زلزله اقلیمی در بازار‌های املاک

اکونومیست سرمقاله خود را به چالش گرمایش زمین و پیامد‌های آن برای بخش مسکن و همچنین هزینه‌هایی که این پدیده به دولت‌ها و مالکان خانه تحمیل می‌کند، اختصاص داده است. تحلیلگران این نشریه هشدار می‌دهند که بی توجهی به این مساله، تبعات دردناکی برای مردم جهان خواهد داشت.

به گزارش دنیای اقتصاد، اگر از شما بخواهند درباره نقاطی که در برابر تغییرات آب وهوایی آسیب پذیر هستند فکر کنید، شاید بلافاصله شالیزار‌های برنج در بنگلادش یا جزایر کم ارتفاع در اقیانوس آرام به ذهن شما خطور کند. اما باید گفت یکی از پاسخ‌هایی که از شنیدن آن شگفت زده خواهید شد، خانه خود شماست.

تغییرات اقلیمی پایه مهم‌ترین طبقه دارایی را سست کرده است؛ به زودی برسر «پرداخت هزینه‌های ملکی این بحران» منازعه بین دولت‌ها و مردم شکل می‌گیرد. 

حدود یک دهم از املاک مسکونی جهان از نظر ارزش، از جمله بسیاری از منازلی که حتی به سواحل نزدیک نیستند، در معرض تهدید گرمایش زمین قرار دارند. از گردباد‌هایی که حومه‌های غرب میانه آمریکا را در نوردیده تا تگرگ‌هایی به اندازه توپ تنیس که سقف ویلا‌های ایتالیایی را در هم می‌کوبند، شرایط وخیم آب وهوایی که ناشی از انتشار گاز‌های گلخانه‌ای است، شالوده و پایه‌های مهم‌ترین طبقه دارایی در جهان را متزلزل کرده است.

هزینه‌های بالقوه (که رقم چشمگیری خواهد بود) از اجرای سیاست‌هایی لازم برای کاهش انتشار گاز‌های گلخانه‌ای از خانه‌ها و همچنین آسیب‌های مرتبط با شرایط آب وهوایی ناشی می‌شود. براساس یک برآورد، تغییرات آب وهوایی و مبارزه با آن می‌تواند تا سال ۲۰۵۰ معادل حدود ۹‌درصد از ارزش املاک جهان را از بین ببرد. رقم این خسارت در حدود ۲۵ تریلیون دلار می‌شود که تقریبا با تولید ناخالص داخلی سالانه آمریکا برابری می‌کند. این یک صورت حساب بزرگ است که بر زندگی مردم و سیستم مالی جهانی تحمیل می‌شود و به نظر می‌رسد که قرار است بر سر اینکه چه کسی مسوول پرداخت آن است منازعه‌ای شدید دربگیرد. صاحب خانه‌ها یکی از کاندیدا‌ها هستند. اما اگر امروز به بازار‌های املاک نگاهی بیندازید، به نظر نمی‌رسد که پذیرای پرداخت این هزینه‌ها باشند و نشانه‌های اندکی وجود دارد که مالکان بخواهند قیمت‌های خانه خود را با نشانه‌ها و آثار مربوط به ریسک‌های آب وهوایی تطبیق دهند.

در شهر میامی، در ایالت فلوریدای آمریکا، که موضوع نگرانی‌های فزاینده در مورد افزایش سطح دریا‌ها بوده است، قیمت املاک طی دهه گذشته، ۸۰درصد افزایش یافته است که بسیار بیشتر از میانگین آمریکاست. به علاوه، ازآنجاکه تاثیرات تغییرات آب وهوایی هنوز نامشخص است، بسیاری از مالکان ممکن است هنگام خرید خانه‌های خود، نسبت به ریسک‌های مربوطه بی خبر و بی اطلاع باشند.

