مقصر اصلی جهش مسکن

فرید قدیری - روزنامه‌نگار؛ جهش‌های مکرر قیمت مسکن طی سه سال گذشته، یک گروه «بازیگر» داشت، یکسری «بازیگردان» و البته یک دسته «مقصر». درباره بازیگران و بازیگردانان، تاکنون زیاد صحبت شده، اما کسی تا به‌حال سراغ گروه سوم را نگرفته است. کاملا محرز است که «سیاستگذار» طی این سال‌ها دست‌کم به‌یک دلیل مشخص مقصر رکود تورمی فرسایشی در بخش مسکن بوده است؛ از این بابت که می‌توانست جلوی جهش‌های مکرر را بگیرد، اما کوتاهی کرد.

قیمت مسکن سال ۹۷ در پی شوک ارزی و متغیر‌های بیرونی -بازیگردانان- با صعود تند روبه‌رو شد و در تهران بیش از ۶۰ درصد افزایش پیدا کرد. عامل اصلی جهش قیمت، خریداران غیرمصرفی بودند که به‌قصد سرمایه‌گذاری ملکی، اسباب التهاب قیمت را در این بازار ایجاد کردند. اما در سال ۹۸ وضعیت از این هم بدتر شد؛ به‌طوری‌که به‌گروه بازیگران ۹۷ جهش مسکن، سفته‌باز هم اضافه شد تا با موج‌سواری روی جهش‌های ماهانه قیمت آپارتمان، در کوتاه‌مدت عایدی نجومی کسب کنند. خرابکاری خریداران سرمایه‌ای و سفته‌بازان ملکی فقط به سال‌های ۹۷ و ۹۸ محدود نشد، بلکه در سال ۹۹ با شیب تندتر برای سال سوم ادامه پیدا کرد.

در همه این سال‌ها، بی‌عملی «سیاستگذار» مقابل «تخریب بازار مسکن توسط سوداگران»، در نقش مجوز خاموش به خرابکاران ملکی، این بازار را کاملا در اختیار ذی‌نفعان جهش قیمت قرار داد. این، مهم‌ترین دلیل اثبات تقصیر از سمت سیاستگذار است.

سهم مقصر، اما فقط به‌بی‌عملی او در برابر رفتار خرابکارانه سوداگران مسکن محدود نشد، بلکه سیاستگذار در این دوره - سه سال جهش کم‌سابقه قیمت ملک- سرگرم سعی و خطای مالیاتی (بی‌توجهی به مالیات اصلی و تلاش برای دریافت مالیات فرعی) برای به‌اصطلاح کنترل رفتار سوداگران نیز شد؛ اقدامی که دهه‌ها قبل در همین بازار به خاطر غفلت از مالیات اصلی به‌بن‌بست خورد.

چه‌بسا اگر دولت در این سال‌ها، سرگرم «مهار سفته‌بازی با مالیات بر خانه خالی (مالیات فرعی)» نمی‌شد، مطالبه خانه‌اولی‌ها بابت «اقدام دولتی‌ها برای کنترل تورم ملکی» می‌توانست زمینه «فعالیت مالیات جهانی و اصلی ضدسفته‌بازی ملکی» را در بازار مسکن ایجاد کند. اما دلخوشی ناظران بازار به‌اقدام سیاستگذار عملا به‌نفع برندگان این سعی و خطا تمام شد؛ یعنی «بازیگران جهش».

فارغ از اینکه آیا «بی‌عملی سیاستگذار و انحراف او در سیاستگذاری» تحت تاثیر ناتوانی مسوولان در تشخیص راه‌حل درست رقم خورده یا با هدایت نامرئی بازیگران جهش صورت گرفته است، اکنون دولت جدید سکان سیاستگذاری مسکن را از قبلی‌ها گرفته و در مقطعی که بازار ملک وارد «دوربرگردان انتظارات» شده، باید مسیر آینده این بازار را شکل دهد.

برای این منظور، سه راه پیش روی دولت جدید قرار دارد: راه اول، قدم گذاشتن در بیراهه دولت‌های قبلی است؛ راه دوم اختراع طرح‌های عجیب و غریب به‌اسم «خانه‌دار کردن بی‌خانمان‌ها» است؛ اما راه سوم «راه‌حل ابررکود تورمی مسکن» است.

