راه قیمت‌گذاری مسکن در وضعیت کنونی

افرادي كه در ماه‌هاي اخير براي خريد مسكن وارد بازار ملك شده‌اند، به اعتبار اخبار اقتصادي و كمترين مشاهده ميداني، خيلي زود به «حاكم‌بودن حالت ركود» پي برده‌اند، اما بخشي از اين متقاضيان به علت عدم آگاهي از نظام كشف قيمت مسكن در زمان ركود و تفاوتي كه در شرايط قيمت‌گذاري بين دوره‌هاي ركود و رونق وجود دارد، نتوانسته‌اند از مزاياي ركود مسكن بهره‌ ببرند.

در بازار مسكن مقررات لازم‌الاجرا، تكاليف دستوري يا قاعده مشخصي براي قيمت‌گذاري واحدهاي مسكوني فروشي وجود ندارد، اما بررسي‌ها بيانگر نقش كليدي مشاوران‌املاك در اعلام اولين قيمت به هر دو طرف خريدار و فروشنده است.

طرف عرضه در بازار، شروع بازاريابي براي آپارتمان خود را با پرسش از بنگاه‌ها‌ درباره قيمت فروش كليد مي‌زند كه در اين حالت «قيمت پايه» مشخص مي‌شود. طرف تقاضا نيز ناچار است درباره مظنه بازار، ابتدا به دلالان ملك مراجعه كند تا مشاوران‌املاك، «قيمت پيشنهادي» فروشنده كه تغييريافته قيمت پايه توسط فروشنده است را به متقاضيان اعلام كنند. هر چند در مسيري كه خريدار و فروشنده مسكن وارد آن مي‌شوند، متناسب با گذشت زمان جست‌وجو، نقش واسطه‌هاي بازار در هدايت قيمت رفته‌رفته كمرنگ مي‌شود، اما اولين نرخ اعلامي، بيشترين تاثير را در پروسه قيمت‌گذاري آپارتمان‌هاي فروشي دارد.

با اين حال، بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» نشان مي‌دهد: در زمان ركود و بخصوص شرايط كنوني كه ركود مسكن به نقطه اوج نزديك شده -و پيش‌بيني مي‌شود نرخ كاهش قيمت مسكن در سال جاري بيشتر از سال قبل باشد- فرمول كشف نهايي قيمت مشروط به اطلاع طرف تقاضا، مي‌تواند از سوي اين گروه تعيين و در معاملات اعمال شود.

در زمان ركود با توجه به چشم‌انداز كاهشي قيمت و افت چند مرتبه‌اي سطح قيمت‌ها در ماه‌هاي متوالي، پتانسيل بالايي در «قيمت پايه» و همين‌طور «قيمت‌پيشنهادي» براي تغيير نزولي آنها وجود دارد.

تجربه مشاوران املاك نشان مي‌دهد: كاهش ميل به خريد مسكن در دوره ركود باعث مي‌شود فروشنده‌ها بعد از دوره‌هاي كوتاه‌مدت حداكثر فصلي، «قيمت پيشنهادي» را با درصدي تعديل، كاهش دهند و فايل فروش‌نرفته را با نرخ جديد روانه بازار كنند، اما هر چقدر مشتري مصمم به خريد، براي فايل‌ها وجود داشته باشد، احتمال افت قيمت كاهش پيدا مي‌كند. در حال حاضر در تهران، طريقه كشف قيمت فروش مسكن، فارغ از اين روش، از چندين فاكتور تبعيت مي‌كند كه مهم‌ترين آن، تعداد آپارتمان‌هاي نوساز و ساختمان‌هاي در حال ساخت در يك محله است.

گفته مي‌شود در محله‌‌هايي كه تعداد نوسازها و حجم ساخت‌‌وساز در آنها قابل توجه است، كشش قيمت‌هاي نوساز باعث مي‌شود سطح قيمت فروش در آن محل بالا برود، البته افزايش عرضه فايل‌هاي فروش در اين چنين محله‌هايي نيز به نوعي در تعديل قيمت موثر مي‌تواند باشد.

