بررسی رابطه قیمت و اجاره خانه در ۳۱ مرکز استان کشور

حباب‌سنجی بازار مسکن در ۳۱ مرکز استان، دمای قیمت خانه و آپارتمان غالب شهر‌های کشور را در وضعیت قرمز یا زرد نشان می‌دهد.

 

به گزارش دنیای اقتصاد، نتایج عملیات سنجش حباب مسکن در مراکز استان‌ها که با «نسبت قیمت به اجاره» انجام می‌شود، حاکی است: در ۲۲ مرکز، عدد این نسبت از سقف متعارف خود عبور کرده است که به معنای وضعیت قرمز سطح قیمت مسکن -با معیار P به R- است.

 

از طرفی در ۸ شهر دیگر اگر چه نسبت قیمت به اجاره هنوز از سقف متعارف (عدد ۲۵) عبور نکرده، اما در مرز آن قرار دارد که به معنای وضعیت زرد قیمت مسکن است. دمای مسکن یک شهر مرکز استان، معتدل است. با شرایط فعلی مطابق آمار مربوط به معاملات بهار ۹۹، رابطه قیمت مسکن و اجاره‌بها در خیلی از شهر‌های کشور از حالت طبیعی خود خارج شده است.

 

با توجه به سخت بودن شرایط بازار اجاره برای رشد تند اجاره‌بها، احتمال تداوم روند ماه‌های اخیر برای قیمت مسکن، ضعیف است. مقایسه «نسبت قیمت به اجاره» تهران با بقیه مراکز، یک تفاوت معنادار را مشخص می‌کند.

نسبت قیمت به اجاره ملک در ۲۲ مرکز استان کشور، از محدوده متعارف خارج شد. بررسی داده‌های تازه‌ترین گزارش مرکز آمار از تغییرات نسبت قیمت به اجاره مسکن (P به R) در ۳۱ استان کشور طی بهار امسال، نشان می‌دهد دماسنج بازار ملک در غالب شهر‌های کشور در وضعیت «زرد» و «قرمز» قرار دارد. به این معنی که سطح قیمت آپارتمان‌ها و خانه‌ها در عمده شهر‌های بزرگ کشور در مقایسه با اجاره‌بها، به بالاترین نسبت رسیده یا در حال رسیدن به سقف متعارف است.

داده‌های رسمی از معاملات خرید و اجاره آپارتمان در بهار ۹۹ مربوط به ۳۱ مرکز استان کشور حاکی از آن است که نسبت قیمت به اجاره ملک در ۲۲ مرکز استان، از سقف متعارف تعریف شده عبور کرده است. این نسبت قیمت به اجاره مطابق رابطه سنتی بین این دو بازار، بین عدد ۱۵ و ۲۵ مشخص شده است. در واقع کف نسبت قیمت به اجاره مسکن در شهر‌های کشور معادل ۱۵ و سقف آن معادل ۲۵ است.

عدد حاصل از این نسبت، متناسب با روند قیمتی مسکن و اجاره‌بها، در دوره‌های رونق و رکودی بازار مسکن در نوسان است. به‌طوری‌که در دوره‌های زمانی که بازار مسکن در رکود معاملاتی قرار دارد و قیمت‌ها رشد چندانی را تجربه نمی‌کند، عدد حاصل از این نسبت حول و حوش عدد ۱۵ قرار دارد و در دوره‌های رونق معاملاتی و بروز جهش و ناپایداری قیمتی در بازار مسکن، عدد حاصل از این نسبت به سقف یعنی ۲۵ نزدیک و در برخی دوره‌ها از این سقف عبور می‌کند.

داده‌های آماری مربوط به تغییرات فصلی قیمت و اجاره‌بهای مسکن در استان‌های کشور نشان می‌دهد در بهار امسال در بخش عمده مراکز استان‌های کشور، وضعیت دوم برای نسبت قیمت به اجاره املاک رخ داده است.

جزئیات این گزارش بیان می‌کند در فصل بهار امسال، در ۲۲ مرکز استان کشور، نسبت قیمت به اجاره ملک از سقف متعارف (عدد ۲۵) رد شده است. عبور از این سقف به معنی آن است که در این دوره زمانی، از زاویه قیمت به اجاره، سطح قیمت بالاتر از وضع متعارف است.

هرچند از دیدگاه برخی از کارشناسان اقتصاد مسکن، بازار املاک شهر‌های کشور به دلایل مختلف همچون رشد نقدینگی و انتظارات تورمی در وضعیت عادی قرار ندارد و همین عوامل منجر به رشد و تحریک قیمت‌ها می‌شود و همین عوامل هم موجب می‌شود که مشاهده این سطح قیمتی در بازار مسکن به‌عنوان شکل‌گیری حباب قیمتی مطرح نباشد، اما به هر حال از منظر محدوده متعارف قیمت به اجاره، این سطح از قیمت‌ها به معنی قرارگیری در یک وضعیت غیرعادی است.

بیشترین نسبت قیمت به اجاره مسکن در شهر‌های اراک، شهرکرد، اردبیل، شیراز، اصفهان و زنجان قابل مشاهده است.

جالب آنکه علاوه بر این ۲۲ مرکز استان، ۸ شهر مرکز استان دیگر نیز در محدوده «زرد» به لحاظ نسبت قیمت به اجاره ملک قرار دارند. یعنی یا نزدیک به سقف متعارف قرار گرفته‌اند یا آنکه دقیقا روی سقف متعارف یعنی عدد ۲۵ هستند.

نسبت قیمت به اجاره در شهر‌های بوشهر، بیرجند، اهواز، سمنان، قزوین، سنندج، کرمان و خرم آباد در محدوده زرد رنگ قرار دارند.

