معامله ملک مرهونه

سیامک پاکباز*؛ یکی از شایع‌ترین موضوعاتی که مردم کشور ما و به تبع آن محاکم دادگستری با آن به وفور دست و پنجه نرم می‌کنند خرید و فروش املاکی است که در رهن اشخاص ثالث اعم از بانک‌ها و غیر آن می‌باشد. در واقع با توجه به رویه بانک‌ها در خصوص اعطای تسهیلات به مردم و به رهن گرفتن ملک آنان و سپس نیاز مالکین به فروش ملک خود از طرفی و وجود مواد متعدد قانون مدنی در باب رهن و آراء اصراری و وحدت رویه و تشتت آراء قضایی و نظرات متهافت فق‌ها و حقوقدانان در این خصوص از طرف دیگر، ما را بر این داشت تا نکاتی را در این موضوع قلمی نموده تا شاید بتوانیم از بروز برخی مشکلات برای شما خوانندگان و شهروندان عزیز پیشگیری نماییم. هرچند این نوشتار و نوشتارهای مشابه، هرگز نمی‌تواند جایگزین مناسبی برای مشاوره با وکلای دادگستری باشد.

طرح بحت:
به موجب ماده ۷۹۳ قانون مدنی، پس از آنکه عقد رهن صحیحا منعقد شد، راهن نمی‌تواند جز با اجازه مرتهن در مال الرهانه تصرفاتی که منافی با حق مرتهن باشد به عمل آورد. در حکم صریح این ماده اختلاف نظری وجود ندارد و تنها نکته قابل بحث در این ماده، بحث بر سر نوع و چگونگی تصرفات و تشخیص تنافی آن با حقوق مرتهن است که در ادامه سعی می‌کنیم زوایای این بحث را روشن‌تر کنیم.

انواع تصرفات:
تصرف به دو قسم مادی و حقوقی تقسیم می‌شود. تصرف مادی شامل تعمیرات داخلی یا ظاهری بنا و یا حتی تخریب ملک و تصرف حقوقی شامل انعقاد انواع عقود و معاملات در خصوص ملک مورد نظر می‌باشد.

بدیهی است اصولا تصرفات جزئی در ملک مورد رهن مثل انجام تعمیرات ضروری و متعارف یا حتی تغییرات جزئی در ملک چندان قابل مناقشه بین طرفین نبوده و از موضوع این نوشتار خارج است. اما تصرفات مادی، گاه در تقابل با حقوق مرتهن است مثل موردی که مالک تصمیم به تخریب جزئی یا کلی ملک خود می‌گیرد. اینگونه تصرفات قطعا باید با اجازه مرتهن انجام پذیرد.

اما اختلاف نظرات در خصوص تصرفات حقوقی مالک در ملک مورد رهن و بویژه فروش ملک مرهونه، شکل جدی تری به خود گرفته است. بررسی رویه محاکم دادگستری در رسیدگی به این موضوع نیز، این تضارب آراء را به خوبی نشان می‌دهد.

۱ - برخی از قضات معتقدند فروش ملک مرهون بدون اجازه مرتهن باعث می‌شود تا زمانی که آن ملک در رهن مرتهن است هیچگونه دعوایی و بویژه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص آن قابل استماع نیست و حتی بعضی‌ها دعوی فک رهن، قبل از دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را هم قابل استماع نمی‌دانند.

۲ - برخی دیگر از قضات، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را صرفا با قید عبارت «با حفظ حقوق مرتهن» می‌پذیرفتند.

۳ - و نهایتا برخی دیگر یا بهتر بگوییم اکثریت قضات، دعوای الزام به تنظیم را صرفا همراه با دعوای «الزام به فک رهن» می‌پذیرند.

درواقع علیرغم وجود مواد متعدد قانونی و آراء متعدد صادره از محاکم دادگستری و حتی دیوان عالی کشور، همچنان رویه قضایی واحدی در این خصوص وجود ندارد. حتی رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ صادره از هیئت عمومی دیوانعالی کشور مورخ ۲۰ / ۸ / ۷۶ که متن آن بشرح ذیل است نتوانست اختلافات پیش گفته را حل نماید.

 

به موجب این رای:
«مطابق مواد قانون مدنی، گرچه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی‌شود لکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه، حق عینی و حق تقدم ایجاد می‌نماید که می‌تواند از محل فروش مال مرهونه، طلب خود را استیفاء کند و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافی حق مرتهن باشد نافذ نخواهد بود، اعم از اینکه معامله راهن، بالفعل منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه. بنا به مراتب مذکور در جایی که بعد از تحقق رهن، مرتهن، مال مرهونه را به تصرف راهن داده، اقدام راهن در زمینه فروش وانتقال سرقفلی مغازه‌ی مرهونه به شخص ثالث بدون اذن مرتهن، از جمله تصرفاتی است که با حق مرتهن منافات داشته و نافذ نیست. در نتیجه رای شعبه چهاردهم دیوانعالی کشور که با این نظر موافقت دارد با اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص می‌شود. این رای وفق ماده واحده قانون مربوط به وحدت رویه قضایی مصوب تیر ماه ۱۳۲۸ برای شعب دیوانعالی کشور و دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم الاتباع است.»

