راه خروج مسکن از رکود

فرارو- یک کارشناس بازار مسکن با اشاره به طرح پیشنهادی برای لیزینگ مسکن گفت: «مسکن که در میانگین شاخص کالاها نه در میان بالاترین شاخص کالاها و نه در میان پایین ترین کالاها جای نمی گیرد و چندین قدم از بالاترین کالاها نیز بالاتر است اساسا امکان لیزینگ وجود ندارد. لیزینگ مربوط به کالاهایی است که پایین میانگین شاخص کالاها باشد نه بالای میانگین شاخص کالاها. لذا در شرایط کنونی نمی توان با لیزینگ مشکل مسکن را حل کرد.»

اتاق فکر معاونت مسکن به عنوان مرجع تامین مالی بخش مسکن ریشه اصلی شرایط غیرطبیعی کنونی را «غیبت تسهیلات کارآمد زودپرداخت به خریداران مسکن» معرفی کرد و با تاکید بر اینکه راه خروج از رکود مسکن، «اقدامات عاجل» برای «تحریک» تقاضای موثر و مصرفی است، اجرای 6 طرح میان‌مدت را برای تصویب به شورای پول و اعتبار پیشنهاد داد.

اولین پیشنهاد، افزایش سقف وام اوراق مسکن از 45 میلیون به 60 میلیون تومان در تهران و 40 تا 50 میلیون تومان در سایر شهرها است. در صورتی که شورای پول و اعتبار با پیشنهاد دوم مبنی بر کاهش نرخ سپرده قانونی حساب مربوط به اوراق مسکن در بانک مسکن موافقت کند، هزار میلیارد تومان اعتبار برای وام‌دهی آزاد خواهد شد. پیشنهاد سوم، افزایش سقف وام جعاله از 10 میلیون تومان فعلی به 20 میلیون تومان است. پیشنهاد چهارم صدور مجوز لیزینگ برای بانک مسکن و پیشنهاد پنجم که موافقت کلی بانک مرکزی برای آن اعلام شده است، راه‌اندازی بازار معاملات نسیه آپارتمان با مدیریت بانک مسکن است به طوری که بانک با نرخ کارمزد 3 تا 5 درصد، فروش نسیه واحدهای مسکونی را برای سازنده‌ها تضمین کند. آخرین پیشنهاد نیز «پرداخت کمتر از 55 هزار فقره وام خرید مسکن 60 میلیون تومانی در نیمه دوم امسال» را شامل می‌شود.

در این میان مديركل دفتر برنامه ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه وشهر سازی از مصوبه جدید شورای پول و اعتبار خبر داد و گفت: وام مسکن از 35 میلیون تومان به 60 میلیون برای تهران، 50 میلیون برای مراکز استان‌ها و 40 میلیون برای سایر شهرها افزایش یافت.

آیا این طرح ها می تواند بازار مسکن را از رکود خارج کند؟

اتاق فکر معاونت مسکن فاقد بستر اقتصادی لازم می باشد
دکتر بیت الله ستاریان استاد دانشگاه تهران و کارشناس بازار مسکن در گفتگو با فرارو گفت: «اگرچه اتاق فکر وزارت راه و شهرسازی در خصوص مسکن جایگاه خوبی برای نظام دهی به بخش مسکن است، اما به نظر می رسد فاقد بستر اقتصادی لازم می باشد و راهکارهایی که لازم است ارائه شود فراتر از حوزه وزارت راه و شهرسازی است.»

وی ادامه داد: «بعد از بیست سال که مشکل مسکن به عنوان یکی از بزرگترین معضلات در اقتصاد کشور تاثیرگذار بوده، هنوز این نقیصه در وزارت اقتصاد وجود دارد که فاقد یک حوزه مشخص که از یک نگرش اقتصادی درست نسبت به اقتصاد مسکن برخوردار باشد است و این جایگاه خالی در بانک مرکزی نیز دیده می شود.»

هر طرحی که نیازمند منابع مالی است قابلیت اجرایی ندارد
این استاد دانشگاه اظهار کرد: «طرح هایی که از سوی اتاق فکر معاونت مسکن به شورای پول و اعتبار ارائه شده است (جز یک مورد و آن هم با لحاظ برخی موارد) قابلیت اجرایی ندارد.»

وی ادامه داد: «پرداخت 55 هزار فقره وام خرید مسکن 60 میلیون تومانی در نیمه دوم امسال قرار است با کدام منابع صورت بگیرد؟! دولت حدود 110 هزار میلیارد تومان به بانک ها بدهکار است و بانک ها بیش از 50 هزار میلیارد تومان به بانک مرکزی بدهکار هستند. لذا به نظر می رسد این پیشنهاد قابلیت اجرا ندارد و در صورت اعلام این طرح نیز صرفا تاثیر روانی خواهد داشت.»

وی افزود: «حتی اگر با کاهش نرخ سپرده قانونی حساب مربوط به اوراق مسکن در بانک مسکن موافقت شود، آنگاه بدهی بانک مسکن به بانک مرکزی چه می شود؟ آیا با آن تهاتر می شود؟ از سوی دیگر با این کار تنها هزار میلیارد تومان تامین می شود در حالی که پیشنهاد گفته شده منابع بیشتری نیاز دارد. لذا باید شرایط بانک ها را هم در نظر گرفت.»

