معمای دوگانگی فایل‌های ملکی

فایل‌ها در بازار معاملات مسکن تهران به لحاظ «طول دوره انتظار برای فروش» دو دسته شده‌اند؛ اما غالب متقاضیان امکان تشخیص آن را ندارند. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد برخی فایل‌ها به‌دلیل حضور تقاضای موثر حتی در حجم کم در بازار ملک، ظرف یک روز پس از عرضه‌ فروخته می‌شود؛ اما دسته دیگر از آپارتمان‌ها فایل‌هایی هستند که بیش از یک ماه در بازار رسوب شده‌اند و فروش نرفته‌اند.

به گزارش دنیای اقتصاد، معمای این دوگانگی به آپارتمان‌های معیوب یا گران‌قیمت که فایل‌های ته‌نشین شده هستند، مربوط است. این فایل‌ها راه شناسایی دارد

وجود دو گروه فایل «ته‌نشین» نزد واسطه‌های ملکی در بازار مسکن تابستان، جست‌وجو برای «بهترین انتخاب ممکن» توسط متقاضیان خرید خانه را دشوارتر از گذشته کرده است. آخرین وضعیت خریداران و فروشنده‌ها در بازار مسکن طی تیرماه حاکی از «مکث خریداران» برای بازگشت ثبات به بازار مسکن است.

از طرفی فروشنده‌ها نیز باز هم انتظار افزایش قیمت دارند و این وضعیت موجب شده سهم فایل‌های رسوبی و ته‌نشین شده در بازار از کل فایل‌های موجود و عرضه شده، بیشتر شود. در عین حال ثبت بیش از ۱۲ هزار معامله مسکن در تیر‌ماه نشان می‌دهد تقاضای خرید در یک سطح قابل قبول همچنان در بازار حضور دارد، اما سوال اینجاست که چرا با وجود متقاضیان مسکن در بازار، دوره ماندگاری برخی فایل‌ها بسیار زیاد بوده و همچون سال‌های رکود به هفته‌ها می‌رسد؟ آن‌هم در شرایطی که عرضه‌کنندگان فایل‌های موجود در بازار، از عنوان «مناسب» و «ارزنده» برای آپارتمان خود استفاده می‌کنند.

وضعیت رسوب فایل در بازار کنونی در شرایطی رخ داده که اکنون مدت زمان عرضه یک فایل مناسب خریداران مصرفی تا عقد مبایعه‌نامه، به یک روز کاهش یافته است، به این معنا که فایل‌های مناسب به لحاظ متراژ، قیمت و سن بنا که با بودجه و شرایط خانه اولی‌ها همخوانی دارد، حداکثر یک روز نزد بنگاه‌های ملکی باقی می‌ماند و در اولین مراجعه متقاضیان مسکن و رویت فایل، فروخته می‌شود.

پاسخ به علت این دو گانگی در بازار مسکن که با وجود سطح قابل قبول تقاضا، برخی فایل‌های ملکی حتی در مناطق مصرفی هفته‌ها در نوبت فروش باقی می‌مانند، در یک دوگانگی دیگر که در بازار شناسایی شده نهفته است.

در حال حاضر شاهد دوگانگی در عمده فایل‌های ته‌نشین شده در بنگاه‌های معاملات املاک هستیم و این فایل‌ها در یکی از دو گروه فایل‌های «مشکل‌دار» یا «گران‌قیمت» می‌گنجند. به دنبال جهش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر، گروهی از فروشنده‌ها که مدت‌ها در انتظار فروش آپارتمان مشکل‌دار خود بودند و بعضا از فروش آن ناامید شده و با اجاره دادن ملک، بازار مسکن را ترک کرده بودند، فضا را برای عرضه دوباره آپارتمانی که دچار اشکال است، مناسب دیده و آن را به قیمت‌های بالاتر از حد تصور و کشش بازار مسکن به تناسب موقعیت و امکانات ملک، فایل کرده‌اند.

اما به دلیل عدم تناسب میان ارزش ملک و قیمت پیشنهادی، این گروه از فایل‌ها که در گذشته نیز یک دوره رسوب را پشت سر گذاشته بودند، اکنون نیز در بازار مسکن ته‌نشین شده‌اند و فروش آنها دست‌کم با قیمت‌های پیشنهادی فعلی بعید است.

