شکارچی‌ها در بازار مسکن

موقعیت خریدار و فروشنده در بازار مسکن عوض شد.

به گزارش دنیای اقتصاد، نتایج تحقیقات میدانی  از جو تابستانی معاملات ملک نشان می‌دهد، سمت عرضه در جایگاه ضعف قرار گرفته به‌طوری‌که تقاضای سرمایه‌ای، بدون رفتار هیجانی به دنبال شکار «فایل‌های قیمت‌شکسته» است. میانگین «قیمت پیشنهادی» نسبت به خرداد ریزنوسان ۱.۶ درصدی داشته، اما در مناطقی آپارتمان‌های مانده، پس از تعدیل کاهشی، به فروش رفتند.

تصویر اولیه از صحنه معاملات مسکن ماه تیر، سناریوی «شروع عصر گذار از جهش قیمت ملک» را تقویت کرد.

تقاضای سرمایه‌ای خرید آپارتمان طی یک ماه اول تابستان، کاملا از فاز هیجان خارج شد و در عین حال، سمت مقابل یعنی فروشنده‌ها با پیشنهاد‌های کاهنده سطح قیمت مدنظرشان به واسطه‌های فروش، «انجام سریع معامله» را پیگیری کردند.

در مناطقی از بازار مسکن تهران که طی حداقل دو سال گذشته، «بورس خرید‌های سرمایه‌ای آپارتمان» بوده -همچون منطقه ۵ یا مناطق ۹ تا ۱۱- روایت واسطه‌های بازار معاملات ملک از تغییر سطح قیمت مدنظر فروشنده ها، بعضا «کاهش ۵ تا ۸ درصدی قیمت پیشنهادی روز اول و تبدیل آن به قیمت قطعی در معامله» را نشان می‌دهد. این افت برای فایل‌هایی رقم خورده که در فاصله اواسط بهار تا پایان خرداد، وارد این بنگاه‌ها شده و در هفته‌های اخیر به فروش رفته است.

با این حال، میانگین «قیمت پیشنهادی» آپارتمان در فایل‌های موجود در محله‌های منتخب ۲۲ منطقه تهران در روز‌های اخیر نسبت به سطح همین قیمت در همین محله‌ها در ابتدای تیر، حدود ۱.۶‌ درصد افزایش از خود نشان می‌دهد. سطح «قیمت پیشنهادی» اگر چه ریزنوسان کمتر از ۲‌ درصد طی یک ماه گذشته پیدا کرده، اما این نرخ رشد در مقایسه با نرخ رشد «قیمت پیشنهادی» در ماه خرداد که ۲‌ درصد بود، از افت «سرعت افزایش» حکایت دارد. در حال حاضر میانگین «قیمت پیشنهادی» مسکن در تهران ۸۸.۴ میلیون تومان به ازای هر مترمربع است. خرداد ماه که میانگین «قیمت پیشنهادی» مترمربعی ۸۷ میلیون تومان بود، «قیمت قطعی» در سطح مترمربعی ۸۵.۹ میلیون تومان ایستاد.

اکنون تغییرات محدود شاخص «قیمت پیشنهادی»، تصویر ابتدایی از تغییر قیمت مسکن در ماه اول تابستان است و اعلام «قیمت قطعی» توسط بانک مرکزی در روز‌های آینده، تصویر روشن‌تر از روند بازار نشان خواهد داد. با این حال، نتایج تحقیقات میدانی از بازار ملک بیانگر آن است که «تغییر جهت انتظارات فعالان بازار ملک و سرمایه‌گذاران بیرون این بازار در اثر برگزاری انتخابات ریاست جمهوری و اعلام نتیجه» باعث شده حجم تقاضای خرید که عمدتا طی سال‌های اخیر از جنس سرمایه‌گذاری ملکی بوده، در ماه گذشته کاهش چشمگیر نسبت به سال گذشته همین موقع پیدا کند و بر فایل‌ها و فروشنده‌های مصمم به نسبت افزوده شود. فروشنده‌ها در عین حال، خریداران فایل‌های بعدی هستند که قصد تبدیل ملک دارند. اما در این معاملات دومینویی، هر دو فروشنده حاضر به تعدیل کاهشی قیمت مدنظرشان هستند.

اصطلاحی که واسطه‌های بازار مسکن برای توصیف جو روانی و رفتار معامله گران کنونی استفاده می‌کنند، «شکارچی» است. هم فروشنده‌ها به دنبال «فروش بدون وقفه ولو با قیمتی کمتر از سطح مورد انتظارشان» هستند و هم خریداران در حال رصد «فایل‌های قیمت شکسته» هستند.

در این تقابل، جایگاه خریدار و فروشنده در مقام ضعف، عوض شده است و آن‌طور که دلال‌های ملکی روایت می‌کنند، اگر تا پیش از این و در مقاطعی که «انتظارات تورمی» بیرون بازار مسکن اوج گرفته بود، «فروشنده‌های آپارتمان میز را ترک می‌کردند» تا قیمت مدنظر را افزایش دهند، در حال حاضر، اما «حاضر به ترک میز از سوی خریداران» نیستند و برای همین، کاهش قیمت را می‌پذیرند.

