سه پیام از پاییز داغ اجاره

سکانس‌های درام از «رکورد اجاره‌بها» در کشور، مشاهده می‌شود. مهر ماه امسال، «بالاترین رشد ماهانه اجاره‌بها» طی یک‌سال گذشته، به ثبت رسید؛ پیش‌تر هم بالاترین تورم سالانه اجاره برای ماه‌های منتهی به شهریور امسال رقم خورده بود.

بررسی‌ها نشان می‌دهد، رفتار بازار اجاره مسکن نسبت به سال‌های قبل یک تغییر اساسی کرده است به این معنا که دیگر، «خواب پاییزی» پس‌از «تحرک تابستانی» وجود ندارد. دو علت رکورد پاییزی چیست؟

سریال درام رکورد تورمی در بازار اجاره، این بار به شکل ثبت بالاترین تورم ماهانه در این بازار در اولین ماه از فصل پاییز اکران شد. مهرماه امسال، تورم ماهانه اجاره براساس تغییرات شاخص اجاره‌بهای مسکن کشور، به میزان ۴.۳ درصد به ثبت رسید که این میزان بالاترین تورم ماهانه اجاره مسکن از مهرماه سال قبل است.

ثبت بالاترین رکورد تورم ماهانه اجاره مسکن در مهرماه امسال، بازار پاییزی اجاره را برخلاف رویه سنتی و معمول آن به بازاری داغ و پرحرارت تبدیل کرده است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌اکنون مستاجر‌ها «تاوان با تاخیر» تورم بهار مسکن را می‌پردازند.

رکورد ماهانه بعد از رکورد سالانه

جدیدترین آمار منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران در ارتباط با تغییرات شاخص اجاره‌بهای مسکن نشان می‌دهد مهرماه امسال، سرعت رشد ماهانه اجاره‌بها در کشور به بالاترین حد خود نسبت به همه ماه‌های سپری‌شده از مهر سال قبل تاکنون رسیده است.

این رکورد جدید تورمی در بازار اجاره، بعد از ثبت یک رکورد تورمی سالانه در این بازار در ماه قبل (شهریورماه) به ثبت رسیده است و از این بابت می‌توان رکوردزنی‌های پی‌در‌پی در بازار اجاره از بابت نوسانات رشد اجاره‌بها را به یک سریال درام برای مستاجر‌ها تعبیر کرد.

نیمه اول سال جاری، تورم اجاره‌بهای مسکن، بالاترین رکورد رشد اجاره‌بهای سالانه نسبت به ۱۲ سال قبل را به ثبت رساند. به این معنا که در شش ماه اول سال جاری میانگین رشد اجاره‌بها در کشور، از میانگین رشد اجاره‌بهای سالانه در همه ۱۲ سال گذشته، بیشتر بود. هم‌اکنون نیز بالاترین تورم ماهانه در این بازار (از مهر سال قبل تاکنون) به ثبت رسیده است.

تورم ماهانه اجاره مسکن در مهرماه در کشور در حالی به ۴.۳ درصد رسید که در شهریورماه این میزان ۳.۵ درصد و در مردادماه ۳.۳ درصد بود؛ در هر کدام از ماه‌های تیر و خرداد نیز این تورم ماهانه حدود ۲ درصد بود.

تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره‌مسکن براساس تغییرات شاخص اجاره‌بها در مهرماه امسال نیز معادل ۳۹ درصد به ثبت رسیده است و دقیقا ۰.۴ واحد درصد از تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره در شهریور‌ماه بیشتر است. شهریور‌ماه امسال تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره‌مسکن ۳۸.۶ درصد گزارش شد.

