خلع سلاح خریداران مسکن

بازار مسکن از امروز وارد فصل اصلی معاملات می‌شود و طرف‌های عرضه و تقاضا در این بازار سه ماه فرصت پیدا می‌کنند با تغییر نسبی در شرایط رکودی دست‌کم یکسال اخیر، از انتخاب‌های بیشتری - افزایش فایل‌‌های تابستانی در بنگا‌ه‌ها- بهره‌مند شوند. اما «قدرت انتخاب» همه آن خوراکی نیست که بتواند تنور معاملات فصل تابستان را گرم کند.

طرف تقاضا در مصاف با مالکان آپارتمان‌های فروشی، خلع‌سلاح است و چون هیچ‌ ابزار موثری برای پذیرش قیمت‌ها ندارد، فاقد «قدرت خرید» است.

تابستان امسال اگرچه به لحاظ مقایسه قیمت‌ها، شبیه تابستان92 است، اما برای خریدارانی که انتظار داشتند وعده یکسال اخیر دولت مبنی‌بر «پرداخت حداقل 70میلیون تومان تسهیلات بانکی» دست‌کم در فصل جاری تحقق پیدا کند، سخت‌تر از قبل خواهد بود. بخشی از متقاضیان مسکن در ماه‌های اخیر با اعمال تاخیر عمدی در خرید، امید داشتند در فصل تابستان با استفاده از وام پرقدرت، بتوانند توان مالی‌شان را به سطح قیمت آپارتمان‌های مازاد موجود در بازار برسانند و خرید کنند. با این حال، معاملات تابستانی در بازار مسکن از امروز در غیاب هر نوع تسهیلات کارآمد، آغاز می‌شود و نبود وام خرید موثر یا حتی تسهیلات لیزینگ -که دو ماه پیش مطرح شد باعث می‌شود حجم خریدوفروش رونق آنچنانی به خود نگیرد.

مذاکره بین مقامات وزارت راه‌‌وشهرسازی و مدیران بانک‌مرکزی برسر افزایش سقف وام خرید مسکن به سطح 70 تا 90میلیون تومان هنوز به نتیجه قابل‌قبول نرسیده است.

همچنین طرح لیزینگ مسکن -پرداخت تسهیلات خرید معادل 70درصد قیمت مسکن توسط شرکت‌های لیزینگی- نیز اگرچه به موجب افزایش نرخ سود عقود مبادله‌ای، تاحدودی به مراحل نهایی تصویب در بانک‌مرکزی نزدیک شده اما بعید است حتی در صورت رضایت لیزینگی‌ها به پرداخت تسهیلات مسکن با چنین نرخ سودی -22درصد- پروسه تصویب و اجرای این طرح به تابستان امسال قد دهد. به این ترتیب، در حال‌حاضر تنها تسهیلات خرید مسکن قابل دریافت از سوی متقاضیان، همان وام 45میلیون تومانی بانک مسکن است که با توجه به قیمت فروش آن در فرابورس، عملا 37میلیون تومان از این تسهیلات، دست خریداران را می‌گیرد! روز گذشته قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات خرید مسکن بانک‌مسکن در فرابورس با قیمت 89 هزار تومان معامله شد. برای خرید امتیاز وام 45 میلیونی، بسته 90 تایی این اوراق لازم است و باید حدود 8 میلیون تومان برای آن هزینه کرد. با فرض آنکه، قیمت کنونی اوراق تسهیلات خرید مسکن در سه ماه آینده تحت‌تاثیر گرم‌شدن فضای معاملات ملک، ملتهب‌تر نشود و در همین سطح بماند، در این صورت، متقاضیان با 37 میلیون وام‌بانکی وارد بازار مسکن می‌شوند.

