طبق نتایج نظرسنجی از زوجین در انتظار خانه‌دار شدن و گفت‌و‌گو با صاحب‌نظران این حوزه، باز شدن گره کور بازار مسکن از مهار تورم و افزایش قدرت خرید آحاد جامعه می‌گذرد و نمی‌توان با اقداماتی نظیر افزایش ۱۰۰ میلیون تومانی سقف تسهیلات بانکی، مردم را خانه دار کرد.
متقاضیان «خرید مسکن با وام بانکی» در یک نظرسنجی تلگرامی درباره «کارآیی وام ۵۰۰میلیونی»، به این مصوبه واکنش نشان دادند. ۹۵ درصد نظردهنده‌ها، «وام جدید مسکن» را به درد نخور معرفی کردند. ۲صاحب‌نظر اقتصادی نیز راه‌حل گره کور بازار مسکن را تشریح کردند.
به گزارش دنیای اقتصاد، جهش‌های متوالی قیمت مسکن، تورم عمومی بالا، افت درآمد سرانه خانوار و جا ماندن سطح دستمزد‌ها از هزینه و تورم عمومی باعث شده تا خرید خانه برای بخش قابل‌توجهی از مردم کشور تبدیل به رویایی دور از دسترس شود؛ در این شرایط افزایش ۱۰۰ میلیون تومانی سقف وام مسکن نیز نمی‌تواند کمک موثری برای خانه دار شدن افراد باشد.
نتیجه نظرسنجی از زوجین در انتظار خانه دار شدن و گفت‌و‌گو با صاحب نظران این حوزه نشان از آن دارد که باز شدن گره کور بازار مسکن از مهار تورم و افزایش قدرت خرید آحاد جامعه می‌گذرد و نمی‌توان با اقداماتی نظیر افزایش ۱۰۰ میلیون تومانی سقف تسهیلات بانکی، مردم را خانه دار کرد.
در آخرین روز کاری سال ۱۴۰۳، رقم وام مسکن افزایش یافت، سقف وام برای شهر تهران از ۴۰۰ به ۵۰۰ میلیون تومان رسید؛ این درحالی بود که در مراکز استان‌ها و شهر‌های بزرگ نیز سقف وام مسکن از ۳۲۰ میلیون به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یافت. همچنین سقف وام خرید مسکن در شهر‌های کوچک نیز از ۲۴۰ میلیون تومان به ۳۰۰ میلیون تومان رسید.
عدم تطابق وام مسکن و متوسط قیمت خانه در کشور و به خصوص در شهر‌های بزرگ طی سال‌های اخیر کارآیی این وام را زیرسوال برده بود. ما در گزارش‌های پیشین خود با بررسی هزینه‌های جانبی دریافت وام، نظیر خرید اوراق جعاله، دریافت اوراق رهنی و... نشان داده بودیم که سقف وام مسکن در شهر تهران کفاف خرید ۳ مترمربع آپارتمان را می‌دهد. با این وجود افزایش دقیقه ۹۰ سقف وام برای امسال به میزان ۱۰۰ میلیون تومان نیز، پاسخ مثبتی برای این انتقاد نبود.
ما به منظور بررسی کارآیی افزایش ۱۰۰ میلیون تومانی سقف دریافت وام مسکن، نظرسنجی از متقاضیان خرید خانه و در عین حال گفت وگویی با دو تحلیلگر اقتصاد مسکن انجام داد. نتیجه این نظرسنجی‌ها و گفت‌و‌گو با تحلیلگران این بازار نیز از عدم کارآیی رشد سقف وام مسکن حکایت دارد.
سوال اول نظرسنجی از مخاطبان ما عبارت بود از: وام خرید مسکن در تهران از ۴۰۰ میلیون تومان به ۵۰۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرده است؛ آیا تسهیلات جدید می‌تواند به شما زوج فاقد مسکن (خانه اولی) برای صاحب خانه شدن، «کمک موثر» کند؟
۹۵درصد شرکت‌کنندگان در این نظرسنجی به این پرسش پاسخ منفی دادند؛ یکی از شرکت‌کنندگان در نظرسنجی نیز این افزایش در سقف وام مسکن را طنز بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ عنوان کرد.
