توزیع بدقواره مال‌ها در پایتخت

نحوه پراکندگی ساخت‌وسازهای تجاری چندمنظوره در تهران، فرضیه «اشباع پایتخت از مال» را رد می‌کند و در عین حال نشان می‌دهد تجمع غالب مجتمع‌های تجاری در چهار منطقه، تعداد آنها را از ظرفیت خرید ساکنان این مناطق فراتر برده است. توزیع بدقواره «مال»‌ها -عدم انطباق با استانداردهای شهرسازی از بابت سرانه تجاری محله‌ها- از یکسو مشکلات ترافیکی در مناطق لبریزشده را رقم زده و از سوی دیگر استعداد «کسب‌وکار تجاری مدرن» در سایر مناطق را معطل گذاشته است. توسعه مشروط بازار «مال»‌ها پنج خاصیت دارد.

نسخه بهینه مال‌سازی در پایتخت تشریح شد. کارشناسان اقتصادی حوزه ساخت مجتمع‌های تجاری چند منظوره، با اشاره به تشدید پدیده «مال‌های مزاحم» در برخی مناطق خاص پایتخت، فرضیه اشباع شهر تهران از مال‌ها را رد کردند و در عین حال از وجود ظرفیت خالی در عمده مناطق پایتخت برای این دسته از ساخت‌وسازها خبر دادند.

به گفته آنها، هر چند طی سال‌های اخیر مال‌ها و مجتمع‌های چند منظوره زیادی نسبت به سال‌های قبل در پایتخت احداث شده یا هم‌اکنون در دست ساخت است، اما این موضوع به معنای رفع نیاز همه مناطق پایتخت از این گروه ساختمان‌ها نیست. با این حال اختصاص نادرست سرمایه‌های ساختمانی به پروژه‌های بزرگ تجاری طی سال‌های اخیر هم اکنون به شکل ترکیب ناموزونی از «تمرکز مال‌ها» در چهار منطقه خاص تهران خود را نشان می‌دهد. به‌طوری که در حال حاضر در چند منطقه مشخص شهر تهران، پدیده «مال‌های مزاحم» ناشی از ساخت و سازهای دیوار به دیوار یا احداث چندین مال در یک محل، منجر به تشدید مشکلات ترافیکی و همچنین معضل فروش واحدهای تجاری برای مجتمع‌های چند منظوره تازه تاسیس شده است.

به این معنا که آنچه موجب شده هم اکنون شائبه اشباع پایتخت از مجتمع‌های چند منظوره تجاری مطرح شود بیش از آنکه به حجم بالای ساخت‌وساز این مجتمع‌ها در کل مساحت شهر طی سال‌های اخیر بر گردد، به تمرکز ناهماهنگ این مال‌ها در همجواری هم و با فاصله‌های اندک، عمدتا در 4 منطقه شهر تهران مربوط می‌شود.

تشدید پدیده مال‌های مزاحم در مکان‌های خاصی از این مناطق باعث شده هم اکنون علاوه بر تکمیل ظرفیت چند منطقه محدود پایتخت از مجتمع‌های تجاری چند منظوره، ظرفیت بالقوه سایر مناطق شهر تهران برای ساخت این مجتمع‌ها و هدایت سرمایه به آنها عملا خالی و بلا استفاده باقی بماند.

در حال حاضر مناطق 1، 2، 5 و 22 شهر تهران عمده مال‌های پایتخت را در خود جای داده‌اند که مجاورت و تمرکز این مال‌ها به فاصله‌های اندک با یکدیگر، منجر به بروز پدیده مال‌های مزاحم در این مناطق و مشکلات ناشی از آن شده است. تمرکز این دسته از ساخت‌وسازها در مناطق یاد شده موجب شده علاوه بر ایجاد اختلال در روند کاری مال‌های با سابقه و معروف، مجتمع‌های چند منظوره جدید عملا موفق به فروش یا اجاره واحدهای خود و انجام فعالیت اقتصادی در آنها نشوند.

این موضوع به خصوص زمانی تشدید می‌شود که اغلب مال‌ها و مجتمع‌های تجاری احداث شده یا در دست ساخت غالبا به‌صورت منطقه‌ای مورد استفاده قرار می‌گیرند و تنها تعداد کمی از این مال‌ها مشتری فرامنطقه‌ای دارند یا مورد رفت و آمد شهروندان ساکن در سایر مناطق پایتخت قرار می‌گیرند. با این حال، برخی مناطق پر جمعیت پایتخت از جمله مناطق واقع در نیمه جنوبی شهر تهران و حتی برخی مناطق شمالی، هم اکنون با مشکل کمبود مال یا مجتمع‌های تجاری چندمنظوره مواجهند.

