تغییر رفتار بازیگران بازار مسکن

دو دسته متقاضی در بازار مسکن وجود دارد که رفتار آنان بر اتفاقات این بازار اثرگذار است. آمار‌های رسمی نشان می‌دهد در حال حاضر هر دو دسته متقاضیان از بازار مسکن رفته‌اند. این شرایط رکود را بر بازار مسکن حاکم کرده است که کاهش قیمت یکی از پیامد‌های آن است.

به گزارش ایران، روند تحولات بازار مسکن، از آغاز پاییز بر خلاف، دو فصل قبل، آرامش نسبی بازار پس از افزایش قیمت ماه‌های پیش را نشان می‌داد. اکنون گزارش بانک مرکزی از شرایط بازار مسکن در ماه آذر، کاهش قیمت مسکن در شهر تهران در ماه آذر را نشان می‌دهد. این کاهش قیمت در پی کند شدن رشد شتاب قیمتی در مهر و آبان رخ داده است. فعالان حوزه مسکن، افت قیمت‌ها را به چند دلیل می‌دانند که در این بین رفتار متقاضیان مصرفی و متقاضیانی که برای کسب سود، خریدار مسکن هستند در مجاب کردن فروشندگان ملک به تعدیل قیمت‌ها، بیشترین نقش را داشته است.

شیب تند صعودی قیمت‌ها، متقاضیانی که نیازمند خرید خانه برای سکونت بودند را از این بازار خارج کرد. از سوی دیگر معاملات سوداگرانه هم بشدت در بازار مسکن کاهش یافته است. در حال حاضر متوسط قیمت مسکن در تهران، با کاهش ۱.۱ درصدی به ۲۶ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان رسیده است. با توجه به این قیمت، یک واحد ۶۰ متری در شهر تهران حدود ۱.۵ میلیارد قیمت دارد. تحلیلگران بازار مسکن می‌گویند این قیمت‌ها دیگر برای سوداگران هم صرف ندارد. آن‌ها حاضر نیستند پول‌های میلیاردی را برای خرید مسکن هزینه کنند و سرمایه خود را بخوابانند به امید اینکه این قیمت میلیاردی باز هم بالاتر برود.

خروج خریداران از بازار مسکن موجب شد تا در ماه گذشته، تعداد معاملات واحد مسکونی به ۲ هزار و ۵۵۵ فقره برسد که نسبت به آبان که ۴۴۶۶ فقره معامله مسکن به ثبت رسید، کاهش ۴۲.۸ درصدی داشته باشد. در آذرماه سال گذشته ۹۵۳۷ معامله مسکن انجام شده بود که تعداد معاملات مسکن در آذر امسال نسبت به آذر سال گذشته کاهش ۷۳.۲ درصدی داشته است.

برخی کارشناسان معتقدند مردم با توجه به شرایط سیاسی در سطح بین‌الملل، در انتظار گشایش‌ها، لغو تحریم و در نتیجه کاهش قیمت مسکن هستند. به همین دلیل فعلاً دست نگه داشته‌اند. البته توان مالی متقاضیان مصرفی هم نسبت به قیمت‌ها بسیار پایین است و آن‌ها از طرف دیگر ناچار شده‌اند خرید مسکن را به تأخیر بیندازند. اما در مقابل برخی دیگر از کارشناسان، می‌گویند بازار مسکن وارد دوره رکود شده است.

شرایط اقتصادی امسال با توجه به شیوع کرونا و همچنین ادامه تحریم‌ها، رکود تورمی بازار مسکن را عمیق‌تر کرده است. این گروه از کارشناسان بر این باور هستند که قیمت مسکن کاهشی که خریداران در انتظار آن هستند را نخواهد داشت و با توجه به رشد بالای قیمت، چشم‌انداز افزایش دوباره هم وجود ندارد؛ بنابراین افزایش توان مالی مردم و ثبات قیمت در ماه‌های پیش رو ممکن است رونق معاملات را در تابستان دوباره رقم بزند.

مسکن مطمئن‌ترین بازار سرمایه‌گذاری در شرایط ناامنی اقتصادی

مصطفی بهزادفر استاد دانشگاه علم و صنعت در این باره گفت: مسکن و ساختمان همیشه محل سرمایه‌گذاری مطمئن برای معیشت مردم و خانواده است. به همین دلیل سرمایه‌ها در هر مسیری حرکت کند، در پایان دوباره به مسکن ختم می‌شود. در ایران و بخصوص در دو سال گذشته، سرمایه‌ها جریان‌های مختلفی را طی کرده است.

