کارشناسان «نایت فرانک» در تحلیل چشم انداز بازار مسکن جهان بر این باور هستند که اعمال سیاست‌های تعرفه‌ای از سوی دونالد ترامپ به افزایش بی ثباتی اقتصادی و نوسانات در سطح جهانی انجامیده است.
سیاست‌های تعرفه‌ای آمریکا برای واردات کالا، چشم‌انداز جهانی تورم مسکن را تحت‌تاثیر قرار داد.
به گزارش دنیای اقتصاد، تحلیل «نایت‌فرانک»، موسسه بین‌المللی مشاوره ملکی، نشان می‌دهد اگرچه قیمت مسکن در ۵۵کشور طی۲۰۲۴ «کم‌رشد» بود، اما اختلال در زنجیره تولید نهاده‌های ساختمانی با تعرفه‌های ترامپ، دو اتفاق در این بازار رقم می‌زند.
بازدهی واقعی بازار مسکن جهان در سال ۲۰۲۴ تحت تاثیر دو فاکتور پولی، «منفی» شد، اما چشم اندازی که اکنون برای ادامه مسیر این بازار در ۲۰۲۵ قابل تصور است به شدت از «سیاست تجاری ترامپ» تاثیر می‌پذیرد و سناریوی احتمالی را «چرخش تورم ملک» نشان می‌دهد.
شرکت بین المللی مشاور املاک «نایت فرانک» دو گزارش با فاصله زمانی نزدیک به یک ماه از نبض بازار مسکن ۵۵ کشور منتشر کرده که اولی به «تحلیل آنچه در ۲۰۲۴ بر بازار املاک جهان گذشت» می‌پردازد و دومی «پیش بینی نبض سرمایه گذاری ساختمانی تحت‌تاثیر دگرگونی تجاری با تعرفه‌های ترامپ» است.
گزارش محتوای کلیدی هر دو گزارش «نایت فرانک» نشان می‌دهد، شاخص جهانی قیمت مسکن در سال ۲۰۲۴ به لحاظ رشد اسمی ۲.۶ درصد افزایش یافت که در مقایسه با «متوسط رشد سالانه نزدیک به ۵ درصد طی دوره‌های بلندمدت گذشته»، بیانگر «کم رشدی قیمت املاک در سال گذشته میلادی» است.
بازار مسکن کشور‌های مختلف در سال ۲۰۲۴ عمدتا تحت‌تاثیر یک فاکتور پولی قرار داشت؛ نرخ بهره. افزایش نرخ بهره از سال ۲۰۲۲ برای مهار تورم عمومی، اثر مستقیمی روی «تقاضا برای وام خرید مسکن» گذاشت و باعث رکود معاملات ملک در جهان شد. سال گذشته در کنار «افت خرید به خاطر به صرفه نبودن دریافت وام مسکن»، نرخ تورم عمومی بالا در کشورها نیز باعث افت ارزش واقعی ملک و در نتیجه، عدم تمایل به سرمایه گذاری ملکی شد.
برآورد می‌شود قیمت واقعی مسکن در کشور‌های مورد بررسی «نایت فرانک»، نزدیک به ۳ درصد کاهش یافته است. این برای سومین سال متوالی است که بازار جهانی مسکن با «افت ارزش واقعی» همراه است که در مقایسه با سال‌های بعد از بحران جهانی، بی سابقه محسوب می‌شود. با این حال، «تعرفه‌های تجاری» تدارک دیده شده توسط ترامپ برای واردات کالا از کشورها، «بازار جهانی مسکن را تکان خواهد داد.»
پیش بینی موسسه جهانی «نایت فرانک» که در حوزه املاک به تحلیل و بررسی قیمت‌ها و رفتار‌های سرمایه گذاران می‌پردازد، حاکی است: معادله‌ای از «اتفاقات بد» با منشأ تعرفه‌های ترامپ، بازار مسکن ۲۰۲۵ را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد. تعرفه‌ها اگر چه تعلیق شده، اما در حد همین ۱۰ درصد فعلی، «فشار اقتصادی بر کشورها ایجاد می‌کند، اختلال در تجارت مواد اولیه مورد نیاز برای تولید مصالح ساختمانی به وجود می‌آورد که باعث افزایش تورم ساخت می‌شود و در نهایت باعث افزایش نااطمینانی بین فعالان اقتصادی خواهد شد.»
