فرار از تله نرخ وام مسکن

میانگین قیمت اوراق وام مسکن در اولین ماه پرداخت تسهیلات 70 میلیون تومانی – دی ماه- به دو دلیل «افزایش سقف وام» و «استقبال تقاضای مصرفی» با افزایش 7درصدی نسبت به آذر روبه‌رو شد که همین رشد قیمتی، در حال حاضر هزینه دریافت وام بدون سپرده خرید مسکن را به رغم ثبات قیمت آپارتمان، تاحدودی متورم کرده است.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره عوامل بالا برنده قیمت اوراق مسکن حاکی است اگر چه همزمان با انتشار اوراق جدید، به منظور جلوگیری از سفته‌بازی و خرید غیرمصرفی اوراق، طرح «ممنوعیت فروش 4 ماهه اوراق از زمان خرید آن» اعمال شد اما افزایش سقف تسهیلات از 45 میلیون به 70 میلیون تومان چون که روال خرید بسته 90تایی اوراق 500 هزار تومانی را به خرید بسته 140تایی تغییر داده، در نتیجه به‌صورت طبیعی و خودکار، نیاز به خرید حجم بیشتری از اوراق را در مقایسه با قبل، حتی با فرض ثابت بودن حجم تقاضا در پی داشته است. این اتفاق باعث شد در دی ماه امسال حجم کل اوراق معامله شده در فرابورس 11درصد افزایش پیدا کند. از طرفی با جذاب شدن اوراق تسهیلات جدید به‌واسطه افزایش سقف وام، حجم تقاضای مصرفی نیز رشد کرده؛ به‌طوری‌که در ماه گذشته، خریداران اوراق وام مسکن 21درصد افزایش پیدا کرد و به نزدیک 100 هزار نفر رسید.

در حال حاضر به موازات افزایش قیمت اوراق، نوعی دودستگی بین قیمت اوراق قدیم (اعتبار نقدشوندگی حداکثر 45 میلیونی) و قیمت اوراق جدید (قابلیت تبدیل شدن به 70 میلیون تومان تسهیلات) به‌وجود آمده است که با استفاده از فرمول ترکیبی خرید اوراق می‌توان هزینه دسترسی به تسهیلات را به کمترین حد ممکن کاهش داد. در فرابورس قیمت هر فقره اوراق قدیم در سطح کمتر از 77 هزار تومان و قیمت اوراق جدید نیز حدود 85هزار تومان در نوسان است. چنانچه از ترکیب اوراق قدیم و جدید برای دریافت 140 فقره اوراق 500 هزار تومانی استفاده شود، هزینه کل حدود 11 میلیون تومان خواهد شد اما خرید بسته با صرفا اوراق جدید، هزینه کل را از 12 میلیون تومان فراتر می‌برد. فرمول خرید ترکیبی اوراق در بلندمدت چون مانع افزایش تصاعدی حجم فروش اوراق جدید می‌شود، روند رشد قیمت آن را کند خواهد کرد.

کارنامه سی روزه وام جدید
عملکرد بازار بالادست معاملات مسکن طی یک ماه پرداخت وام 70 میلیونی در قالب اوراق تسهیلات خرید آپارتمان‌های مسکونی نشان می‌دهد، حجم تقاضا برای دریافت این وام در ماه گذشته نسبت به آذرماه معادل 11 درصد افزایش یافته است. به گزارش «دنیای اقتصاد» این افزایش تقاضا در کنار افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن از 45 به 70 میلیون تومان در شهر تهران به صورت طبیعی طی 30 روز گذشته منجر به افزایش قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی وام خرید مسکن شده، طوری‌که متوسط قیمت هر فقره اوراق وام از حدود 71 هزار تومان در آذرماه به میانگین تقریبی 76 هزار تومان در دی ماه رسیده است. البته، افزایش طبیعی قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات خرید مسکن در دی ماه تحت تاثیر افزایش سقف وام از ابتدای این ماه در شرایطی به صورت همزمان باعث افزایش هزینه کلی دریافت وام مسکن نسبت به ماه‌های گذشته شده که هم اکنون دو نرخ متفاوت برای اوراق قدیم و جدید در بازار فرابورس به عنوان بازار بالادست معاملات مسکن وجود دارد. به این ترتیب در شرایطی که هر فقره اوراق وام مسکن قدیم، یعنی اوراقی که تا قبل از آذرماه امسال به چاپ رسیده‌اند،هم‌اکنون به طور میانگین با قیمت 76 هزار و 900 تومان در بازار فرابورس معامله می‌شود، هر فقره اوراق جدید 500 هزار تومانی که بعد از آذرماه منتشر شده، حدودا با قیمت 85 هزار تومان خرید و فروش می‌شود.

