عوارض تولید ۵۰ برابر ملّاکی

«عوارض ساخت» در تهران مترمربعی ۳۳۰ هزار تومان و «شارژ شهر» مترمربعی ۶۰۰۰ تومان است.

شهرداری در کشور‌های مختلف بودجه نگهداری شهر را نه از سرمایه‌گذار ساختمانی بلکه از صاحب ملک با نرخ‌های شناور (حداقلی برای تک خانه‌ای ها) تامین می‌کند.

به گزارش دنیای اقتصاد، حرف تا عمل مدیریت شهری پایتخت درباره «رونق عرضه مسکن ارزان و حمایت از تامین خریداران خانه» کاملا با هم متفاوت است. عوارضی که شهرداری از سرمایه‌گذاران ساختمانی دریافت می‌کند ۵۰ برابر رقمی است که مالکان چندخانه‌ای در قالب شارژ شهر –عوارض نوسازی و خدمات پسماند- می‌پردازند. این فرمول تامین مالی هزینه‌های شهر کاملا برعکس شهر‌های موفق جهان است. در فرمول جهانی، هزینه خدمات شهری از بهره‌بردار اخذ می‌شود؛ ملک بیشتر، عوارض بیشتر. هزینه یک آپارتمان بدون استفاده برای بودجه شهرداری بالای ۲۵ میلیون تومان است.

تازه‌ترین برآوردها، از سطح ۵۰ برابری «عوارض تولید مسکن» نسبت به «عوارض ملاکی» در پایتخت، خبر می‌دهد. داده‌های موجود مربوط به متوسط هزینه ساخت مسکن، میانگین قیمت آپارتمان‌ها و مبالغ مربوط به شارژ شهر تهران (درج شده در فیش‌های عوارض نوسازی و پسماند)، نشان می‌دهد، هم اکنون عوارضی که سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی بابت ساخت‌وساز مسکن در شهر تهران به شهرداری پرداخت می‌کنند عملا ۵۰ برابر عوارضی است که برای ملاکان و چندخانه ای‌ها بابت هزینه‌هایی که به شهر تحمیل می‌کنند، تعیین شده است. این موضوع نشان می‌دهد، بودجه اداره شهر تهران به جای آنکه در مسیر رونق تولید مسکن و کاهش هزینه تمام شده ساخت‌وساز به نفع تامین مسکن خانه اولی‌ها قرار بگیرد در مسیری است که عملا به نفع چند خانه‌ای‌ها تمام می‌شود.

بررسی‌ها بر اساس متوسط هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکونی، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن و همچنین متوسط مبالغی که در فیش‌های آبی-نارنجی (فیش‌های مربوط به عوارض نوسازی و پسماند) شهر تهران درج شده است، نشان می‌دهد «عوارض ساخت» در تهران مترمربعی ۳۳۰‌ هزار تومان و «شارژ شهر» مترمربعی ۶۰۰۰ تومان است.

عوارض ساخت در واقع عوارضی است که در ابتدای فرآیند ساخت‌وساز مسکن از سازنده وسرمایه‌گذار ساختمانی دریافت می‌شود و شارژ شهر یا عوارض نوسازی نیز مبالغی است که مالکان واحد‌های مسکونی از جمله چند خانه ای ها، در هر سال در قالب عوارض نوسازی و پسماند شهری مکلف به پرداخت آن هستند.

مقایسه این دو عدد نشان می‌دهد عملا عوارض ساخت‌وساز در شهر تهران به طور متوسط ۵۰ برابر عوارضی است که چندخانه ای‌ها از بابت ملاکی پرداخت می‌کنند. این در حالی است که ساخت‌وساز فعالیتی مولد به نفع مجموعه بازار مسکن به‌خصوص متقاضیان مصرفی است، اما ملاکی فعالیتی غیرمولد و به نفع سفته باز‌ها و سوداگران است. برآورد‌ها بر پایه اطلاعات درج شده در فیش‌های عوارض نوسازی مسکن مربوط به سال‌جاری نشان می‌دهد، سهم این عوارض از میانگین قیمت مسکن شهر تهران ۶ در‌ هزار است، اما سهم عوارضی که در ابتدای فرآیند ساخت‌وساز از سازنده‌ها بابت فعالیت مولد ساختمانی دریافت می‌شود نسبت به میانگین هزینه ساخت مسکن در پایتخت ۱.۶‌ درصد است.