پیش‌بینی واسطه‌های بازار معاملات مسکن از ماه‌های آینده، «ثبات قیمت» و سناریوی بعید از نظر آنها، «تکرار جهش» است. هر چند این گروه، همچنان از «چشم دوختن سرمایه‌گذاران و بازیگران درونی و بیرونی بازار ملک به روند دلار» می‌گوید به این معنا که ثبات یا کاهش دلار می‌تواند به آرامش بیشتر قیمت مسکن کمک کند و برعکس.

ادامه ثبات به‌شرط آرامش دلار

فهرست فایل‌های ارائه شده از بازار مسکن طی یک ماه گذشته نشان می‌دهد، بازار مسکن با نوعی ثبات در قیمت‌ها همراه بوده که در بازار کاملا محسوس است. نتیجه این ثبات، رکود خرید ملک در بازار معاملات ملکی تهران طی دو ماه اخیر بوده است. فعالان بازار ملک، دلیل رکود خرید را ناشی از کاهش قیمت دلار در یک ماه اخیر برآورد می‌کنند، زیرا سیگنال دهنده بیرونی بازار مسکن، قیمت دلار است که کاهش قیمت آن، در افت معاملات مسکن تاثیر مستقیم داشته‌است. روند کاهشی قیمت دلار منجر به «کاهش انتظارات تورمی» در این بازار شده و در نتیجه اثر کاهنده در معاملات ملکی داشته است.

انتظارات تورمی که به عنوان یکی از بازیگران اصلی بازار مسکن به شمار می‌رود با کاهش قیمت دلار نتوانسته انتظارات معامله گران بازار مسکن را نیز برآورده کند و در نتیجه شاهد افت عرضه و تقاضا طی دو ماه اخیر و تغییر جهت انتظارات فعالان ملک و سرمایه‌گذاران بیرونی در این بازار بوده‌ایم.

در واقع کاهش انتظارات تورمی، تاثیر مستقیمی بر رفتار معامله گران بازار ملک دارد و با توجه به پیشی گرفتن کاهش قیمت دلار و ملک نسبت به انتظارات تورمی، این بازار وارد عصر گذار از جهش قیمت ملک شده است. البته این افت سرعت افزایش قیمت مسکن، منجر به راکد شدن بازار ملک و عدم‌اطمینان در بین متقاضیان خرید ملک شده است.

پیش‌بینی‌ها از آینده بازار مسکن نشان می‌دهد، با توجه به ثبات نسبی قیمت‌های بازار مسکن در بازه زمانی دو ماه اخیر، این رکود تقاضا حداقل طی یک سال تا یک سال و نیم آینده ادامه خواهد داشت تا پس از رسیدن قیمت‌ها به سطح مورد انتظار معامله گران بازار مسکن، افزایش عرضه‌وتقاضا و در نتیجه رونق بازار ملک تحقق پذیرد. در شرایط فعلی، بازار مسکن منتظر تشکیل دولت جدید و ترکیب اصلی کابینه است، تا رفتار معامله گران بازار بر اساس آن شکل بگیرد.

بر اساس تحقیقات از واسطه‌های بازار مسکن تهران، «تورم تولیدی مسکن» در سطح بسیار بالایی قرار دارد که به بیش از ۳۰‌ درصد افزایش یافته است و این باعث ایجاد مانع بر معاملات مسکن پایتخت شده است. زیرا کاهش قیمت مسکن نمی‌تواند، انگیزه لازم برای بازگشت فروشنده‌ها و به تبع آن خریداران به بازار ملک باشد. زیرا قیمت ساخت با هزینه تورمی ۳۰ درصدی و کاهش قیمت آپارتمان‌ها تا سطح ۲۰ درصد، به ضرر عرضه کنندگان مسکن خواهد بود.

در نتیجه تنها راه‌حل پیش روی بازار مسکن در شرایط فعلی، تغییر در وضعیت اقتصادی و رسیدن تورم تولید مسکن حداقل به زیر ۲۰ درصد است یا دست کم، قیمت‌های تمام‌شده ساخت آپارتمان، کمتر از قیمت نهایی مسکن باشد. در واقع با توجه به شرایط فعلی و تغییر انتظارات تورمی در بازار مسکن ناشی از کاهش قیمت دلار و عدم‌اطمینان متقاضیان آپارتمان در بازار مسکن تهران، برای خروج از شرایط رکود بازار و ایجاد محرک بین عرضه و تقاضای ملک، ایجاد ثبات در قیمت‌های پیشنهادی بازار ملک و از آن مهم‌تر اطمینان سرمایه گذاران و بازیگران درونی و بیرونی بازار ملک از نوسانات قیمت دلار به عنوان سیگنال دهنده اصلی این بازار است که تعیین‌کننده رونق یا عدم‌رونق بازار ملک در آینده خواهد بود.