انتخاب راه‌های اول و دوم تا پیش از این بحران اخیر مسکن، خیلی زود و راحت از سوی دولت‌ها صورت می‌گرفت، اما در این مقطع که «سهم سیاستگذار در جهش قیمت و تخریب قدرت خرید خانه‌اولی‌ها» معلوم شده است، شاید آن انتخاب‌های مساله‌دار و دردسرساز چندان برای مسوولان جدید کار راحتی نباشد.

در این میان، دو سند رسمی از بی‌کفایتی طرح‌های دولت‌های قبلی در بخش مسکن وجود دارد که اثبات می‌کند، اکنون وقت ورود به‌راه سوم است. راه سوم، تصفیه بازار ملک از عاملان جهش قیمت با «مالیات سالانه بر املاک» است. این، مالیات اصلی برای تنظیم بازار مسکن است که بدون آن، هر نوع مالیات فرعی نمی‌تواند موثر واقع شود. با مالیات سالانه (با نرخ جهانی ۵/ ۰ تا ۵/ ۱ درصد ارزش روز ملک)، خرید و نگهداری بلااستفاده آپارتمان، هزینه‌بر می‌شود و در نتیجه این رفتار خاتمه پیدا می‌کند.

سند اول بی‌کفایتی طرح‌های گذشته، «تورم حدود ۲۰۰ درصدی مسکن» و «تورم نزدیک به‌۳۰۰ درصدی زمین» طی سال‌های اجرای طرح مسکن‌مهر -۸۶ تا ۹۲- است. این طرح به‌دنبال «حذف قیمت زمین از قیمت تمام‌شده مسکن» و «تبدیل ملک به‌کالای ارزان و در دسترس خانوار‌های فاقد مسکن» بود؛ اما عکس این هدف در بازار ملک رقم خورد.

سند دوم، «بحران فقر مسکن در ایران با ابعاد نزدیک به دو برابر متوسط جهانی» است که به‌تازگی اعلام شد.

بیش از یک‌سوم خانوار‌ها در کشور تحت «فشار هزینه مسکن» قرار دارند. این اتفاق که از آن تحت عنوان «فقر مسکن» نام برده می‌شود، در شهر‌های کشور بیش از ۴۰ درصد است (در روستا‌ها کمتر است). در این میان، درجه «فقر مسکن» در تهران بسیار وخیم است؛ به‌طوری‌که از هر ۱۰۰ خانوار تهرانی، ۸۰ خانوار از «مسکن مقرون به‌صرفه» محروم هستند؛ به‌این معنا که این جمعیت ناتوان از دسترسی به مسکن در استطاعت، خیلی بیش از ۳۰ درصد از هزینه‌های ماهانه خود را صرف هزینه تامین مسکن (اجاره) می‌کنند. «فقر مسکن» تا پیش از بحران اخیر جهش قیمت، کمتر از این بود.

وضع موجود بیانگر «شدت تخریب قدرت مصرف‌کنندگان در بازار مسکن در اثر حرکت بازیگران جهش قیمت» است که به‌خاطر دست روی دست گذاشتن و کنار ایستادن سیاستگذار و تماشاکردن خرابکاری‌ها رخ داده است.

فعلا در روز‌های گذشته از شروع به‌کار دولت سیزدهم، حرکتی دال بر «اقدام برای برهم زدن میزکار بازیگران جهش قیمت» دیده نشده است. البته در روز‌های وعده‌ها - رقابت‌های انتخاباتی- صحبت‌هایی مبنی بر «مقابله مالیاتی موثر با سوداگران ملکی» مطرح شد، اما برنامه‌هایی که وزیر جدید راه و شهرسازی برای بازار مسکن در نظر گرفته، نوعی «کم‌اطلاعی نسبت به بحران و ریشه بحران» را نشان می‌دهد.

با این حال نکات مهمی وجود دارد که دولتمردان جدید باید از همین ابتدای کار به‌آن واقف باشند.