سه پیام از پاییز داغ اجاره

سریال متاثرکننده رکوردزنی‌های پی‌درپی تورمی در بازار اجاره، شرایط را برای مستاجر‌ها در این بازار سخت‌تر از قبل کرده و از سوی دیگر آلارم هشدار را از این بازار برای سیاستگذار مسکن به صدا درآورده است. در عین حال، این سریال غم‌انگیز ثبت رکورد‌های پی‌در‌پی رشد اجاره‌بها، سه پیام مهم از این بازار را مخابره می‌کند.

پیام اول در واقع به این سوال مهم پاسخ می‌دهد که چرا برخلاف انتظار و برخلاف رویه‌های سنتی بازار اجاره، بازار پاییزی اجاره مسکن در سال جاری به لحاظ رشد هزینه‌های اجاره‌نشینی، تا این حد پرحرارت و داغ شده است؟

به این علت که معمولا در شرایط عادی، حرارت بازار اجاره با ورود به فصل پاییز و اتمام فصل تابستان که اوج جابه‌جایی در این بازار در این فصل انجام می‌شود، فروکش می‌کند؛ اما امسال رویه‌ای خلاف جهت متعارف این بازار در آمار‌های رسمی منعکس شده است. البته علاوه بر آمار‌های رسمی، رصد بازار اجاره و نتایج تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نیز این موضوع را نشان می‌دهد.

واسطه‌های بازار معاملات مسکن در تهران و کلانشهر‌ها به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند: امسال شاهد روندی متفاوت از روال سال‌های قبل در بازار اجاره بودیم و برخلاف آنکه انتظار می‌رفت با عبور از فصل جابه‌جایی‌ها، التهاب تابستانی اجاره‌بها (مطابق روال سنتی این بازار) فروکش کرده و حرارت در بازار پاییزی اجاره کم شود، اما مهرماه امسال، بازار اجاره به لحاظ تغییرات سطح اجاره‌بها، بازاری تورمی و پرحرارت بود.

آن‌ها اعلام کردند: معمولا در سال‌های گذشته به مستاجر‌ها توصیه می‌کردیم در صورتی که امکان دارند زمان جابه‌جایی خود در بازار اجاره را از تابستان به پاییز و زمستان انتقال دهند تا به واسطه تغییر فصل و عبور از اوج جابه‌جایی‌ها بتوانند واحد مسکونی موردنظرشان را با قیمت مناسب‌تر و شرایط منعطف‌تر اجاره کنند. اما امسال این رویه کاملا برعکس شده است.

بررسی‌ها نیز نشان می‌دهد قبل از دوره جهش قیمت مسکن، بازار اجاره بعد از اتمام «تحرک تابستانی» وارد «خواب پاییزی» می‌شد و تغییرات فصلی در این دو بازه زمانی همواره با کاهش حرارت در این بازار به نفع مستاجر‌ها یا دست‌کم عدم تغییر شرایط نسبت به تابستان همراه بود.

اما امسال، برای دومین سال متوالی، مهرماه مترادف با پاییز داغ برای اجاره‌نشین‌ها به لحاظ تغییرات سطح اجاره‌بها شد. مهرماه سال قبل نیز، تورم ماهانه اجاره در کشور معادل ۶.۱ درصد به ثبت رسید؛ به این معنا که سطح اجاره‌بها در مهر نسبت به شهریور ۱۴۰۱ معادل ۶.۱ درصد رشد کرد.

یک علت مهم این رخداد نامتعارف و خلاف رویه سال‌های معمول بازار اجاره به «از بین رفتن قدرت خرید مسکن خانه‌اولی‌ها در بازار مسکن» برمی‌گردد. در واقع پیام اول پاییز پرحرارت بازار اجاره، مربوط به اضافه‌بار تقاضای بازار اجاره ناشی از ناتوانی مصرفی‌ترین شکل تقاضای مسکن برای خرید آپارتمان‌های مسکونی است.

