آژانس‌هاي املاك از پيشنهادي كه تحت عنوان «ممنوعيت تنظيم هر نوع قرارداد ملكي در بنگاه‌هاي مسكن» وارد خانه ملت شده، حيرت كرده‌اند. مشاوران املاك در عين حال اين پيشنهاد را فاقد نظرات عميق كارشناسي مي‌دانند و با تشريح ايرادات فني محتواي آن، بعيد مي‌دانند نمايندگان مجلس به اين پيشنهاد راي مثبت بدهند.
شاخص‌ترين ايرادي كه به طرح «منع بنگاه‌هاي مسكن از تنظيم مبايعه‌نامه» وارد است، ظرفيت محدود دفاتر اسناد براي عقد قراردادهاي ملكي است.
مشاوران املاك در اين باره مي‌گويند در حال حاضر فقط 7 هزار محضرخانه در كشور فعال است كه اين تعداد دفاتر در مقايسه با 70 هزار مشاور املاكي، نشان‌‌دهنده حجم گسترده فعاليت در بازار مسكن است. حال اگر قرار باشد همه معاملات مسكن براي تجهيز به مبايعه‌نامه، راهي دفاتر اسناد رسمي شود، توقف داد‌وستد در بازار مسكن حتمي خواهد بود.
گروه ديگري از مشاوران املاك احتمال صدمه خوردن طرح رهگيري معاملات مسكن در صورت كنارگذاشتن بنگاه‌ها از تنظيم مبايعه‌نامه را مطرح مي‌كنند و مي‌گويند: رهگيري معاملات مسكن سهم قابل توجهي در مهار رشد قيمت مسكن طي يك‌سال اخير داشته است. اما با واگذاري اين مسووليت به محضرداران معلوم نيست، تعهد و عمل به آن دوام بياورد.
همچنين ابهام در آينده شغلي صنف مشاوران املاك در پس تصويب پيشنهادي كه اخيرا به مجلس رفته، وجود دارد.
برخي مشاوران املاك مي‌گويند اگر قرار باشد وظيفه بنگاه‌هاي مسكن فقط مشاوره باشد، خريدار و فروشنده هيچ ضرورتي نمي‌بيند وارد بنگاه شود.
استناد به وظيفه قانوني دفاتر ثبت اسناد موضوع ديگري است كه به عنوان ايراد فني پيشنهاد جديد قابل بيان است. مشاوران املاك در اين باره مي‌گويند، دفاتر ثبت اسناد فقط وظيفه ثبت اسنادي كه از سوي بنگاه‌هاي مسكن تنظيم مي‌شود را دارند.
برخي ديگر از مشاوران نيز با طرح اين موضوع كه بنگاه‌هاي مسكن زيرمجموعه دولت و دفاتر ثبت اسناد زيرمجموعه قوه قضائيه هستند، معتقدند تقسيم فرآيند انجام معاملات ملكي بين دو نهادي كه هر كدام تحت امر يك قوه مي‌باشد، به صلاح نيست.
در اين ميان محمد مافي كارشناس مسكن و متخصص بازاريابي در حوزه ملك در اين باره مي‌گويد: انجام معامله ملكي قبل از آنكه به مرحله ثبت برسد نيازمند فراهم كردن زمينه‌هايي از جمله تعديل قيمت پيشنهادي، جلب رضايت طرفين نسبت به شرايط معامله و موارد مشابه است، كه اگر قرار باشد چرخه انجام معامله بدون حضور مشاوران املاك باشد، بسياري از قراردادها بعد از عقد با مشكل مواجه خواهد شد.
طرح راي نمي‌آورد
عمده بنگاه‌داران فعال در مناطق مختلف تهران ضمن اظهار نارضایتی و تعجب از پیشنهاد منع بنگاه‌هاي مسكن از تنظيم مبايعه‌نامه عنوان کردند که این طرح هیچ‌گونه مبنای کارشناسی ندارد و با توجه به اینکه نمایندگان مجلس به طرح منطقی رای می‌دهند، بنابراین بعید است که طرح مذكور رای مثبت نمایندگان را به همراه داشته باشد.
مشاوران املاک اذعان دارند که ثبت معاملات املاک اساسا در حیطه وظایف آنهاست و واگذاری آن به دفاتر ثبت اسناد دارای اما و اگر فراوان است.
