فاز مسکن چیست؟

گزارش رسمی «روند قیمت مسکن در تهران» سرانجام منتشر شد.

به گزارش دنیای اقتصاد، هر چند آمار اعلام‌شده مربوط به «معاملات مسکن ۲ ماه پیش» است، اما نتایج تحقیقات میدانی از این بازار، تحولات ماه گذشته را نیز تشریح کرده است. گزارش از آنچه طی ماه‌های گذشته از ۱۴۰۳ در بازار مسکن رخ داده است، نشان می‌دهد از یک طرف قیمت آپارتمان‌ها افزایش پیدا کرده (۷ درصد طی ۴ ماه) و از طرف دیگر، نبض خرید در پایین‌ترین میزان نسبت به سال‌های گذشته قرار دارد و از آن مهم‌تر، تحرکات تقاضای غیرمصرفی (خرید سرمایه‌ای ملک) به شکل چشم‌گیر فروکش کرده است.

با این رفتار دوگانه (رشد قیمت با وجود رکود خرید) این پرسش مطرح می‌شود که «فاز بازار ملک چیست؟» بررسی‌ها برای پاسخ به این پرسش مشخص می‌کند، بازار مسکن در ماه‌های گذشته از ۱۴۰۳، دو تفاوت شاخص با سال‌های عصر جهش قیمت داشته است؛ از جمله «اختلاف اساسی در سرعت رشد ماهانه قیمت اسمی». این تفاوت‌ها در کنار «افت قیمت واقعی مسکن در ۴ ماه اول امسال» بیانگر آن است که بازار هم‌اکنون در فاز گذار از جهش قیمت قرار دارد و آنچه باعث افزایش قیمت اسمی می‌شود، براساس ۶ نشانه، «به تورم بالادست مسکن» برمی‌گردد.

اعلام نبض قیمت مسکن ماه تیر به شکل رسمی و همین‌طور حجم آپارتمان‌های فروش‌رفته در ابتدای تابستان، «تشخیص فاز بازار ملک» را برای فعالان و بازیگران معاملات سخت کرده است از این بابت که «آرامش نسبی درون بازار» با «رشد اسمی قیمت‌ها» قابل جمع نیست و نگاه صرف به یکی از این دو رخداد باعث تحلیل ناقص از اوضاع می‌شود.

گزارش از نحوه انتشار آمار رسمی درباره بازار مسکن حاکی است، سرانجام بانک مرکزی با تاخیر، داده‌های مربوط به معاملات مسکن ماه تیر را منتشر کرد؛ هر چند آمار رسمی تحولات بازار معاملات مسکن ماه مرداد هنوز منتشر نشده است.

با این حال آنچه به صورت رسمی درباره تورم مسکن ماه تیر اعلام شده، تایید گزارش روزنامه «دنیای‌اقتصاد» در چاپ یکم مرداد ماه با عنوان «شکارچی‌ها در بازار مسکن» است. آمار رسمی می‌گوید، ماه اول تابستان امسال متوسط قیمت مسکن در معاملات صورت گرفته در تهران ۱.۷‌ درصد نسبت به ماه آخر بهار افزایش پیدا کرد و میانگین سطح «قیمت قطعی» به ۸۷ میلیون و ۴۰۰‌ هزار تومان رسید.

«دنیای‌اقتصاد» در گزارش یکم مردادماه خود بر اساس تحقیقات میدانی که از بازار انجام داده بود، نرخ رشد ماهانه میانگین «قیمت پیشنهادی» در فایل‌های فروش آپارتمان در تهران را ۱.۶‌ درصد نسبت به ابتدای تیر اعلام کرده بود که اکنون مشخص شد، قیمت قطعی آپارتمان نیز به همین میزان طی ماه تیر افزایش پیدا کرده است. (قیمت پیشنهادی، قیمت فروشنده هاست و قیمت قطعی که معمولا سطح آن پایین‌تر از قیمت پیشنهادی است، قیمت واحد‌های فروخته شده.)

تورم ماهانه مسکن ۱.۷ درصدی در تیرماه باعث شد سطح قیمت نسبت به تیر سال گذشته ۱۴‌ درصد بالاتر قرار بگیرد. در کنار این آمار مربوط به روند قیمت مسکن، گزارش رسمی از نبض معاملات نیز نشان می‌دهد، تیر ماه امسال در بازار مسکن شهر تهران ۳‌ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی خرید و فروش شد که ۸‌ درصد از معاملات خرداد کمتر بوده و از آن مهم‌تر، «کمتر از میانگین ماهانه معاملات مسکن سال‌های گذشته» است.

موقعیت مسکن ۱۴۰۳ تا اینجا

«دنیای‌اقتصاد» در این گزارش، علاوه بر انتشار آمار رسمی معاملات مسکن تیر، نتایج تحقیقات میدانی خود از معاملات مسکن ماه مرداد را نیز در ادامه تشریح می‌کند. اما مهم‌تر از شرح و بررسی «تابستان» بازار معاملات مسکن، روند امسال این بازار است به‌طوری که شناسایی «تفاوت‌های امسال با سال‌های عصر جهش» و «ریشه تفاوت‌ها» می‌تواند به دوگانه «آرامش کنونی در معاملات از یک سو و رشد اسمی قیمت از سوی دیگر» پاسخ دهد و در عین حال فاز بازار را معلوم کند.

