با نرخ‌گذاری، اجاره‌بها پایین می‌آید؟

به تازگی یک نماینده مجلس تلویحا از لزوم تعیین نرخ اجاره خانه سخن گفته، در حالی که طی دو سال گذشته این اقدام اجرایی شده، اما تاثیر چندانی در کنترل بازار اجاره نداشته است؛ در این زمینه یک کارشناس بازار مسکن می‌گوید اجاره بها تابعی از قیمت مسکن و تورم عمومی است که با بخشنامه و ابلاغیه کنترل نمی‌شود.

به گزارش ایسنا، راهکار‌هایی با محوریت مداخلات سیاست‌گذار در زمینه‌هایی مثل نرخ‌گذاری مسکن، صدور بخشنامه، دستورالعمل، ابلاغیه، توصیه به نخریدن، ممانعت از تعیین قیمت در سایت‌های فروش، بگیر و ببند و دیگر راهکار‌هایی از این قبیل به منظور کنترل این بازار، سالهاست مورد مناقشه مسئولان و کارشناسان است.

برخی از برنامه‌های دستوری برای بازار مسکن طی سال‌های اخیر اجرا شده و پس از ناکامی، رها شده است. بعضی دیگر مثل تعیین سقف مجاز ۲۵ درصد برای قرارداد‌های اجاره که از دو سال قبل همزمان با اپیدمی ویروس کرونا آغاز شده هم‌چنان در حال اجراست که آمار و ارقام درخصوص میزان رشد اجاره بها در کشور از عدم توفیق این برنامه حکایت دارد.

با توجه به وجود بیش از ۲۸ میلیون واحد مسکونی در کشور و اثرگذاری متغیر‌های متعددی مثل نرخ تورم، وضعیت بازار‌های موازی، میزان ساخت وساز، سود بانکی و نرخ دستمزد بر بازار مسکن، عمده فعالان بازار مسکن و کارشناسان، سیاست‌های دستوری را برای بازار مسکن قابل اجرا نمی‌دانند. برخی حتی معتقدند که برنامه‌های کنترلی وضعیت این بازار را آشفته‌تر می‌کند. به طور مثال ممنوعیت سامانه‌های فروش ملک از درج قیمت برای آگهی‌ها، بنا به گفته کارشناسان، شفافیت را از این بازار گرفت و فضا را برای نرخ‌های دلبخواه فراهم کرد.

اخیرا نیز یکی از نمایندگان مجلس که معتقد است بازار مسکن کاملا به حال خود رها شده و هیچ مسئولی ندارد، از قیمت‌گذاری اجاره حمایت کرده است. اقبال شاکری ـ عضو کمیسیون عمران مجلس به خانه ملت گفته است: چرا از این‌که به موضوع اجاره بهای مسکن ورود کرده و قیمت تعیین کنیم نگران هستیم؟

در این زمینه با یک کارشناس حوزه مسکن صحبت کردیم و نظرش را درباره تعیین قیمت در بخش فروش و اجاره مسکن جویا شدیم. فرشید پورحاجت اظهار کرد: هرگونه مداخلات تعیین نرخ در حوزه مسکن جایگاهی ندارد و اگر اوضاع را بدتر نکند بهتر نخواهد کرد.

وی خاطرنشان کرد: شأن دولت، نظارت و تسهیل‌گری است. از سال ۱۳۸۷ یعنی ۱۴ سال پیش قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن به تصویب رسیده و می‌بایست طی این ۱۴ سال سازمان اجاره‌داری در کشور راه‌اندازی می‌شد، اما متاسفانه هنوز شکل اجرایی به خودت نگرفته است. فقط وقتی شرایط بازار اجاره در کشور به مرز بحران می‌رسد صدا‌هایی از وزارت راه و شهرسازی شنیده می‌شود مبنی بر این‌که می‌خواهیم سازمان اجاره‌داری تشکیل دهیم. اما چه زمانی این سازمان راه می‌افتد مشخص نیست.

دبیر کانون انبوه‌سازان، مهم‌ترین عامل در تعادل‌بخشی به بازار مسکن را افزایش ساخت و ساز دانست و گفت: تسهیل شرایط کسب و کار برای بخش خصوصی به منظور تولید مسکن وجود ندارد و هر ساله شرایط نسبت به سال قبل، بدتر می‌شود. فرار سرمایه‌ها در حوزه تولید مسکن در حال انجام است. مداخلاتی هم که گا‌ها دولت و مجلس صورت می‌دهند شرایط را بدتر می‌کند.

به گفته پورحاجت، امسال نرخ عوارض ساختمانی، دستمزد و مالیات‌های سنگینی که وضع شده بالاتر از نرخ تورم است. قیمت نهاده‌های ساختمانی هم که دائما روند صعودی دارد و سیمان به پاکتی ۴۶ هزار تومان رسیده است.

وی خاطرنشان کرد: بالغ بر ۳۶ درصد خانوار‌ها در کشور مستاجر هستند. بازار اجاره تابعی از مولفه‌های اقتصادی است؛ بنابراین نمی‌شود هزینه تولید مسکن را ۵۰ درصد بالا ببریم، اجاره بها را ۵۰ درصد افزایش دهیم، تورم نهاده‌های ساختمانی را رها کنیم و انتظار داشته باشیم با بخشنامه قیمت‌ها در بخش فروش و اجاره کنترل شود؛ بنابراین گزارش، هنوز پیک جابه‌جایی آغاز نشده، بنابراین تغییرات نرخ اجاره در مقایسه با اواخر سال گذشته چندان محسوس نبوده است. آن طور که بانک مرکزی گزارش داده اسفندماه پارسال در تهران اجاره بها نسبت به بهمن ماه ۰.۴ درصد افزایش داشته و نرخ رشد سالیانه آن نیز ۴۶ درصد بوده است. این ارقام برای کل کشور به ترتیب ۱.۲ درصد و ۵۰ درصد اعلام شد.

احتمالا در پایان خردادماه با ورود به فصل جابه‌جایی مستاجران، نرخ‌های جدید کشف می‌شود. اگر چه قیمت مسکن تا حدی به ثبات رسیده و نرخ رشد سالیانه آن به ۱۶ درصد رسیده، پیش‌بینی کارشناسان این است که اجاره بها جاماندگی خود را در مقایسه با قیمت مسکن جبران کند.