زیرپوست مسکن ۴ کلان‌شهر

بررسی زیرپوست بازار مسکن ۴ کلان‌شهر کشور از زنگ خطر تبعات تورم ملکی پایتخت برای آینده این شهرها خبر می‌دهد. تازه‌‌‌ترین بررسی‌‌‌ها از بازار معاملات مسکن چهار کلان‌شهر کشور شامل کرج، مشهد، اصفهان و شیراز نشان می‌دهد هم‌‌‌اکنون وضعیت بازار این شهرها دست‌‌‌کم سه تفاوت عمده با شرایط پایتخت دارد که در صورت ادامه تورم ملکی تهران می‌تواند به این شهرها نیز سرایت کند.

به گزارش دنیای اقتصاد، تورم کمتر مسکن د‌راین کلان‌شهرها نسبت به تهران، رکود کمتر ساخت‌وساز در مقایسه با پایتخت و حضور تقاضای مصرفی و حتی خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها در بازار مسکن کلان‌شهرها در برابر حذف طیف گسترده متقاضیان مصرفی و خانه‌‌‌اولی در تهران، این سه تفاوت مهم هستند. این سه تفاوت در نهایت یک پیام مهم را به سیاستگذار مخابره می‌کند؛ مبنی بر اینکه ادامه شرایط تورمی در بازار مسکن پایتخت می‌تواند در آینده نه‌چندان دور، بازار مسکن کلان‌شهرها را نیز دقیقا با شرایطی که هم‌‌‌اکنون در بازار مسکن پایتخت ایجاد شده است، روبه‌‌‌رو کند.

تورم مسکن کمتر از تهران

تازه‌‌‌ترین تحقیقات میدانی به عمل آمده از سوی «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت بازار مسکن کلان‌شهرهای کرج، اصفهان، مشهد و شیراز نشان‌دهنده زنگ خطر تهران برای بازار معاملات مسکن کلان‌شهرهاست.

بررسی تعداد انبوهی از فایل‌‌‌های ارائه‌شده به بازار فروش واحدهای مسکونی این کلان‌شهرها و همچنین اظهارات واسطه‌‌‌های ملکی فعال در این شهرها نشان می‌دهد، اگرچه هنوز وضعیت رکود و تورم در بازار معاملات مسکن کلان‌شهرهای یاد‌شده، به شدت و حدت رکود تورمی شهر تهران نیست اما خطر تحولات مسکن پایتخت در ماه‌‌‌های اخیر، هم‌‌‌اکنون در کمین بازار مسکن این کلان‌شهرها نیز قرار دارد. واسطه‌‌‌های فعال در بازار معاملات مسکن پرتقاضاترین و مصرفی‌‌‌ترین مناطق و محلات این کلان‌شهرها در تشریح وضعیت فعلی معاملات مسکن آنها، به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: هنوز تحولات اخیر معاملات مسکن شهر تهران که این بازار را با شرایط رکود تورمی شدید روبه‌رو کرده است به بازار مسکن این کلان‌شهرها نرسیده است اما در صورتی که شرایط رکود و تورم شدید در بازار مسکن پایتخت ادامه‌‌‌دار شود و سیاستگذار فکری برای مهار و ساماندهی این وضعیت نکند، با فاصله زمانی و در مدت زمانی نه‌چندان طولانی می‌توان انتظار داشت این شرایط به بازار مسکن سایر شهرها به‌خصوص کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ نیز سرایت کرده و آنها را نیز با رکود تورمی شدید مواجه کند.

البته این واسطه‌‌‌ها تاکید کردند: این موضوع به این معنا نیست که بازار معاملات مسکن این کلان‌شهرها همین حالا نیز درگیر رکود تورمی نیست؛ رکود تورمی در بازار مسکن این شهرها نیز وجود دارد اما وسعت، شدت، عمق و ابعاد آن از پایتخت با فاصله محسوس کمتر است.

از اواسط نیمه دوم سال گذشته تاکنون تحت‌تاثیر نوسانات ارزی، تورم عمومی و تشدید انتظارات تورمی در شهر تهران، قیمت واحدهای مسکونی با شیب‌‌‌ تندتری نسبت به نیمه اول سال، رشد کرد. اگرچه بانک مرکزی و مرکز آمار ایران به عنوان دو مرجع مهم و رسمی منتشر‌کننده آمار و اطلاعات مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران، عملا از زمستان سال گذشته انتشار آمار رسمی قیمت، تورم و حجم معاملات مسکن و تغییرات آن را متوقف کرده‌‌‌اند اما نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» که در گزارش‌‌‌های قبلی منتشر شد نشان‌دهنده افزایش شیب رشد قیمت مسکن در ماه‌‌‌های اخیر بوده است.

