افزایش ۱۱۰ برابری قیمت مسکن تهران در دو دهه گذشته

قدرت خرید مسکن مردم در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ به ۴۰ درصد پیش از تحریم‌ها (۱۳۹۶-۱۳۹۴) و کمتر از نصف میانگین بلندمدت (۱۳۹۶-۱۳۸۰) تنزل یافت. قدرت خرید مسکن پزشکان در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ به حدود یک-چهارم پیش از تحریم‌ها (۱۳۹۶-۱۳۹۴) و ۴۰ درصد میانگین بلندمدت (۱۳۹۶-۱۳۸۰) کاهش پیدا کرد.

تاریخ انتشار: ۰۹:۳۲ - ۲۹ فروردين ۱۴۰۱

فرارو- احسان سلطانی، پژوهشگر اقتصادی؛ بر اساس داده های مرکز آمار، در دو دهه آخر قرن چهاردهم هجری شمسی (۱۴۰۰-۱۳۸۰) قیمت مسکن تهران ۱۱۰ برابر شد و در همین حال شاخص قیمت کالا‌ها و خدمات ۴۴.۳ برابر و دستمزد‌ها ۴۲ برابر افزایش تجربه کرد. این بدین معنی است که در دو دهه گذشته قیمت حقیقی مسکن تهران ۲.۵ برابر بالا رفت و قدرت خرید مسکن ۶۰ درصد کاهش یافت.

میانگین قیمت آپارتمان های مسکونی معامله شده در شهر تهران، نسبت به سال ۱۳۹۵، از ۵۶۰ درصد افزایش در سال ۱۴۰۰ و ۶۳۰ درصد افزایش در اسفند ماه ۱۴۰۰ برخوردار بود. آپارتمان های مسکونی معامله شده در شهر تهران ۱۵۱.۰۰۰ واحد در سال ۱۳۹۶ بود که با ۵۷ درصد کاهش به ۶۴۳۵۰ واحد در سال ۱۴۰۰ سقوط پیدا کرد.

طی سال‌های ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۰ تعداد معاملات آپارتمان های نوساز (زیر ۵ سال ساخت) به میزان ۷۰ درصد و تعداد معاملات آپارتمان های با سال ساخت بالای ۱۰ سال به میزان ۴۷ درصد کاهش یافت. چهار سال روند مستمر کاهش معاملات مسکن با ۵۷ درصد کاهش نشان دهنده سقوط توان خرید مسکن و رکود شدید در بازار مسکن است.

سهم واحد‌های نوساز (زیر ۵ سال ساخت) از کل تعداد آپارتمان های مسکونی معامله شده در شهر تهران از ۵۲ درصد در سال ۱۳۹۵ به ۳۳ درصد در شش ماهه دوم سال ۱۴۰۰ کاهش یافت که نشان می دهد نظر به کاهش توان خرید مسکن، اغلب خریداران مسکن امکان خرید خانه های نوساز را از دست داده اند.

در دوره ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۰، کاهش ۳۰ درصدی سهم آپارتمان های نوساز (زیر ۵ سال ساخت) و افزایش سهم ۲۴ درصدی آپارتمان های مسکونی با سال ساخت بالای ۱۰ سال از کل تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی معامله شده در شهر تهران، نشان می دهد که (با توجه به قیمت بالاتر آپارتمان های نوساز) افزایش قیمت مسکن شهر تهران در این دوره بیش از ۵۶۰ درصد است.

هر چند قدرت خرید مسکن مهندسان و سایر اقشار تحصیلکرده بیش از پزشکان کاهش یافته، اما به عنوان معیاری برای نیروی کار متخصص و تحصیلکرده، سقوط قدرت خرید مسکن پزشکان نشان می دهد چگونه شوک های قیمت ارز منجر به تشکیل حباب قیمت مسکن و در سوی دیگر سرکوب دستمزد نیروی کار (حتی نیروی کار متخصص و تحصیلکرده) شده است که حتی اقشاری مانند پزشکان نیز قدرت خرید مسکن را از دست داده اند.

زمان خرید مسکن به بیش از ۶۰ سال صعود کرده و ایران از بالاترین نسبت هزینه مسکن به درآمد خانوار‌ها در جهان برخوردار می باشد که در کل کشور به بیش از ۴۰ درصد و در تهران به بیش از ۵۰ درصد رسیده است. در تهران بیش نیمی از درآمد خانوار‌های فاقد مسکن صرف اجاره خانه می شود.

