امتیاز به بسازوبفروش‏‏‌ها

شورای شهر تهران با این تصور که «تعدیل نرخ عوارض ساخت‌وساز» باعث گرانی مسکن می‌شود، «نرخ رشد ۲۶ درصدی پیشنهاد شهرداری تهران» را رد کرد و روز گذشته تصویب کرد «عوارض ساخت مسکن در کل شهر تهران برای سال ۱۴۰۳، به میزان ۱۹‌ درصد نسبت به عوارض ۱۴۰۲ افزایش یابد.»

به گزارش دنیای اقتصاد، تعدیل نرخ عوارض ساخت‌وساز به معنای آن است که «متناسب با رشد هزینه‌های اداره شهر از یکسو و رشد قیمت مسکن از سوی دیگر»، بهایی که سازنده‌ها برای دریافت مجوز ساخت از شهرداری دریافت می‌کنند، افزایش پیدا کند.

اما چنانچه افزایش عوارض ساخت کمتر از نرخ تعدیل باشد، در این صورت عواید سازنده از رشد قیمت مسکن، بیشتر می‌شود ضمن آنکه، درآمد لازم در شهر برای پوشش مخارج شهر نیز با مشکل روبه رو می‌شود.

هر چند مدل مطلوب تامین مالی برای هزینه‌های شهر، «تامین منابع پایدار از محل عوارض سالانه بر املاک» است نه «اخذ عوارض از محل تولید مسکن».

اما در شرایطی که «سهم عوارض ساخت مسکن» از «قیمت ساخت مسکن (بدون لحاظ قیمت زمین)» در حال حاضر چیزی در حدود ۱.۳‌ درصد است، این فاکتور در تهران اثر آنچنانی بر معادله قیمت تمام شده مسکن و همچنین قیمت فروش آپارتمان ندارد.

در حال حاضر متوسط بهای عوارض ساخت مسکن در تهران طبق اعلام معاون شهردار، حدود ۳۳۰‌ هزار تومان در مترمربع است. این در حالی است که قیمت آپارتمان مترمربعی ۷۴ تا ۷۵ میلیون تومان (میانگین) برآورد می‌شود.

مطالعاتی که طی سال‌های اخیر درباره «یارانه شهرداری از بابت عوارض ساخت مسکن به برخی بسازوبفروش ها» انجام شد حکایت از آن دارد که «پرهیز مدیریت شهری از تعدیل واقعی عوارض ساخت با این هدف که جلوی رشد قیمت مسکن گرفته شود، در نهایت به هدف اصلی اصابت نمی‌کند.

چون اولا در غالب سال‌های اخیر که میزان رشد عوارض ساخت متناسب با تورم ساخت و تورم مسکن نبوده، قیمت مسکن تحت‌تاثیر فاکتور‌های دیگر روند افزایشی را ادامه داد و دوما سازنده‌هایی که عوارض کمتری پرداخت می‌کنند الزامی برای فروش واحد‌های مسکونی با قیمت پایین به خانوار‌ها یا خانوار‌های نیازمند حمایت نداشته‌اند.»

در همین سال‌جاری عوارض ساخت مسکن در تهران ۲۵‌ درصد افزایش پیدا کرد، اما قیمت مسکن نسبت به پارسال بیش از ۵۰‌ درصد جهش کرد.

فاکتور «عوارض ساختمانی» اگر به شکل درست توسط مدیریت شهری تنظیم شود اتفاقا می‌تواند بر «روند تولید مسکن» در شهر تهران با هدف «حمایت از دهک‌های پایین» نقش داشته باشد.

یک مدل این نوع سیاستگذاری، «شناورسازی نرخ رشد عوارض ساخت» برحسب مناطق اشباع از واحد مسکونی و مناطق محل سکونت خانوار‌های کم درآمد یا بافت فرسوده است.

رگولاتوری این مدلی بازار مسکن با عوارض ساخت می‌تواند جریان سرمایه‌های ساختمانی را به سمت مناطق هدف حرکت دهد.