برآیند همه این اتفاقات در یک جهت است که از یکسو باعث حرکت افراد به سمت بازار ملک به عنوان «پناهگاه امن» در شرایط نااطمینانی می‌شود و از سوی دیگر «رکود سرمایه گذاری ساختمانی به خاطر افزایش هزینه ها» را رقم می‌زند. در نتیجه انتظار می‌رود «تورم مسکن در پایان ۲۰۲۵» از این منظر بیشتر از نرخ تورم سال ۲۰۲۴ باشد. هر چند فاکتور «نرخ بهره» نیز بر روند بازار مسکن در سال جاری میلادی اثرگذار است.
شاخص جهانی قیمت مسکن که توسط شرکت مشاور املاک نایت فرانک منتشر شده است، متوسط رشد سالانه قیمت مسکن در ۵۵ بازار تحت نظارت این شاخص، اندکی افزایش یافت و به ۲.۶ درصد رسید. با وجود این افزایش، رشد قیمت‌ها همچنان به طور قابل توجهی کمتر از نرخ بلندمدت ۴.۸ درصد باقی مانده است. تداوم یا افزایش بیشتر این روند، به احتمال زیاد منوط به تغییرات نرخ بهره توسط بانک‌های مرکزی خواهد بود.
بررسی‌ها نشان می‌دهد که قیمت خانه در سطح جهانی، به طور میانگین با سرعتی ملایم در حال افزایش است. در بازار‌هایی که تحت نظارت نایت فرانک قرار دارند، نرخ رشد سالانه قیمت مسکن ۲.۶ درصد گزارش شده که به مراتب پایین‌تر از میانگین بلندمدت است. این دوره با رشد کمتر از میانگین، از ابتدای سال ۲۰۲۲ آغاز شد؛ زمانی که نرخ بهره در سراسر جهان به طور چشمگیری افزایش پیدا کرد.
کارشناسان نایت فرانک بر این باورند که برای شتاب گرفتن رشد قیمت مسکن، کاهش بیشتر نرخ بهره (در نتیجه کاهش نرخ سود وام مسکن) ضروری است. با اینکه مقابله با تورم در بسیاری از بازار‌های توسعه یافته همچنان ادامه دارد، اما احتمال می‌رود در سال ۲۰۲۵ کاهش‌های بیشتری در نرخ‌های سیاستی صورت گیرد. بر این اساس، انتظار می‌رود نرخ متوسط رشد قیمت مسکن در نیمه دوم سال افزایش یابد.
براساس این گزارش، ترکیه در صدر شاخص نایت فرانک قرار دارد و بالاترین نرخ رشد سالانه را با ۲۹.۴ درصد به خود اختصاص داده است. با این حال، اگر تورم را در نظر بگیریم و به رشد واقعی قیمت‌ها نگاه کنیم، بازار مسکن ترکیه در حال حاضر با کاهش سالانه ۱۰.۴ درصدی قیمت حقیقی مسکن مواجه است.
بازار‌های اروپایی نیز در ردیف بالای جدول رشد سالانه قیمت مسکن قرار دارند؛ هفت کشور اروپایی، به رهبری بلغارستان، رشد بیش از ۱۰درصد را تجربه کرده‌اند. در مقابل، سرزمین اصلی چین و منطقه ویژه اداری هنگ کنگ در پایین‌ترین رده‌های جدول قرار گرفته‌اند؛ به طوری که هر دو در سال ۲۰۲۴ با کاهش قیمت بیش از ۸ درصد روبه رو بوده‌اند.
اگر شاخص جهانی قیمت مسکن نایت فرانک (GHPI) با در نظر گرفتن نرخ تورم تعدیل شود، مشخص می‌شود که قیمت واقعی مسکن در سطح جهانی در سه ماهه نخست سال ۲۰۲۲ به اوج خود رسیده و از آن زمان تاکنون، طی ۲ سال گذشته، ۳.۶ درصد کاهش یافته است. آخرین بار که قیمت واقعی با کاهش مواجه شد، به دوره پس از بحران مالی جهانی بازمی گردد؛ زمانی که قیمت‌های حقیقی طی ۵ سال ۱۰درصد افت کردند. کاهش قیمت واقعی مسکن تنها ناشی از افزایش نرخ بهره نبوده است، بلکه تورم بالاتر از میانگین، به ویژه در اروپا و آمریکای شمالی، نیز نقش قابل توجهی در شکل گیری این روند ایفا کرده است.