سوال دیگر نظرسنجی از مخاطبان نیز عبارت بود از: در شرایط کنونی اقتصادی و اوضاع قیمت مسکن، اولویت سیاستگذار در مواجهه با بحران مسکن باید بر «اصلاح وام مسکن» یا «مهار تورم و تقویت درآمد خانوار» متمرکز باشد؟
۸۹درصد از شرکت‌کنندگان در نظرسنجی به این سوال با لزوم تکیه بر مهار تورم و تقویت درآمد خانوار پاسخ دادند.
سوالات این نظرسنجی از خانوار‌های بدون خانه و به اصطلاح خانه‌اولی پرسیده شد؛ نکته حائز اهمیت آن بود که اکثریت خانوار‌های فاقد خانه ملکی در کشور بر این باورند که با افزایش سقف وام بدون اصلاح شرایط تورمی نمی‌توانند خانه دار شوند. این بررسی نشان از آن دارد که جامعه هدف، وام خرید مسکن، به نتیجه این وام امید چندانی ندارند.
در شرایط کنونی یک آپارتمان با متراژ متوسط در مناطق میانی شهر تهران قیمتی حدود ۷ میلیارد تومان دارد؛ بنابراین سقف وام مسکن کفاف خرید حدود ۷ مترمربع خانه در شهر را می‌دهد. این محاسبه بدون درنظر گرفتن هزینه‌های جانبی نظیر هزینه خرید اوراق تسه و... است و درصورت کسر این موارد، سقف وام مسکن کفاف خرید تنها ۳.۷ متر آپارتمان در مناطق میانی شهر را می‌دهد.
البته در شرایط کنونی خانه‌هایی کوچک متراژ، در مناطق جنوبی شهر تهران در محدوده قیمتی ۲ تا ۳ میلیارد تومان نیز برای معامله در دسترس است؛ اما از سویی تعداد این فایل‌ها محدود بوده و از سوی دیگر لزوما تمامی متقاضیان خانه، به دنبال چنین گزینه‌هایی نیستند.
درحالی که سقف وام مسکن با قیمت خانه در کشور تطابقی ندارد، مردم و کارشناسان راه‌حل خانه دار شدن آحاد جامعه را در افزایش سقف وام دنبال نمی‌کنند. افزایش سقف وام در شرایط کنونی به دلیل تورم بالا و تاثیر آن بر نرخ بهره و عدم توان مالی دولت و بانک‌ها در پرداخت وام با سوبسید موثر باعث می‌شود تا در صورت رشد قابل ملاحظه سقف وام نیز، بخش عمده‌ای از مردم امکان دریافت و استفاده از آن را نداشته باشند؛ در عین حال منابع مالی بانک‌ها نیز نتواند رشد قابل‌توجه در سقف وام را تامین کند.
طی سال‌های اخیر جهش‌های متوالی قیمت مسکن، تورم عمومی بالا، افت درآمد سرانه خانوار و جا ماندن سطح دستمزد‌ها از هزینه و تورم عمومی باعث شده تا خرید خانه برای بخش قابل‌توجهی از مردم تبدیل به رویا شود.
در این شرایط کنترل قابل ملاحظه تورم به نحوی که سطح تورم از کانال ۳۰ درصدی فعلی به مرز ۱۰درصد برسد و استمرار این رویه برای چند سال متوالی و در ادامه اصلاح قدرت خرید خانوار پایدارترین راهکار برای خانه دار شدن بخش قابل‌توجهی از متقاضیان خانه اولی است.
غلامرضا سلامی صاحب نظر اقتصاد مسکن در پاسخ به سوالی درباره تاثیر افزایش ۱۰۰ میلیون تومانی مبلغ وام مسکن بر قدرت خرید مردم گفت: به شکل کلی سهم وام مسکن از قیمت خانه در کشور بسیار پایین است؛ در بسیاری از سال‌ها، سهم وام مسکن از قیمت یک خانه متوسط کمتر از ۱۰ درصد بوده است.