گروه دوم فایل‌های ته‌نشین بازار ملک نیز شامل آپارتمان‌هایی است که به لحاظ امکانات، نور، نقشه، وضعیت مشاعات و دیگر ویژگی‌های اثرگذار بر ارزش ملک، نقص یا اشکالی ندارند اما قیمت پیشنهادی آنها بالاتر از قیمت آخرین معاملات واحدهای مسکونی مشابه در همان منطقه است.

به نظر می‌رسد با توجه به کند شدن شیب رشد قیمت مسکن در تیر ماه نسبت به خرداد، سرنوشت این فایل‌ها نیز تفاوتی با فایل‌های مشکل‌دار نخواهد داشت و احتمال باقی‌ماندن آنها نزد واسطه‌ها برای مدت طولانی‌تر از عرف بازار، کم نیست؛ کمااینکه بسیاری از این آپارتمان‌ها همین حالا با گذشت بیش از یک ماه از زمان عرضه، به فروش نرفته‌اند و‌ پیشنهاد این فایل‌ها از سوی مشاوران املاک با رغبت متقاضیان خرید روبه‌رو نمی‌شود.

بررسی‌های میدانی «دنیای اقتصاد» از آخرین وضعیت بازار مسکن در سمت عرضه حاکی از این است که تقریبا نیمی از واحدهای مسکونی در پرتقاضاترین گروه متراژی (۶۰ تا ۸۰ مترمربع) که اکنون در بازار مسکن فایل شده، از جنس آپارتمان‌های مشکل‌دار است و از این رو متقاضیان خرید باید با احتیاط بیشتری در بازار کنونی درباره خرید یک واحد مسکونی تصمیم‌گیری کنند. طبیعی است با توجه به حجم بالای فایل‌های رسوبی در بازار کنونی، احتمال اینکه یکی از این فایل‌ها به‌عنوان کاندید خرید بر سر راه جست‌وجوگران بازار ملک قرار بگیرد، کم نیست.

ویژگی مشترک تمام این فایل‌ها، نسبت دادن صفات و اصطلاحات مهیج مثل «جنجالی»، «باور‌نکردنی»، «تکرار نشدنی»، «بهترین قیمت»، «اکازیون» و نظایر آن به آپارتمان مذکور است. همه این الفاظ قرار است بار جایگزینی واژه «فول امکانات» را به دوش بکشد.

به بیان دیگر، در شرایطی که آپارتمان با نقص امکانات کلیدی همچون آسانسور و پارکینگ روبه‌رو است، مشاوران املاک و برخی از مالکان که قصد دارند آپارتمان خود را بدون دخالت واسطه بفروشند، از اصطلاحات و صفات مهیج برای بازاریابی ملک از طریق آگهی روزنامه‌ها و موتورهای جست‌وجوی ملکی استفاده می‌کنند. البته نمی‌توان تمام فایل‌ها را به صرف اینکه از صفات مذکور در آگهی آنها استفاده شده، مشکل‌دار معرفی کرد اما اغلب فایل‌های مشکل‌دار به این ترتیب تبلیغ می‌شوند.

فایل‌های مشکل‌دار عرضه شده در موتورهای جست‌وجو اگر دچار نقص در نور و نقشه باشند، عمدتا بدون انتشار عکس از ملک، در سامانه‌های اینترنتی آگهی شده‌اند. بسیاری از این فایل‌ها فاقد شرط سن بنای استفاده تسهیلات بانکی ویژه خانه اولی‌ها هستند و در نتیجه سن بنای بالای ۱۵ ساله آنها یا اعلام نمی‌شود یا یک عدد غیرواقعی و در مرز شرط سنی (۱۴ تا ۱۵ سال) به آنها نسبت داده می‌شود که پس از بررسی مدارک مربوط به زمان صدور پروانه، عمر واقعی ساختمان مشخص و معلوم می‌شود که امکان دریافت وام خانه اولی از شبکه بانکی برای خرید آن وجود ندارد.

اشکال برخی از این فایل‌ها نیز به سند آنها باز می‌گردد. طبیعی است تنها واحدهایی که سند تک برگ داشته باشند، امکان استفاده از وام دارند، اما برخی از فایل‌های مشکل‌دار دارای سند تعاونی یا قولنامه‌ای هستند که در هر دو صورت شرایط استفاده از وام بانکی را نخواهند داشت.