شکاف بین قیمت مسکن و قدرت خرید مردم این قدر عمیق شده که تهیه مسکن غیرممکن شده است. پس از تهران و شهر‌های بزرگ، نه تنها خانه دار شدن در شهر‌های کوچک و متوسط غیر ممکن شده، که حتی پرداخت هزینه اجاره خانه هم از استطاعت عامه مردم خارج شده است. در شرایط کنونی کار (به ویژه برای جمعیت نقاط محروم، فارغ التحصیلان دانشگاهها، جوانان و زنان) نیست، و اگر کار باشد، با درآمد آن نمی توان برای زندگی سرپناهی فراهم کرد.

با تشدید و سلطه فعالیت‌های سفته بازانه و سوداگرانه بر بازار مسکن و تبدیل مسکن به یک دارایی سرمایه ای، مسکن در ایران از یک کالای مصرفی به یک دارایی سرمایه ای و سفته بازی تبدیل شده که نتایج زیر را در پی داشته است،

(۱) شکاف بین اقتصاد حقیقی و بخش مسکن،

(۲) افزایش ۲.۵ برابری قیمت حقیقی مسکن و کاهش ۶۰ درصدی قدرت خرید مسکن،

(۳) بی انگیزگی نیروی کار و به ویژه نیروی کار متخصص و کاهش بهره وری،

(۴) مهاجرت نیروی کار متخصص و تحصیلکرده،

(۵) افزایش شدید سهم مسکن از مخارج خانوار‌ها و به تبع آن کاهش سطح معیشت و کیفیت زندگی و تشدید فقر و نابرابری های اجتماعی و اقتصادی،

(۶) افزایش سهم و تعداد خانوار‌های فاقد مسکن،

(۷) کاهش ازدواج،

(۸) تشدید رکود در بخش مسکن،

(۹) حبس سرمایه ها در بخش مسکن و به ویژه مسکن لوکس و تفریحی،

(۱۰) احتکار و سهم بالای مسکن خالی،

(۱۱) تولید کالای غیر قابل مبادله در زنجیره تولید داخلی و جهانی و به تبع آن کند شدن روند توسعه،

و(۱۲) خروج سرمایه جهت خرید مسکن در کشور‌های با قدرت خرید مسکن بهتر (مانند ترکیه)

بر اساس قانون بودجه دولت سال ۱۴۰۱، مالیات واحد‌های مسکونی گران قیمت ۷۰۰ میلیارد تومان (۰.۱۳ درصد) و واحد‌های مسکونی خالی از سکنه ۲ هزار میلیارد تومان (۰.۳۸ درصد) تعیین شده است. در مجموع مالیات مسکن لوکس و مازاد فقط ۲۷۳ میلیارد تومان (با سهم ۰.۵ درصد از کل مالیات‌ها) مصوب شده است.

برای درک ارزش ناچیز ۲۷۰۰ میلیارد تومان مالیات مسکن لوکس و مازاد، می توان آن را با ۶۱۰۰ میلیارد تومان مالیات نقل و انتقال و شماره گذاری خودرو، ۲۳۰۰ میلیارد تومان مالیات فروش سیگار، ۱۵۰۰ میلیارد تومان عوارض خروج از کشور یا ۳۰۰۰ میلیارد تومان درآمد دولت از بیمه شخص ثالث مقایسه کرد.

مالیات های خانه های لوکس و مازاد که علاوه بر کسب درآمد قرار بود در تنظیم بازار مسکن و تخلیه حباب قیمت مسکن نقش کلیدی ایفا کند، در حد این که مجلس و دولت شعار و مانور تبلیغاتی بدهند، عملیاتی شده و عملا کارکردی ندارد. مالیات بر عایدی سرمایه که یکی از اصلاحات ساختاری در نظام مالیاتی به شمار می رود و ابزار کلیدی در مهار سفته بازی و سوداگری در بازار دارایی ها به ویژه مسکن می باشد، پس از گذشت بیش از دو سال همچنان بین مجلس و دولت سرگردان مانده و به سرانجامی نرسیده است.

قدرت لابی های مالکان مسکن، ثروتمندان و بنگاه های رانتی و خصولتی در دولت و مجلس موجب شده که عملا این گروه ها همچنان مالیات پایینی را در سال ۱۴۰۱ پرداخت کنند و ابزار مالیات مسکن که دارای قدرت تاثیرگذاری بالایی بر روی مدیریت بازار مسکن است، تاثیرگذار نباشد.