فن بدل در معاملات مسکن

بخش عمده تقاضای مصرفی خرید مسکن درحالی‌که به تدریج متراژ خرید خود را تحت‌تاثیر افزایش سقف تسهیلات، افزایش می‌دهد و به سراغ آپارتمان‌های بزرگ‌تر می‌رود، برای در امان ماندن از نوسانات قیمت مسکن و به منظور خنثی کردن رشد جزئی قیمت ملک در خرید خود، در شهریورماه 1395 گروه سنی قدیمی‌سازها با عمر 16 تا 20 سال را به سایر املاک ترجیح داده است.

این جهش سنی در معاملات مسکن از آن رو است که آپارتمان‌های قدیمی‌ساز نسبت به چهار گروه سنی دیگر اعم از نوساز، میانسال، سالخورده و کلنگی دو ویژگی ممتاز و مزیت نسبی دارد؛ قیمت مناسب نسبت به آپارتمان‌های جوان تر از این رده سنی و در عین حال قابل استفاده بودن آنها نسبت به کلنگی‌های با عمر بیش از 20 سال دو ویژگی مهم آپارتمان‌های قدیمی‌ساز هستند که سبب رشد محسوس حجم معاملات آنها در آخرین ماه از فصل طلایی نقل و انتقالات شده است.

آمارهای بازار مسکن در شهریور ماه که از سوی گروه برنامه ریزی دفتر اقتصاد مسکن منتشر شده است، نشان می‌دهد: درحالی‌که حجم کل معاملات در شهریور ماه امسال نسبت به ماه مشابه سال گذشته 14 درصد رشد داشته است، اما در عین حال حجم فروش آپارتمان‌های قدیمی‌ساز که بین 16 تا 20 سال از عمر بنای آنها سپری شده، یک جهش 43 درصدی را تجربه کرده است.

این زلزله سنی در بازار ملک موجب شده سهم این گروه از آپارتمان‌ها از 6درصد کل معاملات ماهانه در شهریور 1394 با دو واحد درصد افزایش، به 8 درصد در شهریور امسال برسد. این در حالی ‌است که نوسان حجم فروش سایر گروه‌های سنی آپارتمان بین 8 تا 22 درصد بوده است.

حجم معاملات آپارتمان مسکونی در پایتخت طی شهریور ماه امسال در رده سنی نوساز (0 تا 5 سال) 5/ 8 درصد، میانسال (6 تا 10 سال) 7/ 12 درصد، سالخورده (11 تا 15 سال) 6/ 21 درصد و کلنگی با سن بیش از 20 سال 3/ 14 درصد نسبت به شهریور 1394 رشد کرده که این میزان تقریبا حول رشد 14 درصدی کل معاملات مسکن در شهریور ماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته بوده است.

در این بین رشد 43 درصدی حجم معاملات قدیمی‌سازهای 16 تا 20 سال ساخت، نوعی جهش محسوب می‌شود چراکه فعل و انفعالات بازار مسکن در مرداد ماه از رشد حجم معاملات هر پنج گروه سنی در محدوده رشد 39 درصدی حجم کل معاملات آپارتمان مسکونی در تهران طی مرداد نسبت به تیرماه امسال حکایت دارد.

رشد حجمی معاملات مسکن در مرداد ماه نسبت به ماه قبل از آن در تمام گروه‌های سنی بین 35 تا 51 درصد بوده است اما با جهش سهم قدیمی‌سازها در معاملات مسکن، آرایش بازار در شهریور ماه امسال با تغییر قابل توجهی روبه‌رو شده است. این رویداد از دو جهت قابل تحلیل است؛ نخست اینکه شهریور ماه آخرین ماه از فصل اوج نقل‌وانتقالات ملکی به شمار می‌رود و فرصتی است که معمولا باید از سوی طرف تقاضا مغتنم شمرده شود.