از سوي ديگر، تراكم بالاي واحدمسكوني در يك مجتمع، نماي ساختمان‌ها، دكوراسيون داخلي نيز از جمله پارامترهايي هستند كه باعث مي‌شود دو آپارتمان مشابه در يك محله، با قيمت‌هاي متفاوت روانه بازار فروش شوند.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد» بازار مسکن طی چندسال گذشته یکی از پرنوسان‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور بوده است. به نظر می‌رسد به جز شاخص‌های کلان که بر رشد قیمت مسکن اثرگذار است، در این بازار سلیقه خریدار و فروشنده نیز یکی از شاخص‌های اصلی تعیین‌کننده نرخ مسکن است به طوری که در این بازار کمتر می‌توان دو آپارتمان مشابه از لحاظ موقعیت مکانی، مصالح، چشم‌انداز و... را یافت که قیمت مشابهی داشته باشند.

هرچند ویژگی‌هایی که یک ملک را برای فروش جذاب می‌کند، در تمامی مناطق تهران، یکسان است.

اما داشتن موقعیت جغرافیایی مناسب، استفاده از مصالح مرغوب، داشتن پارکینگ و آسانسور، نکاتی است که کارشناسان حوزه مسکن، از آن به‌عنوان ویژگی‌هایی که قیمت یک ملک را تعیین می‌کند، نام می‌برند.

 متغيرهاي تعيين‌ قيمت
بهروز ملکی، تحلیل‌گر بازار مسکن در اين باره می‌گوید: دولت‌ها در مواقع خاص، از قيمت‌گذاري به‌عنوان یک ابزار سیاست‌گذاری بهره‌ می‌گیرند. تعيين قيمت خريد تضميني گندم كشاورزان، نمونه‌اي از كف قيمتي و تعيين قيمت فروش مواد غذايي در ماه مبارك رمضان، نمونه‌اي از سقف قيمتي است. او با اشاره به اینکه در فرهنگ اقتصادی عامه مردم به اشتباه، قیمت‌گذاری حتی برای کالای ناهمگنی مانند مسکن، راهکار مقابله با تورم و گرانی پنداشته می‌شود، ادامه می‌دهد: این رویکرد، در ظاهر به قصد حمایت از مصرف‌کننده به وجود آمده است؛ در صورتی که با توجه به تاثیر منفی آن بر تولید و عرضه کالا و خدمات، اثرات ضد تورمی آن محدود به دوره کوتاه‌مدت بوده و این اثرات، خیلی زود از بین رفته و جای خود را به اثرات ماندگار تورم در بلندمدت می‌دهد.

ملکی می‌گوید: توجه به این نکته حائز اهمیت است که سیاست‌های اقتصادی عمدتا کارکردی دوگانه دارند؛ به طوری که بسیاری از سیاست‌هایی که در کوتاه‌مدت برای عموم مردم خوشایند می‌نمایند، در بلندمدت پیامدهای ناگوار و نامطلوب اقتصادی بر جای می‌گذارند و بالعکس؛ قیمت‌گذاری کالا و خدمات نیز در زمره همین سیاست‌ها هستند به‌طوری که این سیاست را می‌توان سیاستی با منافع نامشخص کوتاه‌مدت و معایب قطعی بلندمدت دانست!

این کارشناس ادامه می‌دهد: در خصوص قيمت‌گذاري مسكن نیز با توجه به درجه بسيار پايين همگني مسکن، این سیاست نه تنها از کارآیی لازم برخوردار نیست، بلكه دقت اندکی هم خواهد داشت. توجه به اين مهم، حائز اهميت است كه قیمت يك مترمربع آپارتمان در منطقه‌اي خاص تابع متغیرهای متنوعی چون: سازه و معماري، سن بنا، تاسيسات، طبقه، نورگيري، پاركينگ، انباري، متراژ، تزئينات و نقاشي، تجهيزات آشپزخانه، آسانسور، نماي ساختمان، ميزان دسترسی‌ها و... است. با اين وصف قيمت‌گذاري آپارتمان‌هاي واقع در يك كوچه نيز به آساني ميسر نیست چه رسد به سیاست‌هایی که در گذشته جهت قيمت‌گذاري در سطح بلوک یا منطقه طراحی شده بود.