لذا افزایش ۱۰۰ میلیون تومانی سقف وام مسکن تاثیری بر قدرت خرید مردم ندارد و در چنین شرایطی شاید بهتر باشد که مدیران و سیاستگذاران بانک مرکزی به جای تمرکز بر افزایش سقف وام مسکن یا تصویب وام‌های مشابه در هر بخشی به انجام وظیفه اصلی خود یعنی کنترل تورم بپردازند.
این صاحب نظر اقتصاد مسکن ادامه داد: درحال حاضر دریافت وام مسکن منوط به خرید اوراق تسه مسکن شده و همین موضوع نیز هزینه دریافت وام را برای متقاضیان افزایش می‌دهد. وی ادامه داد: در حال حاضر بازپرداخت اقساط بانک مسکن از توان بازپرداخت بخش عمده‌ای از مردم بالاتر است؛ در این شرایط افزایش سقف وام به دلیل افزایش بیشتر اقساط بانکی میسر نیست.
سلامی گفت: تورم از سویی محرک رشد قیمت مسکن است و از سوی دیگر بر مبلغ بازپرداخت وام اثر دارد. نرخ بهره در تمام دنیا تابعی از تورم است؛ البته در کشور در بسیاری از دوره‌ها با فشار، نرخ بهره از تورم پایین‌تر نگاه داشته شده است؛ اما به هر ترتیب، نرخ تورم بر میزان نرخ بهره فشار وارد می‌کند. در چنین شرایطی ضروری است که بانک مرکزی ابتدا بر رفع چالش تورم متمرکز شود. تا زمانی که چالش تورم مرتفع نشود؛ نمی‌توان گره بازار مسکن را از طریق تغییر در سقف وام باز کرد.
این صاحب نظر اقتصاد مسکن افزود: دولت در برخی دوره‌ها بر بازپرداخت وام مسکن، سوبسید‌هایی اعطا می‌کرد؛ درواقع این وام با نرخی کمتر از نرخ سود سایر وام‌ها به متقاضیان خرید خانه اعطا می‌شد و دولت ما‌به‌التفاوت نرخ سود را به بانک عامل می‌داد. با وجود این طی سال‌های اخیر به دلیل جهش قیمت زمین و مسکن، اثرگذاری وام مسکن در قدرت خرید خانوار به میزانی کاهش پیدا کرده است که اثر وام در اقتصاد محو شده است.
سلامی تاکید کرد: چاره رفع گره در بخش مسکن همانند سایر چالش‌ها رفع تورم است؛ در صورت استمرار رویه فعلی، مردم علاوه بر بحران مسکن با بحران امنیت غذایی نیز مواجه می‌شوند. البته بانک مرکزی به تنهایی و فارغ از رویکرد حاکمیتی و سیاسی قادر به حل چالش تورم نیست؛ با وجود این می‌توان به جای تمرکز بر اقدامات نمایشی نظیر تغییر در سقف وام مسکن یا وام‌هایی از این دست بر وظیفه اصلی خود یعنی رفع چالش تورم متمرکز شد. درواقع دور شدن بانک مرکزی از حاشیه و تمرکز بر وظایف اصلی، نخستین گام برای کنترل تورم به شمار می‌رود.
علیرضا توکلی‌کاشی صاحب نظر تامین مالی مسکن در گفت‌و‌گویی درباره میزان اثربخشی افزایش ۱۰۰ میلیون تومانی سقف وام مسکن گفت: طی ۱۵ سال اخیر عواملی از جمله جهش‌های متعدد در قیمت مسکن، جا ماندن نرخ تعدیل سطح دستمزد از تورم و کاهش معنادار قدرت خرید اقشار مختلف فعال در اقتصاد نظیر کارگران و کارمندان منجر به آن شده تا بخش عمده‌ای از آحاد جامعه امکان خرید خانه را از دست بدهند؛ تفاوت فاصله میان قدرت خرید مردم و قیمت مسکن به میزانی طی سال‌های اخیر زیاد شده است که وام‌های موجود مسکن قطعا تاثیر چندانی بر روند خانه دار شدن افراد برجای نمی‌گذارد.
