ماموریت مغفول در بازار مسکن

جای خالی «کم‌درآمدهای نیازمند حمایت» در مجموعه برنامه‌های به اجرا درآمده سه سال گذشته در بخش مسکن، بازار ملک را با خطر جدی بازگشت «سیاست‌های انتحاری» مواجه کرد. جمعی از استادان دانشگاه‌های معتبر و صاحب‌نظران شهرسازی، اقتصاد و جامعه‌شناسی، با مرور کارنامه عملکردی دولت یازدهم در بخش مسکن و سنجش میزان موفقیت برنامه‌ها در دو سطح «توسعه بازار و رفاه تقاضا» معتقدند: وضع موجود بازار مسکن تحت تاثیر پارادوکس سیاست‌گذاری در این مقطع، به گونه‌ای شده که جامعه درآمدی متوسط و متوسط رو به بالا عملا در صدر برنامه‌های تامین مسکن و پشتیبانی‌های مالی قرار گرفته اما طیفی از تقاضا که خارج از بازار رسمی ملک است و بدون حمایت دولت اصلا قادر به پوشش دادن نیاز خود نیست، هنوز مشمول اقدامات عملیاتی متولیان نشده است.

صاحب‌نظران در برداشت خود از وضعیت فعلی بخش مسکن، ضمن هشدار بابت تبعات «تداوم بی‌عملی نسبت به نیاز کم‌درآمدها» اعلام کردند: این وضعیت در صورتی که ظرف حداکثر نیمه دوم امسال متحول نشود، می‌تواند بستر بازگشت پوپولیسم به بازار مسکن و بروز اقدامات پرخطر هم برای این بخش و هم برای کل اقتصاد را به‌وجود آورد.

این طیف از تقاضای مسکن، شامل سه دهک اول و بخشی از دهک چهار جامعه است که حدود 40 درصد کل جمعیت اجاره‌نشین کشور را شکل می‌دهند. در دنیا و حتی کشورهای پیشرو در اقتصاد آزاد، حمایت از جامعه کم‌درآمد متقاضی مسکن با «مداخله دولت» و در قالب برنامه‌های اجتماعی انجام می‌شود. برنامه‌هایی که تاکنون دولت یازدهم برای بخش مسکن کلید زده، بدون مداخله و عمدتا معطوف به نیاز بخش کمی از دهک4 و کل دهک‌های 5 تا 7 بوده که بر «تقویت قدرت خرید مسکن تقاضای مصرفی از طریق پس‌انداز و افزایش سقف تسهیلات، ایجاد مسیر کنترل شده برای ورود تدریجی خانه‌اولی‌ها به بازار، تحریک سازنده‌ها به از سرگیری سرمایه‌گذاری با پرداخت وام بدون سپرده ساخت و از همه مهم‌تر، برقراری ارتباط بین بازار سهام و بازار مسکن برای استفاده از ابزارهای نوین و غیرتورمی تامین مالی» پایه‌ریزی شده است.

در این میان، طیف تقاضای کم‌درآمد، چون‌که از حداقل قدرت اقتصادی برای بازپرداخت تسهیلات بانکی برخوردار نیست و حتی فاقد کمترین موجودی برای ورود به نظام پس‌انداز است، از گردونه برنامه‌های بازار رسمی خارج مانده است. آنچه در حال حاضر برای تامین نیاز مسکن فقرا و کم‌درآمدها به‌عنوان «تقاضای هدف نیازمند حمایت دولت»، باید در دستور کار قرار بگیرد، برنامه‌ای است که ریز آن در متن نسخه تازه تدوین شده طرح جامع مسکن آمده است.

این برنامه مغفول، «هدایت طیف ضعیف تقاضا از بازار غیررسمی به بازار رسمی» را از طریق توان‌پذیر شدن 4 دهک اول برای ورود به جامعه خریداران مسکن دنبال می‌کند. اطلاعات طرح جامع مسکن درباره آخرین ساختار اقتصادی کل متقاضیان که براساس آمار سال‌های 92 و 93 تهیه شده است، نشان می‌دهد: جامعه تقاضای هدف، 2 میلیون و 552 هزار خانوار در 4 دهک اول است که همگی اجاره‌نشین و بد مسکن ساکن در درون شهرها یا مناطق حاشیه‌نشین و سکونتگاه‌های غیررسمی هستند. این جمعیت، تقاضای انباشته بازار غیررسمی هستند ضمن آنکه در سال‌های 1394 تا 1405، مطابق برآورد طرح جامع، سالی 64 هزار خانوار کم‌درآمد به این بازار اضافه می‌شود.