از سوی دیگر قیمت مسکن در چهار ماه منتهی به شهریور ماه با ریزنوسان روبه‌رو بوده است، به‌طوری که در 6 ماه اول امسال میانگین قیمت مسکن نسبت به مدت مشابه سال گذشته مترمربعی 400 هزار تومان معادل 9 درصد افزایش یافته است.

بنابراین تقاضای مصرفی با موقعیت‌سنجی تلاش کرده حتما در شهریور ماه خرید کند. اما در عین حال طرف تقاضا برای تراز کردن قدرت خرید خود با شرایط بازار یک «فن بدل» به کار گرفته و گروهی از املاک را انتخاب کرده که به لحاظ سنی در موقعیت ممتازی قرار ندارد و در نتیجه با قیمت‌های کمتر قابل معامله است.

از این رو آپارتمان‌های قدیمی‌ساز که به قیمت رسیده و با یک بازسازی جزئی قابل سکونت است، مورد اقبال تقاضای مصرفی قرار گرفته و معاملات این گروه سنی در تهران طی شهریورماه رشد چشمگیری داشته است. به این ترتیب سهم قدیمی‌سازها در معاملات شهریور نسبت به ماه قبل از آن 2 واحد‌درصد افزایش یافته است.

ادامه پیشتازی نوسازها
در این بین بازار نوسازها وضعیت متفاوتی را تجربه کرده است. از ابتدای سال 1395 تاکنون شیب نرخ رشد فروش نوسازها اندک بوده است به نحوی که در مردادماه حجم فروش آپارتمان‌های ‌نوساز تا پنج سال ساخت نسبت به تیرماه 35‌درصد رشد کرده اما در شهریور ماه این رشد به 5/ 8 درصد کاهش یافته است.

البته این شیب کاهشی نیز طبیعی است، چراکه نوسازها طبعا با قیمت‌های بالاتری خرید و فروش می‌شوند و به همین خاطر رشد حجم فروش آنها از سایر گروه‌های سنی کمتر بوده است. سهم فروش نوسازها از کل مبایعه‌نامه‌های شهریور ماه از 3/ 54 درصد در شهریور سال گذشته با 6/ 2 واحد درصد کاهش به 7/ 51 درصد در شهریور ماه امسال رسیده است.

البته به رغم این کاهش رشد، نوسازها همچنان نیمی از کل معاملات مسکن در تهران را به خود اختصاص داده‌اند.

ارزیابی آمارهای شش ماه نخست امسال نیز نشان‌دهنده رخدادهای قابل مطالعه‌ای در بازار ملک است. در این بازه زمانی 81هزار و 800 مبایعه‌نامه واحد مسکونی در تهران امضا شده است که حاکی از رشد 16درصدی نسبت به مدت مشابه سال گذشته است.

میانگین قیمت مسکن نیز از مترمربعی 4میلیون تومان در نیمه نخست پارسال با افزایش 9 درصدی به 4میلیون و 430 هزار تومان در 6 ماه نخست امسال رسیده است. آمارها نشان می‌دهد اگرچه قیمت مسکن از ثبات سال 94 خارج و دچار نوسان شده است، اما نرخ رشد قیمت مسکن همچنان تک‌رقمی بوده و از نرخ تورم بالاتر نرفته است.

این به آن معنا است که رشد قیمت واقعی مسکن همچنان منفی است. قیمت مسکن در شهریور ماه نسبت به مرداد 6/ 1 درصد رشد داشته و از مترمربعی 4‌میلیون و 495 هزار تومان به 4میلیون و 567 هزار تومان رسیده است.

از سوی دیگر جهش فروش آپارتمان‌های قدیمی‌ساز که قیمت آنها حداقل 10 درصد از نوسازها کمتر است، موجب شده که ارزش ریالی کل معاملات خرید آپارتمان در شهریورماه برخلاف رشد قیمت میانگین کاهش پیدا کند. ارزش کل آپارتمان‌های فروخته شده در شهریورماه 13 درصد نسبت به مردادماه کاهش یافته است به این ترتیب که ارزش کل واحدهای معامله شده در مرداد ماه 6 هزار و 800 میلیارد تومان بوده و در شهریور به 5 هزار و 900‌میلیارد تومان کاهش یافته است.