او در ادامه به یک موضوع مهم در خصوص اطلاع‌رسانی در این حوزه اشاره می‌کند و می‌گوید: نکته‌ای که نباید خلط مبحث شود، مساله انتشار اطلاعات بازار است؛ بر اساس منطق اقتصادی، داشتن اطلاعات جامع از هر بازار، زمینه سیاستگذاری‌های موثرتر و کارآتر را مهیا می‌کند؛ لذا تقویت و تکمیل سامانه‌های اطلاعاتی موجود، به منظور افزایش شفافیت بازار مسکن امری ضروری و کاملا جدا از مساله قیمت‌گذاری است. بنابراین بهتر است به جای کشف روش‌ها و متغیرهای قیمت‌گذاری، انرژی خود را صرف تقویت بازار کنیم چرا که مکانیزم بازار، به بهترین وجه و با کمترین انحراف، قیمت کالا و خدمات را سامان می‌دهد.

 روايت دلالان از فرمول بازار
یک فعال بازار مسکن در شرق تهران نيز در اين باره می‌گوید: متراژ خانه‌ها، محله و نمای ساختمان در تعیین قیمت از سوی فروشندگان، تاثیرگذار است. به طور مثال خانه‌ای که نمای سنگ دارد، گران‌تر از خانه‌ای که نمای قدیمی یا آجر سه سانتی دارد، قیمت‌گذاری می‌شود یا تجهیزات درون آپارتمان نیز می‌تواند مترمربعي 200 هزار تا 500 هزار تومان بر ارزان یا گران بودن ملک تاثیرگذار باشد. خانه‌ای که دارای سرامیک درجه یک یا پارکت است و سرویس‌های بهداشتی‌اش اروپایی است، قیمت کمی بالاتر از خانه‌هایی دارند که از مصالح ایرانی استفاده کرده‌اند. او داشتن پارکینگ در این منطقه را سبب افزایش قیمت ملک به میزان 10 تا 20 میلیون تومان دانست و گفت: به دلیل آن‌که کوچه‌های خیابان پیروزی تنگ و تاریک است و امکان پارک خودرو در بیرون از آپارتمان وجود ندارد، خانه‌های بدون پارکینگ، ارزان‌تر از خانه‌های دارای پارکینگ هستند و گاهی پارکینگ به طور مجزا، در این محله خرید و فروش می‌شود.

  در یکی از دفاتر مشاور املاک، قرارداد فروش آپارتماني در حال تنظیم بود که دو سال بدون خریدار باقی مانده بود. قیمت اولیه‌ای که برای این آپارتمان 80 متری در خیابان جهان‌آرا (يوسف‌آباد) تعیین شده بود، مترمربعي 8میلیون تومان بود که مبلغ فروش آن هم‌اكنون به متري 6میلیون و 800 هزار تومان کاهش پیدا کرده بود.

به گفته یکی از مشاوران املاک همین منطقه، ویژگی دیگری که در قیمت‌گذاری مسکن تاثیرگذار است، فرهنگ منطقه است. اومی‌گوید: این منطقه سه محله اصلی دارد که یکی از آنها، به دلیل آن که دارای فرهنگ بالاتری تلقی می‌شود، قیمت آن متري حدود یک میلیون تومان از سایر محله‌ها بالاتر است. او برای تایید سخنانش به قیمت خانه‌های خیابان ایران زمین اشاره می‌کند و می‌گوید: خانه‌های این محله سنتی و مذهبی بالاتر از میانگین منطقه تلقی می‌شود. ساکنان این محله تلاش می‌کنند بافت سنتی آن حفظ شود و این نشان می‌دهد چقدر مسأله فرهنگ در تعیین قیمت مسکن و مرغوبیت محله تاثیرگذار است اما یک دلال مسکن در جنوب تهران، چندان به تعیین فرمول و شاخص برای فروش مسکن معتقد نیست.

