حباب در قیمت وام مسکن؟

قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن در یک ماه گذشته که بازار معاملات ملک در تعطیلی اول‌سال قرار داشت و سایر بازارها نیز کم‌وبیش در رکود بودند، با شیب تند افزایش پیدا کرد و در حال‌حاضر نیز مطابق تحلیل کارشناسان، سطح کنونی نرخ اوراق مسکن نه‌تنها مناسب خرید‌های مصرفی نیست، بلکه تحت‌تاثیر «جو روانی» تازه‌شکل گرفته، حداقل 5درصد حباب دارد كه قبل از استفاده متقاضيان وام، بايد تخليه شود.

اوراق به برگه‌هایی گفته می‌شود که در قالب آن، دسته‌ای از سپرده‌گذاران بانک‌مسکن که موعد دریافت وام‌‌خریدشان فرا رسیده، امتیاز یا همان حق‌دریافت وام خود را به صورت رسمی در بازار فرابورس، به متقاضی جدید عرضه می‌کنند.

با خرید و فروش اوراق «تسهیلات مسکن»، فرد متقاضی خرید آپارتمان بدون آنکه اقدام به سپرده‌گذاری کرده باشد، هزینه لازم را برای ماه‌ها سپرده‌گذاری نقدینگی خود در همان لحظه نیاز به وام، به صاحب اوراق که حداقل یکسال در بانک‌مسکن سرمایه‌گذاری کرده، پرداخت می‌کند و عملا بدون معطلي و خواب‌پول، به وام مي‌رسد.

 قیمت این مبادله علی‌القاعده برحسب شرایط زمانی بازار مسکن یا قرارداشتن در فصل رونق یا رکود معاملات، تعیین می‌شود، طوری که معمولا در فصل تابستان یا هفته‌های آخر سال به علت افزایش میل به خرید مسکن، قیمت اوراق نیز تحریک می‌شود و افزایش می‌یابد.

اما آنچه در فروردین امسال و روزهای اخیر در بازار مبادله اوراق مسکن، حاکم شد حکایت از شرایط غیرعادی قیمت اوراق و تبعیت نکردن از بازار بالادست دارد.

شواهد موجود در بازار مسکن و روایت دلالان ملک مشخص می‌کند در فروردین‌ امسال معاملات مسکن در حجم فوق‌العاده پایین و به صورت ناچیز در بنگاه‌‌ها جریان داشته و تعداد خرید آپارتمان مسکونی در این ماه به اندازه‌ای نبوده که تقاضای‌‌مصرفی قابل‌توجهی در بازار اوراق تسهیلات خرید مسکن ایجاد کند.

با این حال، بازار اوراق در یک ماه‌ گذشته انعکاس‌دهنده رکود معاملات مسکن نبود و نوع نوسان قیمت در این بازار نشان داد عاملان مبادله اوراق را عواملی، غیر از متقاضیان واقعی مسکن تشکیل می‌دهند.

قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی وام خرید مسکن، در فروردین امسال با صعود 14درصدی، از 65 هزار تومان در آخرین روز اسفند92 به 74 هزار تومان در 31 فروردین93 رسید و هزینه دسترسی به وام‌خرید را حتی در مقایسه با 45روز آخر سال92 که شدت رکود معاملات مسکن به‌مراتب کمتر از این روزها بود، گران‌تر کرد.

سال گذشته در فاصله 15 بهمن تا پایان اسفند92 که خریدوفروش آپارتمان با بهبود نسبی مواجه شده بود، قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات مسکن بین 50 تا حداکثر 63 هزار تومان در نوسان بود. همچنین در هفته‌های قبل از آن نیز که مصادف شده بود با تصویب سقف جدید وام خرید مسکن، قیمت اوراق تحت‌تاثیر افزایش مبلغ وام، در مقطعی بین نیمه‌دی تا هفته اول بهمن، به بالاترین سقف سال‌های اخیر، یعنی 75 هزار تومان رسید، اما بلافاصله پس از 2 هفته، قیمت اوراق به سطح واقعی برگشت و هیجان در بازار وام تخلیه شد.

سال گذشته قیمت اوراق مسکن تا 17دی ماه 92 – روزی که بانک‌مرکزی مصوبه افزایش وام را ابلاغ کرد- در سطح 39 هزار تومان قرار داشت اما در نیمه‌دوم دی با رشد بیش‌از 80درصدی به نزدیک 75 هزار تومان رسید.

