برج‌های خالی هتل می‌شوند

طرح تفصیلی جدید (ویژه) منطقه ۲۲ تهران برای تصویب نهایی تحویل شورای‌عالی شهرسازی و‌ معماری کشور شد. جزئیات این طرح از شروط ۵ گانه برای رفع تعلیق از فرآیند صدور پروانه ساختمانی در غربی‌ترین نقطه پایتخت حکایت دارد.

در صورت موافقت با پیشنهاد شهرداری، برج‌سازی‌های تا ۲۰ طبقه و همچنین احداث «مال»، متوقف و ساخت‌وساز در مقیاس محدود انجام می‌شود. همچنین مالکان برج‌‌های خالی از سکنه موجود اجازه تغییر کاربری به «هتل آپارتمان» یا «دفترکار» را پیدا می‌کنند. افق جمعیتی منطقه تا ۱۴۰۵ معادل ۵۲۰ هزار نفر است.

نقشه شهرداری برای «برج‌شهر» پایتخت به شورای عالی شهرسازی و معماری کشور ارسال شد. طرح پیش‌نویس شهرداری که پس از چکش‌کاری در کمیسیون ماده پنج در حال بررسی از سوی عالی‌ترین مرجع نظارت بر ساخت‌وساز است، حاوی سه گزینه پیشنهادی برای آینده توسعه فیزیکی منطقه ۲۲ شهر تهران است که از میان آنها، گزینه میانی به‌عنوان مطلوب‌ترین نقشه به لحاظ امکان‌ تحقق‌پذیری تعیین شده است.

به گزارش دنیای اقتصاد غربی‌ترین منطقه شهر تهران که به دلیل نوع مجوزهای ساختمانی صادر شده در آن طی سال‌های گذشته به «برج‌شهر» تبدیل شده قرار است در ریل جدید ساخت و ساز قرار بگیرد. منطقه ۲۲ شهر تهران به دلیل دارا بودن سه ویژگی عمده به یک منطقه خاص در پایتخت تبدیل شده است.

ویژگی نخست بارگذاری مسکونی بیش از میزان پیش‌بینی شده در اسناد فرادست شهری طی سال‌های اخیر است. دومین ویژگی فاصله زیاد میان جمعیت ساکن با ظرفیت پیش‌بینی شده برای این منطقه شهری است و سومین ویژگی متفاوت این منطقه از شهر آن است که منطقه ۲۲ پایتخت مطابق با اسناد فرادست شهری بنا بوده به قطب گردشگری و امداد و نجات شهر تهران تبدیل شود اما شیوه ساخت‌وسازهای انجام شده طی سال‌های گذشته سبب شده تا این منطقه کاربرد دیگری برخلاف اسناد فرادست شهری پیدا کند. به دلیل وجود این سه ویژگی، شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور در سال ۹۳ در قالب یک مصوبه صدور هرگونه مجوز ساختمانی را تا زمان تدوین یک طرح تفصیلی ویژه برای این منطقه ممنوع اعلام کرد.

اگرچه بنا بود نسخه ویژه ساخت‌وسازهای منطقه ۲۲ پس از گذشت شش ماه از مصوبه شورای عالی شهرسازی تدوین و برای تصویب به مراجع نظارتی ارسال شود اما به تازگی نسخه پیشنهادی شهرداری تهران پس از گذر از کانال کمیسیون ماده۵ به شورای عالی شهرسازی برای بررسی و تصویب و نهایتا ابلاغ به شهرداری تهران رسیده است.

جزئیات نسخه‌ای که شهرداری تهران برای آینده فیزیکی منطقه ۲۲ شهر تهران در نظر گرفته پس از چکش‌کاری در کمیسیون ماده ۵ نشان می‌دهد: اگر این طرح ویژه به تصویب نهایی شورای عالی شهرسازی برسد صدور پروانه ساختمانی از تعلیق سال ۹۳ خارج خواهد شد مشروط به آنکه پنج شرط برای ساخت‌وسازهای جدید لحاظ شود.

