مواجهه سمی با باغات تهران

سالی به‌طور متوسط ۶۰ باغ در تهران تغییرکاربری داده می‌شود.

به گزارش دنیای اقتصاد، شورای شهر تهران به‌رغم عزم نیم‌ساله برای «نجات اراضی سبز از مجوز برج‌باغ»، در بررسی طرح «لغو مصوبه سال ۸۳»، امروز و فردا می‌کند. طرح «توقف صدور مجوز برای احداث برج‌باغ»، برای دومین بار ظرف یک هفته گذشته قرار بود در پارلمان پایتخت مطرح شود؛ اما به‌دلیل عدم‌اولویت، این بند از دستور جلسه به وقت دیگری موکول شد.

کارشناسان شهری تهدید مکرر مدیریت شهری به مهار برج‌باغ‌ها بدون اقدام موثر را نوعی رفتار سمی می‌دانند که باعث تحریک به تغییر کاربری سریع معدود باغات باقیمانده خواهد شد.

اعضای پارلمان محلی پایتخت برای ابطال مصوبه موسوم به «برج باغ» که طی سال‌های گذشته به منشا و ریشه باغ‌کشی در شهر تهران تبدیل شده است با یک «رفتار سمی» تعلل می‌کنند.

مدیریت شهری پایتخت برای ابطال مصوبه‌ای که در ظاهر برای حفظ باغات شهر تهران مصوب شده اما محتوای آن به باغ‌کشی در سال‌های اخیر منجر شده به رغم آنکه در ظاهر نسبت به ضد کارکرد بودن مصوبه «برج‌باغ» تاکید دارند اما در عمل برای لغو آن غفلت و تعلل می‌کنند.

به تعبیر دیگر اعضای شورای شهر به گونه‌ای برای مراقبت و نگهداری از ذخایر سبز تهران عمل می‌کنند که این مواجهه به نوعی سم برای معدود باغات باقی‌مانده شهر تهران تبدیل شده‌است. مصوبه موسوم به «برج باغ» در سال ۸۳ با استناد به قانون یک زمین شهری به تصویب شورای شهر دوم رسید اما محتوای این مصوبه کاملا در تضاد از سایر مفاد طلایی قانون زمین شهری است.

به این صورت که مطابق با مفاد ماده ۱۴ قانون زمین شهری که در دهه ۶۰ به تصویب رسیده است جزئیات نحوه مواجهه شهرداری با اراضی باغی در شهر تکلیف شده است. این قانون که با هدف تنظیم امور مربوط به زمین و در عین حال برای ایجاد موجبات حفظ و بهره‌برداری هر چه صحیح‌تر از اراضی، تامین مسکن و تاسیسات تصویب شده است، شهرداری‌ها را مکلف کرده که می‌توانند اجازه ساخت مسکونی در اراضی باغی با سطح اشغال معین معادل ۵/ ۷ درصدی مساحت زمین و تراکم ساختمانی مشخص حداکثر چهار طبقه را به مالک ارائه دهند. اما در سال ۸۳ شورای شهر تهران، به استناد ماده یک قانون زمین شهری، مصوبه‌ای را تحت عنوان «برج‌باغ» برای نحوه مواجهه با اراضی باغی پایتخت تصویب و ابلاغ کرد که هیچ تناسبی با دستورالعمل ماده ۱۴ ندارد.

در این مصوبه آمده است مالکان باغات و زمین‌های مشجر اجازه ساخت مسکونی در سطح اشغال ۳۰ درصدی از مساحت اراضی باغی و تراکم ساختمانی ۲۰ درصد اضافه‌تر از تراکم ساختمانی منطقه‌ای که باغ در آن واقع شده را به مالک اعطا کنند؛ بنابراین با ابلاغ این مصوبه، سطح اشغال ساخت و سازهای مسکونی در اراضی باغی شهر از ۵/ ۷ درصد به ۳۰ درصد و تراکم ساختمانی مشخص و محدود ۴ طبقه به بیش از تراکم مسکونی مجاز در منطقه تغییر پیدا کرد.

محتوای این مصوبه مطابق آنچه کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران به صراحت در این دوره از مدیریت شهری به رئیس شورای شهر تهران اعلام کرده مشخص می‌کند منشا و مبنای انبوه ساخت و سازهای غیرقابل دفاع در باغات شهر تهران از سال ۸۳ تاکنون شده است. به عبارت دیگر این مصوبه باعث شده است برج‌های بالای ۱۲ طبقه در اراضی باغی خصوصی و غیرخصوصی شهر تهران ساخته شود.