وی ادامه داد: البته با توجه به نرخ بهره بالا و توان بازپرداخت عموم مردم، لزوما نهاد سیاستگذار امکان افزایش محسوس مبلغ وام را نیز ندارد؛ با در نظر گرفتن مجموع این موارد شاید عدم تغییر در میزان سقف وام مسکن تصمیمی معقول‌تر بود.
توکلی‌کاشی اضافه کرد: ذکر این نکته نیز ضروری است که در سالیان گذشته، تجربه‌هایی از افزایش ۱۰۰ درصدی وام مسکن نیز در کشور تجربه شد؛ به عنوان نمونه در دوره‌ای یک‌مرتبه سقف وام مسکن از ۵ میلیون تومان به ۱۰ میلیون تومان رسانده شد و نتیجه اخذ این رویه تحریک یکباره بازار مسکن و رشد محسوس قیمتی در بازار بود. افزایش دفعتی سقف وام مسکن در آن دوران، باعث شد تا قدرت بخشی از مردم به خرید خانه برسد و این موضوع با افزایش تقاضا محرک رشد و حتی جهش قیمتی در این بخش‌ها شد. البته جهش قیمت ملک در دوره‌های مذکور تنها نتیجه جهش نرخ وام نبود؛ بلکه این موضوع یکی از محرک‌ها بود.
این صاحب نظر تامین مالی مسکن گفت: اوراق تسه مسکن فرابورس در دوره‌هایی که سقف وام مسکن افزایش پیدا می‌کند؛ با افزایش تقاضا مواجه می‌شود و این موضوع عامل جهش بهای این اوراق نیز می‌شود؛ بنابراین در شرایط کنونی نیز لزوما جهش در میزان دریافت وام حرکتی صحیح نیست.
توکلی‌کاشی در ادامه عنوان کرد: تمرکز بر کاهش تورم و افزایش قدرت خرید مردم شاید مهم‌ترین اقدام و راهکاری است که سیاستگذار برای حل چالش مسکن باید اخذ کند.
وی ادامه داد: بسیاری از مسائل اقتصادی به یکدیگر وابسته هستند؛ تورم بالا و قدرت خرید پایین در آحاد اقتصادی جامعه بر بسیاری از بازار‌ها و کالا‌ها اثر منفی گذاشته و بازار مسکن نیز یکی از این موارد است. البته قیمت بالای مسکن، ضروری بودن مسکن برای زندگی و این موضوع که مسکن بزرگ‌ترین سرمایه‌ای است که ۹۰ درصد مردم به آن ورود پیدا می‌کنند باعث شده تا این بازار بیش از بسیاری از دیگر بازار‌ها از چالش‌های اقتصادی کشور و تورم عمومی اثر منفی ببیند.
تورم‌های مستمر بالا در کشور طی چندین سال متوالی به نحوی بوده است که مردم به شکل نسبی هر روز فقیرتر شده‌اند. آمار و ارقام رسمی نیز فقیرتر شدن مردم را تایید می‌کند. در شرایطی که بخش قابل توجهی از مردم زیرخط فقر هستند و هر سال نیز بر تعداد آنها افزوده می‌شود؛ نمی‌توان راهکاری برای حل چالش مسکن ارائه داد. برای حل چالش مسکن باید ابتدا به سراغ ایجاد ثبات اقتصادی رفت؛ در ادامه افزایش سطح درآمد‌ها و بهبود معیشت مردم در اولویت قرار گیرد و سپس چاره‌ای برای حل چالش مسکن اندیشید. تا زمانی که تورم کمتر از ۱۰ درصد نباشد؛ نمی‌توان انتظار حل پایدار معادله دسترسی به مسکن را داشت.