بررسی‌ها در این باره حاکی است، بازار معاملات مسکن طی ماه‌های اخیر به ۶ دلیل، مسیری متفاوت از سال‌های گذشته در پیش گرفت. منظور از تفاوت آن است که در حال حاضر دو فاکتور مشخص بازار مسکن سال‌های ۹۷ تا ۹۹ و همچنین ۱۴۰۲ در صحنه معاملات ملک وجود ندارد؛ نبود یا افت شدید «خریدار سرمایه‌ای و غیرمصرفی کوتاه مدت» و همچنین نبود «التهاب تورم مسکن».

واسطه‌های بازار معاملات مسکن می‌گویند در ماه‌های اخیر اقلیت خریدار حاضر در بازار، از جنس مصرفی بوده و مثل سال‌های گذشته، «خرید با نیت فروش در ماه بعد» و همچنین خریدار سرمایه‌ای به ندرت وجود داشته است. طی سال‌های عصر جهش قیمت مسکن، میانگین تورم ماهانه قیمت آپارتمان در تهران رقمی در حدود ۳ تا ۵‌ درصد بود، اما در ماه‌های گذشته از سال ۱۴۰۳، میانگین رشد ماهانه قیمت مسکن ۱.۸‌ درصد بوده است که به معنای «دست کم نصف شدن سرعت رشد قیمت در سال‌جاری» است.

به این ترتیب، بازار مسکن طی ماه‌های گذشته از ۱۴۰۳ به لحاظ جنس خریدار و نحوه افزایش قیمت، متفاوت از قبل است. اما در برابر این واقعیت، این پرسش به وجود می‌آید که «اگر بازار مسکن ۱۴۰۳ متفاوت از بازار سال‌های ۹۷ تا ۱۴۰۲ است، پس چرا قیمت مسکن کاهش پیدا نمی‌کند؟»

بررسی‌ها برای پاسخ این پرسش مشخص می‌کند، اگر‌ چه در حال حاضر بازیگردان تورم مسکن، «سمت تقاضا (سرمایه‌گذار ملکی)» نیست، اما «تورم تولید مسکن» مانع کاهش قیمت اسمی شده است. بهار امسال بر اساس آمار رسمی، هزینه ساخت مسکن صرفا از محل مصالح ساختمانی ۲۲‌ درصد افزایش یافت.

همچنین طی ۵ ماه اول امسال بر اساس گفته‌های سازنده‌ها و تحقیقات میدانی از بازار ساخت‌وساز، دستمزد کارگر ساختمانی رشد بیش از ۳۰‌ درصد را تجربه کرد و تورم زمین نیز حدود ۵۰‌ درصد برآورد شد. روند رشد قیمت تمام شده مسکن و نهاده‌های تولید مسکن به‌گونه‌ای است که شرایط درون بازار معاملات مسکن برای «کاهش قیمت اسمی» سخت شده است. اما از آنجا که «انتظارات تورمی به‌خاطر ثبات بازار‌های موازی و افت ریسک‌های غیراقتصادی فروکش کرده و تقاضای سرمایه‌ای خرید آپارتمان در پی آن، آرام گرفته است»، تحریک تورم مسکن از این محل متوقف شده است.

آرام شدن موتور تقاضای سرمایه‌ای تورم مسکن در ماه‌های اخیر را «افت قیمت واقعی آپارتمان» تایید می‌کند. قیمت واقعی مسکن -سطح تغییر یافته قیمت مسکن پس از حذف اثر تورم عمومی- از ابتدای امسال تا پایان تیر ماه ۳.۸‌ درصد کاهش پیدا کرده است. این در حالی است که سال گذشته قیمت واقعی، ۲۴‌ درصد افزایش پیدا کرده بود.

در بازار مسکن بر اساس الگوی دوره‌های سه دهه گذشته، هر زمان قیمت واقعی مسکن افت می‌کند، نبض معاملات در حال گذار از شرایط جهش به سمت آرامش و همچنین به سمت «سطح متعارف قیمت» است. چه‌بسا در صورت «کاهش تورم تولید مسکن»، مانع کاهش قیمت اسمی مسکن نیز از جلوی بازار برداشته شود. قیمت واقعی مسکن در تهران طی دهه ۹۰، رشد تاریخی را تجربه کرد؛ ۱۳۰‌ درصد افزایش. در حالی که طی دهه ۷۰ قیمت واقعی ۴۰‌ درصد افت کرده بود و در دهه ۸۰ نیز تنها ۵۹‌ درصد افزایش یافت.

