خانه بخریم یا صبر کنیم؟

طبق اعلام مرکز آمار ایران، تورم بازار مسکن تهران در آبان‌ماه ۱۴۰۱ حدود ۵ درصد بیشتر شد. در آبان‌ماه امسال قیمت مسکن در همه شاخص‌های تورم ماهانه، نقطه‌ای و سالانه با افزایش همراه شد. بر این اساس، متوسط وزنی و حسابی قیمت آپارتمان‌های مسکونی در شهر تهران در ماهی که گذشت، به ترتیب ۴۷ میلیون و ۹۳۸ هزار تومان و ۴۶ میلیون و ۱۶ هزار تومان بود.

یک کارشناس بازار مسکن در گفتگو با همشهری آنلاین درباره تورم در بازار مسکن گفت: مسکن بخشی از مجموعه اقتصاد کلان کشور است و حرکتش هم متناسب با وضعیت اقتصادی کشور است.

میثم مهرپور ادامه داد: در اقتصاد ما، مسکن به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده و یکی از ویژگی‌های کالا‌های سرمایه‌ای این است که علاوه بر تورم سالیانه‌ای که با آن مواجه هستیم ممکن است هر از چند گاهی دچار جهش و شوک قیمتی شوند؛ مشکل مشابه این را در ارز و در هر آنچه که اصطلاحا کالای سرمایه‌ای محسوب می‌شود، هم می‌بینیم.

این کارشناس بیان کرد: ما در سال‌های ۹۲-۹۷ نرخ تورمی در مجموعه کالاهایمان داشتیم، اما تورم شامل حال مسکن نمی‌شد و در این سال‌ها در بخش مسکن تقریبا شاهد رکودی بودیم که غیرتورمی بود. یعنی با افزایش قیمت مواجه نبودیم و حتی مسکن در برخی از محلات و شهر‌ها کاهش قیمت هم داشت.

مهرپور با اشاره به شوک قیمت‌ها در بازار مسکن از سال ۹۷ به بعد گفت: این عدم افزایش قیمت مسکن در سال‌های ۹۲-۹۷ باعث شد به یکباره شوک شدیدتری بعد از سال ۹۷ داشته باشیم. اتفاقی هم که در حال حاضر دارد می‌افتد این است که متناسب با تورم و حتی فراتر از تورم شاهد افزایش قیمت مسکن هستیم، اما گفتنی است این چیزی که شاهد افزایش آن هستیم جهش قیمت نیست بلکه رشد متناسب با تورم است.

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه جهش قیمت زمانی است که شما بگویید به یکباره قیمت مسکن ۴ یا ۵ برابر بشود، افزود: در سال‌های گذشته ما به تناوب شاهد جهش قیمت در بخش مسکن بوده‌ایم، ولی الان شاهد رشد ۴۰ تا ۵۰ درصدی هستیم که با تخفیف می‌شود گفت متناسب با نرخ تورم است و شوک قیمتی به آن معنا نیست؛ اما از طرفی بنا به شرایط کلی اقتصاد ما شاهد رکود غیرتورمی در مسکن شبیه سال‌های ۹۲-۹۷ هم نیستیم.
عوامل اثرگذار بر افزایش قیمت مسکن

بازار مسکن در ایران در رکود تورمی به سر می‌برد و معاملات در این بخش افت قابل توجهی داشته است. کارشناس بازار مسکن درباره عوامل بروز تورم در این بخش گفت: همانطور که گفته شد، عامل اصلی افزایش قیمت مسکن تحت تاثیر شرایط کلان اقتصادی است؛ یعنی آن تورم ساختاری که در کشور وجود دارد و شرایط اقتصادی کلی کشور باعث شده است مسکن به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شود و فعالیت‌های سفته‌بازان و دلالی روی بازار مسکن متمرکز شود و منابع ریالی مازاد مردم (بخش حقیقی و حقوقی) به سمت خرید و فروش مسکن برود که این‌ها از عوامل اصلی بروز تورم در حوزه مسکن است.

مهرپور با بیان اینکه در دو سال اخیر در بخش مسکن فارغ از تورم عمومی که با آن مواجه هستیم شاهد تورم شدید در قیمت تمام‌شده مسکن هستیم، افزود: افزایش هزینه‌های ساخت و ساز شامل رشد قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد‌ها در تشدید بحران مسکن اثرگذار است.

وی بیان کرد: تا اواسط دهه ۹۰ هزینه ساخت هر متر منزل مسکونی کمتر از یک میلیون تومان بود، اما الان این قیمت حداقل به ۸ میلیون تومان رسیده است.

این کارشناس مسکن ادامه داد: مجموع این‌ها در کنار وضعیت کلان اقتصادی باعث شده است دیگر در ایران پدیده‌ای تحت عنوان مسکن ارزان‌قیمت عملا وجود خارجی نداشته باشد. طرح‌هایی هم که دولت تحت عنوان مسکن ملی و امثالهم ارائه می‌دهد حتی اگر موفق هم باشند صرفا به افزایش تعداد عرضه مسکن کمک می‌کند و این عرضه مسکن لزوما متناسب با تقاضای مصرف‌کننده نیست.

مهرپور ادامه داد: درواقع اقدامات دولت و مجموعه حاکمیتی که مسکن عرضه می‌کنند متناسب با تقاضای مصرف‌کننده نیست بلکه صرفا تعداد مسکن‌های ساخته‌شده بیشتر می‌شود. برای مثال، در همین شهر تهران عموما تقاضایی که نسبت به مسکن وجود دارد به شهر تهران متمرکز می‌شود و برای شهر‌های اطراف تهران این تقاضا وجود ندارد در حالی که دولت تحت عنوان ساخت انبوه مسکن به خاطر زمین‌های رایگان در اطراف شهر به سمت ساخت و ساز در این مناطق می‌رود و اینگونه می‌شود که این ساخت و ساز پاسخگوی نیاز متقاضی امروز مسکن نیست.
مسکن گران‌تر می‌شود؟

در حال حاضر متاثر از افزایش قیمت زمین و هزینه‌های ساخت و ساز و همچنین چشم‌انداز صعود قیمت ارز، سطح انتظارات تورمی در بخش مسکن رو به بالاست. کارشناس بازار مسکن درباره دورنمای بازار مسکن گفت: راهکار اصلی برای کنترل بازار مسکن این است که مسکن از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی تبدیل شود و هیچ‌کس (فرد حقیقی یا حقوقی) منابع ریالی مازاد خود را به سمت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نبرد. تنها اینگونه می‌شود به آینده بخش مسکن امیدوار بود، اما اگر این اتفاق نیفتد به صِرف افزایش ساخت نمی‌شود گفت که افزایش قیمت مسکن متوقف می‌شود.

مهرپور با بیان اینکه تا اتفاق مهمی در شرایط کلان اقتصادی نیفتد دلیل منطقی و مشخصی برای کاهش قیمت مسکن نیست، افزود: بر این اساس، در فضای کلی اگر کسی امکان خرید مسکن دارد باید نیاز مصرفی خود را تامین کند و آن را به تعویق نیندازد. چون فضای کلی به نحوی است که طبیعتا رشد قیمت زمین و مسکن صعودی است و اگر به لحاظ تاریخ اقتصادی در ایران هم بررسی کنیم می‌بینیم که با توجه به شرایط کلی اقتصاد، قیمت مسکن ارزان نمی‌شود.