فرمول کاهش هزینه وام 70 میلیونی
در شرایطی که هم اکنون هزینه خرید اوراق حق تقدم دریافت وام 70 میلیونی، معادل 17 درصد مبلغ کل این تسهیلات یعنی حدود 12 میلیون تومان است، کارشناسان بازار به متقاضیان دریافت وام توصیه می‌کنند برای کاهش هزینه خرید اوراق و برای آنکه در تله افزایش قیمت اوراق نیفتند از یک فرمول ترکیبی برای خرید 140 فقره اوراق 500 هزار تومانی استفاده کنند. به این ترتیب، متقاضیان دریافت وام 70 میلیونی می‌توانند با استفاده از این فرمول ترکیبی ابتدا 90 فقره اوراق وام قدیم با قیمت 76 هزار و 900 تومان و سپس 50 فقره اوراق جدید به قیمت 85 هزار تومان خریداری کنند و از این طریق هزینه خرید اوراق را معادل یک میلیون تومان کاهش دهند.

افزایش تقاضا در بازار اوراق
با افزایش سقف وام خرید مسکن از ابتدای دی ماه، روند 30 روزه خرید و فروش اوراق در بازار فرابورس نشان می‌دهد هم اکنون تقاضا برای خرید اوراق تسهیلات مسکن در مقایسه با آذرماه، 11 درصد افزایش داشته است. هر چند بخشی از این افزایش تقاضا برای خرید اوراق ناشی از افزایش سقف وام از 45 به 70 میلیون تومان و در نتیجه نیاز به خرید اوراق بیشتر برای دریافت این سقف از وام مسکن است اما شاهد مهم دیگری وجود دارد که تایید می‌کند علاوه بر افزایش طبیعی تقاضا برای خرید اوراق، افزایش تقاضای مصرفی در بازار مسکن منجر به افزایش معامله اوراق وام در فرابورس شده است. به این ترتیب، در حالی که افزایش سقف وام مسکن از 45میلیون به 70 میلیون تومان نیاز متقاضیان دریافت وام به خرید بسته‌های 90 تایی اوراق را به خرید 140 فقره اوراق افزایش داده است، اما افزایش تعداد متقاضیان خرید اوراق نشان می‌دهد هم‌اکنون افراد بیشتری برای خرید اوراق و تبدیل آن به وام مسکن در بازار فرابورس حضور دارند. افزایش تعداد اوراق مورد نیاز برای برخورداری از وام خرید مسکن از 90 فقره به 140 فقره اوراق 500 هزار تومانی، برای دریافت وام 70 میلیونی در مقایسه با تسهیلات 45 میلیون تومانی خرید آپارتمان از اولین روز دی ماه، به طور طبیعی نیاز به اوراق برای هر خریدار مسکن را معادل 55 درصد افزایش داده است. این در حالی است که مطابق با آمارهای منتشر شده از سوی سازمان فرابورس، حجم متقاضیان خرید اوراق تسهیلات مسکن در دی ماه امسال در مقایسه با یک ماه قبل از آن –آذر 94- معادل 21 درصد افزایش یافته است. افزایش تعداد متقاضیان خرید اوراق، این موضوع را تایید می‌کند که هم اکنون تقاضای واقعی برای تسهیلات خرید مسکن افزایش یافته است.

علت افزایش قیمت اوراق در دی ماه
در شرایطی که بخشی از افزایش تقاضا برای خرید اوراق تسهیلات 70 میلیون تومانی مسکن ناشی از نیاز به خرید 50 فقره اوراق بیشتر است، قسمتی از افزایش قیمتی که طی 30 روز گذشته قیمت اوراق وام را به میزان 7 درصد در مقایسه با آذرماه افزایش داد نیز از همین موضوع نشأت می‌گیرد. این در حالی است که وجود دو نرخ قدیم و جدید برای قیمت اوراق می‌تواند بخشی از هزینه افزایش قیمت اوراق ناشی از افزایش سقف وام خرید از 45 به 70 میلیون تومان را به نفع متقاضیان دریافت وام خرید با استفاده از اوراق وام کاهش دهد. هم اکنون متقاضیان دریافت وام خرید مسکن که قصد دارند از میانبر خرید اوراق برای دسترسی سریع‌تر به وام مسکن بدون نیاز به سپرده‌گذاری یکساله در بانک استفاده کنند، می‌توانند با استفاده از فرمول ترکیبی (خرید 90 فقره اوراق 500 هزار تومانی با قیمت 76 هزار و 900 تومان به اضافه 50 فقره اوراق 85 هزار تومانی) نسبت به کاهش هزینه دریافت وام اقدام کنند. این فرمول حداقل به اندازه یک واحد درصد در هزینه‌های متقاضیان دریافت وام 70 میلیونی صرفه‌جویی کرده و آن را کاهش می‌دهد.