صاحب‌نظران در توصیه خود به دولت بابت در اولویت قرار گرفتن نیاز مسکن کم‌درآمدها، اعلام کردند: در فرصت زمانی باقی‌مانده از عمر دولت یازدهم، با توجه به اینکه «نقشه راه» برای نحوه تامین مسکن اقشار ضعیف جامعه، از قبل و در متن طرح جامع مسکن طراحی شده است، می‌توان دست‌کم یک برنامه به‌صورت پایلوت روی «زمین» و فراتر از مصوبات روی کاغذ، برای متقاضیان هدف شروع کرد. استادان دانشگاه در کنار این مشورت‌دهی به مسوولان بخش مسکن، با تشریح تجربه‌ای که از دوره‌های قبلی بازار و برخورد دولت‌ها داشته‌اند، تاکید کردند: نیاز مسکن به‌عنوان مهم‌ترین دغدغه طبقات پایین جامعه، اگر در زمان موثر پاسخ داده نشود، به ابزاری برای یکسری منافع سیاسی تبدیل خواهد شد.

مجموع نقدهایی که به نظام فعلی سیاست‌گذاری در بخش مسکن وارد است، مشخص می‌کند: از نگاه صاحب‌نظران، در این دوره، از عنصر «کوتاه‌مدت، ضربتی و آنی» در برنامه‌ریزی‌ها غفلت شد و در عین حال، بسته‌های سیاستی به اجرا درآمده اگر چه کارآمدی خود را از اوایل امسال به شکل خروج آهسته و غیرتورمی بازار ملک از رکود نشان داده است اما برای طیف «اصلی» تقاضا، تدارکی ندیده است. تا جایی که در برخی دانشگاه‌ها، دانشجویان با اشاره به برنامه‌ای تحت عنوان مسکن‌اجتماعی که دو سال پیش برای کم‌درآمدها صرفا تعریف شد، از استادان خود درباره چند و چون و کمیت این برنامه سوال می‌کنند.

 راه، اشتباه بود یا واجب؟
هم‌اکنون در بین کارشناسان بخش مسکن، دو نگاه به نحوه عملکرد متولیان این بخش وجود دارد. نگاه اول، متقاضیان اصلی و نیازمند حمایت دولت را «اقشار ضعیف» معرفی می‌کند و خلأ برنامه عملیاتی برای آنها را پیامدزا هم برای دولت و هم برای کل اقتصاد می‌داند. اما نگاه دوم که تا به حال کمتر در مورد آن صحبت شده، جمیع شرایط اقتصاد ایران و بازار مسکن را مدنظر خود دارد. در قالب این نگاه،‌ دولت یازدهم طی این سه سال با دو مانع اساسی برای شروع برنامه‌‌های حمایتی دست به گریبان بوده که شامل «پروژه‌های ناتمام مسکن‌مهر» و «رکود اقتصادی در کنار تنگنای مالی دولت و بانک‌ها» بوده است.

تیم اقتصادی دولت با استناد به واقعیت متغیرهای اقتصادی و رابطه اثبات شده بین بخش مسکن و سایر بخش‌ها، طی دو سال اخیر،‌ برای خروج از رکود اقتصادی، بر تحریک بخش مسکن متمرکز شد و برای این منظور، چاره‌ای جز طراحی ابزار مالی برای طبقات میانی جامعه که با کمترین حمایت می‌توانند سمت عرضه (ساخت و ساز) را به تحرک وادارند، نداشت. اکنون، تسهیلات مرتبط با دهک‌های متوسط برای خرید مسکن و همچنین وام ساخت، تاثیر اولیه خود را بر بخش مسکن و همین طور بخش‌های بالادست به شکل رشد هر چند جزئی در ساخت و ساز و تولید گذاشته است. کارشناسان برای ماه‌های باقی مانده، توصیه می‌کنند: دولت ضمن حفظ وضعیت در بازار مسکن و ادامه برنامه‌های اخیر، برنامه‌های جدید را به تقاضای ضعیف،‌ شیفت دهد.

 برنامه عاجل با دوره بازگشت 6 ماهه
فردین یزدانی یکی از صاحب‌نظران در جریان بررسی عملکرد بخش مسکن در سه سال اخیر، از دولت خواست با اقدام هماهنگ مجموعه‌ای از وزارتخانه‌ها و مدیریت وزارت راه و شهرسازی و همچنین نهادهای اجتماعی و عمومی متولی دو دهک اول جامعه، یک برنامه عاجل با دوره بازدهی 6 ماهه را برای تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد کلید بزند. سال گذشته، طرح «مسکن اجتماعی» روی کاغذ به تصویب رسید که در قالب آن قرار شد سالانه 125 هزار خانوار کم‌درآمد تحت پوشش هزینه‌های اجاره‌نشینی یا ساخت مسکن ارزان قیمت قرار بگیرند.