حال اگر قرار باشد مالیات دهندگان هر چند با اکراه این هزینه‌ها را پرداخت کنند، مالکان ثروتمند نجات خواهند یافت، اما مشوق‌های سودمند برای انطباق با تهدید‌های آینده کم اثر خواهد شد. تقسیم هزینه‌ها برای دولت‌ها امری دشوار خواهد بود، به این دلیل که می‌دانند رای دهندگان چقدر برای ارزش و قیمت خانه‌های خود اهمیت قائل می‌شوند. این صورت حساب متشکل از سه بخش است: پرداخت هزینه تعمیرات بعد از وقوع بلایای طبیعی، سرمایه‌گذاری برای حفاظت از خانه‌ها و اصلاح ساختار خانه‌ها برای محدودکردن آثار تغییرات آب وهوایی.

بیمه گران معمولا هزینه‌های تعمیرات را پس از تخریب سقف یا آتش سوزی یک ملک تقبل می‌کنند. هر میزان که شرایط آب وهوایی وخیم‌تر می‌شود به دنبال آن بلایای طبیعی نیز افزایش می‌یابد و هزینه بیمه خانه‌ها افزایش می‌یابد. ممکن است این هزینه‌ها در نقاطی آنقدر افزایش یابد که حتی منجر به افت ارزش خانه‌ها در آن مناطق شود.

برخی کارشناسان هشدار می‌دهند که یک سوم خانه‌های آمریکایی تحت‌تاثیر متورم شدن هزینه‌های بیمه‌ای قرار خواهند گرفت. دولت‌ها یا باید خساراتی را که به صاحب خانه‌ها تحمیل می‌شود، نادیده بگیرند (و با تبعات اجتماعی آن مواجه شوند) یا هزینه مخاطرات مربوطه را، مطابق آنچه که قبلا در بخش‌هایی از کالیفرنیا و فلوریدا که مستعد آتش سوزی و تندباد است رخ داده است، تقبل کنند. بار مالی ناشی از بیمه‌های تحت حمایت دولت در این دو ایالت از ۱۶۰ میلیارد دلار در سال ۲۰۱۷ به ۶۳۳ میلیارد دلار افزایش یافته است.

سیاستمداران محلی می‌خواهند این ریسک را به دوش دولت فدرال بیندازند که در حال حاضر مسوول ارائه بیمه‌های سیل است. پیشگیری از بروز خسارت‌های فیزیکی ممکن است با انجام سرمایه‌گذاری در زمینه محافظت از منازل و زیرساخت‌ها در برابر بلایای طبیعی عملی باشد. در هلند سیستمی از بند آب ها، خندق‌ها و پمپ‌ها کشور را در مقابل سیلاب‌ها محافظت می‌کند. توکیو نیز سیل بند‌هایی را به این منظور احداث کرده است.

البته تامین بودجه برای این شکل از سرمایه‌گذاری نیز چالشی بزرگ محسوب می‌شود. سوالی که مطرح می‌شود آن است که آیا مالکانی که نمی‌دانستند در معرض مخاطرات جوی هستند باید هزینه‌هایی به عنوان مثال تقویت پی بتنی یک خانه در حال نشست را بپردازند؟ یا در واقع حمایت دولت از این مالکان در برابر پرداخت چنین هزینه‌های غیرمنتظره‌ای اقدامی صحیح و درست محسوب می‌شود؟ شهر‌های ساحلی پرجمعیت که بیشترین نیاز را به محافظت در برابر سیل دارند، اغلب گوهر اقتصادی جوامع کشور‌های خود هستند.

کافی است فقط به لندن، نیویورک یا شانگ‌های فکر کنید. آخرین سوال آن است که چگونه می‌توان هزینه‌های مربوط به تطبیق منازل با تغییرات آب وهوایی را پرداخت کرد؟ سهم منازل در انتشار گاز‌های گلخانه‌ای ۱۸‌درصد است.

