال ۹۷ و با توجه به جهش قیمت مسکن و ناکارآمد شدن سقف قبلی تسهیلات، با کاهش ارزش روبه‌رو شد و طی یک روند تدریجی به قیمت حدود ۴۰ هزار تومان کاهش یافت. در دی ماه سال گذشته نیز تنها طی دو هفته پس از مصوبه جدید درباره سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق، میانگین حجم معاملات «تسه» نسبت به روز‌های قبل از تصویب افزایش سقف تسهیلات به‌طور متوسط به دو برابر افزایش یافت. البته این افزایش دو برابری حجم معاملات در ابتدا زمینه‌ساز صعود چشمگیری در قیمت اوراق نشد و فقط بهای هر ورقه را حداکثر به محدوده ۴۴ هزار تومان افزایش داد.

اما در طول سه ماه زمستان سالی که گذشت، به تدریج با استمرار افزایش تقاضای اوراق، قیمت این اوراق نیز به سطوح پیش از رکود مسکن نزدیک‌تر شد؛ این امر سبب شد که قیمت این اوراق در زمستان سال گذشته در برخی روز‌ها به ۶۰ هزار تومان نیز برسد.

البته تسه‌ها سال ۹۹ را با شرایط چندان مطلوبی آغاز نکردند؛ به‌طوری‌که در نخستین ماه سال قیمت هر برگه از نماد تسه در بازه ۴۱ تا ۴۷ هزار تومان معامله شد. در راستای چرایی این موضوع، شیوع ویروس کرونا که افت شدید معاملات مسکن را در فروردین ماه رقم زد، بی‌تاثیر نبوده است.

همچنین به دلیل کاهش سنتی معاملات مسکن در فروردین ماه هر سال به دلیل تعطیلی‌های دو هفته‌ای کسب و کار‌ها که در سال جاری، به دلیل کرونا به ۴۵ روز تعطیلی صنف مشاوران املاک منتهی شد، تعداد معاملات مسکن به پایین‌ترین حد خود رسید. البته نقش کاهش شدید اثرگذاری وام مسکن در قدرت خرید مسکن خانوار‌ها را نیز نباید در این میان نادیده گرفت. البته روند مزبور تداوم چندانی نداشت و از اردیبهشت‌ماه با یک جهش ناگهانی، فاز صعودی قدرتمندی بر قیمت این اوراق حاکم شد. به‌طوری‌که نرخ هر برگه را از ۴۵هزار تومان به بیش از ۸۰هزار تومان سوق داد.

برای دریافت وام چقدر باید هزینه شود؟

حال جدا از رشد قیمت مزبور، بیشترین تاثیر این امر را می‌توان بر مصرف‌کنندگان واقعی ارزیابی کرد. به‌طوری‌که با شرایط کنونی اقتصاد و قدرت پایین برای خرید ملک، این رشد قیمتی اوراق نیز هزینه دریافت وام را برای متقاضیان افزایش داده است. به این ترتیب با توجه به رشد اخیر قیمت تسه‌ها که عنوان شد، هر فرد برای دریافت وام ۱۴۰میلیون تومانی باید بیش از ۲۲میلیون تومان هزینه کند. این هزینه برای زوج‌ها به ۳۸میلیون و ۴۰۰هزار تومان می‌رسد؛ در واقع مجرد‌های ساکن تهران می‌توانند تا ۱۴۰ میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند که شامل ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن و ۴۰ میلیون تومان جعاله می‌شود؛ بنابراین برای ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات باید ۲۰۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند که هزینه این تعداد اوراق با تسه ۸۰ هزار تومانی، ۱۶ میلیون تومان می‌شود که با در نظر گرفتن ۴۰ میلیون تومان وام جعاله که برای آن باید ۸۰ برگه به مبلغ ۶ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان خریداری کنند، ۲۲ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان می‌شود. زوج‌های تهرانی نیز بر همین اساس می‌توانند تا سقف ۲۴۰ میلیون تومان شامل ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن برای هر نفر و ۴۰ میلیون تومان وام جعاله دریافت کنند؛ بنابراین زوجین باید ۴۰۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند که هزینه آن ۳۲ میلیون تومان است که همراه با ۶ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان وام جعاله که برای آن باید ۸۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند، در مجموع باید ۳۸ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان پرداخت کنند.