یزدانی –نویسنده اصلی طرح جامع مسکن- در این باره با اشاره به اینکه اتکای بیش از حد به فرآیندهای بوروکراتیک می‌تواند برنامه‌ها را از حیز انتفاع خارج کند، اعلام کرد: غفلت از اقشار ضعیف می‌تواند موجب سوار شدن جناح‌های سیاسی بر آرای آنها و به انحراف کشیده شدن اقتصاد منجر شود. چرا که پوپولیسم همواره بر بستر فقر شکل می‌گیرد. بنابراین دولت باید کار عملی و اجرایی فراتر از مصوبات و روی زمین که قابل ملموس برای متقاضیان هدف باشد، انجام دهد.

یزدانی با تاکید بر اینکه، حمایت از نیاز مسکن اقشار ضعیف مستلزم شکل‌گیری نهادهای اجتماعی و مشارکت سازمان تامین اجتماعی، صندوق‌های بازنشستگی، بنیاد مسکن و سازمان‌های خیریه است، گفت: اما نباید فراموش کنیم که این نهادها در بستر اقدامات اجرایی شکل می‌گیرد بنابراین دولت باید اقداماتی را به‌صورت محدود شروع کند. یکی از استادان شهرسازی دانشگاه تهران، اقدام عاجل را مستلزم شناخت نوع نیاز کم‌درآمدها دانست. تامین مسکن کم‌درآمد‌ها، از طریق برنامه‌ریزی برای مسکن ملکی، امکان‌پذیر نیست.

برای این منظور باید طرح مسکن‌اجاره‌ای در قالب تامین هزینه اجاره‌نشینی یا استقرار این طیف در واحدهای اجاره‌ای تحت حمایت دولت، به اجرا دربیاید. تجربه نشان‌داده واگذاری مسکن ملی به دو دهک اول، بلافاصله باعث فروش واحدها برای تامین نیازهای زودگذر و در نتیجه بروز دوباره مشکل مسکن در این گروه خواهد شد.

دومین ملاحظه برای تامین نیاز مسکن کم‌درآمدها، پرهیز از اجرای برنامه واحد برای همه شهرهای کشور و رو آوردن به طرح‌های منطقه‌ای است. کارشناسان در بیان دیدگاه‌های خود به مسولان بخش مسکن دولت یازدهم، هشدار دادند: اگرچه بخشی از توان این دولت صرف مسکن‌مهر شد اما از آنجا که جامعه هدف این طرح، از قبل معرفی شده بود، چنانچه انباشت کم‌درآمدها در بازار غیررسمی مسکن در ماه‌های پیش‌رو، مورد توجه سیاست‌گذاران قرار نگیرد، احتمال دارد سیاست‌های انتحاری در آینده با استفاده از اهرم‌های جبران‌ناپذیر به‌کار گرفته شود. منظور از سیاست‌های انتحاری در بخش مسکن، دست زدن به اقداماتی برای تامین مسکن است که پنج ویژگی انحرافی در خود دارد. این سیاست‌ها، به جای آنکه الگوی جهانی خانه‌دار شدن که همان پرداخت هزینه خرید با موجودی آینده (پرداخت قسط) است را تشویق کند، بر تامین مسکن به پشتوانه وام‌های بدون اعتبار تاکید می‌کند.

همچنین وعده ساخت مسکن ارزان‌قیمت در دوره زمانی به مراتب کوتاه‌تر از روال طبیعی ساخت و ساز آن هم با قیمت‌ گمراه‌کننده، از جمله اشکالات این قبیل سیاست‌ها است که در عمل، باعث نقض هر دو وعده و بی‌اعتمادی تدریجی مخاطبان به سیاست‌ها می‌شود. اشکال دیگر سیاست انتحاری در بخش مسکن، تعریف طرح‌هایی با مقیاس چندبرابر توان ساخت و ساز است که این موضوع نیز منجر به تاخیرهای طولانی در پاسخ نهایی به تامین مسکن اقشار هدف می‌شود.

برآیند یک سیاست انتحاری در بخش مسکن، نه‌تنها بازار مسکن را برای دوره‌ای با رونق هیجانی و سپس بروز رکود عمیق مواجه می‌کند که تبعات آن به دلیل پیوند قوی بخش مسکن با سایر بخش‌ها، باعث دو آسیب به کل اقتصاد (تورم ناشی از تزریق منابع بدون اعتبار و رکود اقتصادی) خواهد شد. نگرانی از شیوع دوباره چنین سیاست‌هایی، باعث شده به دولت یازدهم توصیه شود که اجرای مسکن‌اجتماعی اجاره‌ای را برای کم‌درآمدها به‌عنوان آخرین ماموریت این دولت، استارت بزند.