منطقه ۲۲ شهر تهران با ۶ هزار هکتار مساحت دارای ویژگی منحصربه‌فردی نسبت به سایر مناطق شهری پایتخت است. در این منطقه تراکم جمعیتی (میزان تعداد افراد ساکن در هر هکتار) ۳۰ نفر در هکتار است که یک‌پنجم شاخص میانگین تراکم جمعیتی شهر تهران محسوب می‌شود. همچنین ۶۵ درصد از اراضی منطقه ۲۲، عرصه ویژه ساخت‌وساز و ۳۵ درصد باقی مانده آن به‌عنوان اراضی بکر، طبیعی و ساخته نشده هستند.

در حال حاضر وضعیت کنونی منطقه ۲۲ به لحاظ منطقه‌بندی برای چهار نوع کاربری تعیین شده در طرح تفصیلی به این شکل است که کاربری مسکونی معادل ۱۶ درصد، کاربری سبز معادل ۴۶ درصد و مابقی به دو کاربری تجاری و مختلط اختصاص پیدا کرده است.

نکته مهمی که سبب شده این منطقه دچار تغییرات جمعیتی و کاربردی متفاوت طی دهه‌های گذشته شود آن است که ضوابط ساخت‌وساز مصوب شده برای آن از اواخر دهه ۴۰ تاکنون دچار دگرگونی‌های اساسی شده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد: مطابق با طرح جامع نخست شهر تهران در سال ۴۹، سقف جمعیت‌پذیری این منطقه معادل ۹۶۰ هزار نفر تعیین شده است. در این طرح، دو ویژگی خاص برای منطقه ۲۲ تعریف شد. اول آنکه این منطقه، عرصه‌ای برای جابه‌جایی جمعیت بافت فرسوده از محدوده مرکزی شهر پیش‌بینی شود تا پس از انتقال جمعیت به این محدوده، هسته فرسوده شهری امکان نوسازی و بازسازی را داشته باشد و دومین نقش تعریف شده برای آن، محلی برای اسکان بخشی از جمعیت تهران بود.

با وجود این در دهه‌های ۶۰ و ۷۰، مالکیت بخش زیادی از اراضی بزرگ متراژ (بالای یک‌هکتار) به تعاونی‌های مسکن دستگاه‌های دولتی و نهادهای حاکمیتی سپرده شد. بسیاری از کارشناسان معتقدند این مرحله از واگذاری اراضی منطقه ۲۲ منشا بسیاری از انحرافات فعلی شکل گرفته در ضوابط شهرسازی بود. تا اینکه در سال ۷۱ همزمان با تدوین و تصویب دومین طرح جامع شهر تهران، سقف جمعیتی پیش‌بینی شده برای غربی‌ترین منطقه پایتخت معادل ۶۷۴هزار نفر تعیین شد.

در این مقطع زمانی، برای نخستین بار بحث جلوگیری از توسعه فیزیکی شهر تهران به سمت غرب مطرح شد. در این طرح، ساخت خانه‌های ویلایی ۳ طبقه در منطقه ۲۲ محور اصلی قرار گرفت. با این حال بخش دیگری از تحولات ضوابط شهرسازی این منطقه به سال ۸۳ و تصویب طرح مجموعه شهری تهران در هیات دولت بازمی‌گردد.

در این طرح به صراحت توقف مسکونی‌سازی در منطقه ۲۲ اعلام و عنوان شد: اگر قرار است زمینی در منطقه ۲۲ برای ساخت‌وساز اختصاص داده شود باید با کاربری‌های با مقیاس ملی و فراملی تعریف شود. به تعبیر دیگر در این مقطع برای اولین‌بار بحث تبدیل شدن منطقه ۲۲ به قطب گردشگری و تفریحی مطرح شد. پس از آن در سال ۸۶ که طرح جامع شهر تهران به تصویب رسید جمعیت پیش‌بینی شده برای منطقه ۲۲، معادل ۳۵۰هزار نفر مشخص شد.

با وجود محدود شدن سقف جمعیتی تعیین شده برای این منطقه تا افق طرح جامع، همزمان با تصویب و ابلاغ طرح تفصیلی جدید تهران در سال ۹۱، مجددا چراغ سبز مدیریت شهری به بارگذاری‌های سنگین روشن شد. تاجایی که مطابق با پیش‌بینی‌ها امکان افزایش سقف جمعیتی این منطقه تا ۵۲۰هزار نفر نیز وجود دارد.

