بازار اجاره؛ دلایل و مقصران رشد بی محابای نرخ‌ها

فرارو- بررسی شاخص کرایه مسکن استیجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در اسفند ماه سال گذشته نشان‌دهنده رشدی معادل ۴۵.۸ و ۵۰.۲ درصد نسبت به ماه مشابه سال ۱۳۹۹ است این بدین معنی است که تعداد مستاجران در این مدت افزایش یافته است که باید گفت متغیر‌هایی همچون تورم، رشد قیمت مسکن و نرخ سود بانکی بر بازار اجاره بی‌تاثیر نبوده است و هر سه این شاخص‌ها در یک سال اخیر اثرات تورمی بر بازار اجاره داشته است.

به گزارش فرارو، گزارش تحولات بازار مسکن در شهر تهران که از سوی بانک مرکزی منتشر شده، بیانگر این است که در اسفندماه سال گذشته متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی تهران ۳۵ میلیون و ۱۲۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶.۲ درصد و ۱۶ درصد افزایش را نشان می‌دهد.

با توجه به اینکه متوسط قیمت هر مترمربع مسکونی در تهران به ۳۵ میلیون تومان رسیده و این روند قطعا در سال جدید نیز ادامه پیدا خواهد کرد، باید انتظار داشت بازار اجاره تا پایان تابستان به روند صعودی خود ادامه دهد. یادتان باشد امسال بخشی از صاحبخانه‌ها، سوای میزان ارزش ملک، نرخ دلار و میزان تورم، روی رشد ۵۷ درصدی حقوق کارگران هم حساب کرده‌اند.

 

میثم مهرپور کارشناس بازار مسکن در گفتگو با فرارو با اشاره به اینکه دلیل عمده افزایش سرسام‌آور قیمت اجاره‌بها در تهران طی یک سال اخیر وضعیت عرضه و تقاضا است، اظهار داشت: در این مدت نرخ اجاره بها حتی از تورم بخشی مسکن نیز پیشی گرفته، زیرا در حال حاضر تقاضا در بازار زیاد است، اما در مقابل آن عرضه به درستی صورت نمی‌گیرد.

وی افزود: با اینکه دولت در قالب طرح اقدام ملی مسکن و سایر طرح‌های ملی، در حال ساخت مسکن است و یا آن چیزی که بخش خصوصی نیز می‌سازد، باز هم میزان عرضه مسکن کم است و تمام متقاضیان را پوشش نمی‌دهد، بر این اساس، مشکل اصلی این است که واحد‌هایی که ساخته می‌شوند به هیچ عنوان متناسب با تقاضایی که وجود دارد نیستند.

مهرپور گفت: این عدم تناسب باعث شده که نرخ تورم بخشی مسکن در ۱۴۰۰ و همچنین از ابتدای سال تاکنون با جهش بسیار فراوانی روبرو باشد، از سویی در حال حاضر به دلیل اینکه سیاست‌گذاری ساخت مسکن متناسب با نیاز بازار نیست، خروجی این وضعیت عدم تعادل بین عرضه و تقاضا است، واحد‌های مسکن مهر نیز نتوانست موجبات آن را فراهم کند که این وضعیت درست شود، زیرا کسانی که که مسکن مهر را تحویل گرفتند، عمدتا با نگاه سرمایه‌ای به این واحد‌ها نگاه کردند و خودشان در آن ساکن نشدند.

وی اضافه کرد: بنابراین این مشکل در مورد واحد‌هایی که در مناطق مرفه‌نشین نیز ساخته می‌شود، احساس می‌شود، این درحالی است که، پدیده خانه‌های خالی در بالای شهر و همچنین حاشیه شهر‌ها وجود دارد که این مسئله باعث شده تراکم ساخت مسکن به هیچ عنوان وضعیت درستی نداشته باشد. به بیان دیگر متاسفانه توازنی در ساخت مسکن ایجاد نشده و حتی واحد‌هایی که در در قالب طرح‌های دولتی نیز ساخته شده و یا خواهد شد به دلیل اینکه شرایط سکونت مناسبی ندارند و از لحاظ اجتماعی، فرهنگی، شهری و امکانات زیرساختی و...، توسعه نیافته‌اند، مردم ترجیح می‌دهند در شهر‌های بزرگ سکونت کنند.

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: متاسفانه به دلیل تمرکز نداشتن داشتن ساخت‌و ساز‌ها در شهر‌های بزرگ، واحد‌های زیادی در مناطق اقماری ساخته شده، اما به دلیل کمبود امکانات آن‌ها تا حدی امکان زیست ندارند، بنابراین زمانی که وضعیت اینگونه باشد، ما با گرانی مسکن و افزایش بهای اجاره روبرو خواهیم بود.

مهرپور تصریح کرد: می‌توان گفت با توجه به اینکه مسکن جزء مهمی از اقتصاد کلان کشور محسوب می‌شود، تا زمانی که ما با تورم افسار گیسخته روبرو هستیم، اجاره‌بها نیز نمی‌تواند متعادل باشد، از سوی دیگر زمانی که مسکن از کالایی مصرفی به کالایی سرمایه ای تبدیل شده است، با هر افزایش تورم، ما با جهش قیمت روبرو بوده‌ایم، زیرا بازار‌های سرمایه در چنین شرایطی به صورت جهش قیمتی واکنش نشان می‌دهند؛ که این موضوع در بازار اجاره‌بها طی یک سال گذشته رخ داده است.

این تحلیل‌گر مسائل مسکن در ادامه با اشاره به راهکار‌هایی که دولت برای کنترل بازار اجاره به کار گرفته است، خاطرنشان کرد: سیاست‌هایی مانند تعیین سقف برای اجاره‌بها جوابگو نیست، زیرا مسکن یک دارایی شخصی است که دولت نمی‌تواند برای آن قیمت را تعیین کند، در این زمینه تنها راهی که دولت می‌تواند بازار مسکن را کنترل کند، اتخاذ و اجرای سیاست‌گذاری درست است تا از یک سو مسکن از کالایی سرمایه‌ای به کالایی مصرفی تبدیل شود، زیرا تا زمانی که یک کالای سرمایه ای محسوب می‌شود تقاضا برای خرید آن وجود دارد که طبعا در چنین وضعی قیمت‌ها همواره با روند رو به رشد روبرو هستند.

مهرپور همچنین در مورد سیاست ساخت واحد‌های مخصوص استیجار، تصریح کرد: با توجه به اینکه پیش از ۳۵ درصد از خانوار‌های کشور معادل ۹ میلیون خانوار مستاجر هستند، دولت نمی‌تواند این جمعیت را از طریق واحد‌های مخصوص اجاره ساماندهی کند، با توجه به زمین و امکاناتی که در کشور وجود دارد، عملاً محال است که در کوتاه مدت دولت اقدامی در این جهت انجام دهد، در مقابل دولت می‌تواند برای دهک‌های پایین جامعه یعنی دهک‌های اول تا سوم که تحت پوشش نهاد‌های حمایتی قرار دارند، این اقدام را انجام دهد.