دو جایگزین برای برج باغ

شهرداری تهران لایحه «نحوه حفاظت از باغات باقیمانده در پایتخت» را به پارلمان شهری ارائه کرد. اواخر سال گذشته با تصویب شورا،‌ مقرر شده بود شهرداری ظرف دو ماه، برای ایجاد انگیزه در مالکان باغات بابت حفظ کاربری سبز این اراضی، راهکارهای جایگزین مجوز «برج باغ» را طراحی کند.

به گزارش دنیای اقتصاد، اکنون دو پیشنهاد برای گذار از «برج باغ»ها مطرح است که شامل «انتقال حق ساخت‌و‌ساز» و «تعیین کاربری قابل جمع با اراضی سبز» می‌شود. ۲۳۵ باغ طی سال‌های ۹۲ تا ۹۵ به برج تبدیل شدند.

نسخه پیش‌نویس جایگزین مجوزهای برج‌باغ، در مهلت مقرر تحویل شورای شهر تهران شد. این نسخه درصورت تصویب از سوی پارلمان محلی پایتخت می‌تواند در دو محور جایگزین ضوابط ساخت‌وساز در باغات شود. به گزارش «دنیای اقتصاد»، اسفندماه سال گذشته، بررسی وضعیت وخیم باغات پایتخت منجر به لغو مصوبه سال ۸۲ شورای شهر دوم با عنوان برج‌باغ شد. برمبنای این مصوبه مالکان اراضی باغات پراکنده شهر تهران در ازای ساختمان‌سازی در ۳۰ درصد از مساحت زمین، متعهد به حفظ ۷۰ درصد مابقی وضعیت سبز و باغی می‌شدند، اما از آنجا که در این مصوبه تاکید شده تراکم ساختمانی ۲۰ درصد اضافه‌تر از تراکم ساختمانی منطقه‌ای که باغ در آن واقع شده را به مالک اعطا کنند، عملا این مصوبه به ساخت ساختمان‌های بیش از ۱۲ طبقه در اراضی باغی تبدیل شد. به این ترتیب تعهد مالک برای حفظ چهره مشجر ۷۰ درصد باقی مانده باغات رعایت نشد. همین روند منجر به تخریب حجم گسترده‌ای از باغات پایتخت طی سال‌های اخیر شده است.

اثر مخرب صدور مجوزهای ساختمانی در محدوده اراضی باغی شهر به پشتوانه قانون مصوبه برج‌باغ از آمار پروانه‌های صادر شده در باغات قابل رد‌یابی است. اطلاعات به‌دست آمده از حجم صدور پروانه‌های ساختمانی در اراضی دارای ماهیت باغ طی ۳۸ ماه(از تاریخ مردادماه ۹۲ تا اردیبهشت ماه سال ۹۵)نشان می‌دهد در این بازه زمانی مجموعا ۲۳۵ پروانه ساختمانی با وسعت حدود ۱۱۰ هکتار در باغات شهر تهران صادر شده است به این معنا که در این مدت تمام یا به نوعی بخشی از ۲۳۵ باغ به دلیل آغاز عملیات ساختمانی تخریب شده است. آمارها نشان می‌دهد بیشترین پروانه ساختمانی در منطقه یک شهر تهران حدود ۷۰ هکتار بوده و پس از آن مناطق ۲،۳،۴ و ۲۲ بوده است.

بروز این وضعیت موجب شد تا شورای شهر پنجم برای توقف قطار ساخت‌وساز در باغات شهر تهران، مصوبه ۱۴ سال گذشته شورای دوم را در اسفندماه سال گذشته لغو کند. همزمان با لغو این مصوبه، شورای شهر از یک سو به جریان صدور پروانه ساختمانی در باغات شهر فرمان ایست و به شهرداری دستور داد صدور هرگونه مجوز ساخت‌وساز در اراضی باغی پایتخت را در ۶۰ روز ابتدایی سال ۹۷ متوقف کند.