وجود شرایط خاص در سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی انجام شده در این منطقه طی سال‌های گذشته موجب شد تا در سال ۹۳ شورای عالی شهرسازی با صدور دستور توقف ساخت‌وسازهای جدید در این منطقه، از شهرداری تهران بخواهد طرح تفصیلی ویژه این منطقه متناسب با وضعیت جدید آن را طراحی و برای تصویب به شورای عالی شهرسازی ارائه کند.

نسخه‌ای که هم‌اکنون در شورای عالی شهرسازی به‌عنوان «طرح تفصیلی ویژه منطقه ۲۲» در دست بررسی قرار دارد سه گزینه را برای آینده توسعه فیزیکی این منطقه پیشنهاد داده است. برمبنای گزینه پیشنهادی اولیه، ضوابط ساخت‌وساز در شهر به گونه‌ای اجرایی خواهد شد که جمعیت‌پذیری طرح جامع سال ۸۶ محقق شود.

در قالب طرح جامع سال ۸۶، سقف جمعیت‌پذیری منطقه ۲۲ معادل ۳۵۰هزار نفر تعیین شده است. این در حالی است که بررسی‌ها حاکی از آن است که هم‌اکنون جمعیت‌پذیری منطقه ۲۲ از ۴۷۵ هزار نفر عبور کرده است. از این رو مطابق با نظر کمیسیون ماده ۵، عملا تحقق‌پذیری این طرح دشوار و مردود است.

در قالب گزینه دوم، شهرداری تهران پیشنهاد داده است که در سال‌های آتی برج‌سازی با تراکم بالا(۲۰ طبقه به بالا) متوقف شود و فقط مجوز برای ساخت‌وسازهایی صادر شود که کاربری فرهنگی در آن غلبه دارد. در این گزینه سقف جمعیت‌پذیری منطقه ۲۲ معادل ۵۲۰ هزار نفر تعیین شده است که به نوعی با جمعیت‌پذیری فعلی این منطقه انطباق بیشتری دارد.

در این گزینه بر حفظ عناصر بکر طبیعی و فضای سبز منطقه تاکید شده است؛ به‌طوری‌که مساحت پهنه سبز از ۴۶ درصد کنونی معادل ۱۱ درصد افزایش خواهد یافت و ۵ درصد از عرصه مسکونی‌سازی کنونی کم خواهد شد. نکته مهم آنکه برای رعایت سقف جمعیت‌پذیری پیش‌بینی‌شده، در این گزینه سالانه ساخت هزار واحد مسکونی جدید امکان‌پذیر خواهد بود. درواقع ساخت‌وساز در قالب این گزینه متوقف نخواهد شد؛ اما به نوعی محدود و کنترل‌شده خواهد بود.

اما آنچه بر مبنای گزینه سوم برای منطقه ۲۲ پیشنهاد شده این‌گونه است که برای ساخت‌وساز در زمین‌های باقیمانده در این منطقه ضوابط دشواری درنظر گرفته شده است؛ به این معنی که برای اخذ مجوز ساخت در اراضی باقیمانده این منطقه باید متقاضی برمبنای ضوابط کنترل آسیب‌های منطقه، طرح توجیهی مناسب برای پروژه ساخت‌وساز خود ارائه کند.

از میان این سه گزینه، پس از چکش‌کاری‌های کمیسیون ماده ۵، طرح میانی مناسب تشخیص داده شده است.

مطابق محتویات این طرح، در صورت تصویب شورای عالی شهرسازی، پس از این مسیر ساخت‌وساز در منطقه ۲۲ شهر تهران با لحاظ پنج شرط اولیه امکان‌پذیر خواهد بود. اولین شرط آن است که تمام ساخت‌وسازهای جدید با تراکم ۷۵۰ درصد(برج‌های ۲۰ طبقه) در این منطقه متوقف و صدور مجوز به ساخت‌وسازهای با تراکم محدود و با غلبه فرهنگی، تفریحی-گردشگری مجاز شمرده خواهد شد.