این موضوع نه‌تنها از طریق مقایسه قیمت‌های پیشنهادی درج‌شده در فایل‌‌‌های عرضه‌شده به بازار مسکن و مقایسه آن با سطوح قبلی قیمت مشخص است بلکه اظهارات واسطه‌‌‌های ملکی فعال در مناطق مختلف شهر تهران نیز آن را تایید می‌کند.

رشد قابل‌توجه قیمت مسکن در شهر تهران در ماه‌‌‌های اخیر، در غیاب آمارهای رسمی، به اذعان واسطه‌‌‌های ملکی فعال در پایتخت، منجر به خروج طیف گسترده‌‌‌تری از خریداران مصرفی مسکن از این بازار شده است. با این حال، تحقیقات جدید «دنیای‌اقتصاد» از بازار معاملات مسکن این چهار کلان‌شهر نشان می‌دهد، تورم ملکی یک‌سال اخیر در این شهرها، به میزان محسوس از تورم ملکی پایتخت کمتر بوده است. یعنی نرخ رشد قیمت مسکن در چهار کلان‌شهر کرج، اصفهان، شیراز و مشهد به مراتب کمتر از نرخ رشد قیمت مسکن تهران در اردیبهشت ماه امسال در مقایسه با اردیبهشت ماه سال گذشته بوده است.تحقیقات میدانی نشان می‌دهد متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در این چهار کلان‌شهر به طور میانگین اردیبهشت ماه امسال بین ۳۰ تا ۴۰‌درصد در مقایسه با اردیبهشت سال گذشته افزایش داشته است؛ آمارهای غیررسمی حاکی است این میزان افزایش به مراتب کمتر از نرخ رشد قیمت مسکن شهر تهران در این بازه زمانی بوده است.

با این حال، واسطه‌‌‌های معاملات ملکی فعال در این کلان‌شهرها اعلام کردند: از آنجا که همواره تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران از جمله تحولات حجم معاملات و به‌خصوص تغییرات قیمت و سطح تورم ملکی پایتخت با فاصله زمانی به سایر شهرها و کلان‌شهرها نیز سرایت می‌کند، در صورت ادامه یافتن التهاب فعلی بازار مسکن تهران، بازار مسکن کلان‌شهرها نیز در معرض تهدید از بابت افزایش عمق و شدت رکود تورمی قرار خواهد گرفت.

آدرس ملاکان کلان‌شهرها

دومین آلارم هشدار ملکی کلان‌شهرها مربوط به سطح متفاوت رکود ساختمانی تهران و چهار شهر بزرگ کشور در مقطع زمانی فعلی است. در شرایطی که هم‌‌‌اکنون عمیق‌‌‌ترین رکود تاریخی ساختمانی در شهر تهران تجربه می‌شود، عمق رکود ساخت‌وساز در شهرهای کرج، اصفهان، شیراز و مشهد، نسبت به تهران کمتر است. اگرچه این شهرها نیز نسبت به سال‌های قبل به لحاظ ساخت‌وساز با رکود مواجه شده و تیراژ کمتری از ساخت‌وساز را دارند اما، هنوز سطح رکود ساختمانی و ناامیدی سازنده‌‌‌ها در آنها از انجام فعالیت‌‌‌های ساختمانی به حد تهران نرسیده است. یکی از مهم‌ترین علائم این شرایط، نسبت بیشتر عرضه فایل نوساز و کلید‌نخورده به بازار مسکن این شهرها در مقایسه با نسبت فایل‌‌‌های نوساز عرضه‌شده به بازار مسکن شهر تهران است.

تعداد فایل‌‌‌های نوساز و کلید‌نخورده‌‌‌ای که این روزها به بازار مسکن این چهار کلان‌شهر عرضه شده است با فاصله محسوس از تعداد فایل‌‌‌های نوساز عرضه‌شده به بازار مسکن شهر تهران بیشتر است. واسطه‌‌‌ها می‌‌‌گویند، علت این موضوع آن است که هنوز سازنده‌‌‌ها در این کلان‌شهرها، به انگیزه شروع پروژه‌‌‌های جدید، واحدهای تازه‌‌‌ساز و آماده سکونت خود را به بازار عرضه می‌کنند.

در تهران اما بخش زیادی از سازنده‌‌‌ها به دلیل سبقت تورم ساخت از تورم مسکن در سال گذشته و همچنین نبود چشم‌‌‌انداز مثبت از وضعیت هزینه‌‌‌ها و شرایط فروش در آینده، دست‌‌‌کم بخش قابل‌توجهی از واحدهای خود را به بازار عرضه نکرده و ترجیح داده‌‌‌اند به جای فروش واحدهای آماده و شروع پروژه‌‌‌های جدید، واحدها را نگهداری کرده و در آینده با سطوح قیمتی بالاتر روانه بازار کنند.