بر مبنای اظهار نظرهای کارشناسی، آنچه طی یکی، دو سال گذشته با عنوان اشباع پایتخت از مجتمع‌های چند منظوره، درباره حبس سرمایه‌ها در ساخت مال‌های جدید مطرح می‌شد، نه تنها هشداری نادرست است بلکه هم اکنون برخی مناطق شهر تهران از ظرفیت خالی و بدون استفاده برای ساخت مراکز چند منظوره تجاری برخوردارند.

پاسخ به سه سوال درباره مال‌ها
کارشناسان ساخت و سازهای شهری می‌گویند: تهران نه تنها با وضعیت اشباع مال مواجه نیست بلکه هم اکنون بسیاری از مناطق، مستعد سرمایه‌گذاری و ساخت مجتمع‌های تجاری و اداری چند منظوره هستند. به گفته‌آن‌ها به این ترتیب فرضیه تکمیل ظرفیت پایتخت از مال‌ها در عمده مناطق شهر تهران به‌طور کل منتفی است.

آنها همچنین عامل بروز این ذهنیت نادرست را تشدید پدیده مال‌های مزاحم تنها در تعداد انگشت‌شماری از مناطق شهر تهران می‌دانند؛ این در حالی است که از نگاه کارشناسی منشأ ترکیب ناموزون ساخت مال‌ها در پایتخت به خلأ وجود «جریان هدایتگر سرمایه‌های ساختمانی» بین دو دسته مناطق «دارای استعداد و با ظرفیت» و مناطق «اشباع شده» بر می‌گردد.

به اعتقاد آنها، مدیریت شهری پایتخت طی سال‌های گذشته تا کنون، مسوولیت ریشه‌ای خود در بازار ساخت و ساز را عملا معلق گذاشته است؛ طوری که در نتیجه خلأ مشاوره‌های شهری از جانب شهرداران مناطق به سرمایه‌گذاران ساختمانی درباره آدرس مناطق مستعد از یک سو و اشباع شده از سوی دیگر، برای ساخت‌وساز، ساخت مال‌ها در مجاورت یکدیگر و در چند نقطه مشخص شهر تهران عملا منجر به تشدید پدیده مال‌های مزاحم و تبعات منفی آن در این مناطق از یکسو و عدم تامین مراکز خرید در سایر مناطق پایتخت از سوی دیگر شده است.

این در حالی است که یکی از مهم‌ترین وظایف شهرداری‌ها تنظیم و توزیع جریان سرمایه‌گذاری میان مناطق مختلف شهر است؛ به عبارت دیگر، شهرداری‌ها بر مبنای وظایف ذاتی خود، با استفاده از دو ابزار در دسترس، وظیفه دارند جریان سرمایه‌گذاری برای ساخت مال و سایر ساخت‌وسازها را در مناطق مختلف شهر هدایت و توزیع کنند. این ابزارها از یکسو می‌تواند با در نظر گرفتن مشوق‌ها و تخفیف‌های ویژه برای هدایت سرمایه‌ها به مناطق مستعد و از سوی دیگر با در نظر گرفتن عوارض سنگین برای ساخت مال در مناطقی که با پدیده مال‌های مزاحم مواجهند، (مناطق اشباع شده) جریان سرمایه‌گذاری ساختمانی در مناطق مختلف شهر را بازتنظیم کند.

در شهر تهران طی سال‌های اخیر، نه تنها این جریان هدایتگر سرمایه برای ساخت و سازهای مسکونی اعمال نشده بلکه در سایر ساخت‌وسازها از جمله مال‌سازی‌های گسترده در پایتخت نیز این موضوع دیده نشده است.