این نسبت در کشور‌های موفق در حوزه تامین مسکن برعکس است؛ در این کشور‌ها بخش قابل‌توجهی از بودجه شهر از مسیر شارژ شهری و با پرداخت از سوی بهره برداران و مالکان ساختمان‌ها تامین می‌شود و سازنده‌ها بابت سرمایه‌گذاری و ساخت عوارض سنگین پرداخت نمی‌کنند. در ایران این رویه برعکس است؛ نه تنها ملاکان و چندخانه‌ای‌ها عملا از پرداخت عوارض و شارژ شهری معاف هستند و تنها مبالغ ناچیزی در قالب فیش‌های نوسازی از بابت هزینه تامین خدمات، امکانات و توسعه شهری برای آن‌ها تعیین می‌شود که سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی در ابتدای پروسه ساخت مسکن باید عوارضی ۵۰ برابر شارژ شهری ملاکان متقبل شوند.

۴ مدل شارژ شهری به نفع خانه اولی‌ها

این شرایط نشان می‌دهد، بودجه اداره شهر تهران (فرمول عوارض شهری از عوارض ساخت گرفته تا عوارض سالانه ملکی) به نفع «رونق تولید مسکن» و «خانه اولی‌ها» نیست بلکه به نفع «دارندگان چند آپارتمان و صاحبان خانه‌های خالی» است؛ اما در کشورها، بودجه شهرداری‌ها، حداقل در بخش مربوط به هزینه نگهداشت شهر، از محل دریافت «شارژ شهر» به شکل عوارض سالانه ملکی با «نرخ شناور» بر پایه چهار مدل، تامین می‌شود. فرمولی که در دنیا بابت محاسبه و دریافت شارژ شهری از مالکان و بهره برداران واحد‌های مسکونی به کار گرفته می‌شود، به صورت «معافیت خانه اولی‌ها از عوارض» یا «حداقل نرخ عوارض بر صاحبان یک خانه» و همچنین «نرخ عوارض پایین برای مناطق ضعیف» تعیین شده است.

در شکل چهارم، «دریافت بیشترین نرخ عوارض از چند خانه ای ها»، اعمال می‌شود؛ نرخ عوارض شارژ شهری از نیم درصد تا بالای یک درصد است. همچنین سازنده‌ها در این کشور‌ها از «پرداخت عوارض سنگین ساخت» برای سرمایه‌گذاری معاف هستند. این موضوع نه تنها منجر به تامین درآمد پایدار از ناحیه شارژ شهر می‌شود که از سوی دیگر، کاملا در راستای منافع خانه اولی‌ها و متقاضیان مسکن است. یعنی در عین حال که صاحبان یک خانه یا ساکنان واحد‌های مسکونی در مناطق ضعیف و کم برخوردار از پرداخت عوارض معاف هستند یا حداقل عوارض را پرداخت می‌کنند، از سوی دیگر هزینه ملاکی و سفته بازی که خود عامل افزایش قیمت مسکن و محدود شدن دسترسی تقاضای مصرفی به بازار مسکن است، افزایش می‌یابد.

همزمان با کاهش سفته بازی و ملاکی در نتیجه افزایش هزینه احتکار و انجماد ملکی، نه تنها این فعالیت‌ها که یکی از عوامل اصلی جهش قیمت مسکن است محدود می‌شود که از سوی دیگر چند خانه‌ای‌ها برای تامین هزینه‌های نگهداری این واحد‌ها ناچار به عرضه این واحد‌ها به بازار به‌خصوص بازار اجاره هستند که این موضوع هم منجر به افزایش عرضه و تعدیل قیمت‌ها واجاره بها به نفع تقاضای مصرفی است.