البته بخش زیادی از کاهش ارزش معاملاتی ناشی از کاهش 15 درصدی حجم کل معاملات شهریور نسبت مرداد است، اما به هر حال حرکت عمده تقاضا به سمت آپارتمان‌های قدیمی‌ساز نیز در این وضعیت بی‌تاثیر نبوده است.

سیگنال‌های افزایش قدرت خرید
به گزارش «دنیای اقتصاد»، در حال حاضر 42 درصد از معاملات مسکن در تهران به آپارتمان‌های با قیمت هر مترمربع 3 تا 5 میلیون تومان اختصاص یافته است. از طرفی بررسی معاملات مسکن بر اساس قیمت هر مترمربع و متراژ نشان می‌دهد: 40 درصد از خرید و فروش آپارتمان در تهران به بازار املاک با ارزش 200 تا 400 میلیون تومان اختصاص داشته است.

در عین حال افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن موجب تقویت قدرت خرید صف تقاضا شده و به افزایش 6 واحد درصدی سهم آپارتمان‌های 400 تا 600 میلیون تومانی از کل معاملات شهریور منجر شده است به نحوی که در حال حاضر 18 درصد از معاملات مسکن در تهران در این بازه قیمتی صورت می‌گیرد.

از سوی دیگر معاملات آپارتمان‌های 400 تا 600 میلیونی در 6 ماه نخست امسال نسبت به مدت مشابه پارسال 30 تا 50 درصد افزایش یافته و این در حالی است که رشد حجمی معاملات آپارتمان‌های 200 تا 400 میلیون تومانی نسبت به پارسال تنها 20 تا 30 درصد بوده است. این آمارها با قطعیت نشان می‌دهد قدرت خرید متقاضان مسکن با تسهیلات جدید افزایش یافته است.

آمارهای توزیع تعداد معاملات بر حسب سطح زیربنا نیز نشان‌دهنده رشد متوسط 22 درصدی حجم فروش آپارتمان‌های میان متراژ 70 تا 90 متر مربعی در شهریورماه امسال نسبت به شهریور سال قبل است. این در حالی است که حجم فروش ریز متراژها به‌طور متوسط با کاهش 20 درصدی نسبت به شهریور پارسال روبه‌رو شده است. این آمار نیز موید دیگری بر افزایش قدرت خرید در سمت تقاضای بازار است چراکه نشان دهنده حرکت خریداران از ریزمتراژها به سمت میان متراژها است.

ممکن است این تصور پیش بیاید که افزایش سهم آپارتمان‌های 400 تا 600 میلیون تومانی در معاملات ناشی از افزایش قیمت بوده است، اما آمارهای گروه برنامه ریزی دفتر اقتصاد مسکن حاکی است: حجم فروش آپارتمان‌های میان متراژ نیز نسبت به شهریور ماه پارسال 22 درصد افزایش یافته و در مقابل ریز متراژها با کاهش حجم فروش روبه‌رو شده‌اند؛ بنابراین رشد فروش میان‌متراژ‌ها در مقابل افت فروش ریزمتراژها گزاره «افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن» را تایید می‌کند.

به عبارت دیگر، کسانی که امسال برای خرید آپارتمان اقدام کرده‌اند شرایط به مراتب بهتری نسبت به ایام مشابه سال گذشته دارند و از این رو به خاطر دسترسی به وام بیشتر، آپارتمان‌های بهتری را در مقایسه با سال گذشته انتخاب می‌کنند. در حال حاضر 53 درصد از معاملات خرید مسکن در تهران به آپارتمان‌های 50 تا 90 مربعی اختصاص دارد.