در نتیجه جهش قیمت مسکن که از سال ۹۷ در تهران و از سال ۹۸ در سایر شهر‌ها آغاز شد، قدرت خرید متقاضیان مصرفی، به‌خصوص خانه‌اولی‌ها، در این بازار عملا از دست رفت؛ اما روند ازدواج و تشکیل خانواده‌های جدید متوقف نشد. به همین دلیل آن گروه از خریداران بالقوه مسکن که بیش از ۷۰ درصد خانوار‌های جدید در تهران و سایر شهر‌های بزرگ را به خود اختصاص می‌دهند ناچار به بازار اجاره روی آورده و مهمان ناخوانده این بازار شدند.

در واقع می‌توان گفت صف تقاضا در بازار اجاره مسکن ناشی از جهش قیمت مسکن و ناتوانی خانه‌اولی‌ها برای خرید آپارتمان شکل گرفت و این تقاضا به شکل ابرترافیک در بازار اجاره منجر به رکوردزنی‌های پی‌در‌پی تورمی در این بازار شده است، به‌طوری‌که می‌توان گفت سریال درام رکوردزنی‌های پی‌در‌پی تورمی در بازار اجاره عملا نتیجه ابرترافیک اجاره‌نشینی ناشی از خروج اجباری تقاضای مصرفی به‌خصوص خانه‌اولی‌ها از بازار تقاضای خرید خانه است.

پس‌لرزه تورم بهاری مسکن

پیام دوم پاییز پرحرارت بازار اجاره که در آمار‌های رسمی مربوط به گزارش تغییرات شاخص قیمت مصرف‌کننده در مهرماه امسال از سوی مرکز آمار ایران منعکس شده است، سرایت با تاخیر پس‌لرزه تورم بهاری در بازار مسکن کشور است.

اگرچه هنوز آمار رسمی مربوط به تورم مسکن در بهار امسال منتشر نشده است، اما آمار رسمی تورم مسکن شهر تهران در بهار از یک سو و نتایج تحقیقات میدانی از وضعیت بازار مسکن کلانشهر‌ها از سوی دیگر نشان می‌دهد رخداد پاییزی امسال در بازار اجاره در واقع تاوان یا پس‌لرزه با تاخیر جهش قیمت مسکن در بهار امسال بوده است.

در تهران، متوسط قیمت مسکن در فاصله ابتدا تا انتهای بهار ۱۴۰۲، حدود ۲۱ درصد افزایش یافت و در سایر کلانشهر‌ها نیز فعالان بازار مسکن از افزایش محسوس سطح قیمت‌های فروش در این فصل خبر دادند.

به این ترتیب، با توجه به اینکه همواره به دلیل حساسیت زیاد بازار اجاره نسبت به تغییرات قیمتی، اثر افزایش قیمت مسکن با تاخیر به بازار اجاره منتقل می‌شود، یکی از مهم‌ترین دلایل حرارت بالای پاییزی در این بازار را می‌توان به تورم بهاری مسکن نسبت داد. در واقع تورم بهاری مسکن با تاخیر به تورم پاییزی اجاره بار شده است.

به همین دلیل در شرایطی که از تابستان شاهد کاهش قیمت مسکن بودیم، اما همچنان مستاجر‌ها تاوان رشد بهاری قیمت مسکن را می‌پردازند.

تابستان امسال، به طور متوسط، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران ۵.۵ درصد کاهش یافت و فعالان بازار مسکن دیگر شهر‌ها نیز از کاهش تابستانی قیمت‌های پیشنهادی برای فروش آپارتمان‌ها خبر دادند. انتظار می‌رود این کاهش در ماه‌های بعد به شکل کاهش حرارت تورمی در بازار اجاره منعکس شود.