از سوی دیگر نیز به شهرداری تهران فرصت دوماهه‌ای ارائه شدکه تا پایان اردیبهشت ماه سال ۹۷، نسخه جایگزین مصوبه برج‌باغ را با لحاظ چند فاکتور اصلی برای حفظ منافع دوجانبه مالکان و شهر را تدوین کند. شورای شهر به شهرداری تاکید کرده در نسخه جایگزین رویکرد درآمدزایی برای شهرداری مدنظر قرار نگیرد و برای حفظ باغات، تشویق‌های غیرتراکمی برای مالکان درنظر گرفته شود.

با وجود این نسخه پیش‌نویس ارائه شده به اعضای شورای شهر،اگرچه در مهلت قانونی تدوین و ارسال شده است اما محور اصلی آن صرفا بر کاهش تراکم تاکید دارد. این در حالی است که از دیدگاه اعضای شورای شهر تهران، نسخه جایگزین باید اولا باغات شهر را از چرخه اقتصاد ساخت‌وساز خارج کند و ثانیا برای حفظ منافع مالکان باغات تشویق‌های غیر‌تراکمی در نظر بگیرد.

از دیدگاه کارشناسان، منافع مالکان از دو گزینه قابل حفاظت است. گزینه اول، استفاده از حق انتقال توسعه یا همان TDR است که می‌تواند به شکل مناسب حقوق مالکان را حفظ کند. همچنین گزینه دیگر صدور مجوز برای استقرار کاربری‌های خاص همچون تفریحی، گردشگری و فرهنگی در باغات است که نه تنها می‌تواند منافع مالکان را حفظ کند بلکه مانع از تخریب باغات خواهد شد.به گفته سخنگوی شورای شهر تهران، هرچند ایراداتی در محتوای نسخه پیش‌نویس ارائه شده به شورا وجود دارد اما شورا بنا دارد به جای ارجاع طرح پیشنهادی به شهرداری، در قالب جلسات مشورتی چندجانبه با حضور نماینده شهرداری، مالکان باغات بزرگ در مناطق مختلف شهر و شورای شهر این اشکالات را رفع کند.

علی اعطا، سخنگوی شورای شهر تهران با بیان اینکه طرح پیشنهاد جایگزین برای مصوبه برج‌باغ در مهلت مقرر تعیین شده از سوی شورای شهر تهران یعنی پایان اردیبهشت‌ماه به‌صورت غیررسمی ارسال شده است، گفت: در قالب طرح ارائه شده از سوی معاونت شهرسازی پیشنهادهایی ارائه شده است. بررسی جزئیات این طرح نشان می‌دهد که مبنای اصلی طرح ارائه شده از سوی شهرداری صرفا کاهش تراکم است. به‌عنوان مثال اگر در گذشته، برای جبران کاهش سطح اشغال، تراکم ساختمانی در ارتفاع به مالک ارائه می‌شد و به این ترتیب مجوز ساخت‌وساز در باغ بر مبنای سطح اشغال ۳۰ درصد و تراکم ساختمانی بیش از ۱۰ طبقه صادر می‌شود؛ در پیشنهاد جدید نیز امکان ساخت‌وساز در باغ در سطح اشغال ۳۰ درصد با تعداد طبقات کمتر حفظ شده است.

او ادامه داد: به این معنا که به ساخت یک برج بیش از ۱۰ طبقه در باغ، مجوز ساخت تا سطح ساخت‌وسازهای منطقه (حدود ۵ یا ۶یا کمتر و بیشتر) ارائه می‌‌شود. البته در قالب این طرح تاکید شده که اگرچه سطح اشغال در همان سطح قبلی یعنی ۳۰ درصد حفظ شده است اما از سوی دیگر تعداد طبقات زیرزمین کم شده و مسیر عبور خودرو در باغ جزو ۳۰ درصد سطح اشغال محاسبه شده است.این عضو شورای شهر تهران تاکید کرد: مجموع این پیشنهادها برای فرمول جایگزین مصوبه برج باغ مناسب است اما اساسا رویکرد شورای شهر برای لغو مصوبه برج باغ ارائه چنین پیشنهادی که در این طرح آمده، نبوده است.