به عبارت دیگر صدور مجوز جدید برای ساخت‌وساز فقط با تراکم محدود و کنترل‌شده امکان‌پذیر خواهد بود. دومین شرط ناشی از اجرای این طرح ویژه، توقف ساخت‌وسازهای تجاری خواهد بود. در قالب این طرح، مراکز تجاری که سطح زیربنای آن بیش از ۵ هزار مترمربع باشد دیگر اجازه ساخت در این منطقه را ندارند. شرط دیگر برای منطقه ۲۲ منوط به اجرای این طرح آن است که جمعیت‌پذیری منطقه ۲۲ تا سال ۱۴۰۵، حداکثر معادل ۵۲۰ هزار نفر خواهد بود.

این موضوع به معنی آن است که تمام حقوق صادرشده برای مالکان اراضی به رسمیت شناخته خواهد شد؛ اما تمامی ظرفیت‌های باقیمانده فاقد هرگونه حقوق جدید می‌شود تا مدیریت شهری درباره آنها در جهت راهبرد «حفاظت، هدایت و تقویت» تصمیم‌گیری کند.

چهارم آنکه مطابق با پیش‌بینی‌های انجام‌شده، در شمال اتوبان همت، جنوب حکیم و غرب روددره وردآورد توسعه فیزیکی به نفع حفظ فضای سبز و عناصر طبیعی و همچنین جلوگیری از اتصال فیزیکی تهران به کرج متوقف خواهد شد. اتفاق مهم دیگر آنکه برج‌های مسکونی خالی از سکنه و فاقد تقاضای موثر اجازه تغییر مطلوب کاربری پیدا می‌کنند.

به عبارت دیگر در قالب نسخه جدید ضوابط ساخت‌وساز برای منطقه ۲۲، به مالکان بدون آنکه ضوابط تحمیلی برای کنترل جمعیت داده شود، اجازه داده می‌شود خانه‌ها و ساختمان‌های مسکونی خود را به «هتل آپارتمان» یا «دفتر کار» تبدیل کنند.

در این طرح تفصیلی ویژه، یک راهبرد ویژه مبتنی بر سه محور «حفاظت»، «هدایت» و «تقویت» نیز تعریف شده است. برمبنای محور اول، باید عرصه‌های طبیعی، بکر و زمین‌هایی که هنوز توافقی میان شهرداری و مالک برای ساخت‌وساز در آنها صورت نگرفته است تا حد امکان از ساخت‌وساز حفاظت شوند و بارگذاری‌های سنگین متوقف خواهد شد.

در قالب محور دوم نیز، تعیین شده است که اگر مجوزی برای ساخت‌وساز قرار است صادر شود در برخی محدوده‌های خاص منطقه که اولا ظرفیت دارد و ثانیا در صورت ساخت‌وساز شاخص‌های زیست‌محیطی آنها از بین نمی‌رود، باشد. در سومین محور تقویت سرانه‌های خدماتی همچون توسعه حمل و نقل عمومی انبوه‌بر مدنظر قرار گرفته است. در واقع هدایت به توسعه حمل و نقل عمومی و افزایش خدمات هفت‌گانه شهری محور اصلی خواهد بود.

در حال حاضر مجموع واحدهای مسکونی موجود در منطقه ۲۲، معادل ۱۵۹هزار واحد است و ظرفیت جمعیت‌پذیری منطقه براساس واحدهای موجود، واحدهای مجوز ساخت گرفته و توافقات انجام‌شده معادل ۴۷۵ هزار نفر است. این در حالی است که هم‌اکنون حدود ۱۷۷ هزار نفر در این منطقه ساکن هستند.

مطالعات طرح پیشنهادی شهرداری برای منطقه ۲۲ نشان می‌دهد اختلاف فعلی میان جمعیت‌پذیری پیش‌بینی شده و جمعیت ساکن برای این منطقه از یک سو تهدید و از سوی دیگر فرصت تلقی می‌شود. به این معنا که رها شدن سرمایه‌های ساختمانی در این منطقه بدون سکونت شهروندان در آنها به‌عنوان یک تهدید اصلی برای این منطقه خواهد بود و از سوی دیگر ساختمان‌های فاقد سکنه می‌تواند دو استفاده مناسب برای شهر داشته باشد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد در حال حاضر ظرفیت جمعیت‌پذیری ۱۱ منطقه شهر تهران از افق طرح جامع شهر تهران عبور کرده است. به گفته کارشناسان این منطقه می‌‌تواند امکان جابه‌جایی جمعیت از سایر مناطق شهری پرتراکم را به وجود آورد. به ویژه آنکه از طریق اجرای گزینه پیشنهادی دوم امکان و اجازه تغییر کاربری بهینه به وجود خواهد آمد.