تعقیب‌وگریز با تورم عمومی

سومین پیام از پاییز داغ بازار اجاره به تعقیب وگریز تورم این بازار با تورم عمومی مربوط می‌شود. فعالان بازار اجاره و نتایج تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» و همچنین مشاهده روند‌های تورم عمومی و تورم اجاره در حالی نشان‌دهنده آن است که همواره یکی از مهم‌ترین عوامل تعیین‌کننده تورم اجاره، سطح تورم عمومی است که پاییز امسال، تورم بالا در بازار اجاره، سطح تورم عمومی را نیز افزایش داد. در واقع نوعی تعقیب‌وگریز بین تورم عمومی و تورم اجاره همواره وجود داشته و بعد از دوره جهش قیمت مسکن پررنگ‌تر شده است.

در شرایطی که در ماه‌های گذشته، از جمله بهار و تابستان امسال، یکی از دلایل صعود تورم ماهانه اجاره، تورم عمومی بالا بوده است، اما مهرماه امسال، تورم بالای اجاره، سطح تورم عمومی را نیز افزایش داد. دلیل آن هم مشخص است. وزن شاخص اجاره‌بها در شاخص کل قیمت مصرف‌کننده، قابل‌توجه و بیش از ۳۳ درصد است؛ بنابراین در ماه پرحرارت بازار اجاره که بالاترین رکورد تورم ماهانه اجاره در آن به ثبت رسید همین رکوردشکنی، سطح تورم عمومی را نیز افزایش داد.

در واقع بررسی‌ها نشان می‌دهد رشد سنگین ماهانه اجاره‌بها در مهرماه امسال، عاملی برای افزایش سطح تورم عمومی شد. تورم عمومی ماهانه از ۲ درصد شهریورماه به ۲.۳ درصد در مهرماه افزایش یافت.

این موضوع نشان می‌دهد همان‌گونه که سطح تورم عمومی یکی از عوامل تعیین‌کننده در سطوح تورم اجاره است، رشد مثبت اجاره‌بها نیز می‌تواند به شکل قابل‌توجهی روی تورم عمومی اثر گذاشته و آن را افزایش دهد. این شرایط را می‌توان به «تعقیب‌وگریز» تورم عمومی و تورم اجاره تعبیر کرد.

پیامد صعود سنگین اجاره‌بها

صعود سنگین یا رکوردزنی‌های پی‌درپی و سریالی تورم در بازار اجاره مسکن، علاوه بر آنکه شرایط را برای مستاجر‌ها سخت‌تر از همیشه کرده و پاییز پرحرارتی را به لحاظ سطوح پیشنهادی اجاره‌بهای مسکن برایشان رقم زده است، یک پیامد اقتصادی دیگر نیز به همراه دارد و آن از بین رفتن فاصله متعارف تورم عمومی با تورم اجاره مسکن است.

ثبت بالاترین رکورد ماهانه اجاره‌بها در مهرماه امسال که از مهر سال گذشته در این بازار بی‌سابقه بوده، باعث شده است نسبت تورم عمومی به تورم اجاره که در نیمه اول دهه ۹۰، یعنی سال‌های قبل از جهش قیمت مسکن، حدود ۱.۵ برابر بود به کمترین حد خود برسد و عملا این نسبت برابر شود. شهریورماه امسال، نسبت تورم عمومی به تورم اجاره به کمترین حد خود یعنی ۱.۰۲ درصد رسید. این نسبت مهرماه باز هم کمتر شد و به سطح ۱.۰۰۵ درصد رسید.

به این معنا که عملا تورم اجاره به تورم عمومی رسید. معنای این موضوع کاهش سطح تورم عمومی نیست؛ بلکه افزایش نامتعارف سرعت رشد اجاره‌بها در کشور را نشان می‌دهد و معیاری برای سنجش این موضوع است. آن هم در شرایطی که تورم عمومی هم در سطوح بالا قرار دارد.

در واقع، این موضوع نشان می‌دهد عملا سرعت رشد اجاره‌بها به شکل نامتعارفی بالاست، به طوری که این سرعت بالا فاصله متعارف بین تورم اجاره و تورم عمومی را از بین برده و نسبت تورم عمومی را به تورم اجاره به سطحی برابر، یعنی عدد «یک»، رسانده است.