هم اکنون پدیده مال‌های مزاحم به معنای تمرکز مجتمع‌های چندمنظوره در چهار منطقه شهر تهران و کمبود این مراکز در سایر مناطق، روشن‌ترین پیامد خلأ جریان هدایتگر سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در پایتخت است. مدیریت شهری تهران در راستای عمل به وظیفه ذاتی خود برای تنظیم و توزیع مناسب سرمایه‌گذاری در سطح شهر می‌توانست از همان اوایل دهه 90 که کارشناسان نسبت به آستانه شکل‌گیری پدیده مال‌های مزاحم در برخی مناطق شهر تهران هشدار دادند، توصیه‌های لازم را برای هدایت سرمایه‌ها به مناطق مستعد پایتخت و جلوگیری از تمرکز آن‌ها تنها در چند نقطه شهر تهران به سرمایه‌گذاران ساختمانی ارائه دهد.

به گفته کارشناسان، شهرداری‌ها با اشراف و آگاهی به نبض ساخت و ساز که در هر لحظه به واسطه دسترسی به آمار صدور جواز ساخت دارند، می‌توانند موثرترین نهاد هدایتگر سرمایه‌ها به پروژه‌های ساختمانی به خصوص ساخت مال‌ها باشند. به این معنا که شهرداری‌ها هم اکنون به واسطه قرار گرفتن در جایگاه مرجع صدور پروانه ساختمانی، هم به لحاظ ابزاری و هم به لحاظ آماری از قدرت کافی برای تنظیم و توزیع مناسب سرمایه‌ها در پروژه‌های شهری برخوردارند.

تاوان شراکت
طی سال‌های اخیر، شهرداری‌ها نه تنها از آمار و ابزارهای خود به نفع توزیع مناسب سرمایه‌ها به سمت ساخت پروژه‌های چندمنظوره استفاده نکرده‌اند بلکه در برخی موارد حتی به واسطه شراکت با صاحبان سرمایه، سیگنال‌های غلط یا گمراه‌کننده درباره کشش اقتصادی منطقه محل پروژه به سرمایه‌گذاران ارائه کرده‌اند. این شراکت که به دو شیوه مستقیم و غیرمستقیم در تامین منابع درآمدی شهرداری‌ها ایفای نقش می‌کند اغلب یا به‌صورت مشارکت شهرداری با سرمایه‌گذار از محل زمین تحت مالکیت شهرداری و دریافت واحد آماده در ازای آن یا به شکل تهاتر عوارض ساخت مال با واحد تجاری صورت گرفته است.

به این ترتیب، شهرداری‌ها به رغم در اختیار داشتن ابزار و آمارهای کافی برای هدایتگری سرمایه، نه تنها مرجع هدایتگر سرمایه برای توزیع صحیح مال‌ها در مناطق مستعد شهر تهران نبوده‌اند بلکه در برخی موارد، خود عامل انحراف جریان مال‌سازی در برخی مناطق خاص تهران و تشدید پدیده مال‌های مزاحم در این مناطق بوده‌اند. به گزارش «دنیای اقتصاد» در حال حاضر حدود 100 مجتمع چندمنظوره – مال‌های کوچک و بزرگ – در سطح شهر تهران در حال بهره‌برداری یا آماده بهره‌برداری است و 100 مجتمع دیگر در مقیاس‌های مختلف نیز در دست ساخت قرار دارد.

در این میان مال‌های نوساز مجاور یکدیگر با واحدهای خالی مواجه هستند.

تشدید پدیده مال‌های مزاحم در چند منطقه شهر تهران علاوه بر آنکه موجب اختلال در روند فروش واحدهای آماده در مال‌های جدید و در نتیجه حبس سرمایه سازندگان مال‌ها در این واحدها شده، عملا منجر به خالی ماندن ظرفیت بالقوه ساخت مجتمع‌های چندمنظوره در مناطق مستعد شهر شده است.

این در حالی است که شهرداری‌ها علاوه بر آنکه مراجع صدور پروانه برای ساخت‌وسازهای شهرها محسوب می‌شوند از طرف دیگر در نقش ناظر بر حسن اجرای ضوابط ساخت و ساز، می‌توانند کنترل‌کننده سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی به لحاظ اختصاص درست سرمایه‌ها به مناطق با ظرفیت و مستعد باشند. هم اکنون این نقش شهرداری‌ها عملا تحت‌الشعاع شراکت مدیریت شهری با مال‌سازها قرار گرفته است.

تشدید پدیده مال‌های مزاحم در چهار منطقه تهران علاوه بر مشکلاتی که برای فروش واحدهای آماده مال‌های جدید یا شروع کسب و کار در آنها ایجاد کرده است عملا منجر به شدت یافتن ترافیک درون‌منطقه‌ای در مجاورت این مال‌ها نیز شده است؛ هم اکنون ساکنان مناطق 1 و 2 و 5 شهر تهران در عمده ساعات روز به خصوص بین ساعات 5 عصر تا 12 شب، با ترافیک آزاردهنده ناشی از شدت رفت وآمد در اطراف این مال‌ها مواجهند.