به گفته آنان،پروسه ثبت معاملات املاک مسیر‌هايي نظیر فایل‌یابی، درج آگهی، اخذ مشاوره و سایر مولفه‌هاي دیگر را دارد که در نهایت منجر به درج مبایعه‌نامه مي‌شود و اگر قرار باشد که این فرآیند توسط دفاتر ثبت اسناد انجام شود، مشکلات عدیده‌ای را به همراه خواهد داشت.
دفترخانه به جای بنگاه؟
منصور خازنی- مدیر بنگاه خازن واقع در حوالی نارمک– در این زمینه گفت: بنده به عنوان بنگاه‌داری که 20 سال در این حوزه فعالیت کرده‌ام بعید مي‌دانم که این طرح در برنامه پنجم توسعه کشور با موافقت مجلس و دولت مواجه شود. چرا که در شرایط فعلی 70 هزار بنگاه املاک در کشور وجود دارد که اگر قرار باشد این برنامه عملیاتی شود این عده از کار بیکار مي‌شوند و این اتفاق مي‌تواند تبعات ناخوشایندی را به همراه داشته باشد.
وی گفت: اگر قرار باشد این طرح با موافقت دولت همراه شود جای این سوال مطرح است که چرا تاکنون بنگاه‌داران و مشاوران املاک صلاحیت انعقاد مبایعه‌نامه را داشته‌اند، اما به یکباره این اختیار از آنها سلب شده است.
به اذعان این بنگاه دار، در صورت تحقق این امر دفاتر ثبت اسناد تکافوی مراجعات مردم برای انعقاد مبایعه‌نامه را نخواهند داشت؛ چرا که در حال حاضر فقط در حدود 7 هزار دفتر خانه در سطح کشور فعال است که آنها قادر نخواهند بود ثبت کلیه معاملات مسکن را پوشش دهند.
وی با بیان اینکه در حال حاضر در بسیاری از کشورهای پیشرفته دنیا امر ثبت معاملات مسکن توسط دلالان عملیاتی مي‌شود، اذعان داشت: به لحاظ قانونی دفترخانه نمی‌تواند جایگزین بنگاه املاک شود و با توجه به اینکه 50 سال است که عقد مبایعه‌نامه توسط بنگاه‌داران انجام مي‌شود، بعید به نظر مي‌رسد که این رویه تغییر کند.
احتمال بروز اختلال در فرآیند ثبت معاملات
اما یک بنگاه دار باسابقه دیگر نیز تاکید دارد در صورتی که این طرح اعمال شود، قطعا شاهد ایجاد اختلال در رویه معمول ثبت معاملات املاک خواهیم بود.
شمس‌الله فرجی –مدیر بنگاه نهایت واقع در منطقه پاسداران- گفت :دولت نباید زمینه تداخل مشاغل با یکدیگر را فراهم کند؛ بلکه باید بسترهای تخصصی شدن مشاغل را فراهم کند. قطعا از لحاظ مدیریتی صحیح نیست که سازمان ثبت اسناد هم نویسنده سند باشد و هم اسناد را به ثبت برساند؛ بلکه باید مطابق رویه همیشگی فقط اقدام به ثبت اسناد کند در غیر این صورت معضلات عدیده به وجود خواهد آمد.
به اعتقاد وی، از لحاظ علم مدیریت، کنترل داخلی به منظور ممانعت از بروز تخلفات احتمالی امری ضروری است و در فرآیند ثبت معاملات املاک، بنگاه‌داران نقش کنترل‌کننده داخلی را به عهده دارند و از این رو حذف آنها زمینه بروز تخلف‌هاي مختلف را فراهم مي‌کند.
وی تاکید کرد: این بدان معنا است که صحت معامله در آستانه وقوع، صحت مشخصات متعاملین، صحت ویژگی‌هاي ملک مورد معامله و در نهایت تمام جزئیات معامله باید از مسیر مشاوران املاک کنترل و تایید شود.
این طرح تعجب‌برانگیز است
علاوه براین محمد مافی –کارشناس ملک و مسکن –نیز گفت: با توجه به اینکه وظیفه ذاتی دفاتر ثبت اسناد و همچنین بنگاه‌داران املاک کاملا از هم مجزا است پیشنهاد چنین طرح‌هایی تعجب‌برانگیز است.
حلقه مشاوران نبايد حذف شود
وی تاکید کرد: اساسا در فرآیند ثبت معاملات املاک تا زمانی که یک معامله به مرحله ثبت قرار داد برسد با فراز و نشیب‌های بسیاری همراه است، به طوری که هر یک از متعاملین ممکن است راجع به قیمت، نحوه قرارداد و پاره ای از مسائل دیگر با هم بحث و چالش داشته باشند که دراین بین فقط مشاوران املاک قادر خواهند بود، این نوع مشکلات احتمالی را مرتفع کنند.