 او می‌گوید: به جز ویژگی‌های عمومی مانند مصالح ساخت، نقشه خوب، پارکینگ، موقعیت ملک، نورگیر بودن و داشتن بر بالا، رفتار مالکین در قیمت‌گذاری بسیار تاثیرگذار است. او مثال می‌زند: دو خانه مشابه در یک مجموعه درست کنار هم هفته گذشته برای فروش گذاشته شد. یکی از فروشندگان به دلیل نیاز مالی، خانه‌اش را متری سه میلیون تومان و دیگری سه میلیون و هفتصد هزار تومان برای فروش گذاشته بود. او در آپارتمان‌هایی که دارای آسانسور هستند، طبقه ساختمان را نیز یکی از دلایل افزایش قیمت می‌داند و می‌گوید: طبقات بالاتر به دلیل داشتن منظره بهتر، دارای قیمت بیشتری هستند. مجید صالحی اضافه می‌کند: نمی‌توان به دلیل تنوع سلیقه یک فرمول ثابت برای تعیین قیمت مسکن ارائه کرد. و معمولا در هر منطقه نوسان قیمت وجود دارد. به جز خانه‌های کوچک، خانه‌های لوکس نیز ازنرخ میانگین منطقه پیروی نمی‌کنند. این خانه‌ها، مشتریان خاص خود را دارند و بر اساس ویژگی‌های خانه مانند جنس مصالح، دکوراسیون خانه و دارا بودن چند پارکینگ، بر اساس محله‌ای که در آن واقع هستند، قیمت‌گذاری می‌شوند.

در اين باره حسام عقبایی رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران نیز به «دنیای اقتصاد» می‌گوید: پارامترهای مختلفی در نرخ مسکن تعیین‌کننده است. موقعیت‌های محلی یکی از شاخص‌های اصلی قیمت مسکن است. قیمت مسکن در هر منطقه متفاوت است. همچنین مسکن در هر محله بر اساس ویژگی‌هایش قیمت‌های خاص خود را دارد. وی ادامه می‌دهد: به جز موقعیت ملک، نوع کاربری، موقوفه بودن یا گذر خیابان، دسترسی به مناطق تجاری و تراکم جمعیتی شاخص‌های دیگری است که می‌تواند در افزایش قیمت ملک اثرگذار باشد. او کیفیت سازه را از عوامل اصلی تعیین قیمت مسکن می‌داند و می‌گوید: استفاده از مصالح مرغوب و باکیفیت، از عوامل افزایش قیمت آپارتمان است. همچنین داشتن چشم‌انداز مناسب و چندواحدی‌بودن آپارتمان، تعداد طبقات، مشاعات، داشتن پارکینگ و... از ویژگی‌های دیگری است که در قیمت‌گذاری خانه‌ها موثر است.  عقبایی در توضیح شاخص‌ موقعیت محلی برای قیمت‌گذاری می‌گوید: گاهی شهرک‌های خاص مانند شهرک‌ فرهنگیان یا پزشکان دارای قیمت بیشتری هستند یا خانه‌هایی که نزدیک پارک یا سینما هستند، بیشتر از نرخ منطقه قیمت‌گذاری می‌شوند.

او این نکته را نیز اضافه می‌کند که آپارتمان‌هایی که در نزدیکی بزرگراه‌ها که دارای صدای بالا هستند یا نزدیک کارخانه که دارای آلودگی هوا یا صداست، قیمت‌های پایین‌تری دارند.  او این نکته را که نمی‌توان با همین شاخص‌ها نیز قیمت دو خانه را مشابه هم تعیین کرد، تاکید می‌کند و می‌گوید: زمانی برای کنترل بازار مسکن، دولت تلاش کرد تا با بلوک بندی و دسته بندی خانه‌ها به قیمت‌گذاری مسکن وارد شود اما در عمل این موضوع امکان‌پذیر نیست. در قیمت‌گذاری خانه، سلیقه فروشنده و خریدار تاثیرگذار است. بازار مسکن بر اساس عرضه و تقاضا و همچنين شرايط زماني ركود و رونق قیمت‌گذاری می‌شود و برای به تعادل‌رساندن قیمت‌ها بهترین راهکار ساخت‌وساز و افزايش عرضه است.