ساکنان این مناطق در حالی از تشدید ترافیک به دلیل ساخت مال‌های مزاحم در مجاورت هم گلایه دارند که از سوی دیگر عمده شهروندان ساکن در مناطق فاقد مال و مجتمع‌های تجاری، به دلیل دوری مسافت یا مشکلات حمل و نقل از جمله ترافیک‌های سنگین در اطراف این مجتمع‌ها، عملا از مراجعه به این نقاط شهری و دسترسی به خدمات مال‌ها انصراف می‌دهند.

5 نیاز حیاتی به مال
که مال‌ها دست کم به پنج دلیل عمده، جزو مراکز حیاتی برای اقتصاد شهر محسوب می‌شوند. اولین مزیت مال‌ها، تنظیم بازار و کنترل خودکار قیمت‌ها در نتیجه ایجاد رقابت در فروش کالاهای مشابه ناشی از وجود چند واحد عرضه‌کننده کالاها و خدمات یکسان در یک مجتمع تجاری است.

دسترسی مردم به چند کالا و خدمت مورد نیاز از طریق مراجعه به تنها یک مرکز خرید و بی‌نیازی آنها به انجام چند سفر درون‌شهری برای تامین مایحتاج خود، دومین اثر مثبت مال‌ها در مراکز شهری به خصوص شهرهای بزرگ و کلان‌شهرها محسوب می‌شود.

مزیت سوم مال‌ها، به کنترل خودکار کیفیت اجناس از طریق تبدیل مال‌ها به مراکز عرضه و فروش کالاهای مصرفی با کیفیت و مارک‌دار برمی‌گردد که جایگزین بسیار مناسبی برای متفرقه‌فروشی محسوب می‌شود. کاهش هزینه‌های کسب و کار تجاری برای صاحبان و فعالان در واحدهای تجاری واقع در مال‌ها نسبت به مغازه‌های واقع در حاشیه خیابان‌ها مزیت چهارم مال‌ها نسبت به سایر مراکز کسب و کار است.

به این معنا که صاحبان کسب و کارهای تجاری و صنفی در مال‌ها از نظر هزینه‌های مربوط به فضاهای مشاع شامل نظافت و نگهداری، نسبت به مغازه‌های مستقل واقع در خیابان‌ها، مبالغ کمتر و خدمات بهتری را به واسطه قرار گرفتن در یک مجتمع چند منظوره پرداخت و دریافت می‌کنند.

به‌عنوان مثال، هزینه‌ها و دردسرهای مربوط به کسب و کار در مال‌ها نسبت به مغازه‌های مستقل مانند سکونت در آپارتمان در مقایسه با زندگی در ویلاهای شخصی است. کاهش زمان و هزینه سفر و در نتیجه مدیریت ترافیک شهری به دلیل دسترسی همزمان شهروندان به چند کالا یا خدمت، مزیت چهارم این مجتمع‌ها محسوب می‌شود.

با این حال به رغم مشاهده تاثیر واضح و عینی «تشدید پدیده مال‌های مزاحم» که هم اکنون پیامدهای منفی خود را در اشکال گوناگون از جمله تشدید ترافیک در مجاورت این مال‌ها، فروش نرفتن واحد در مال‌های تازه ساز و عدم اختصاص درست سرمایه‌ها به مناطق مستعد شهر نشان می‌دهد، هنوز ساخت‌وسازهای تجاری در مناطق یاد شده ادامه دارد.

برای کنترل این وضعیت، کارشناسان توصیه می‌کنند در زمان صدور پروانه برای ساخت‌وسازهایی از این جنس، پروانه ساخت با لحاظ مناطق اشباع شده و مناطق مستعد برای ساخت صادر شود؛ به این معنا که شهرداری در نقش هدایتگر جریان سرمایه به پروژه‌های شهری متناسب با استعداد فعلی مناطق، سرمایه‌گذار را به ساخت‌وساز در مناطقی ترغیب کند که هم اکنون دارای ظرفیت خالی برای مال‌سازی است و با مشکل کمبود مال در منطقه مواجه است.