مافی تاکید کرد :این در شرایطی است که اگر قرار باشد ثبت معامله بدون عبور از حلقه مشاوران املاک سراز دفاتر رسمی در بیاورد، بسیاری از مسائل بین خریدار و فروشنده در خصوص نحوه معامله به صورت حل نشده خودنمایی خواهد کرد.
این کارشناس ملک و مسکن اذعان داشت: اصولا مشاوران املاک به اقتضای نوع فعالیتشان از مجموعه مسائل مربوط به ملک شامل مسائل حقوقی، ضوابط شهرداری و... آگاهند و با اتکا به این اطلاعات قادر خواهند بود که توصیه‌هاي اثربخشی به طرفین معامله ارائه دهند، این در شرایطی است که دفاتر ثبت اسناد فقط قادرند که معامله را ثبت کنند.
وی خاطرنشان ساخت: با توجه به اینکه فعالیت مشاوران املاک تحت نظر دولت است و دفاتر ثبت اسناد نیز تحت نظر قوه قضائیه فعاليت مي‌کنند، در این صورت انتقال بخشی از فعالیت مشاوران املاک که تحت نظر دولت است به مجموعه تحت امر قوه قضائیه نیز محل مناقشه است.
این طرح به ضرر مردم است
در عين حال رضا محمدی باغ شاهی –مدیر بنگاه سیمای شهر- واقع در سهروردی نیز اذعان داشت: اجرای این طرح غیرممکن است، چرا که دفاتر ثبت اسناد فقط قادر به انجام ثبت معامله هستند و از سایر امور مربوط به ثبت معامله اطلاعی ندارند.
به گفته وی اختلافات بین سازمان ثبت، اتحادیه مشاوران املاک و همچنین وزارت بازرگانی باعث پیشنهاد چنین طرح‌هایی شده است که نتیجه آن در نهایت به ضرر مردم است.
اتاق فکر این طرح کیست؟
اما فرج‌الله کلانتری –مدیر بنگاه خانیران نیز گفت: اگر قرار باشد که این طرح مصوب شود بدین معنا است که دفاتر ثبت اسناد جایگزین بنگاه‌داران املاک مي‌شوند که این فرآیند به شدت مشکل‌زا خواهد بود.
وی گفت: با وجود اینکه بنگاه‌داران نقش تسهیل کننده معاملات را دارند، اما معلوم نیست طرح چنین پیشنهاداتی از چه تفکری نشات مي‌گیرد.
بنگاه‌ها فلج مي‌شوند
در همین حال مهندس غلامرضا جوان رویی –مدیر بنگاه املاک رازان نیز گفت: اگر این طرح عملی شود به معنای فلج شدن و تعطیلی همه بنگاه‌هاي املاک است.
وی گفت: انجام معامله بستر خاص خود را دارد و اگر قرار باشد در اصطلاح عامیانه یک معامله جوش بخورد لازم است که یکسری اقدامات توسط بنگاه‌داران انجام شود و حال اگر مقرر شود ثبت معاملات مسکن از دایره تخصص بنگاه‌داران حذف شود، این بدان معنا است که عملا فعالیت بنگاه‌داران از بین خواهد رفت.
دوندگی‌ها زیاد مي‌شود
علاوه براین رضا کماصایی –مدیر بنگاه هدایت- واقع در پاسداران –نیز گفت: قطعا نباید چنین طرحی تصویب شود، چرا که این باعث مي‌شود دوندگی‌هاي مردم و مشاوران املاک بدون هیچ دلیل منطقی افزایش پیدا کند.
پیشنهاد خوبی است موافقم!
اما یک مشاور املاک که نخواست نامش عنوان شود، گفت: به نظر مي‌رسد از آنجا که ثبت معاملات املاک توسط کارشناسان ثبت انجام مي‌شود در نتیجه این امر اتفاق مثبتی است، چرا که کارشناسان حقوقی صاحب صلاحیت که دانش این کار را دارند وارد این فرآیند مي‌شوند.
فقط ما متولی ثبت معاملات هستیم
همچنین هادی حسین گرشاسبی –مدیر بنگاه گرشاسب –واقع در منطقه نواب نیز گفت: با توجه به اینکه بنگاه‌داران متولی ثبت معاملات املاک هستند، در نتیجه واگذاری بخشي از این مسوولیت به سازمان ثبت اسناد محل اشکال است.