ظرفیت بالقوه برای افزایش عرضه

اظهارات واسطه‌‌‌ها و فعالان بازار مسکن این شهرها و تحقیقات میدانی صورت‌گرفته نشان می‌دهد، دو گروه بالقوه سازنده یا عرضه‌کننده بالقوه ساختمان‌‌‌های نوساز در این شهرها وجود دارند که در صورت بهتر شدن شرایط و مهار تورم، می‌توان امیدوار بود که عرضه آپارتمان به بازار مسکن این شهرها به واسطه شروع فعالیت‌‌‌های ساختمانی جدید افزایش یابد.

گروه اول، سرمایه‌گذاران ملکی هستند؛ آن طور که واسطه‌‌‌ها می‌‌‌گویند بخش عمده سرمایه‌گذاری‌‌‌های ملکی اخیر در این کلان‌شهرها در بازار زمین و ملک کلنگی بوده است. از سوی دیگر تعدادی از سازنده‌‌‌هایی که زمین در اختیار دارند در صورت مشاهده چشم‌‌‌انداز مثبت و مهار تورم (حتی به صورت نسبی)، امید خود را برای بازگشت به بازار ساخت‌وساز به دست خواهند آورد. بنابراین در صورتی که شرایط برای ساخت‌وساز بهبود یابد این دو گروه، در نقش سازنده یا دست‌‌‌کم عرضه‌کننده زمین برای ساخت، وارد فعالیت مولد ملکی یعنی ساخت‌وساز خواهند شد. اما در صورت عدم‌مشاهده چشم‌‌‌انداز مثبت نه‌تنها سازنده‌‌‌ها نیز انگیزه‌‌‌ای برای ورود به بازار نخواهند داشت بلکه زمین و املاک کلنگی خریداری‌شده از سوی سرمایه‌گذاران ملکی به جای آنکه صرف فعالیت‌‌‌های مولد و ساخت آپارتمان‌‌‌های جدید شود، به فهرست املاک منجمد و بلااستفاده افزوده خواهد شد. در واقع ملاکی و فعالیت غیرمولد، جایگزین فعالیت مولد خواهد شد.

واسطه‌‌‌ها می‌‌‌گویند برخلاف تهران که بخش زیادی از سرمایه‌گذارها بازار آپارتمان‌‌‌های مسکونی آماده را به عنوان مقصد سرمایه‌گذاری خود انتخاب کرده‌‌‌اند و از این طریق انجماد ملکی پایتخت را شدت داده‌‌‌اند، در این کلان‌شهرها، زمین و ملک کلنگی در بسیاری موارد مقصد اول خریدهای سرمایه‌‌‌ای است. بنابراین لازم است سیاستگذار مسکن با اطلاع از این موضوع، از طریق فراهم کردن زمینه‌‌‌های لازم و ایجاد انگیزه برای فعالیت‌‌‌های مولد و ساخت‌وساز، خطر و تهدید انجماد ملکی را به فرصتی برای افزایش تولید و عرضه مسکن تبدیل کند؛ در غیر‌این صورت دور از ذهن نخواهد بود که علاوه بر گسترش دامنه انجماد ملکی از تهران به سایر کلان‌شهرها، عمق رکود ساختمانی در این شهرها نیز افزایش یابد.

خطر انقراض خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها

نتایج تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» از بازار مسکن کلان‌شهرها همچنین خطر انقراض خانه‌‌‌اولی‌‌‌های کلان‌شهرها را به سیاستگذار مسکن هشدار می‌دهد؛ همان جریانی که به دنبال جهش قیمت مسکن در شهر تهران از سال ۹۷ شروع شد و منجر به خروج اجباری طیف گسترده‌‌‌ای از خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها از بازار مسکن شهر تهران در نتیجه از دست رفتن قدرت خرید آنها به واسطه رشد شدید سطح قیمت‌ها شد. همزمان با ادامه رشد قیمت‌ها در بازار مسکن شهر تهران، گروه دیگری از تقاضای مصرفی یعنی تقاضای تبدیل به احسن نیز به میزان قابل‌توجهی از بازار خارج شد. اما، بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد هنوز تقاضای مصرفی در مناطق مصرفی چهار کلان‌شهر بررسی شده (اصفهان، کرج، شیراز و مشهد)، حضور دارند. حتی وزن بیشتر معاملات خرید مسکن در مناطق مصرفی و متوسط این شهرها از سوی تقاضای مصرفی از جمله خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها انجام می‌شود.