مطالعات انجام شده برای تدوین طرح تفصیلی ویژه منطقه ۲۲ نشان می‌دهد این منطقه هم‌اکنون با چالش‌های متعددی روبه‌‌رو است. از جمله این چالش‌ها، ترافیک سنگین‌ بزرگراه‌های واقع در این محدوده است. همین‌طور هم‌اکنون مساحت سرانه‌های خدماتی در منطقه ۲۲ معادل ۱۰۱ هکتار است که با توجه به ظرفیت ساخت‌وسازهای انجام شده باید به ۳۲۷ هکتار افزایش پیدا کند.

چالش مهم دیگر درخصوص ساخت‌وسازهای انجام شده در این منطقه است که به دلیل عدم پیروی و تبعیت از ضوابط خاص و مشخص، با مشکل عدم تقاضای موثر مواجه شده‌اند، چراکه بخش زیادی از ساخت‌وسازهای انجام شده در این منطقه توسط تعاونی‌ها و بدون رعایت استانداردهای بالا بوده است.

اما در صورتی که گزینه پیشنهادی دوم تصویب و اجرایی شود، توافقات شهرداری با مالکان اراضی برای ساخت برج، می‌تواند در قالب توافقات جدید به سمت ایجاد سرانه‌های خدماتی هدایت شود. در این گزینه اگر بنا باشد مجوزهای ساختمانی برای ساخت‌وسازهای غیرمسکونی صادر شود ۵۰ درصد عرصه آنها باید به کاربری سبز و تفریحی اختصاص پیدا کند. نکته مهم آن است که تمامی مشوق‌ها برای سرمایه‌گذاران ساختمانی در پروژه‌های با غلبه فرهنگی، استفاده از مشوق‌های غیرتراکمی خواهد بود.

در این گزینه پیشنهادی تاکید شده است که تعریف هر نوع کاربری تجاری، مسکونی و اداری در شمال دریاچه چیتگر پس از این ممنوع اعلام شود.

در صورتی که مراحل بررسی و تصویب یکی از گزینه‌های پیشنهادی شهرداری تهران در شورای عالی شهرسازی و معماری به اتمام برسد و این مرجع طرح تفصیلی ویژه منطقه ۲۲ را تصویب و ابلاغ کند، تعلیق صدور مجوزهای ساختمانی که از سال ۹۳ صادر شده به اتمام خواهد رسید.

کارشناسان شهری امیدوارند منطقه ۲۲ با اجرای طرح تفصیلی ویژه بتواند به کاربری اصلی خود و یک قطب گردشگری با کارکرد فرامنطقه‌ای تبدیل شود. مدیریت شهری پایتخت در نسخه پیشنهادی آورده است که تلاش دارد در طرح تفصیلی ویژه معادل جمعیت‌پذیری پیش‌بینی شده یعنی ۵۲۰هزار، خدمات محلی، ناحیه‌ای و منطقه‌ای پیش‌بینی کند.

بهبود امنیت منطقه ۲۲ از جمله مهم‌ترین راهبردهای اجتماعی پیش‌بینی شده در این طرح است که قرار است از طریق تعیین تکلیف اراضی رهاشده، بهبود فعالیت‌های شبانه‌روزی در فضاهای عمومی و شکل‌گیری خیابان به‌عنوان عنصر تقویت‌کننده نظارت اجتماعی انجام شود.

علاوه بر این مراقبت بر حفظ تعادل میان تعداد اشتغال و تعداد واحدهای مسکونی در منطقه به‌عنوان شاخصی برای حفظ تعادل و توازن منطقه ۲۲ مدنظر قرار خواهد گرفت. همچنین پیاده‌سازی اصول TOD در محدوده‌های با شعاع پیاده‌روی، برای هم‌افزایی ساختار فضای خدمات و فعالیت و فضای حرکت حمل و نقل عمومی در راستای تخفیف مسائل ترافیکی و خدماتی منطقه برنامه‌ریزی شده است.