از سقف خانه‌های کلنگی پول می‌بارد!

بازار معامله خانه‌های کلنگی در چند سال اخیر به قدری رونق گرفته که سبب شده در برخی زمان‌ها قیمت خانه‌های کلنگی بر آپارتمان‌های نوساز شهر پیشی بگیرد.

بسیاری از مناطق شهر تهران طی چند سال گذشته به کارگاه ساختمانی تبدیل شدند. به‌گونه‌ای که شاهد افزایش تخریب ساختمان‌های با عمر کم (حتی ١٠ساله) با عنوان خانه‌های کلنگی هستیم؛ پدیده‌‌ای که تا چند سال پیش به گستردگی زمان کنونی مشاهده نمی‌شد.

ساختمان‌های کلنگی به عنوان یکی از پیش‌زمینه‌های اصلی برای ساخت‌وسازهای درون‌شهری محسوب می‌شوند. روند تخریب خانه‌های کلنگی در چند سال اخیر علاوه بر هدررفتن بخش زیادی از منابع ملی، هویت تاریخی شهرها را از بین برده و نهایتا تعریف خانه کلنگی را تغییر داده است.

متاسفانه عمر ساختمان‌ها در کشور ما در مقایسه با استاندارد جهانی که در برخی از کشورهای توسعه‌یافته به حدود ١٠ سال هم می‌رسد بسیار پایین‌تر است. به عنوان مثال ساختمانی با عمر ٣٠ تا٣٥سال در شهرهای ما به عنوان ساختمان کلنگی مطرح می‌شود. البته این عمر طی چند سال اخیر بازهم کاهش پیدا کرده و حتی به حدود ١٠ سال نیز رسیده است.

این موضوع دو دلیل عمده دارد؛ نخست مزیت اقتصادی تخریب‌ خانه‌های کلنگی است. با ارایه تسهیلات ویژه از سوی مدیریت شهری و افزایش میانگین تراکم ساختمان‌های در شهر تهران به‌واسطه اجرای طرح تفضیلی جدید بسیاری از مالکان ترجیح می‌دهند به تخریب خانه خود تن دهند و از طریق افزایش تراکم ساختمان خود به ارزش افزوده بیشتری دست پیدا کنند.

غافل از اینکه این سیاست به شیوه‌ای برای هدررفت منابع ملی تبدیل شده است. از سوی دیگر تکنولوژی و مصالح مورد استفاده در ساختمان‌ درحال احداث در سطحی است که موجب می‌شود این ساختمان ٢٠ سال دیگر دوباره فرسوده شود.

اولین علت نیز به نظر کارشناسان به تغییر الگوی مصرف در دوره جدید مربوط می‌شود. خانه‌های قدیمی اصولا با تقسیم‌بندی متفاوتی در زمان حاضر ساخته شده‌اند. در گذشته خانه‌ها اتاق‌های بزرگ و سقف‌های بلند داشتند که مدل استقلال آنها از یکدیگر متفاوت بوده اما در سال‌های اخیر با توجه به تغییر الگوی مصرف و توان اقتصادی طرح مورد استفاده در خانه‌ها اصولا خانه‌های کوچکی هستند. کلنگی‌های قدیمی هر شهری بخشی از تاریخ و هویت آن شهر را در خود جای داده‌اند.

خانه‌های کلنگی اگرچه استحکام روزهای پیشین را ندارند، اما مستحکم‌ترین ستون تاریخ یک شهر به حساب می‌آیند. با این حال در  سال‌های اخیر در شهرهای بزرگی چون تهران این کلنگی‌های تاریخی بیش از آنکه برای حفظ هویت شهر اهمیت داشته باشند ساخت‌و‌سازهای درون‌شهری را پررونق و جیب بساز و بفروش‌ها را پرپول کرده‌اند.

در بسیاری از کشورهایی که دارای سابقه تمدنی قدیمی هستند همچون روسیه و حتی کشورهایی که دارای سابقه تمدنی جدید هستند، مثل کانادا، اجازه تخریب ساختمان‌های قدیمی و به‌دنبال آن تخریب بخشی از هویت‌ شهری، به شکل موجود در شهرهای ایران داده نمی‌شود. ممکن نیست در شهرهای دارای بافت هویت تاریخی به دلالان ساختمانی اجازه تملک خانه‌های قدیمی یا به قولی کلنگی و افزایش تراکم ساختمانی داده شود تا شهرداری درآمد حاصل از آن‌را صرف هزینه‌های واردشده بر شهر ناشی از تخریب فضاهای قدیمی کند.

اما چنین اتفاقی در شهرهای کشور ما به ویژه کلانشهرها رخ داده است. در سال‌های اخیر به جای حفظ تهران تاریخی و توسعه هدفمند آن، بدون هیچ محدودیتی اجازه تبدیل قطعات کم‌تراکم و ویلاها یا به قولی خانه‌های کلنگی به بساز و بفروش‌ها داده شده است و همین امر وضعیت شهر تهران را به سمتی پیش برده که امکان سکونت در پایتخت به عنوان یک شهر از بین رفته است.

فرآیند تخریب خانه‌های کلنگی در تهران به بیماری بدخیمی تبدیل شده است که قدم به قدم این شهر را از بین می‌برد. تهران شهری است که از دوره قاجار تاکنون فرآیند شکل‌گیری آن طول کشیده است. باب‌شدن تراکم فروش در این شهر سبب شد تا دلالان بازار مسکن بخش زیادی از خانه‌های کلنگی را خریداری و به آپارتمان تبدیل کنند.

بدون تردید ترمیم دوباره شهری همچون تهران بیش از یک‌سده طول خواهد کشید و نهایتا به تهران کنونی هم نخواهیم رسید. نکته دیگری که روند تخریب ساختمان‌ها را قابل تامل می‌کند این است که آپارتمان‌های در حال ساخت کنونی در ٢٠ سال آینده به سرعت به چرخه فرسودگی بازخواهد گشت.

از آنجایی که تعداد واحدهای مسکونی در هر آپارتمان افزایش پیدا کرده و به تبع آن تعداد پارکینگ‌های ساختمان بیشتر شده است هر آپارتمان دارای چندین طبقه زیرزمین است که بافت خاک را تغییر می‌دهد و سبب کاهش استحکام ساختمان می‌شود و به مرور زمان شهر تهران به شهری کلنگی تبدیل خواهد شد.

ارزش افزوده ایجادشده در بخش تخریب خانه‌های کلنگی و ساخت آپارتمان‌های چندطبقه، تهران را به معدن پولی شبیه کرده است. از این‌رو چرخه تبدیل خانه‌های کلنگی به آپارتمان‌های نوساز سبب شده است تا هر اندازه عرضه آپارتمان‌های نوساز در شهر افزایش پیدا می‌کند، عرضه خانه‌های کلنگی کاهش می‌یابد.

همین امر نسبت قیمت آپارتمان‌های نوساز و کلنگی را به نفع خانه‌های کلنگی تغییر می‌دهد. یعنی اگرچه قیمت آپارتمان‌های نوساز همپای تورم عمومی کشور پیش می‌رود اما قیمت خانه‌های کلنگی بیش از تورم افزایش می‌یابد. طی چند سال اخیر بخشی از سرمایه‌هایی که وارد حوزه مسکن شده با توجه به کمبود زمین به خرید‌ خانه‌های کلنگی اختصاص داده شد که این امر خود باعث افزایش قیمت زمین و خانه‌های کلنگی شده است.