رکورد تاریخی جهش قیمت واقعی مسکن در دهه ۹۰ به‌خاطر جهش تاریخی قیمت اسمی مسکن در سال‌های ۹۷ تا ۱۴۰۰ بود که آن هم ناشی از «هیجان تاریخی تقاضای سرمایه‌ای به‌خاطر انتظارات تورمی بالا» بود. به این ترتیب با «خط کش تغییرات قیمت واقعی» می‌توان گفت، فاز کنونی بازار مسکن، گذار از جهش است و چون بالادست مسکن همچنان درگیر تورم بالای تولید ساختمان است، رشد‌های اسمی قیمت آپارتمان چه به شکل خفیف ماهانه و چه به شکل ۱۴‌درصد نقطه ای، به‌خاطر «قیمت تمام شده مسکن» است نه به‌خاطر «تقاضا».

۶ نشانه از نبود تقاضای سرمایه‌ای

تحقیقات میدانی از معاملات مسکن طی ۵ ماه اول سال نشان می‌دهد، بنا به ۶ دلیل، «تورم مسکن» امسال، از سمت «تولید مسکن» شارژ شد نه از سمت تقاضا. در واقع بازار معاملات مسکن در ۵ ماهه امسال بر اساس ۶ نشانه، رفتار متفاوتی نسبت به گذشته از خود نشان داد که منجر به «نبود محرک تقاضا در مسیر رشد قیمت مسکن» و «تغییر کارگردان تورم ملک» شد که این را می‌توان در دو عامل عمده افت شدید «خریدار سرمایه‌ای و غیرمصرفی کوتاه مدت» و همچنین نبود «التهاب تورم مسکن» بررسی کرد.

نشانه اول را می‌توان در شواهد بازار مشاهده کرد. شواهد بازار نشان می‌دهد، خریداران فعلی بازار مسکن یا متقاضیانی هستند که قصد تبدیل به احسن ملک خود را دارند یا فروشندگان خدمات مصالح ساختمان‌ها به سازنده‌ها. به عبارتی، سازنده‌ها به جای پرداخت نقدی هزینه مصالح و خدمات ساختمانی، اقدام به واگذاری آپارتمان می‌کنند. در واقع بخشی از معاملات بازار به شکل تهاتر انجام می‌شود.

نشانه دوم نبود تقاضای سرمایه‌ای را می‌توان در رشد بیشتر حجم معاملات خرید مسکن در مقایسه با رشد کمتر قیمت مسکن بررسی کرد، زیرا در صورت حضور تقاضای سرمایه‌ای در معاملات بازار، قیمت مسکن نیز با رشد بیشتری همراه بود.

نشانه سوم مربوط به رسوب فایل‌های فروش آپارتمان‌های ارائه‌شده به بازار ملک است که عمده تقاضای بازار به سمت آپارتمان‌های کهنسال پیش رفته است و نبود خریدار منجر به کمبود فایل‌های ارائه‌شده به بازار شده است.

با وجود بازدهی ۷ درصدی ۵ ماه اول امسال در مقایسه با بازدهی ۱۷ درصدی سال گذشته، حجم معاملات، رشد ۱۲ درصدی را نشان می‌دهد که این امر حاکی از «مصرفی بودن» جنس تقاضا و حجم بالای فروشنده نسبت به سال گذشته است. در قعر ماندن حجم معاملات مسکن در مدت ۵ ماهه امسال، نشانه چهارم از عدم‌ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار شده است. فروش تنها ۳۵۰۰ واحد مسکن در ماه تیر، پایین‌ترین حجم معاملات ماهانه مسکن در یک دهه اخیر این بازار بوده است.

نشانه پنجم را باید در بازدهی بازار مسکن ارزیابی کرد که طی ۵ ماه اول امسال در مقایسه با بازار پول و بازار سکه، رتبه سوم را به خود اختصاص داد و ششمین نشانه مربوط به «التهاب قیمت ساخت مسکن» می‌شود. به عبارتی رشد هزینه‌های ساخت به مراتب بیشتر از تورم فعلی مسکن است.

نشانه‌های نبود محرک تقاضا در مسیر رشد قیمت مسکن را می‌توان در میانگین قیمت پیشنهادی فایل‌های ارائه شده مرداد به بازار نیز مشاهده کرد که بر اساس بررسی‌ها قیمت هر مترمربع در بازار ملک تهران در مرداد به طور میانگین به ۸۵ میلیون تومان رسید که ۳.۵‌ درصد نسبت به قیمت پیشنهادی ماه تیر با مترمربعی ۸۸ میلیون کمتر است.

به عبارتی فروشنده‌هایی که در مرداد وارد بازار مسکن شده اند آپارتمان‌های خود را نسبت به فروشنده‌های تیر ماه با قیمت کمتری به بازار عرضه کرده‌اند. این اتفاق از روند بازار مسکن تیر بر اساس آمار‌های رسمی از قیمت‌های واقعی اعلام‌شده، می‌تواند تاییدی بر روند کاهشی قیمت مسکن در مرداد باشد. زیرا قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها به بازار به دلیل رسوب چند ماهه فایل‌ها کاهش یافته است. براین اساس جدیدترین صاحبان فایل‌های ارائه‌شده به بازار به منظور فروش آپارتمان‌های خود، تعدیل کاهشی قیمت مسکن را در پیش گرفته اند.