لذا ملاحظه می‌شود که طبق رای وحدت رویه مذکور، در مواجهه با دعوای فروش ملک مرهون باید قرار عدم استماع دعوی صادر شود. اما در خصوص رای وحدت رویه مذکور و رویه‌های متفاوت محاکم دادگستری که قبل از آن بیان شد در جلسه کمیسیون حقوقی دادگستری مورخ ۸۲ / ۹ / ۱۳ بحث و بررسی مفصلی انجام شد و این سوال مطرح شد که: آیا دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص ملک مرهونه به طرفیت بایع قابل استماع است؟

در پاسخ به این سوال، اکثریت قریب به اتفاق اعضای محترم کمیسیون حاضر در جلسه، در اظهار نظرهای خود بر حفظ حقوق مرتهن تاکید داشته اند، لذا با توجه به فرض سوال، رسیدگی به این دعوا بلامانع می‌باشد. می‌توان گفت: این عقیده با منطق قضایی و رویه محاکم و نیز با نظر بسیاری از فقهای ما از جمله نظر حضرت آیت اله خویی و علمای حقوق از جمله دکتر امامی و دکتر کاتوزیان سازگاری دارد.

به علاوه آنچه موضوع پرونده‌ها در رأی وحدت رویه بوده است، دعوی بانک مرتهن علیه راهن (فروشنده) بوده است در حالیکه در دعاوی روزمره‌ای که در دادگستری‌ها مطرح می‌شود، اصولاً دعوی خریدار ملک رهنی، علیه راهن (فروشنده) مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی می‌باشد، بنابمراتب با توجه به اینکه آراء وحدت رویه در حکم قانون هستند و صرفاً در قضایای کاملاً مشابه لازم الاتباع می‏باشند، لذا در قضیه ما نحن فیه، خروج موضوعی از بحث دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی دارند.

 

نتیجتاً قابل تبعیت در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی فروش ملک مرهونه نمی‏باشد. البته استدلال دیگری برای عدم تبعیت از رأی مذکور هم هست که می‌گوید، چون موضوع رأی وحدت رویه، راجع به فروش سرقفلی بوده است، در حالیکه در دعاوی مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی، عین مال (رهنی) مطرح می‌باشد پس مشمول رأی وحدت رویه نمی‌شود که به نظر می‌رسد این استدلال کامل نباشد.

در خصوص قسمت دوم سوال (آیا طرح دعوی فک رهن بهمراه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ضرورت دارد؟)، دو نظر ابراز گردید که اکثریت معتقد بودند "چون فک رهن، خود نوعی دعوا است و الزام به فک رهن در واقع موجب انحلال عقد رهن و یک رابطه حقوقی است لذا ضرورت دارد که خواهان ضمن تقدیم دادخوست الزام به تنظیم سند، به عنوان دعوای دوم، فک رهن را هم بخواهد"

النهایه به عنوان نتیجه‌ی بحث این که، فروش مال مرهون، هرچند متضمن شرطی دایر بر حفظ حقوق رهنی مرتهن باشد، غیرنافذ است. شرط مربوط به حفظ حقوق مرتهن علاوه بر اینکه با مقررات قانونی تعارض دارد و نمی‌تواند در حق مرتهن موثر باشد، اساسا با توجه به لزوم تبعیت شرط از قرارداد اصلی، تاثیری در صحت بیع مال الرهانه ندارد. در صورتی که خواسته‌ی خواهان، الزام خوانده به تنظیم سند رسمی نسبت به مال الرهانه باشد و او دلیلی که به تحصیل اجازه مرتهن در فروش مال الرهانه دلالت کند، به دادگاه ارائه ننماید، دادگاه باید بدون ورود در ماهیت دعوی، قرار عدم استماع دعوی صادر کند.

 

در این صورت پس از تحصیل اجازه مرتهن و یا فک مال الرهانه، باب طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی برای خریدار مسدود نخواهد بود. هرچند همانطور که گفته شد در اینخصوص اختلاف نظرهایی وجود دارد؛ و در پایان به عنوان یک وکیل دادگستری و حقوقدان به همه عزیزان توصیه می‌کنم قبل از انجام هرگونه معامله و به ویژه معاملاتی که در خصوص موضوع مورد معامله، حقی برای شخص ثالث وجود دارد و به همین دلیل ممکن است آن معامله با پیچیدگی هایی مواجه باشد، حتما با وکلای دادگستری مشورت نمایند و به یاد داشته باشند طرفین معامله و یا حتی بنگاه‌های معملاتی املاک، هرچه قدر هم که با حسن نیّت و باتجربه باشند، به دلیل عدم تخصص و دانش کافی نمی‌توانند ریسک ناشی از آن قرارداد را پایین آورند.

 

*حقوقدان و وکیل دادگستری