سال ۹۲، شروع به‌کار دولت قبل باعث «پایان انتظارات تورمی و شروع خوش‌بینی به آینده» شد که نتیجه‌اش سقوط تورم مسکن به‌صورت پایدار و ثبات سه‌ساله قیمت آپارتمان بود. در آن زمان، این «عبور پرقدرت بازار ملک از جهش سال‌های ۹۱ و بهار ۹۲» باعث شد تنها مطالبه خانه‌اولی‌ها از دولت وقت، «افزایش قدرت خرید مسکن» باشد.

اما در سال ۱۴۰۰، شروع به‌کار دولت جدید نتوانست آن‌طور که باید «تورم مسکن» را از طریق «انتظارات کاهشی» مهار کند، بلکه برعکس، بازار مسکن که در بهار امسال از فاز «انتظارات تورمی» خارج شده بود، در یکی دو‌ماه گذشته بار دیگر تغییر جهت داده و در حال برگشت به همان فاز قبلی است. امروز مطالبه اول خانه‌اولی‌ها از دولت جدید، «شکست غول تورم مسکن» و مطالبه بعدی‌شان «ترمیم قدرت خرید» است.

بازار معاملات مصرفی خرید خانه ویران شده است؛ به‌طوری‌که سهم مصرفی‌ها از معاملات زیر ۷۰ درصد است. نبض معاملات خرید مسکن در تابستان ۱۴۰۰ به اندازه کمتر از یک‌سوم نبض متعارف یک بازار تابستانی معاملات املاک است. این بازار تخریب شده است و راه بازسازی آن در گام اول، جنس مالیاتی دارد، اما نه مالیات فرعی، بلکه مالیات اصلی و تیز و برنده علیه سفته‌باز‌های ملکی.

برآورد می‌شود، در شهر تهران براساس حجم معاملات دو سال گذشته و سهم خرید‌های غیرمصرفی در آن، نزدیک به‌۱۰۰ هزار واحد مسکونی بلااستفاده وجود دارد که مالکانش اگر احساس کنند «در کوتاه‌مدت و بلندمدت امکان سودگیری نجومی» را ندارند، این واحد‌ها را روانه بازار اجاره یا بازار فروش خواهند کرد. این تعداد واحد مسکونی البته به‌غیر از آپارتمان‌هایی است که طی سال‌های قبل‌تر به‌قصد سرمایه‌گذاری، خالی از سکنه رها شده‌اند.

در این حالت سیاستگذار برای آنکه پالس پایان رشد قیمت در کوتاه‌مدت را به مالکان ارسال کند، لازم است زمینه «انتظارات تورمی» را از طریق تعیین تکلیف متغیر‌های بیرونی بازار ملک همچون ریسک غیراقتصادی، کور کند. همچنین «دست به‌کار شدن برای اخذ مالیات سالانه از املاک» حرکت بسیار خوبی علیه سوداگران و ملاکان است.

اتفاقات هفته‌های اخیر در بازار مسکن از بابت «مراجعه دوباره خریداران سرمایه‌ای و انصراف مجدد فروشنده‌ها»، هشدار خاموش به دولت جدید است. این حرکات تورم‌ساز در بازار مسکن، تقریبا از نیمه دوم سال گذشته تا حدودی کاهش پیدا کرد و در بهار امسال نیز تقریبا از بین رفت؛ اما شروع دوباره آن‌ها به‌معنای سخت شدن فرآیند کاهش قیمت مسکن و احیای بازار است.

هر نوع غفلت در این دولت نسبت به «درمان صحیح تورم مسکن» نارضایتی عمومی از دولت جدید در ابتدای کار دولت را به‌همراه دارد. بخش زیادی از خانه‌اولی‌ها طی این سه سال از خرید مسکن و حتی اجاره یک آپارتمان مناسب محروم شدند. بخشی از ساکنان کلان‌شهر‌ها مجبور به‌مهاجرت به حومه‌های نامناسب و شبیه خوابگاه شدند. بخشی از افراد ازدواج‌شان را به تاخیر انداختند؛ به‌امید آرام شدن بازار مسکن و فراهم شدن زمینه خرید خانه. این جامعه محروم از مسکن مناسب به‌دنبال بهبود (تغییر) اوضاع است.

منبع: دنیای اقتصاد