اما هم اکنون، در ایران و به‌خصوص در تهران، هزینه‌ای که از سازنده مسکن بابت عوارض ساخت دریافت می‌شود، عینا به خریداران مسکن منتقل می‌شود که در نتیجه، «هم سازنده و هم مصرف‌کننده» آن را پرداخت می‌کنند. اما در معادله «دریافت عوارض توسط شهرداری»، چند خانه‌ای‌ها پرداختی ندارند و هزینه شهری ملک شان به بقیه منتقل می‌شود. اگر در تهران، معادله دریافت عوارض مثل جهان شود، «چند خانه‌ای ها» برای پوشش هزینه عوارض شهری، اقدام به اجاره داری می‌کنند و راه رونق غیرتورمی مسکن هموار می‌شود.

فیش ۶۰۰‌ هزار تومانی برای هزینه ۲۶ میلیونی

بررسی‌ها نشان می‌دهد، هزینه هر آپارتمان خالی در تهران برای شهرداری از بابت «خدمات و امکاناتی که سالانه با بودجه یک سال شهر ایجاد می‌شود»، متوسط ۲۶ میلیون تومان است در حالی که شارژ شهر دریافتی بر اساس ارقام درج شده در فیش‌های عوارض نوسازی و پسماند، بین ۳۳۰ تا ۶۰۰‌ هزار تومان است. همچنین با توجه به کف نرخ دریافت شارژ شهر یعنی دریافت ۰.۵‌ درصد قیمت مسکن بر اساس مدل‌های جهانی، شیفت شهرداری تهران به این مدل جهانی «شارژ شهر»، ۵۰۰۰ میلیارد تومان فقط از محل «خانه‌های خالی» تامین بودجه برای اداره شهر به همراه دارد.

این میزان بودجه برخلاف درآمد‌های ناشی از عوارض و تخلفات ساختمانی که درآمد ناپایدار محسوب می‌شود، اتفاقا درآمد پایدار است. هم اکنون، «هزینه نگهداشت شهر» در تهران، در بودجه شهرداری حداقل ۸۰۰۰ میلیارد تومان است که این ۵‌ هزار میلیارد بخش قابل‌توجهی از این بودجه را می‌تواند تامین کند. اما سالانه حداکثر ۱۰۰۰ میلیارد تومان از محل عوارض شارژ شهر دریافت می‌شود؛ امسال، اما از محل عوارض ساخت ۶۰۰۰۰ میلیارد تومان دریافت شد.

شارژ شهری وارونه در مناطق

یک موضوع دیگر در این زمینه مربوط به تعیین و دریافت وارونه شارژ شهری در مناطق مختلف شهر تهران است. در حالی که شارژ شهری در مناطق برخوردار باید از مناطق کم برخوردار بیشتر باشد، اما در یک نمونه، شکل معکوس این موضوع قابل مشاهده است. بر اساس فیش‌های مربوط به تعیین عوارض نوسازی و پسماند شهر تهران در سال‌جاری، حدود بهای شارژ شهری در منطقه ۸ حول و حوش مترمربعی ۶۵۰۰ تومان تعیین شده است.

در حالی که حدود بهای شارژ شهری در نمونه‌ای از منطقه ۲ به عنوان یک منطقه برخوردار، مترمربعی ۶۲۰۰ تومان است. اطلاعات این دو فیش نشان می‌دهد، شارژ شهری یک آپارتمان ۸۶ مترمربعی در منطقه ۲ با ارزش حدود ۱۰ میلیارد تومان ۵۳۹‌ هزار تومان تعیین شده است در حالی که همین مبلغ برای یک آپارتمان ۵۲ مترمربعی در منطقه ۸، با ارزشی حدود ۳ و نیم میلیارد تومان، معادل ۳۳۹‌ هزار تومان معین شده است.