خاموش کردن موتور تورم مسکن

عباس آخوندي وزير راه‌وشهرسازي با تشريح اهدافي كه دولت در مصوبه وام 50ميليوني به دنبال آن است، اعلام كرد: با اجراي همزمان دو سياست شامل «استفاده از ظرفيت فعلي داخل شهرها به كمك تسهيلات جديد نوسازي» و همچنين «برقراري انضباط شهري از طريق مهار تراكم‌فروشي» قصد داريم نرخ بهره‌وري سكونت در هسته شهرها را افزايش دهيم و بازار سوداگري زمين را نيز تحت كنترل دربياوريم.

عباس آخوندي گفت: 76 هزار هكتار از مناطق شهري كل كشور را بافت‌‌هاي فرسوده، قديمي و تاريخي تشكيل مي‌دهند كه هسته و مركز شهرها به حساب مي‌آيند؛ اما چون فرسوده شده‌اند، جمعيت ساكن در آنها به شدت كاهش پيدا كرده؛ طوري كه تراكم جمعيت ساكن در اين محدوه‌ها به 50 نفر در هكتار رسيده است. در اين محدوده‌ 11 ميليون نفر سكونت دارند كه با احتساب جمعيت ساكن در بافت‌غير رسمي حاشيه شهرها، كل جمعيت مخاطب تسهيلات جديد به 20ميليون نفر می‌رسد.

وزير راه‌وشهرسازي با اشاره به عدم تعادل بين هسته فرسوده شهرها و بافت سكونتي حاشيه شهرها گفت: در بافت غيررسمي حاشيه شهرها تراكم جمعيت به 800 نفر در هكتار رسيده است. آخوندي با بيان اينكه، مصوبه چهارشنبه هفته گذشته هيات دولت، تكليف ساخت 300 هزار واحد مسكوني از برنامه سالانه 800 هزار واحد را روشن كرد، افزود: تسهيلات 30، 40 و 50 ميليون توماني نوسازي كه به تناسب وسعت هر شهر، در يكي از اين سه سقف پرداخت مي‌شود، مبلغ موثري براي خانوارهاي متوسط رو به پايين است. اين تسهيلات به ترميم مركز و هسته اصلي شهرها كه به خاطر فرسودگي به سيب از وسط كرم‌خورده شباهت پيدا كرده‌اند، كمك خواهد كرد.

 آخوندي در گفت‌وگوي ويژه خبري چهارشنبه‌ شب تصريح كرد: با سياست جديد شوراي عالي شهرسازي مبني بر مهار تراكم‌فروشي، «سوداگري زمين»  به عنوان موتور تورم مسکن تحت كنترل درمي‌آيد و در كنار اين سياست، پرداخت وام نوسازي باعث خواهد شد بهره‌وري زمين در بافت‌فرسوده ارتقا پيدا كند. وزير راه‌وشهرسازي افزود: فروش تراكم در شهرها، ارزش افزوده كاذب براي زمين‌ها به وجود مي‌آورد و ارائه تراكم 5 تا 10 طبقه به زميني كه حداكثر 3 طبقه مجوز ساخت دارد باعث مي‌شود قيمت ملك با همين ضرايب يكدفعه افزايش پيدا كند؛ اما هم‌اكنون با كنترل روند تراكم‌فروشي، موتور سوداگري خاموش شده است.

آخوندي تورم مسكن را ناشي از سه عامل عدم تعادل عرضه و تقاضا، سوداگري زمين و تورم عمومي عنوان كرد و گفت: تسهيلات جديد ساخت به تحريك عرضه منجر مي‌شود؛ همچنين مهار تراكم‌فروشي باعث كنترل سوداگري خواهد شد و در نهايت روند كاهنده تورم عمومي نيز تداوم ثبات در بازار مسكن را به همراه دارد.

 نيمه پنهان وام 50 ميليوني
به گزارش «دنیای اقتصاد»، راندمان سال‌هاي اخير بانك‌ها در پرداخت تسهيلات نوسازي به محدوده بافت‌هاي ‌فرسوده نشان مي‌دهد، برنامه‌ وزارت راه‌وشهرسازي براي هدفمندشدن ساخت‌وسازهاي جديد علاوه بر مصوبه چهارشنبه صبح هيات‌دولت به پشتیبانی‌های دیگری نیز  نياز دارد.