قدرت 12 درصدی، نیاز 50درصدی
بررسی‌ها نشان می‌دهد: در حال حاضر متوسط قیمت کوچک‌ترین آپارتمان‌های موجود در شهر تهران 200 میلیون تومان است که با 37 میلیون تسهیلات‌بانکی حداکثر 5/18 درصد قدرت خرید این واحدها را می‌توان پوشش داد. وام موجود حتی کفایت لازم برای خرید ارزان‌ترین آپارتمان‌های کلنگی شهر تهران را هم ندارد. در جنوب تهران خانه‌های قدیمی‌ساخت هم‌اکنون حدود 90 تا 100 میلیون تومان ارزش دارند و با وام موجود، حداکثر 40درصد قدرت‌خرید قابل پوشش است. قدرت کارآیی تنها وام خرید حاضر در فرابورس، برای طبقه پایین جامعه متقاضی مسکن به مراتب بیشتر از سطحی است که برای طبقه متوسط مورد استفاده قرار می‌گیرد.آمارهای مقدماتی از سامانه رهگیری معاملات مسکن نشان می‌دهد در سه ماه گذشته افت‌وخیز قیمت مسکن در تهران به گونه‌ای بوده که متوسط قیمت تقریبا هم‌سطح آخرین ماه سال92 شده است. بنابراین هم‌اکنون متوسط هر مترمربع آپارتمان آماده فروش در تهران 4میلیون و 100 هزار تومان است و یک واحدمسکونی 75مترمربعی با عمربنای پنج سال ساخت که مورد جست‌وجو و انتخاب گروه‌های متوسط درآمدی است، حدود 300 میلیون تومان ارزش دارد. با این حساب، قدرت پوشش وام فعلی برای خرید چنین آپارتمان‌هایی 3/12درصد است و متقاضیان باید تا 88درصد ارزش ملک را نقدی تهیه کنند که این امکان از توان فعلی طرف تقاضا خارج است.

بازار تابستانی تشنه وام خرید
سال گذشته، وزیر راه و شهرسازی از تلاش و پیگیری برای افزایش سقف تسهیلات مسکن خبر داد به گونه‌ای که این وام بتواند حداقل 50 درصد خرید یک واحد معمولی مسکونی را تامین کند. این در حالی است که همزمان با این پیگیری‌ها، بانک مرکزی دی ماه سال گذشته، سقف وام خرید مسکن را از 20 میلیون تومان به 45 میلیون تومان افزایش داد. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در این باره گفت: در صورتی که تا نیمه تابستان وام پرقدرت خرید مسکن تصویب و وارد بازار معاملات شود نه‌تنها اثر تورمی در بازار نخواهد داشت بلکه با تقویت قدرت خرید، باعث رونق در این بخش می‌شود.به گفته حسام عقبایی وام خرید مسکن هم‌اکنون به‌طور متوسط حدود 12 درصد از قیمت خرید یک آپارتمان مسکونی معمولی را تامین می‌کند.

این در حالی است که با توجه به قدرت خرید مردم و نیاز موجود در بخش تامین مسکن مصرفی، لازم است در پایتخت بین 80 تا 90 درصد قیمت آپارتمان را پوشش دهد. وی با تاکید بر اینکه افزایش وام خرید به هیچ وجه نمی‌تواند از موجبات تورم و گرانی مسکن باشد، ادامه داد: پیش‌بینی می‌شود سه‌ماهه پیش رو - فصل طلایی معاملات مسکن - بازار آرام و باثباتی در انتظار متقاضیان خرید و فروش مسکن باشد و در عین حال شاهد افزایش نسبی حجم معاملات مسکن باشیم.


لیزینگ به صلاح خریداران مسکن نیست
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، ضمن اعلام مخالفت با طرح لیزینگ مسکن، ورود شرکت‌های لیزینگ به این عرصه را مغایر با قانون نظام صنفی و همچنین به زیان طرف تقاضا در بازار مسکن عنوان کرد.

او گفت: شرکت‌های لیزینگ بیش از آنکه به فکر مصرف‌کننده یا طرف تقاضا باشند در فکر سودهای کلان برای خود هستند و این واقعیتی است که این شرکت‌ها در عرصه خودرو نیز آن را به اثبات رسانده‌اند.

مشاوران املاک پایتخت سطح قیمت در بازار خرید و فروش مسکن در آستانه تابستان را مشابه سطح قیمت‌ها در سه‌ماهه پایانی سال 92 می‌دانند و ‌می‌گویند: ولی کافی نبودن قدرت خرید باعث شده رونق مورد انتظار در این بازار ایجاد نشود.

از سوی دیگر هم‌اکنون بخش قابل توجهی از خریداران مسکن، متقاضیان مصرفی هستند که به دنبال واحدهای کوچک و ارزان‌قیمت‌تر هستند. بازاریاب‌های بنگاه‌های مسکن می‌گویند: بازار فعلا عاری از تقاضای سرمایه‌ای یا همان سفته‌بازها است.