دو سناریوی قیمت مسکن در نیمه دوم سال

 

فرارو- انتشار جدیدترین آمار وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد که قیمت مسکن در شهر تهران در شهریورماه سال جاری در مقایسه با مرداد ۱۳۹۷ افزایش ۹.۳ درصدی داشته است.

 

به گزارش فرارو، از آنجا که مسکن یکی از اساسی‌ترین نیاز‌های هر خانوار است و سهم بزرگی از بودجه خانوار را نیز به خود اختصاص می‌دهد، این پرسش برای بسیاری از پایتخت‌نشینان و به طور کلی متقاضیان مسکن پیش می‌آید که در شرایط اقتصادی فعلی در نیمه دوم سال تغییرات قیمت مسکن چگونه خواهد بود؟

مروری بر تحولات بازار در ماه گذشته
بنابر گزارش وزارت راه و شهرسازی، تعداد معاملات انجام شده در شهریور نسبت به مردادماه سال جاری کاهش ۲۴۰۰ فقره‌ای معادل با ۱۹.۶ درصد و نسبت به شهریور سال گذشته کاهش ۳۳.۱۰ درصدی را تجربه کرده است. قیمت هر واحد متر مربع واحد مسکونی در پایتخت در شهریور امسال به ۸ میلیون و ۱۲۲ هزار و ۴۰۰ تومان رسیده که نسبت به مردادماه امسال افزایش ۶۰۰ هزار تومانی و نسبت به شهریورماه سال گذشته افزایش ۳ میلیون و ۴۳۸ هزار و ۴۰۰ تومانی معادل رشد ۷۳.۳۹ درصدی را شاهد بوده است. بر همین اساس، گران‌ترین منطقه شهر تهران منطقه یک بوده که متوسط بهای هر متر مربع از آن به ۱۷ میلیون و ۷۷۱ هزارتومان رسیده و ارزان‌ترین منطقه نیز منطقه ۱۸ بوده که به طور متوسط هر متر مربع از آن با قیمت ۳ میلیون و ۴۷۰ هزار تومان معامله شده است.

عوامل اثرگذار بر بهای مسکن در نیمه دوم
همان طور که گفته شد تغییرات قیمت مسکن هم برای متقاضیان خرید و هم کسانی که در جستجوی اجاره کردن محلی برای زندگی هستند، بسیار مهم است. برای این که در وضعیت اقتصادی فعلی و با توجه به تحریم‌های احتمالی، از وضعیت بازار مسکن در ماه‌های آتی سال ارزیابی ملموسی داشته باشیم؛ عوامل را به دو دسته کاهنده و افزاینده قیمت تقسیم می‌کنیم و این موضوع را که بازار مسکن به کدام سمت و سو خواهد رفت، بررسی خواهیم کرد.

قیمت نفت:
برای کشوری همچون ایران که درآمد‌های نفتی برای آن ارزش زیادی دارد و سهم بالایی از بودجه را به خود اختصاص می‌دهد، تغییرات قیمت نفت اثر زیادی بر بهای مسکن خواهد داشت. در تحقیقات اقتصادی فراوانی اثر افزایش قیمت نفت بر افزایش بهای مسکن در ایران و اغلب کشور‌های صادرکننده نفت مورد تایید قرار گرفته است. قیمت نفت از سال ۲۰۱۶ رو به افزایش گذاشته و پیش‌بینی‌های جهانی مبنی بر افزایش قیمت جهانی در سال‌های آتی است. حتی اخیرا گمانه‌زنی‌هایی در مورد احتمال رشد قیمت نفت در محدوده ۹۰ تا ۱۰۰ دلار از سوی کارشناسان و معامله‌گران معتبر جهانی مطرح شده است که از سال ۲۰۱۴ به این سو بی‌سابقه است. افزایش قیمت نفت در صورتی که درآمد نفتی ایران را افزایش دهد می‌تواند منجر به افزایش قیمت مسکن شود، اما در صورت تحریم‌های شدید نفتی و کاهش درآمد‌های نفتی ایران، اثر چندانی بر مسکن نخواهد داشت.

تغییرات قیمت مصالح:
تغییرات قیمت مصالح در شرایط اقتصادی کنونی و تغییرات ارز، یکی از عواملی است که بر قیمت نهایی مسکن تاثیرگذار است. در حال حاضر، بهای مصالح موردنیاز برای ساختمان افزایش یافته است که طبیعی است تا حدودی منجر به افزایش قیمت مسکن شود.