در میان ۳۱ مرکز استان کشور نیز فقط شهر یاسوج است که نسبت قیمت به اجاره اندکی با کف یعنی ۱۵ فاصله دارد. در این شهر، نسبت قیمت به اجاره معادل ۱۶ است.

آن‌طور که نتایج بررسی‌های فصلی مرکز آمار مشخص کرده است میانگین اجاره‌بهای مسکن در شهر‌های کشور معادل ۱۷ هزار تومان به ازای هر مترمربع است. البته در برخی از شهر‌های بزرگ کشور، میانگین اجاره‌بهای ملک بیش از میانگین کشوری است. به‌عنوان مثال میانگین اجاره‌بهای ملک در شهر تبریز معادل ۱۴ هزار و ۳۰۰ تومان، در شهر کرج معادل ۲۰ هزار و ۷۰۰ تومان، در شهر اصفهان معادل ۱۱ هزار و ۸۵۰ تومان و در شهر مشهد معادل ۱۳ هزار و ۴۳۰ تومان به ازای هر مترمربع است.

به این ترتیب، با توجه به رقم میانگین اجاره‌بهای واحد مسکونی در کشور که معادل ۱۷ هزار تومان به ازای هر مترمربع و با لحاظ میانگین مساحت آپارتمان‌های اجاری در شهر‌های کشور که حدود ۱۰۰ مترمربع است؛ مبلغ اجاره ماهانه برای هر واحد مسکونی معادل یک میلیون و ۷۰۰ هزار تومان قابل برآورد است. با احتساب این رقم اجاره ماهانه نیز، میانگین مبلغ رهن یک واحد مسکونی معادل ۵۶ میلیون تومان است.

مقایسه میانگین مبلغ رهن یک واحد مسکونی متعارف در مرکز استان‌ها با وام ودیعه پیش‌بینی شده برای شهر‌های بزرگ کشور (معادل ۳۰ میلیون تومان) نشان می‌دهد رقم وام کمک ودیعه در این شهرها، حدود نیمی از هزینه اجاره‌نشینی در این شهر‌ها را پوشش می‌دهد.

اما گذشته از ظاهر مساله بالارفتن نسبت قیمت به اجاره ملک در مراکز استان‌ها، ریشه‌یابی بروز این مساله نیز نکات قابل توجهی را نشان می‌دهد.

بررسی جزئیات این نسبت در میان شهر‌های بزرگ کشور حاکی از آن است که نسبت قیمت به اجاره ملک در عمده مراکز استان‌ها از شهر تهران هم پیشی گرفته است. به‌عنوان مثال در شهر‌هایی همچون تبریز، ارومیه، اردبیل، اصفهان، اراک، شهرکرد، شیراز، قم و... نسبت قیمت به اجاره طی فصل بهار ۹۹ از شهر تهران که معادل ۲۸ است، سبقت گرفته است.

از این رو این سوال به وجود می‌آید؛ «چرا سطح نسبت قیمت به اجاره در شهر‌های بزرگ در مقایسه با تهران بالاتر رفته است؟» برای پاسخ به این سوال، دو علت اصلی قابل توضیح است.

اول آنکه در بهار امسال، تورم مسکن در اغلب استان‌های کشور به دلیل آنکه جهش قیمت در این شهر‌ها با یک تاخیر زمانی در آن‌ها رخ داد، از تهران سبقت گرفت. آمار‌ها نشان می‌دهد برخلاف بازار مسکن شهر تهران که از نیمه سال گذشته تورم قیمتی را تجربه کرده بود، بازار مسکن شهر‌های بزرگ کشور از ابتدای سال جاری به این تورم قیمتی دچار شدند، از همین رو، رشد قیمت مراکز استان‌ها از تهران بالاتر رفت.

داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد تورم مسکن در شهر تهران طی بهار امسال نسبت به بهار سال گذشته معادل ۴۴ درصد ثبت شده، این در حالی است که تورم ملکی در بازار مسکن مراکز استان‌های کشور در همین بازه زمانی بیش از ۷۰ درصد بوده است.

علاوه بر این عامل، یک اهرم کمکی دیگر نیز به بالارفتن نسبت قیمت به اجاره طی بهار امسال در شهر‌های بزرگ کشور کمک کرد.

در کنار عامل نخست، تورم کمتر اجاره مراکز استان‌ها نسبت به تهران سبب شد نسبت قیمت به اجاره در این شهر‌ها بیش از تهران باشد.

جزئیات گزارش آماری مرکز آمار حاکی از آن است که میانگین اجاره‌بها در تهران در بهار امسال نسبت به بهار سال گذشته معادل ۳۸درصد افزایش را تجربه کرده است. این در حالی است که در عمده شهر‌های مرکز استان‌ها، میانگین اجاره‌بها در بهار ۹۹ نسبت به بهار ۹۸ کمتر از ۳۰ درصد رشد داشته است. جالب آنکه تورم بازار اجاره در عمده شهر‌های بزرگ کشور کمتر از میانگین کشوری بوده است.

بررسی‌های مرکز آمار ایران بیانگر آن است که میانگین اجاره‌بها در شهر‌های کشور طی بهار امسال نسبت به سه ماه نخست سال گذشته معادل ۳۶ درصد افزایش داشته است.

در مجموع اثرگذاری هر دو عامل سبب شد نسبت قیمت به اجاره مسکن در شهر‌های مرکز استان‌ها از تهران بالاتر رود. به این معناکه از یک سو فشار اجاره‌بها در مراکز استان‌ها به دلیل استطاعت کمتر اجاره‌نشین‌ها کمتر از تهران بود و از سوی دیگر سرعت رشد قیمت ملک در بهار امسال در این شهر‌های کشور نسبت به تهران بیشتر بود.