برای رسیدن به سود بیشتر سرمایه‌ها در بازار ارز، طلا، بورس و حتی خودرو مصرف شد، البته مسکن هم همراه این بازار‌ها عاملیت خود را برای سرمایه‌گذاری داشت، اما چون بازده سرمایه‌گذاری در مسکن طولانی‌تر از بازار‌های دیگر است، سرمایه کمتری در این بازار جذب شده است. ولی سرمایه‌ها دوباره به بازار مسکن می‌آید تاجای پای خود را مستحکم کند.

بازگشت سرمایه به بازار مسکن به آن دلیل است که با احتمال مناسب شدن روابط سیاسی و بهتر شدن شرایط، قیمت‌ها در بازار ارز، سکه و خودرو کاهشی می‌شود، اما قیمت مسکن کاهشی نمی‌شود و با تغییر شرایط اقتصادی و سیاسی، فقط ممکن است قیمت در این بازار به ثبات برسد؛ بنابراین ترجیح مردم برای سرمایه‌گذاری مطمئن، بازار مسکن است.

سنت نیم قرن گذشته در بازار مسکن نشان می‌دهد نباید تصور کاهش قیمت در بازار مسکن را داشته باشیم. ممکن است بازار مسکن دچار رکود یا ثبات قیمتی شود، اما کاهش قیمت نخواهد داشت. به نظر می‌رسد با توجه به کاهش نرخ جمعیت، سال ۱۴۱۰ قیمت مسکن ثبات خواهد داشت، چون جمعیت رشد ندارد و تقاضا برای مسکن بیشتر نمی‌شود. در بازار بی‌ثبات اقتصادی کشور، از نظر مردم، سرمایه‌گذاری در زمین و مسکن بیشترین اطمینان را دارد.

کاهش تعداد معاملات هم به خاطر کاهش توان مالی خریداران است. چشم‌انداز بازار مسکن همیشه اینگونه است که با ثبات قیمتی، میزان معامله هم تعدیل می‌شود، ولی بعد از مدتی، دوباره خرید و فروش رونق پیدا می‌کند. با افزایش درآمد سالانه، توان مالی خریداران دوباره خودش را به چرخش قیمت مسکن می‌رساند. تا سال ۱۴۱۰ جریان معاملات مسکن به عنوان جریان با ثباتی که امنیت مالی خانوار را تضمین می‌کند ادامه خواهد داشت.

بازار مسکن وارد رکود تورمی شده است

علیرضا سرحدی عضو انجمن صنفی مهندسان صنعت ساختمان نیز در این خصوص گفت: کاهش امنیت اقتصادی بر بازار مسکن هم تأثیر گذاشته به همین دلیل معاملات در این بازار کم شده است. با این قیمت‌ها در بازار مسکن، می‌توان گفت بسیاری از شهروندان دیگر تا مدتی امکان خرید خانه را ندارند و کاهش معاملات ادامه‌دار خواهد بود. اما باید به این نکته اشاره کنم که کاهش معاملات منجر به ارزانی نمی‌شود. شواهد نشان می‌دهد بازار مسکن وارد فاز رکود تورمی شده است.

هر چند رکود تورمی بصورت دوره‌ای گریبان بازار مسکن را می‌گیرد، اما بخاطر شیوع کرونا، اثرات تحریم و بی ثباتی در اقتصاد رکود تورمی بازار مسکن امسال شدیدتر شده است. شیوع کرونا و تأثیر آن بر اقتصاد جهانی و اقتصاد ایران تا حدودی روند بهبود اوضاع را دور کرده است در این شرایط باید تلاش کنیم روابط سیاسی خود با دنیا را بهتر کنیم تا شرایط اقتصادی مناسب‌تر شود. خریداران مسکن هم در این شرایط چاره‌ای جز صبر ندارند. البته باید به این موضوع هم اشاره کنم که انتخابات ریاست جمهوری در سال آینده هم مزید بر علت شده تا هم فروشندگان هم خریداران صبر کنند و معامله خود را به آینده موکول کنند.

افزایش تورم شامل مصالح ساختمانی هم شده است. کسی که قصد ساخت و ساز داشته، به جای بازار مسکن، بخاطر شرایط بی‌ثبات اقتصادی، سرمایه‌اش را وارد بازار زودبازده می‌کند، چون در بازار مسکن خواب پول زیاد است. در بازار مسکن شاهد هستیم که سازنده‌ای که مشغول ساخت و ساز است کار را نیمه تمام گذاشته و پول را برای سرمایه گذاری به بازار دیگر انتقال می‌دهد. همین باعث شد گروه‌های زیادی که از قبل ساخت و ساز نان می‌خورند بیکار شوند. در این شرایط بازار مسکن وارد رکود شده و فقط کسانی که تحت فشار مالی قرار دارند ممکن است ملک خود را با قیمتی پایین‌تر بفروشند. به نظر می‌رسد بازار مسکن تحت تأثیر رکود اقتصادی، دچار رکود تورمی شده و این رکود تورمی تا تابستان سال بعد ادامه دارد.