گناه مستاجری!

با نزدیک شدن به فصل تمدید اجاره خانه‌ها، رئیس جمهور دستور تامین مسکن مورد نیاز مستاجران را صادر کرد. آمارهای مربوط به هزینه مسکن و تعداد خانوارهای اجاره‌نشین را بررسی کرده‌ایم و از ۲ کارشناس درباره تجربه دیگر کشورها و راهکار موثر برای جلوگیری از افزایش نجومی اجاره‌ها پرسیده‌ایم.

به گزارش ایسنا، روزنامه «خراسان» نوشت: بیش از ۸ میلیون خانواده، دوباره باید لباس های گرمشان را از چمدان ها بیرون بیاورند؛ نه به‌ خاطر سرمای جزئی آخرین روزهای بهار، بلکه به‌خاطر لرزه ای که تمدید اجاره خانه ها بر تنشان خواهد انداخت و طرح ها و برنامه های دولت های مختلف هم هنوز نتوانسته است این بیماری و درد مزمن هر ساله شان را درمان کند.

۴۳ درصد هزینه خانوار

طبق گزارش مرکز آمار و گزارش روزنامه رسمی دولت، در سال ۹۵ از ۲۳ میلیون و ۵۸۰ هزار خانوار کشور، ۳۰.۷ درصد اجاره نشین بودند، اما تعدادشان در پایان سال ۹۹ افزایش یافت و به ۳۸ درصد رسید. این گزارش تحلیلی روزنامه فرهیختگان هم به خوبی گویای وضعیت درآمدها و اجاره ها در شهری مانند تهران است که اثراتش را در دیگر شهرها نیز می گذارد: «طی سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۱ درحالی هزینه اجاره‌بهای خانوارهای تهرانی ۱۴ برابر شده که در این مدت درآمد خانوارها ۱۲.۶ برابر شده است. این عقب‌ماندگی درآمد موضوعی است که فقر مسکن را به‌دنبال داشته است؛ به‌طوری‌که براساس گزارش مرکز آمار ایران در پایان سال ۱۳۹۹ سهم هزینه مسکن در سبد هزینه‌ای خانوارهای شهری کشور به ۴۳ درصد و در تهران به حدود ۵۰ درصد رسیده است».

برنامه تحول دولت؛ فصل مسکن

اگرچه مشکل مسکن مربوط به یک دولت و دو دولت نیست، اما تقریبا همه دولت ها مدعی داشتن طرح و برنامه برای حل آن بوده اند و البته هیچ کدام از نسخه هایی که پیچیده‌اند، دوای این درد مستاجران نبوده است. دولت سیزدهم هم در «سند تحول دولت مردمی» به عنوان برنامه و خط‌مشی خود، فصلی را به طور ویژه به موضوع مسکن اختصاص داده و با بررسی چالش ها، راهکارها و اقداماتی را برای حل مشکلات این حوزه ارائه کرده است، از جمله «تکمیل و به‌روزرسانی سامانه ملی املاک و اسکان کشور»، «اخذ مالیات از خانه های خالی، وضع مالیات بر عایدی سرمایه به منظور کاهش جذابیت تقاضای سوداگری و هدایت نقدینگی به سمت ساخت مسکن» و همچنین «وضع مالیات بر ارزش زمین و ملک با پیشنهاد قوانین لازم». اقداماتی که برخی از آن‌ها هم آغاز شده اما مشکلات همچنان پابرجاست. این که چرا دولت‌ها در سامان‌دهی مسکن و تامین نیاز اساسی مستاجران موفق نبوده اند، موضوعی است که پاسخش را در گفت و گو با دو کارشناس حوزه مسکن بررسی کرده ایم.

تجربه سایر کشورها چیست؟

«مجید گودرزی»، کارشناس حوزه مسکن، صحبتش را با مرور تجربیات دیگر کشورها آغاز می کند و می گوید: «مسکن در همه دنیا یک نیاز ضروری است که به صورت مستقیم یا غیرمستقیم توسط دولت ها کنترل می شود. مثلا در آلمان، هم شهرداری ها و هم دولت به صورت منطقه ای قیمت مسکن را اعلام می کنند؛ در کشورهای حوزه اسکاندیناوی هم دولت مسئول تعیین افزایش قیمت مسکن است. در انگلستان هم برای رونق ساخت و ساز و جلوگیری از بروز مشکل تامین مسکن تا ۷۰ درصد هزینه ساخت، وام بلند مدت و تضمین های دولتی داده می شود. در کشور چین هم ساخت و ساز کاملا پررونق است و به میزان بیش از نیاز خانه های خالی وجود دارد، یا در آمریکا هزینه سوداگری و نقل و انتقال مسکن آن قدر بالاست که اصلا برای کسی صرفه اقتصادی ندارد وگرنه هیچ کس از سود کردن در این بازار بدش نمی آید و اگر بسترش وجود داشت حتما در آن کشورها هم مشابه وضعیت ما اتفاق می‌افتاد».