هر چند مصوبه سال ۸۳ به استناد ماده یک زمین شهری که بر ازیاد عرضه زمین برای تامین مسکن تاکید دارد، تصویب شد اما وضع موجود محیط زیست پایتخت و ظرفیت در آستانه تکمیل ساخت و ساز، مشخص می‌کند که در شرایط کنونی نیازی وجود ندارد که به استناد ماده یک این قانون معدود باغات باقی مانده برای ساخت و ساز اختصاص پیدا کند.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از آنچه رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر در نامه به رئیس شورا با عنوان ساخت و سازهای غیرقابل دفاع در باغات شهر تهران به پشتوانه مصوبه برج باغ انجام شده، نشان می‌دهد: طی دست‌کم چهار سال منتهی به ابتدای سال ۹۶، سالانه به‌طور متوسط ۶۰ باغ(زمین مشجر با مالکیت خصوصی و غیرخصوصی) به شکل رسمی و با تکیه شهرداری بر مصوبه برج باغ تغییر کاربری پیدا کرده‌اند. عمده باغ‌کشی‌های انجام شده در مناطق یک، ۲،۳،۴ و ۲۲ بوده است.

پیش‌تر نیز حجت‌اله میرزایی معاون برنامه‌ریزی شهرداری تهران نیز اعلام کرده بود که ۱۱۰ هکتار از مساحت باغات شهر تهران طی سال‌های اخیر از بین رفته و به برج‌باغ تبدیل شده است. در کنار این آمار، اطلاعات مستند یک عضو شورای شهر چهارم که سال گذشته به «دنیای‌اقتصاد» ارائه شد، نشان می‌دهد: در ۵/ ۲ دهه اخیر، ۴ هزار و ۵۰۰ هکتار فضای سبز در تهران تغییر کاربری داده و از بین رفته‌اند.

محمدعلی نجفی، شهرداری تهران نیز در جریان ارائه گزارش سند تحویل و تحول شهرداری تهران به صراحت عنوان کرد: شهرداری تهران در راستای طرح تفصیلی وظیفه داشته، ۱۴ هزار هکتار کاربری تثبیت شده در تهران را حفظ و احیا کند که ۸ هزار و ۵۰۰ هکتار از این سطح در طرح تفصیلی به فضای سبز اختصاص دارد.

این در حالی است که ۲ هزار و ۴۰۰ هکتار از این میزان محقق نشده است. یک آمار رسمی دیگر نیز نشان می‌دهد هم‌اکنون حدود هزار هکتار اراضی باغی در تهران باقی مانده که این مساحت اندک ضرورت تعیین تکلیف سریع مصوبه حمایت از باغ‌کشی را مشخص می‌کند.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از یک گزارش رسمی تهیه شده از شورای عالی شهرسازی و معماری نیز نشان می‌دهد باغ‌کشی در دهه ۸۰ و بعد از آن در مجموعه شهری تهران نسبت به قبل از دهه ۸۰ رشد پیدا کرده است. براساس این آمار تا قبل از دهه ۸۰، ۳ درصد از ساخت و سازها روی زمین‌های سبز و کشاورزی انجام می‌شد اما از دهه ۸۰ و بعد از آن معادل ۳۰ درصد از ساخت و سازها در این اراضی انجام شده که نشان‌دهنده افزایش شدت میل به ساخت و ساز در اراضی سبز و مشجر است.

در این راستا اعضای شورای شهر پنجم اوایل شکل‌گیری این دوره در نیمه نخست سال جاری یکی از اولویت‌های سیاست‌گذاری خود برای شهرداری را لغو مصوبه برج باغ با هدف حفظ موثر معدود اراضی باغی شهر تهران اعلام کردند؛ با این حال به رغم آنکه طرح لغو مصوبه برج باغ به شکل رسمی و اداری از ۱۳ شهریور ماه امسال در سیستم شورای شهر به گردش افتاد و همچنین به‌رغم آنکه از دو هفته قبل بررسی این طرح در صحن علنی وارد دستور جلسه شورای شهر شد اما به دلایلی قابل تامل و معنادار این طرح هنوز در صحن علنی فرصت مطرح شدن پیدا نکرده است.

جالب آنکه بر خلاف اهمیت ویژه این طرح، بررسی آن به‌عنوان بندهای پایانی دستور جلسه هفته‌های گذشته تعیین شده است که به نوعی می‌توان از آن به‌عنوان یک رفتار سمی از سوی مدیریت شهری برای مقابله با باغ‌کشی تعبیر کرد. چراکه در حال حاضر مدیریت شهری تهران بیش از یک سال است که از تصمیم شورا و شهرداری برای لغو مصوبه برج باغ خبر می‌دهد اما در این مدت اقدامی برای لغو این مصوبه نکرده است.

کارشناسان شهری معتقدند این نوع برخورد یک سم برای باغات شهر تهران محسوب می‌شود و می‌تواند سیگنالی برای برج‌سازها و مالکان باغات خصوصی باشد که هر چه زودتر نسبت به اخذ پروانه و باغ‌کشی اقدام کنند. این روند سبب می‌شود سرعت باغ‌‌کشی افزایش پیدا کند و طرح جدید از حیز انتفاع خارج شود.

در قالب این طرح که از سوی کمیسیون شهرسازی و معماری تهیه و تدوین شده دو ماده پیش‌بینی شده است. در ماده نخست این طرح به صراحت بر لغو مصوبه برج باغ تاکید شده و در ماده دوم پیشنهاد یک مصوبه جایگزین برای نحوه حفاظت از باغات شهر تهران مطرح شده است. برای مصوبه جایگزین ۹ محور عملکردی برای اقدام نسبت به حفظ باغات تعیین شده است.