او در تشریح هدف اصلی شورا برای لغو این مصوبه، اظهار کرد: هدف اصلی شورای شهر تهران از لغو مصوبه سال ۸۲ درباره نحوه ساخت‌وساز در باغات که در اسفندماه سال گذشته رخ داد، این بود که در باغات ساخت‌وساز انجام نشود و به‌طور کلی باغات از چرخه اقتصاد ساخت‌وساز خارج شود و در مقابل شهرداری برای جلوگیری از ضرر و زیان مالکان، تشویق غیرتراکمی برای آنها در نظر بگیرد.

به نظر می‌رسد در این پیشنهاد اولیه این موضوع لحاظ نشده است.به گفته وی حتی اگر بنا باشد همچنان ساخت‌وساز ادامه پیدا کند، تراکم پیش‌بینی شده همچنان زیاد است.او یکی از فرمول‌های مناسب برای حفظ باغات را تعریف کاربری‌های مجاز به استقرار مراکز خاص دانست و گفت: تاکنون برای باغات شهر کاربری‌های خاص تعریف نشده است. این در حالی است که می‌توانیم اجازه دهیم در باغاتی که حتی در بافت‌های مسکونی هستند، کاربری‌های مرتبط به استقرار فضاهای گردشگری، فرهنگی و تفریحی شکل بگیرد.

سخنگوی شورای شهر تهران، گزینه تملک برای حفظ باغات را مناسب ندانست و افزود: رویکردی همچون تملک باغات برای حفظ آنها، نمی‌تواند خوش‌بینانه باشد، چراکه با وجود تخریب بخش زیادی از مساحت باغات طی سال‌های گذشته، مساحت کنونی باغات بسیار بیش از توان شهرداری برای تملک آنها است. البته در سایر کشورهای دنیا، خیریه‌ها در حوزه حفظ باغات فعالیت دارند. یعنی بنیادهای خیریه‌ای برای حفظ باغات را تملک می‌کنند و بعد در اختیار عموم قرار می‌دهند.

اعطا با تاکید بر آنکه باید به سراغ راهکارهای جدید برای این حوزه برویم تا باغات را از چرخه اقتصاد ساخت‌وساز به شکلی که قبلا بوده خارج کنیم، تصریح کرد: از این رو به نظر می‌رسد طرح تدوین شده نیاز به اصلاحاتی دارد. البته بنا بر مذاکرات نخستین با اداره کل مسوول تدوین این طرح، به نظر می‌رسد این دوستان نیز معتقد هستند که این پیشنهاد اولیه است و نیاز به کار بیشتری دارد. در حال حاضر کمیسیون‌های شورای شهر به‌صورت غیررسمی بررسی طرح را آغاز کرده‌اند. از این رو ممکن است شورا این طرح را به شهرداری برنگرداند و از آنها برای اصلاح طرح دعوت شود.

به گفته وی، در این میان گروه‌های کارشناسی زیادی اعلام آمادگی کرده‌اند که مشورت دهند. جالب است این نکته را اشاره کنم که حتی مالکان اعلام آمادگی کرده‌اند.او در این باره توضیح داد: اخیرا موردی بود یکی از سازنده‌هایی که در حجم وسیع ساخت‌وساز می‌کنند به شورا آمده بود بالاخره منافع ما در ساخت‌وساز در باغات بوده اما علاقه‌مند هستیم به سمتی برویم که باغ حفظ شود و منافع ما تامین شود و بتوانیم پیشنهادهایی ارائه دهیم. از این رو ممکن است از مالکان مناطقی که در آنها باغ بیشتر است مثل یک تا سه و مناطق غربی شهر برای مشورت در این زمینه و دستیابی به یک الگوی مشترک دعوت شود.

عضو شورای شهر تهران تاکید کرد: سازنده‌های اصلی مناطق مختلف شهر هم می‌توانند پیشنهادهای خود را برای اصلاح فرمول جایگزین طرح برج باغ ارائه دهند؛ چون موضوعی است که با انبوهی از منافع متضاد مواجه هستیم و طبیعتا باید راه‌حلی براساس فرمول برد-برد تعریف شود تا به منافع گروه‌های ذی‌نفع نیز لطمه نخورد.