در آخرين روز كاري هفته گذشته، هيات دولت با تصويب وام 50 ميليون توماني براي ساخت مسكن در بافت‌های ‌فرسوده، بانك‌ها را مكلف كرد سالانه 300 هزار فقره تسهيلات با سقف متوسط 40 و حداكثر 50 ميليون تومان با سود يارانه‌اي 10درصد به ساخت‌وسازهاي داخل بافت‌فرسوده پرداخت كنند.

بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» حاكي است: در دست‌كم دو، سه سال اخير، به رغم مصوبه دولت دهم براي تامين مالي نوسازی بافت‌فرسوده، بانك‌ها به حداكثر نيمي از تعهداتشان در پرداخت وام نوسازي عمل كردند. اين كم‌كاري در شرايطي رقم خورده كه تكليف سيستم بانكي در وام نوسازي تا پيش از مصوبه جديد، هم به لحاظ مبلغ تسهيلات و هم به لحاظ نرخ سود تسهيلات به مراتب راحت‌تر از وام 50 ميليوني بوده است.

سال 90 شوراي عالي مسكن– شورايي كه به رياست رئيس‌جمهور وقت، به نيابت از هيات‌دولت براي بخش مسكن تصميمات ويژه مي‌گرفت- در مصوبه‌اي، 6 بانك دولتي را مامور كرد سالانه 200 هزار فقره تسهيلات ساخت با سقف 20 ميليون تومان و نرخ سود 14درصد به ساخت‌وسازهاي بافت ‌فرسوده بپردازند. تسهيلات مصوب دولت قبل حدود دو سال پيش به 30 ميليون تومان افزايش پيدا كرد و تا همين الان– پيش از اجراي مصوبه جديد هيات‌دولت- مبناي پرداخت وام نوسازي بوده است.

با اين حال نحوه پرداخت وام نوسازي تاكنون چندان مورد رضايت سازنده‌ها و البته مسوولان نبوده است. گزارش‌هايي كه طي اين مدت از جانب مسوولان بافت‌هاي فرسوده اعلام شده، حكايت از آن دارد كه در طول سال‌هاي اخير در بهترين حالت حداكثر 100 هزار فقره وام نوسازي به پروژه‌هاي بافت‌فرسوده پرداخت شده است. از سوي ديگر، روند پرداخت اين وام در شهر تهران به مراتب كُند‌تر از ساير شهرها بوده است طوري كه اخيرا يك مسوول در شهرداري تهران از پرداخت نشدن حتي يك ريال تسهيلات نوسازي در ماه‌هاي گذشته از سال93 خبر داد.

اوضاع تامين مالي اين نوع ساخت‌وسازها در دو سال اخير وخيم‌تر نيز شده است، طوري كه تيرماه امسال معاون وزير راه‌وشهرسازي در حوزه بافت‌فرسوده اعلام كرد: به‌رغم برنامه دولت براي ساخت سالانه 200 هزار واحد مسكوني در بافت ‌فرسوده، از ابتداي سال92 تاكنون، فقط 53 هزار فقره وام نوسازي توسط بانك‌ها پرداخت شده است. در چنين شرايطي، هيات دولت پرداخت 300 هزار فقره وام 40 تا 50 ميليوني با بهره 10درصد را تصويب كرده است.

 وام جديد نوسازي به لحاظ تعداد 5/1 برابر بيشتر، به لحاظ سقف حدود 6/1 برابر بزرگتر و به لحاظ نرخ سود 4 واحد درصد ارزان‌تر از تسهيلات فعلي نوسازي بافت ‌فرسوده است و عملا بانك‌ها در قالب تكليف جديد بايد به همين نسبت منابع بيشتري به بافت ‌فرسوده تزريق كنند.

 در مصوبه هيات ‌دولت، نام بانك‌هايي كه بايد وام جديد را بپردازند عنوان نشده اما به احتمال خيلي زياد همچون روال قبل، 6بانك‌ ملي، ملت، تجارت، صادرات، رفاه و سپه وظيفه پرداخت را بايد برعهده بگيرند. در حال حاضر گفته مي‌شود حدود 30هزار فقره پرونده نوسازي متعلق به چندين ماه قبل، در يكي از بانك‌هاي عامل منتظر دريافت تسهيلات با سقف قبلي -30 ميليون تومان- است كه به علت نبود اعتبار و منابع كافي، اين تعداد سازنده‌ به‌رغم انجام عمليات تخريب و ساخت‌وساز، هنوز موفق به دريافت وام نشده‌اند.