این کارشناس بازار مسکن گفت: «درباره پیشنهاد افزایش سقف وام جعاله نیز با همین مشکل تامین منابع مواجه هستیم و بنابراین هر طرحی که نیازمند منابع مالی است قابلیت اجرایی ندارد.»

عدم امکان لیزینگ مسکن در شرایط کنونی
ستاریان اظهار کرد: «در رابطه با پیشنهاد لیزینگ باید گفت نرخ رشد مسکن نسبت به شاخص کل کالاها بیش از دو برابر است؛ در حالی که لیزینگ بر روی کالاهایی می تواند لیز کند که حداکثر شاخص رشد آن کالاها معادل میانگین شاخص رشد دیگر کالاها باشد. یعنی اگر آن کالا در پایین شاخص میانگین باشد سود می برد و اگر بالای شاخص میانگین باشد ضرر می کند.»

وی ادامه داد: «لذا مسکن که در میانگین شاخص کالاها نه در میان بالاترین شاخص کالاها و نه در پایین ترین کالاها جای نمی گیرد و چندین قدم از بالاترین کالاها نیز بالاتر است اساسا امکان لیزینگ وجود ندارد. لیزینگ مربوط به کالاهایی است که پایین میانگین شاخص کالاها باشد نه بالای میانگین شاخص کالاها. لذا در شرایط کنونی نمی توان با لیزینگ مشکل مسکن را حل کرد.»

راه‌اندازی بازار معاملات نسیه آپارتمان خوب است اما ...
این استاد دانشگاه گفت: «اما پیشنهاد آخر پیشنهاد بسیار خوبی است و تقریبا تمام بانک ها و خصوصا موسسات مالی و اعتباری در حوزه ساختمان در دنیا آن را انجام می دهند و آن راه‌اندازی بازار معاملات نسیه آپارتمان است.»

وی با بیان اینکه در این شیوه به جای پول، اعتبار توزیع می شود که مهمتر از توزیع پول است گفت: «بانک های ما علیرغم ظاهر ورشکسته و نداشتن پول، اعتبار بسیار بالایی دارند اما از این اعتبار استفاده نمی کنند چون بانک مرکزی جلوی آنها را گرفته است.»

ستاریان با بیان اینکه در اجرای این طرح چند نکته را باید رعایت کرد گفت: «اول آنکه باید همه بانک ها و نه فقط بانک مسکن بتوانند در این طرح مشارکت داشته باشند و این کار فقط در بخش مسکن انجام نشود؛ بلکه در تمام بخش های ساختمان از جمله اداری و تجاری هم ورود کنند.»

وی ادامه داد: «دوم اینکه فقط در فروش وارد نشوند. در دنیا بانک ها سپرده را ذخیره می کنند و از این سپرده استفاده های خاصی می برند و هزینه پروژه ها را به صورت تسهیلات پرداخت می کنند و بهره ای نیز از اینجا می برند. آنگاه وارد حوزه های دیگر بانک داری می شوند که این حوزه ها در ایران محدود شده است. لذا در کنار اجرای این طرح باید ال سی خارجی و داخلی برای خرید کالاها را نیز باز کنند و یا کنترل صورت وضعیت ها، پرداخت تسهیلات به پیمانکاران جزء و بیمه کردن پروژه ها را نیز انجام دهند تا حوزه وسیعی از عملیات بانکی برای بانک ها باز شود تا بانک ها سود کلانی ببرند.»

وی افزود: «در این شرایط دیگر بانک ها با بهره 30 درصد تسهیلات نمی دهند که تازه بازهم عنوان کنند ضرر می کنند که راست هم می گویند چون پول یکبار در سال می چرخد. اما در شرایطی که گفته شد پول بارها در بانک می چرخد و این گردش پول بهره بسیار بالایی به بانک می دهد و آنگاه بانک قادر است نرخ تسهیلات را پایین بیاورد. لذا اگر قرار است طرح راه‌اندازی بازار معاملات نسیه آپارتمان اجرا شود باید تکمیلی اجرا شود و اگر ناقص ارائه شود بعد از مدتی شکست خواهد خورد.»

استفاده بخش خصوصی از منابع خارجی به صورت مستقیم
ستاریان در بیان پیشنهاد خود برای خروج مسکن از رکود گفت: «یکی از مشکلات اصلی بخش مسکن محدود بودن بخش خصوصی به منابع داخلی و دولتی است که نمی تواند به صورت مستقیم از منابع خارجی، فاینانس و سرمایه گذاری خارجی استفاده کند.»

وی ادامه داد: «اگر شما بخواهید در هر جای دنیا در بخش مسکن سرمایه گذاری کنید تسهیلات فراوانی به شما می دهند؛ اما امکان ندارد یک خارجی بتواند به راحتی در ایران حتی یک آپارتمان بخرد. این سوال خیلی اساسی است که چرا بخش خصوصی ما باید در استفاده از منابع خارجی محدود باشد؟ لذا به نظر من دولت باید زمینه را برای استفاده بخش خصوصی از منابع خارجی و آن هم به صورت مستقیم فراهم کند.»