قصه پر غصه «مال‌»ها در ایران

اولین مرکز خرید بزرگ و عظیم در سال ٨٨ در اتوبان باکری افتتاح شد. فروشگاه بزرگ «هایپراستار» برای مردم هم فال بود و هم تماشا. از یک‌طرف مکانی بود برای سرگرمی و پیاده‌روی و از طرف دیگر محلی بود برای کسانی که عاشق برند و خریدکردن هستند. اما امروز تهران پرشده از اینگونه مارکت‌های بزرگ، همین امروز اگر از اتوبان ستاری و جلوی فاز دوم اکباتان بگذریم، شاهد مجموعه‌ای به مراتب بزرگ‌تر از هایپراستار خواهیم بود به نام «مگامال».

 بدین‌ترتیب، «مال»ها آرام‌آرام تهران را به تسخیر خود درآورده‌اند. مال‌هایی که قبل از این در تلویزیون یا مجلات و عکس‌ها در کشورهایی مثل چین، مالزی، ترکیه و... دیده بودیم را امروز به راحتی می‌توانیم در شهرهای تهران، اصفهان و شیراز ببینیم. نکته جالب توجه پیرامون «مال»ها در ایران برچسب اسراییلی یا صهیونیستی بودنی است که طی چند سال اخیر بارها و بارها به آنها زده شده است.

ظرفیت تکمیل است یا خیر؟
براساس بررسی‌های به عمل آمده، حداقل ٩٧ مجتمع تجاری تنها در تهران در حال ساخت است. با این حساب، مردم هم برای به دست آوردن مال‌های بیشتر به سمت خرید این«مال»ها می‌روند. نکته جالب توجه تفاوت‌های زیاد «مال»ها با یکدیگر است. سونامی که طی ٣ سال گذشته قیمت مسکن را به ورطه سقوط و رکود کشانید، امسال با تغییر مقصد، بازار «مال‌»ها را هدف گرفته و ریسک پیش خرید این املاک را زیاد خواهد کرد.

براساس پیش‌بینی‌ها، رکود مسکن و کاهش سود ساخت و سازهای مسکونی در ٢ سال اخیر، باعث تغییر مسیر بخش قابل توجهی از سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی از فاز آپارتمان‌سازی و ساختمانی مسکونی به فاز تجاری‌سازی شده و نتیجه آن در حال حاضر به شکل واحدهای تجاری خالی و بدون مشتری در برخی مجتمع‌های به بهره‌برداری‌ رسیده، خودنمایی می‌کند. به عبارتی، زمانی که چراغ این «مال»ها خاموش است، پس یعنی، ظرفیت سرمایه‌گذاری در این بازار هم تکمیل شده و بازار اشباع است. البته بیشتر تراکم این مال‌ها در مناطق ٢،١ و٢٢ است. مناطقی که بلندترین برج‌های تجاری و اداری در حال ساخت در تهران با نقش مستقیم یا غیرمستقیم بانک‌ها در جریان است. در این سه منطقه چون زمین بزرگ متراژ (حداقل یک هکتار) در سطح زیادتری نسبت به سایر مناطق تهران وجود دارد، عمده پروژه‌های مال‌سازی بدون درنظر گرفتن پارامترهای اقتصادی کلیدی این مناطق، همچون کشش خرید، ترافیک، وجود چند مرکز تجاری دایر و پرفروش و... متمرکز شده‌اند.

درحال حاضر بین ٩٧ تا ٢٠١ مجتمع تجاری چندمنظوره در شهر تهران در مراحل مختلف ساخت تا بهره‌برداری اولیه قرار دارند. عمده این «مال‌»ها اواخر سال گذشته به مرحله‌ای از ساخت رسیدند که قابلیت‌ پیش‌فروش واحدهای تجاری در آنها را برای سرمایه‌گذار اولیه کاملا مهیا کرده است. در حال حاضر، این واحدهای تجاری با حداقل قیمت متر مربعی ١٠ میلیون تومان پیش‌فروش می‌شود، اما چشم‌انداز قابل ترسیم در این بازار نشان می‌دهد، با اشباع قریب‌‌‌الوقوع چند منطقه محدود شهر تهران از «مال‌» به زودی قیمت واحدهای تجاری در این مجتمع‌ها ریزش می‌کند.

بنابراین پیش‌خرید قبل از تعدیل قیمت واحدها می‌تواند آسیب مالی برای خریداران به همراه داشته باشد. در تهران نزدیک به ٢٠ میلیون متر مربع فضای تجاری در قالب «مال» ساخته شده یا در دست احداث است و با لحاظ جمعیت روز شهر تهران که حدود ١٠ میلیون نفر برآورد می‌شود، حداقل به ١٠٠ مال جدید و ایجاد ١٠ میلیون مترمربع فضای تجاری دیگر نیاز است. اما احداث این ٢٠ میلیون متر مربع در زمان کم و مناطق محدود شهر تهران باعث افزایش و سرریز واحدهای تجاری در گوشه‌هایی از پایتخت و در نتیجه مشکل در بازاریابی و فروش این واحدها شده است. درحالی که اگر پراکندگی مجتمع‌های تجاری در سطح شهر متعادل شود، این چالش قابل رفع است. طبق آمار و ارقام، در کل کشور حدود ٣٠٠ مال در دست ساخت است. هزینه ساخت همین مال‌های تهران متر مربعی ٥٠/٢ میلیون تومان است. البته در پوزیشن دیگر، بهای خرید زمین با کاربری تجاری برای احداث مال متر مربعی بالای ١٠ تا١٥ میلیون تومان برآورد می‌شود. به عبارتی هزینه ساخت ٢٠ میلیون متر مربع فضای تجاری که در قالب مال ساخته شده  یا در دست ساخت است، ٥٠ هزار میلیارد تومان شده است. همچنین، بهای خرید زمین با کاربری تجاری برای احداث مال به طور متوسط ٢٥٠ هزار میلیارد تومان شده است.

اقتصاد بیمار و نقش فروشگاه های بزرگ
هرچند نسبت قیمت تمام شده این بناها به قیمت فروش واحدهای تجاری، با توجه به طبقات زیاد و مشاعات کم، رقم چندان بزرگی به حساب نمی‌آید، اما عوارضی که سازندگان این ساختمان‌ها بابت اخذ پروانه به شهرداری پرداخت می‌کنند، به طور متوسط ٧ تا ١٠ برابر عوارض مسکونی است و از متر مربع ٥/٢ میلیون تومان شروع و تا ١٠ میلیون تومان هم می‌رسد. جدا از اینکه هزینه ساخت و عوارض اخذ پروانه شهرداری برای این ابرمارکت‌ها چقدر تمام می‌شود، موضوع اخذ پروانه کسب، خود به یک معضل مهم برای «مال»ها تبدیل شده است. فروشگاه‌های بزرگ و «مال‌»ها در بستر یک اقتصاد توسعه‌یافته و نه اقتصاد بیمار ایران، می‌توانند نقش مفید و موثر داشته باشند.

در کشورهای توسعه‌یافته به علت وجود رقبای زیاد در تولید و عرضه کالا، تولیدکنندگان و توزیع‌کنندگان برای جذب مشتری بیشتر، تلاش می‌کنند کالاهایی با کیفیت بهتر و قیمت ارزانتر عرضه کنند و از این فرآیند، مصرف‌کننده بیشترین بهره را می‌برد، اما در جامعه ما با وجود انحصارهای رنگارنگ، حکایت این مجتمع‌های بزرگ رنگ و بوی دیگری دارد.