براساس گفته لیام بیلی، رئیس بخش تحقیقات جهانی نایت فرانک، قیمت مسکن در سطح جهانی در حال حاضر در حال افزایش است، هرچند این افزایش به صورت ملایم است. تاثیر مثبت کاهش نرخ‌های بهره در سال گذشته تا حدی کاهش یافته و برای افزایش نرخ رشد فعلی، که پایین‌تر از میانگین بلندمدت است، نیاز به دور جدیدی از کاهش نرخ‌ها را داریم.
کارشناسان «نایت فرانک» در تحلیل چشم انداز بازار مسکن جهان بر این باورند که اعمال سیاست‌های تعرفه‌ای از سوی دونالد ترامپ، به افزایش بی ثباتی اقتصادی و نوسانات در سطح جهانی انجامیده است. هر چند اجرای شدیدترین تعرفه‌ها به جز برای چین به تعویق افتاده است، اما تعرفه عمومی ۱۰درصدی همچنان فشار قابل توجهی بر کشور‌های آسیب پذیر وارد کرده است.
در حالی که مهلت ۹۰روزه تعیین شده مورد استقبال قرار گرفته، بسیاری از فعالان اقتصادی به دلیل تغییرات سریع و غیرقابل پیش بینی در تصمیم گیری‌های دولت ایالات متحده، این دوره را با احتیاط دنبال می‌کنند.
در نگاه نایت فرانک، اگرچه ممکن است بازار‌های سهام در کوتاه مدت با رونق مواجه شوند، اما فضای عدم اطمینان همچنان پابرجا خواهد ماند. در مجموع، وضعیت موجود بسیار پویا و حساس بوده و پیچیدگی‌هایی را در ابعاد جغرافیایی و همچنین در بخش املاک و مستغلات ایجاد کرده است.
به باور اعضای نایت فرانک، در پی نوسانات شدید بازار‌های مالی، بسیاری از سرمایه گذاران به دنبال پناهگاه‌های امن هستند در این میان، بازار املاک و مستغلات چه از طریق خرید مستقیم ملک، چه از راه سرمایه گذاری در صندوق‌ها و شرکت‌های ملکی در بخش‌های تجاری یا مسکونی، می‌تواند نقش موثری در حفظ ارزش سرمایه داشته باشد.
با وجود آنکه کاهش نرخ بهره محتمل به نظر می‌رسد، اما هنوز نمی‌توان آن را قطعی دانست؛ چرا که در حالی که رشد اقتصادی ضعیف‌تر و نگرانی از رکود می‌تواند کاهش نرخ‌ها را توجیه کند، فشار‌های تورمی ناشی از تعرفه‌ها ممکن است دست بانک‌های مرکزی را برای چنین اقداماتی ببندد.
در شرایط کنونی، شرکت‌ها در تصمیم گیری‌های مرتبط با املاک رویکردی تاکتیکی و منعطف اتخاذ خواهند کرد و تصمیمات بلندمدت را به تعویق می‌اندازند تا بتوانند ابعاد شرایط را بهتر بسنجند. از سوی دیگر، اگرچه ممکن است قاره آمریکا نسبت به کشور‌های آسیا-اقیانوسیه کمتر تحت‌تاثیر قرار گرفته باشد، اما اختلافات درون منطقه‌ای همچنان اهمیت زیادی دارد و نباید از آنها غافل شد.
بازار‌های مسکن نیز با ترکیبی از فشار‌ها مواجهند. اختلالات زنجیره تامین جهانی و پیامد‌های تورمی آن می‌تواند روند ساخت وساز را کند نماید، در حالی که در صورت کاهش نرخ‌های بهره، قدرت خرید مسکن از طریق بهبود شرایط وام دهی تقویت خواهد شد.
در این میان، شهر‌های بزرگ و مطرح جهانی در موقعیتی مطلوب قرار دارند؛ زیرا با توجه به تحرک بالای سرمایه در سطح جهانی، برخی از افراد بسیار ثروتمند ممکن است به بازار‌های تثبیت شده اروپا جذب شوند. عواملی، چون حاکمیت قانون، امنیت، شفافیت بازار، هزینه‌های پایین‌تر خرید، حفظ حریم خصوصی و دسترسی به مدارس بین المللی با کیفیت، این بازار‌ها را به گزینه‌هایی جذاب تبدیل کرده‌اند.