حاضر به هزینه دادن نیستیم

گودرزی سپس به چرایی شکست خوردن طرح های ما در حوزه مسکن اشاره می کند و می گوید: «طبیعتا برای اجرای هر طرح، برنامه و تغییر، باید یک سری هزینه ها را متقبل شد اما متاسفانه سیاستمداران ما نمی خواهند این هزینه را بدهند و به همین دلیل سال‌های سال است که خرده مالکان برنامه های خودشان را در حوزه املاک اجرا می کنند و همه را به بازی می گیرند».

مشکل اصلی، ضعف در قانون گذاری

او ادامه می دهد: «اصلی ترین مشکل در کشور ما مربوط به قانون گذاری در حوزه مسکن است و اراده ای هم برای آن دیده نمی شود، اگر هم طرحی مانند مالیات بر خانه های خالی و خانه های لوکس وضع می شود، خود نشان دهنده ناکارآمدی در بخش قانون گذاری است و به تورم مسکن دامن می زند؛ به این دلیل که این مالیات ها صرفا به شکل زنجیروارانتقال می یابد و فشارش به بدنه جامعه و مستاجران وارد می شود».

مصوبه سران قوا هم بی اثر بود

گودرزی می افزاید: حتی چیزی مانند مصوبه سران قوا برای اجاره خانه هم با این که درعالی ترین سطح ممکن تصویب شد، اما کارایی نداشت، به این دلیل که شوراهای حل اختلاف هم آن را قبول نداشتند و معتقد بودند متفاوت با قانون است؛ به همین دلیل فقط باعث شد برخی از مالکان و مستاجران برای اولین بار در زندگی پایشان به شوراهای حل اختلاف باز شود».

باید قیمت گذاری کنیم

پیشنهاد مشخص او برای حل همیشگی این بحران هم این است: «چالش اصلی حوزه مسکن، قیمت گذاری است که کسی به آن ورود نمی کند؛ در حالی که انجامش کار سختی نیست، همان طور که برای طرح ملی نهضت مسکن این کار انجام شد، می توان آن را به کل حوزه مسکن تعمیم داد و قیمت گذاری کرد».

منتظر برنامه وزارت راه و شهرسازی

دولت حالا در یک آزمون مهم قرار دارد و میلیون ها خانواده اجاره نشین منتظر اجرایی شدن برنامه هایش در حوزه مدیریت مسکن و اجاره بها هستند. صحبت های رئیس جمهور در جلسه هیئت دولت ۲۷ فروردین هم مطالبه گرانه بود و با اشاره به نزدیکی فصل جابه‌جایی‌ها، از وزیر مسکن خواست با هماهنگی دستگاه‌های ذی‌ربط، تدابیر لازم را برای تسهیل شرایط تامین مسکن مورد نیاز مستاجران در نظر بگیرد؛ تدابیری که تاثیرش را باید در گفت و گوی مستقیم با مستاجران جست و جو کرد ، نه گزارش های مدیریتی که بعضا با واقعیت جامعه تفاوت های بسیار دارد.

جرم‌انگاری همراه با مکانیزم تشویقی و تنبیهی

«فرشید ایلاتی» یکی دیگر از کارشناسان حوزه مسکن است می گوید: «برای حل مشکل دیرینه مستاجران، باید عرضه مسکن تقویت شود که یک راه آن، شناسایی دقیق خانه های خالی و الزام قانونی برای عرضه شدن آن‌هاست که می تواند شوک قیمتی وارد کند و لااقل بهای مسکن و اجاره بها را تثبیت کند». او می افزاید:« متاسفانه با وجود راه اندازی سامانه هایی برای شناسایی خانه های خالی و ثبت معاملات املاک، همچنان اطلاعات آن تکمیل نیست، به همین دلیل به غیر از تهران که وضعیت نسبتا خوبی دارد، در برخی کلان‌شهرها حتی ۱۰ درصد اجاره نامه ها هم ثبت نمی شود و به همین دلیل ابزار نظارتی لازم برای جلوگیری از سوداگری وجود ندارد».

ایلاتی هم یک پیشنهاد روشن برای سامان‌دهی وضعیت اجاره خانه ها و قیمت مسکن دارد: «راهکار این است که ثبت نکردن قراردادهای اجاره جرم انگاری شود تا همه مکلف به انجام آن باشند، در کنار آن هم با در نظر گرفتن قیمت های مصوب، برای رعایت کنندگان قیمت تخفیف های مالیاتی و تسهیلات مشوق درنظر گرفته شود و برای مالکانی که اجاره های بیشتر می گیرند، روش های تنبیهی.»