در قالب دو محور نخست این ماده بر حفظ حداکثری باغات و صدور مجوز تراکم ساختمانی حداقلی تاکید شده است. به این صورت که در این دو ماده آمده حفاظت و صیانت حداکثری از باغات شهر تهران و حداقل تراکم ساختمانی و سطح اشغال و مداخله در عرصه باغات انجام شود.

در دیگر محورهای این پیشنهاد آمده است: جانمایی بنا با حداقل آسیب به فضای سبز و پوشش گیاهی انجام شود. همچنین در محور چهارم آمده که مشابهت ضوابط تراکمی باغات پراکنده به ضوابط باغات پیوسته در دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری رعایت شود.

به این معنا که اگر قرار است به هر دلیل اجازه ساخت و ساز در محدوده اراضی باغی به مالک داده شود باید سطح اشغال بنا از ۵/ ۷درصد مساحت ملک تجاوز نکند و مجوز تراکم ساختمانی نیز حداکثر در ۴ طبقه به مالک داده شود که خود مانع بر سر راه تخریب باغات خواهد بود. حفظ وضع موجود باغات با مالکیت غیرخصوصی و تبدیل آنها به فضای سبز قابل دسترس برای شهروندان، حفظ و صیانت از باغات با مساحت بالای ۵ هزار مترمربع با درختان کهنسال برای احداث پارک عمومی با اولویت دادن به تملک آنها نیز از دیگر محورهای پیشنهادی برای نحوه مواجهه شهرداری پس از لغو مصوبه برج باغ است.

در عین حال در قالب دو محور پایانی تاکید شده شهرداری نباید رویکرد درآمدزایی از فروش تراکم ساخت و ساز در باغات داشته باشد و برای حفظ باغات تراکم غیرتشویقی به مالک ارائه کند. در عین حال این طرح یک تبصره طلایی با این محتوا دارد که هر گونه تشکیل پرونده و صدور پروانه جدید برای تمامی املاکی که باغ شناخته شده از تاریخ ابلاغ این مصوبه تا تهیه و تصویب ضوابط جدید مذکور متوقف شود.

کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران در دفاعیه لغو مصوبه برج باغ با تاکید بر آنکه از زمان ابلاغ و اجرایی شدن این مصوبه عملا شاهد روند نابودی بسیاری از باغات شهر تهران بوده‌ایم، آورده است: ضمن تعلیق صدور هر گونه مجوز ساخت و ساز در باغات پراکنده شهر تهران، به منظور ارائه پیشنهادهای جایگزین ضوابط ملاک عمل کنونی، کمیته‌ای متشکل از نمایندگان معاونت شهرسازی، معاونت خدمات شهری، مرکز مطالعات شهر تهران، کمیسیون‌های ذی ربط شورا، ظرف دو ماه نسبت به دستورالعمل جایگزین اقدام کند. همچنین ایجاد یک نگاه واحد نسبت به باغات شهر تهران و ضوابط پیشنهادی باید فارغ از قرارگیری باغ در هر یک از پهنه‌های طرح تفصیلی باشد.

همچنین طیفی از تشویقات غیرکالبدی اعم از بخشودگی عوارض و کمک به نگهداری و... برای صاحبان باغ در نظر گرفته شود و در عین حال احداث پارکینگ در طبقات زیر همکف و زیرزمین ممنوع اعلام شود. کمیسیون شهرسازی و محیط زیست شورای شهر تهران در بند دیگری از دفاعیه خود برای لغو مصوبه برج باغ و ارائه پیشنهادهای جایگزین آورده‌ است: شهرداری علاوه بر احصای باغات ۵ هزار مترمربع و در دستور تملک قرار دادن آنها، با در نظر گرفتن ردیف بودجه مناسب سالانه، تملک باغات واقع در منطقه مرکزی و کم‌برخوردار شهر تهران(منطقه ۷،۹،۱۰،۱۷ و...) را جزو اولویت‌های تملک و اختصاص به فضای سبز عمومی در نظر گیرد.

همچنین مطابق با این طرح شهرداری تهران به همیاری در نگهداری و آبیاری باغات و کنترل و پایش درختان و به کارگیری تدابیر حفاظتی ملزم می‌شود. از سوی دیگر پیشنهاد شده کمیته در معاونت شهرسازی مناطق زیرنظر معاونت شهرسازی و معماری علاوه بر ارائه سازوکار جانمایی مناسب بنا، ارائه مدل معماری و جزئیات سازه‌ای، ملزم به ارائه ادواری به شورای شهر شود.

روز گذشته بنا بود به مناسبت روز درختکاری این طرح پس از ماه‌ها انتظار و اعلام کمیسیون شهرسازی و معماری در صحن علنی مطرح و تصویب شود اما به دلایل نامعلومی همچنان در آخرین بندهای دستور جلسه شورا قرار گرفت و وقت شورا برای بررسی‌ این طرح کفاف نداد. اعضای موافق بررسی و تصویب این طرح امیدوارند بررسی طرح لغو مصوبه برج باغ در هفته آتی در دستور کار اصلی شورای شهر تهران قرار گیرد.