بسیاری از خانه‌ها احتمالا به پمپ‌های حرارتی نیاز دارند که با گرمایش از کف یا رادیاتور‌های بزرگ‌تر و عایق ضخیم بهترین عملکرد را دارند. متاسفانه، مقاوم‌سازی خانه‌ها گران و هزینه‌بر است. ملزم کردن صاحب‌خانه‌ها برای پرداخت این هزینه‌ها نیز می‌تواند واکنش تند آن‌ها را در پی داشته باشد. به عنوان نمونه، سال گذشته ائتلاف دولت حاکم در آلمان تلاش کرد تا بویلر‌های گازی را ممنوع کند، اما زمانی که رای دهندگان به هزینه‌ها اعتراض کردند، دولت مجبور شد در تصمیم خود تجدید نظر کند. در این میان ایتالیا از یک رویکرد جایگزین پیروی کرد: ارائه کمک‌های حمایتی سخاوتمندانه به خانوار‌هایی که خواهان نوسازی منازل خود بودند.

این کشور تاکنون رقم سرسام‌آور ۲۳۸ میلیارد دلار یا ۱۰‌ درصد از تولید ناخالص داخلی خود را برای این طرح هزینه کرده است. البته هنوز برای اینکه با آثار جدی تغییرات آب وهوایی مواجه شویم کمی زمان داریم. اما هر چه سیاستگذاران زودتر بتوانند پاسخی برای این پرسش‌ها بیابند، بهتر است.

شواهد حاکی از آن است که قیمت‌ها در بازار مسکن تنها بعد از وقوع فجایع طبیعی واکنش نشان می‌دهد و واضح است که برای سرمایه‌گذاری برای اقدامات پیشگیرانه دیگر دیر است؛ بنابراین سستی و بی‌عملی به احتمال زیاد شگفتی‌های ناخوشایندی را در پی خواهد داشت. مسکن دارایی مهمی است که نمی‌توان جایگاه (کلیدی) آن را در کلیت اقتصاد اشتباه تشخیص داد، به‌ویژه به این دلیل که این حوزه برای پایداری نظام مالی کشور‌ها بسیار حیاتی است. دولت‌ها باید سهم مربوط به وظایف خود را انجام دهند.

تا قرن ۱۸ در بیشتر نقاط هلند از این اصل پیروی می‌شد که فقط جوامع مجاور دریا باید بند آب داشته باشند؛ در نتیجه کشور با کمبود سرمایه‌گذاری و به تبع آن بروز سیل‌های قابل پیشگیری مواجه می‌شد. تنها دولت‌ها هستند که می‌توانند با ایجاد زیرساخت ها، این مشکلات را حل کنند و باید این کار را به‌ویژه در اطراف شهر‌های با بهره وری بالا انجام دهند. صاحب خانه‌ها نیز باید انگیزه کافی داشته باشند تا مبالغ هنگفتی را برای نوسازی منازل خود و تولید آلودگی کمتر که به سود و منفعت همگان است صرف کنند. درعین حال، سیاستگذاران باید مراقب باشند با ارائه ضمانت‌های ضمنی بزرگ و طرح‌های بیمه‌ای صریح با پشتوانه دولت، اتخاذ رویکرد‌های حماقت آمیز توسط ذی‌نفعان را تشویق نکنند.

چنین رویکردی نه فقط برای مالیات دهندگان مخاطره آمیز است؛ بلکه انگیزه و عزم مردم را برای سرمایه‌گذاری در زمینه مقاوم سازی و نوسازی خانه‌های خود کم رنگ می‌کند. همچنین با پوشش هزینه‌های بیمه ای، در واقع اقدام موثری برای منصرف کردن مردم از نقل مکان به مناطقی که پر خطر شناخته می‌شوند، انجام نخواهد شد.

با وجود وخامت شرایط، نشانه‌های خوبی وجود ندارد. دهه‌ها است که دولت‌ها نتوانسته اند با اتخاذ تدابیر مناسب، مردم را از ساخت وساز در دشت‌های سیل گیر باز دارند. هزینه ده‌ها میلیارد دلاری برای نوسازی و ایمن سازی منازل هرچند ممکن است سرسام آور به نظر برسد؛ اما بی‌عملی امروز می‌تواند آینده ناخوشایندی را رقم بزند. بدترین رویکرد برای دولت‌ها و صاحب خانه‌ها نادیده گرفتن معمای پیچیده و بغرنج مسکن است.