 کمبود منابع؛ مشکل یا بهانه؟
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، مشكلي كه بانك‌ها در سال‌هاي اخير براي پرداخت وام نوسازي بافت‌فرسوده با آن روبه‌رو بوده‌اند، كمبود منابع عنوان شده است. اين در شرايطي است كه طبق گفته رئيس ‌كل بانك ‌مركزي، بانك‌ها بايد سالانه 25 درصد از كل تسهيلات بانكي را به بخش مسكن اختصاص دهند در حالي كه در سال 92 و 5 ماه اول سال 93، حداکثر حدود 13درصد كل تسهيلات بانك‌ها، در قالب انواع وام مسكن پرداخت شده است.

به اين ترتيب، دولت در شرايط كنوني اگر چه براي تحريك هدفمند عرضه مسكن و همچنين تامين نياز اقشار هدف در سمت تقاضا، وام نوسازي بافت ‌فرسوده را تقويت كرده است اما چنانچه سیستم بانکی چالش موجود در مسير پرداخت وام را حل نكند، اهداف تعريف شده محقق نخواهد شد. مصوبه جديد هيات‌دولت بنا دارد به اعتبار يك وام كلان، ابتدا بسازوبفروش‌ها و فعالان ساختماني را از سرمايه‌گذاري بدون برنامه در ساير نقاط شهر به سمت بافت ‌‌فرسوده متمركز كند و سپس سهم زيادي از هزينه تامين مسكن اقشار متوسط رو به پايين را در محدوده‌اي از شهر كه قيمت مسكن حداقل 40 درصد ارزان‌تر است، پوشش دهد.

 در متن مصوبه دولت زمان دقيق پرداخت وام جديد نوسازي اعلام نشده است اما وزير راه‌وشهرسازي در اين باره به «دنياي‌اقتصاد» گفت: اين مصوبه ساخت‌وسازهاي سال جاري در محدوده بافت ‌فرسوده را نيز شامل مي‌شود.

در صورتي كه بانك‌ها اين بار متفاوت از قبل، به مصوبه دولت نگاه كنند و تكليف تعيين شده را به اجرا در بياورند، با توجه به قابل پرداخت نبودن وام 50ميليوني در خارج از بافت ‌فرسوده، سازنده‌ها ترغيب خواهند شد ساخت‌وسازهاي جديد را به اين محدوده منتقل كنند. بررسي‌ها حكايت از آن دارد كه «كمبود منابع» نمي‌تواند دليل قابل قبولي براي نپرداختن وام نوسازي باشد. اين فرضيه با توجه به اينكه در يك‌سال 92 و پنج ماه اول93، بانك‌ها حدود نصف سهميه در نظر گرفته شده براي بخش مسكن، به اين بخش تسهيلات داده‌اند، مطرح است.  در 5 ماه اول امسال 15 هزار و 300 ميليارد تومان انواع وام مسكن توسط بانك‌ها پرداخت شده كه 6 هزار ميليارد تومان آن وام خريد و مابقي وام ساخت بوده است.

 ضمن اينكه از 9 هزار ميليارد توماني كه وام ساخت پرداخت شده، بخشي متوجه ساخت‌وسازهاي خارج از بافت ‌فرسوده بوده است. در اين شرايط، مصوبه جديد دولت، بانك‌ها را مكلف كرده سالانه به طور متوسط 12 هزار ميليارد تومان تسهيلات ساخت با بهره 10درصد به بافت ‌فرسوده پرداخت كنند.  كارشناسان براي عملياتي شدن اين مصوبه معتقدند: دولت براي پوشش مابه‌التفاوت سود 10 درصد تا سود رايج بالاي 20 درصدي در بانك‌ها، بايد حداقل 10 هزار ميليارد تومان از محل بودجه، به بانك‌ها كمك كند. از طرفي، ضمانت‌‌هاي لازم نيز بايد از بانك‌ها بابت پرداخت اين تسهيلات دريافت شود.