بنابراین و در شرایطی که عملا نسل خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها در تهران منقرض شده است، خانه‌‌‌اولی و تقاضای مصرفی در بازار مسکن این شهرها همچنان حضور دارد هر چند حضور آنها نیز در مقایسه با سال‌های قبل با کاهش همراه بوده است.

با این حال، فعالان بازار مسکن این شهرها به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند در صورت سرایت تحولات اخیر بازار مسکن شهر تهران به این کلان‌شهرها و عدم‌ مهار تورم ملکی پایتخت، نسل خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها و سپس سایر تقاضای مصرفی در این شهرها نیز در معرض تهدید قرار خواهد گرفت و ممکن است در برخی از مناطق و محله‌‌‌ها مانند همان رویدادی که در تهران رخ داده است، منقرض شود.

کما‌اینکه رشد یک‌سال گذشته و به‌خصوص رشد محسوس قیمت مسکن در سه‌ماه پایانی سال قبل نیز بخشی از تقاضای خرید مسکن در این شهرها را به حاشیه رانده است.

آن طور که نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، نیمه دوم سال گذشته به‌خصوص سه‌ماه پایانی سال، بازار مسکن کلان‌شهرها نیز تحت‌تاثیر نوسانات ارزی و انتظارات تورمی که افزایش چشمگیر نرخ دلار ایجاد کرد، قرار گرفت. امسال اما عامل مهم و تعیین‌کننده مسیر بازار مسکن و تحولات قیمت و حجم معاملات در این شهرها از سوی فعالان بازار مسکن کلان‌شهرها، وضعیت «تورم عمومی» اعلام می‌شود.

آنها به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: از همین ابتدای سال، در حالی که بازار مسکن در این کلان‌شهرها نیز با رکود تورمی (هر چند کمتر از تهران) روبه‌روست اما انتظارات تورمی، منجر به شکل‌‌‌گیری تصور فروش با قیمت‌‌‌ بالاتر در برخی از مالکان شده است و همین موضوع سطح عرضه را به طور موقت به بازار کاهش داده است. این در حالی است که گروه قابل‌توجهی از متقاضیان مسکن نیز اساسا توان خرید با همین سطوح فعلی قیمت‌ها را نیز ندارند.

نجات کلان‌شهرها با «مهار تورم»

بررسی‌‌‌های کارشناسی نشان می‌دهد، مسیر نجات مسکن کلان‌شهرها از ابتلا به شرایطی که هم‌‌‌اکنون بازار مسکن شهر تهران با آن مواجه شده است، از کانال «مهار تورم» عبور می‌کند. سیاستگذار باید به فوریت سیاست‌‌‌ها و برنامه‌‌‌های کاربردی برای مهار تورم را اجرایی و عملیاتی کند. در این صورت نه‌تنها خطر افزایش عمق رکود تورمی در بازار معاملات مسکن، افزایش دامنه رکود ساختمانی، تهدید انجماد ملکی و حذف تقاضای مصرفی، از بازار مسکن کلان‌شهرها دور می‌شود بلکه انتظار بهبود شرایط در بازار مسکن شهر تهران یا دست‌‌‌کم بدترنشدن شرایط نیز دور از انتظار نخواهد بود.
آمار غیررسمی از قیمت آپارتمان

نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» با استناد به بررسی تعداد انبوهی از فایل‌‌‌های عرضه شده به بازار مسکن مناطق مختلف و همچنین اظهارات فعالان و واسطه‌‌‌های بازار معاملات مسکن کلان‌شهرهای اصفهان، کرج، شیراز و مشهد نشان‌دهنده رشد حدود ۳۰ تا ۴۰ درصدی میانگین قیمت مسکن در این شهرها در مقایسه با اردیبهشت سال قبل است.

تحقیقات انجام شده نشان می‌دهد هم‌‌‌اکنون متوسط قیمت هر مترمربع از یک آپارتمان معمولی با سطح کیفی متوسط و مطلوب برای سکونت خانوارهای مصرفی در مناطق متوسط شهر اصفهان حول و حوش ۳۵ میلیون تومان است. این میزان در شهر شیراز حدود ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان، در کرج حدود ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان و در مشهد حول و حوش ۳۵ تا ۴۰ میلیون تومان است. البته این قیمت‌ها حدودی و بر اساس مشخصات فایل‌‌‌هایی است که در روزهای اخیر به بازار مسکن این شهرها عرضه شده است و ممکن است در برخی موارد واحدها با سطوح قیمتی بالاتر یا پایین‌‌‌تر نیز یافت شود.