در بازار مسکن تابستانی و طی مدتی که از تیر ماه سپری شده، انبوهی از واحدهای مسکونی بدون آسانسور و پارکینگ نزد واسطه‌ها فایل شده و این در حالی است که مزیت قیمتی نسبی این گروه از آپارتمان‌ها در مقایسه با واحدهایی که از امکانات کامل و ویژه برخوردارند، دست‌کم در مقایسه میان قیمت‌های پیشنهادی فعلی با قیمت قطعی آخرین معاملات، کمرنگ شده است.

به بیان دیگر، فاصله قیمتی میان قیمت پیشنهادی فایل‌های مشکل‌دار اعم از مواردی که فاقد امکانات کامل هستند و نیز آپارتمان‌هایی که در عین قرار گرفتن در یک منطقه پرتقاضا، مشکل نور، نقشه، مشاعات و نظایر آن را دارند، با قیمت قطعی فروش آپارتمان‌های مسکونی واجد امکانات و با سن بنای کمتر از ۵ سال (بر اساس داده‌های آخرین معاملات ثبت شده) کاهش یافته است.

به‌عنوان مثال در یکی از محله‌های نسبتا پرتقاضای منطقه ۴، حدود دو سال قبل امکان خرید آپارتمان نوساز به بهای مترمربعی ۷ میلیون تومان وجود داشت و در همان زمان فایل‌های بدون آسانسور با نقشه‌های مشکل‌دار و عمدتا با سن بنای بیش از ۱۵ سال که امتیاز استفاده از وام خانه اولی را از دست داده بودند، به قیمت مترمربعی ۵ میلیون تومان و بعضا کمتر از این معامله می‌شدند؛ یعنی حدود ۳۰ درصد ارزان‌تر. این در حالی است که در همین منطقه اکنون قیمت آپارتمان نوساز به حدود ۵/ ۹ میلیون تومان رسیده و در عین حال قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی قدیمی و فاقد امکانات همین منطقه در فایل‌های تابستانی، از حدود ۵/ ۷ میلیون تومان کمتر نیست. این اعداد و ارقام نشان می‌دهد مالکان آپارتمان‌های مشکل‌دار در فضای تلاطم قیمتی اخیر بازار مسکن فرصت را برای افزایش قیمت ملک خود بیش از ارزش متناسب با موقعیت آن مناسب دیده و بهای پیشنهادی املاک از این دست را خارج از ظرفیت و کشش قیمتی این گروه از آپارتمان‌ها افزایش داده‌اند. اما این رفتار در قیمت‌گذاری موجب شده فایل‌های مذکور که به خودی خود کم‌تقاضا محسوب می‌شوند، در بازار مسکن رسوب کنند.

از طرفی عرضه طبیعی واحدهای مسکونی مصرفی در بازار نیز دستخوش تحولاتی شده که در نتیجه آن، سهم آپارتمان‌های رسوبی در بازار از کل فایل‌های موجود را افزایش داده است. عرضه جدید آپارتمان‌های کوچک و میان‌متراژ به ویژه واحدهای ۶۰ تا ۸۰ مترمربعی که بیش از یک‌چهارم معاملات ماهانه مسکن را به خود اختصاص می‌دهد و گزینه مطلوب خانه اولی‌ها است، از اواخر خرداد ماه با کاهش چشمگیری روبه‌رو شده و فایل‌های موجود نیز اغلب یا از جنس فایل‌های گران‌قیمت هستند که به دلیل پافشاری مالک بر قیمت پیشنهادی پرت، باقی مانده‌اند یا اینکه از جنس آپارتمان‌های مشکل‌دار هستند که باز هم قیمت پیشنهادی آنها بالاتر از ارزش واقعی ملک با چنین موقعیتی بوده و به این خاطر ته‌نشین شده‌اند.