بازار‌های جایگزین:
مقایسه تغییرات قیمت بازار‌های جایگزین با بازار مسکن نشان می‌‎دهد که بازار‌های دارایی همچون دلار، سکه امامی، طلا وشاخص بورس بازدهی بسیار بالاتری نسبت به مسکن داشته‌اند و همین امر موجب می‌شود تقاضای سرمایه‌گذاری تا حدودی به جای آن که به سوی تولید مسکن برود، به سمت بازار‌های دیگر تغییر مسیر دهد؛ ضمن آن که بازار مسکن تقاضا‌های خُرد را پوشش نمی‌دهد، اما سایر بازار‌های دارایی برای تقاضا‌های کوچک نیز مناسب است. چنین بازدهی زیادی می‌تواند مسکن را مجددا با رکود مواجه کند. در جدول زیر میزان بازدهی دارایی‌های مختلف را در پایان شهریور ۱۳۹۶ تا پایان شهریور ۱۳۹۷ مشاهده می‌کنید.

 

عنوان دارایی	بازدهی (درصد)
دلار	270
شاخص بورس	87.04
مسکن	73.39
سکه امامی	262
طلای 18 عیار	237

افزایش نااطمینانی:
افزایش نااطمینانی در بازار پول، یکی از مهمترین عواملی است که می‌تواند بر دارایی‌ها و قیمت آن‌ها تاثیر بگذارد. تغییرات شدید در قیمت ارز افراد جامعه را به تبدیل دارایی نقدی خود به انواع دیگری از دارایی‌ها می‌کشاند که مسکن نیز می‌تواند یکی از دارایی‌هایی باشد که در این میان با اقبال روبرو شود؛ هرچند با افزایش قابل توجهی که مسکن در یک سال اخیر داشته، رشد بسیار زیادی را نمی‌توان در این حوزه متصور بود.

تورم و قدرت خرید:
تورم یکی از عواملی است که می‌تواند تقاضا برای دارایی‌هایی غیر از پول نقد را افزایش دهد و مسکن نیز از این امر مستثنی نیست. تورم که به معنای از دست رفتن ارزش پول ملی است، عموما متقاضیان سرمایه‌گذاری را به سوی دارایی‌هایی با ثبات‌تر و حفظ کننده قدرت خرید سوق می‌دهد. از آنجا که چشم‌انداز تورم ایران دیگر تک رقمی نبوده و افزایشی به نظر می‌رسد، می‌تواند عاملی برای سرمایه‌گذاری در مسکن یا خرید منزل برای مصرف شخصی، به خصوص در شهر‌های بزرگ، تلقی شود.

از سوی دیگر، تورم قدرت خرید را کاهش می‌دهد و برای بسیاری از اقشار به معنای از دست دادن توانایی برای پرداخت مبالغ بالاتر برای خرید مسکن یا اجاره است. با افزایش شدید قیمت مسکن، قدرت خرید و اجاره برخی اقشار کاهش می‌یابد به طوری که همین موضوع در سال‌های اخیر منجر به مهاجرت‌هایی از تهران به حومه شده است. به طور کلی تورم و قدرت خرید می‌توانند اثرات متفاوتی بر قیمت مسکن بگذارند که به شرایط و میزان تورم بستگی دارد، اما در شرایط فعلی رشد آتی در نیمه دوم سال چندان قابل توجه به نظر نمی‌رسد.

سناریوی اول:
در صورت برقراری تحریم‌ها و همزمان با آن کاهش شدید درآمد‌های ارزی (در صورت عدم ایجاد سازوکار مناسب برای مقابله با آن) و نیز افزایش نااطمینانی و تورم متعاقب آن، قیمت مصالح و مسکن رو به فزونی خواهد گذاشت که البته تا حدودی با گرایش به سایر دارایی‌ها تعدیل خواهد شد و احتمالا رشد قیمت مسکن در شش ماهه دوم سال، حتی در صورت برقراری سایر شرایط نیز بسیار کمتر از ۶ ماه نخست باشد. در این سناریو، احتمالا اجاره بها نیز افزایش خواهد یافت که در شهر‌های بزرگ بیشتر خواهد بود.

سناریوی دوم:
در صورت عدم اثربخشی تحریم‌ها یا وجود سازوکار‌هایی برای تعدیل آثار اقتصادی و روانی آن، از التهاب بازار‌ها تا حدود زیادی کاسته می‌شود و شرایط نسبت به سناریوی اول بسیار بهتر و رشد قیمت بسیار اندک خواهد بود. این شرایط می‌تواند از رکود مجدد مسکن جلوگیری کند و رشد چشمگیر قیمت‌ها را نیز محدود کند. با توجه به سناریو‌های فوق، به نظر می‌رسد التهاب‌زدایی از بازار‌ها بتواند در وضعیت مسکن نقش مهمی بازی کند.