این در حالی است که این موضوع، نافی حساسیت سرمایه‌گذاران نسبت به تعیین مکان درست برای سرمایه‌گذاری نیست؛ سرمایه‌گذاران و متقاضیان ساخت مال نیز باید با در نظر گرفتن تشدید پدیده مال‌های مزاحم در برخی مناطق شهر تهران سرمایه‌های خود را به نحو درستی بین سایر مناطق شهر تهران توزیع کنند تا علاوه بر کمک به حل معضل کمبود مال در برخی مناطق مستعد، با معضل عدم فروش واحدها در زمان تکمیل پروژه مواجه نشوند.

سه اصل سرمایه‌گذاری در مال‌سازی
یک پژوهشگر اقتصادی حوزه ساخت‌وساز تجاری سه فاکتور مهم در سرمایه‌گذاری برای ساخت مال‌ها و مجتمع‌های چند منظوره را تشریح کرد. مسعود فیاض آذر در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: «جمعیت»، «توان خرید» و «فرهنگ مصرف»، سه آیتم مهم برای تشخیص موقعیت و مکان مناسب برای سرمایه‌گذاری در ساخت مال‌ها و مجتمع‌های چند منظوره محسوب می‌شود.

وی با بیان اینکه این سه فاکتور مهم دائما در حال تغییر و دگرگونی در مناطق مختلف شهری است، گفت: در حال حاضر پروژه‌های تعریف شده برای ساخت مال اعم از بهره‌برداری شده و در دست ساخت، برای پاسخ به نیاز شهروندان تهرانی با توجه به سه عامل گفته شده در برخی مناطق تا حدودی تطابق دارد اما در برخی دیگر از مناطق محل تجمع مال‌ها، نامتجانس است؛ اما این به معنای پذیرش مفهوم اشباع پایتخت از ساخت‌وسازهای تجاری نیست.

فیاض آذر ادامه داد: هم اکنون مناطق 1، 2، 5 و 22 شهر تهران نسبت به سایر مناطق با تعدد مجتمع‌های تجاری چند منظوره همراه هستند؛ این در حالی است که حتی ما در سایر مناطق پایتخت با کمبود مال و مجتمع تجاری هم مواجه هستیم.

وی فرهنگ‌سازی و استفاده از روش‌های توجیهی برای معرفی نقاط دارای استعداد برای سرمایه‌گذاری به منظور ساخت مال‌ها را موثرتر از روش‌های تنبیهی و استفاده از ابزارهای قهری همچون عوارض سنگین دانست و گفت: اگر سرمایه‌گذاران بدانند که در صورت تغییر مکان سرمایه‌گذاری از مناطق خاص شهر تهران به سایر مناطق به واسطه کمبود مال‌ها و استعدادهای موجود، فروش بهتر و درآمدزایی بیشتری دارند به‌طور قطع سرمایه‌ها به سمت این مناطق حرکت خواهد کرد.

فیاض آذر ارتقای فرهنگ ساخت و ساز در مناطق دارای ظرفیت، افزایش سطح دانش سرمایه‌گذاران ساختمانی و بالا بردن آگاهی‌های آنان در این زمینه را بر هر اقدام دیگری مقدم دانست و خاطرنشان کرد: هم اکنون برخی مناطق شهر تهران از جمله مناطق 13، 15 و 11 و سایر مناطقی که در نیمه جنوبی پایتخت قرار دارند پتانسیل و ظرفیتی به مراتب چند برابر نسبت به ظرفیت ساخت مال در مناطق شمالی تهران را دارند.

وی با بیان اینکه هم اکنون عمده مراکز تجاری در پایتخت کاربرد محلی و تنها بخشی از آنها کاربرد منطقه‌ای دارند، افزود: مال‌ها و مراکز تجاری چند منظوره در یک رده بندی استاندارد معمولا در چهار سطح محلی، منطقه ای، فرامنطقه‌ای و بین‌المللی ساخته می‌شوند که عمده ساخت و ساز مراکز تجاری در پایتخت از نوع محلی و تنها برخی از آنها منطقه‌ای است.

به این ترتیب، عمده مراجعه شهروندان به این مراکز نیز در همان سطح محلی یا منطقه‌ای صورت می‌گیرد؛ بنابراین لازم است جریان هدایتگر سرمایه‌ها ساخت‌وسازهای تجاری را به سایر مناطق و محلات شهری دارای ظرفیت سوق دهد.