البته تمام فروشنده‌ها و سازنده‌هایی که از عرضه واحدهای خود در بازار مسکن تیر‌ماه امتناع کرده‌اند، الزاما کسانی نیستند که با قصد سوداگری به دنبال احتکار مسکن بوده یا به امید ادامه روند پرشتاب افزایش قیمت، قصد دارند یکی دو ماه دیرتر واحدهای آماده فروش را فایل کنند؛ بلکه عده‌ای از فروشندگانی که فعلا از عرضه خودداری کرده‌اند، کسانی هستند که اتفاقا هیچ انگیزه سفته‌بازانه‌ای از معامله در بازار ملک ندارند.

عده زیادی از آنها بنا دارند آپارتمان مسکونی خود را تبدیل به احسن کنند و حتی مایلند هر چه زودتر نسبت به عرضه و فروش اقدام کنند، اما تجربه بهار پرتلاطم بازار مسکن و تغییرات هفته به هفته قیمت مسکن در فصل گذشته سبب شده آنها اکنون محتاطانه درباره عرضه ملک خود تصمیم بگیرند.

هرچند مشاهدات میدانی اولیه حاکی از کم شدن شتاب نسبی افزایش قیمت مسکن در تیر ماه است، اما در عین حال بسیاری از فروشنده‌ها با هدف جلوگیری از یک ضرر احتمالی تحت تاثیر افزایش احتمالی قیمت مسکن در ماه‌های پیش‌رو، فعلا از عرضه ملک خود در بازار منصرف شده و دست نگه داشته‌اند تا تحولات بازار مسکن را در تیر ماه رصد کنند.

پس از سپری شدن دو فصل پیاپی ناآرام در بازار مسکن (زمستان ۹۶ و بهار ۹۷) و جا ماندن برخی از فروشنده‌های ملک از سرعت افزایش قیمت‌ها در جریان تبدیل به احسن و یافتن ملک جایگزین، این احتیاط اکنون طبیعی به نظر می‌رسد؛ اما این وضعیت در بازار پایدار نخواهد بود و پس از برقراری ثبات نسبی، حجم عرضه و حضور فروشنده‌ها به روال عادی باز خواهد گشت. به گزارش «دنیای اقتصاد»، متقاضیان خرید مسکن حاصل مجموع این شرایط را با مشاهده نایاب شدن فایل با متراژ مناسب و به قول مشاوران املاک «ارزنده (واجد تناسب بین قیمت و موقعیت)» در بازار فعلی لمس می‌کنند و اگر دقت لازم را در انتخاب گزینه نهایی برای خرید نکنند، ممکن است تحت تاثیر این شرایط فایل‌های مشکل‌دار را به بهای بیش از ارزش واقعی خریداری کرده و متضرر شوند؛ از این رو باید نسبت به این خطر پنهان آگاه باشند. هرچند بازارگرمی برخی واسطه‌ها برای فایل‌های رسوبی، راه تشخیص آپارتمان مناسب را قدری سخت کرده، اما در این شرایط نیز متقاضیان خرید می‌توانند با جست‌وجوی باحوصله‌تر و قدری طولانی‌تر، گزینه مطلوب خود را پیدا کنند.

آنها باید به این موضوع توجه کنند که ریسک و ضرر خرید فایل‌های ته‌نشین شده در بازار، از ضرر افزایش احتمالی قیمت مسکن تحت تاثیر طولانی‌تر شدن فاز جست‌وجو بیشتر است. به‌طور کلی در بازار کنونی نباید فایل‌های ۶۰ تا ۸۰ مترمربعی بدون نقص اساسی، بیش از یک ماه در بنگاه‌ها باقی بماند.

بنابراین اگر آپارتمانی مدت طولانی نزد واسطه‌های متعدد باقی مانده و فروش نرفته، قطعا یکی از فایل‌های رسوبی، گران یا مشکل‌دار است که تعدادشان در بازار کنونی کم نیست. راهکار متقاضیان خرید این است که با پرس و جو از مشاوران املاک فعال در منطقه، از اینکه آیا یک فایل مدت زیادی نزد بنگاه‌های مختلف باقی مانده یا خیر، با خبر شوند و در صورتی که گزینه نهایی آنها در زمره فایل‌های ته‌نشین شده قرار داشته باشد، با دقت مضاعفی فایل مورد پسند خود را با دقت بیشتری بررسی کنند و دست‌کم از نقص آن مطلع شوند و آگاهانه درباره خرید یا انصراف از خرید تصمیم بگیرند.