اکنون رسیدن دوباره قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن به نقطه اوج، آن هم در شرایطی که زمینه‌ای از داخل بازار معاملات ملک، چنین صعودی را نمی‌توانسته پشتیبانی کند، غیرطبیعی ارزیابی می‌شود.

این «جو روانی» چیست؟
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» در این باره حاکی است: علت افزایش 14درصدی قیمت اوراق مسکن در فرابورس طی فروردین امسال در شرایطی که شاخص بورس در همین ماه 7درصد افت کرد و قیمت آپارتمان نیز طی این مدت تغییر محسوسی نداشت، می‌تواند به «جو‌‌روانی» تازه‌شکل گرفته در بازار وام مسکن مربوط باشد.

این جو روانی ناشی از 2 موضوع است: اول، اعلام گمانه‌زني‌ از برنامه احتمالي دولت برای افزایش مبلغ وام خرید مسکن است که باعث شده صاحبان کنونی اوراق با این پیش‌بینی که قیمت مبادله وام در آینده – به خاطر زیادشدن سقف آن و اثرگذاری بر قدرت خرید مسکن- بیشتر می‌شود، از هم‌اکنون اقدام به پس‌انداز اوراق خود کنند و فروش را به بعد از افزایش سقف، موکول کنند و دوم، انتظار رونق معاملات مسكن در ماه‌هاي آينده كه اين نيز تصور افزايش تقاضا در آينده نزديك براي خريد اوراق را در ذهن صاحبان آن تقويت كرده است.

آنچه این تحلیل را تقویت می‌‌کند، نابرابری شدید بین صف عرضه و صف تقاضای اوراق در بازار فرابورس طی روزهای اخیر است.

در حال‌حاضر نه تنها صاحبان اوراق، عرضه را به شدت کاهش داده و تحریک به نگهداشتن اوراق نزد خود شده‌اند که صف تقاضای خرید نیز به چند برابر حجم محدود عرضه رسیده است.

دارندگان فعلی اوراق تسهیلات خرید مسکن، تصور می‌کنند تجربه رشد 80درصدی قیمت اوراق در زمستان سال گذشته که همزمان با اعلام سقف جدید وام‌خرید اتفاق افتاد، ممکن است امسال نیز به محض تصویب سقف جدیدتر، تکرار شود.

ذبیح‌الله نعمتی، مدیر اداره اعتبارات بانک‌مسکن در این باره به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: اوراق تسهیلات خرید مسکن در فرابورس معامله می‌شود و قیمت آن تابع عرضه و تقاضا است و قطعا جو‌ روانی در تغییر حجم عرضه و تقاضا و در نتیجه نوسان قیمت اوراق، تاثیرگذار است.

نعمتی افزود: ممکن است جو روانی حاضر به هیجان عده‌ای که منتظر تغيير سقف وام خرید مسکن هستند، مربوط شود و همین هیجان تقاضا برای خرید اوراق را افزایش و عرضه برای فروش آن را کاهش داده باشد.

راهکار تخليه حباب
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» سال گذشته کارشناسان بازار اوراق مسکن، قیمت واقعی هر فقره اوراق را بین 60 تا 70 هزار تومان برآورد می‌کردند و معتقد بودند ارزش معاملاتی امتیاز وام‌های 35 و 45 میلیون تومانی در همین حد است و اگر قیمت اوراق بیشتر از این شود، تقاضای خرید کاهش می‌یابد و اگر به کمتر از 60 هزار تومان نزول کند، حجم عرضه افت می‌کند.

اکنون با توجه به اینکه سقف وام همان 35 تا 45 میلیون تومان است و معاملات مسکن نیز کماکان حالت رکودی دارد، قیمت بالای 70هزار تومان برای هر فقره اوراق، غیرواقعی و حبابی می‌تواند باشد و به معنی آن است که در این قیمت حداقل پنج درصد حباب وجود دارد و با «نخریدن» اوراق، باید مسیر تخلیه حباب فراهم شود تا قيمت آن به نرخ واقعي حداكثر 70 هزار تومان باز گردد.

با توجه به اینکه برای دسترسی به 45 میلیون تومان وام خرید مسکن، باید 90فقره اوراق تهیه کرد، در حال حاضر با استناد به نرخ‌های حبابی، هزینه این دسترسی حدود 6 میلیون و 600 هزار تومان برآورد می‌شود.