کروکی برج‌سازی در تهران

از جزئيات خطوط قرمز جديد در فرآيند صدور مجوز احداث برج ساخت‌وساز بالاي 40 طبقه و برج‌سازي روي زمين‌هاي كمتر از 2500 مترمربع ممنوع مي‌شود.
 
پيش‌نويس ضوابط بلند مرتبه‌سازي در تهران، پس از چندبار رفت و برگشت بين مديريت شهري و شوراي‌عالي شهرسازي و اعمال يكسري اصلاحات روي آن، سرانجام آماده بررسي نهايي شد.

اين ضوابط كه نگارش آن پس از تاخير دو ساله، از نيمه‌هاي سال 92 آغاز شد، كروكي جديدي حاوي مكان‌هاي مجاز و مناطق ممنوعه را براي «برج‌سازي»، مبناي عمل شهرداري و برج‌سازها قرار مي‌دهد.

طبق اين نقشه، حداقل مساحت زمين براي احداث برج بايد 2500 مترمربع و حداكثر ارتفاع ساختمان نيز‌40 طبقه باشد؛ ضمن اينكه رعايت «2+6» قاعده از جمله حفظ كريدور باد و جريان هوا، عدم آسيب به منظر و نشانه‌هاي با ارزش شهر تهران و همچنين رعايت سقف جمعيت‌پذيري پايتخت، به عنوان خطوط‌قرمز بلندمرتبه سازي، الزامي عنوان شده است.

تاكنون سكان ساخت و سازهاي بلندمرتبه با سليقه مديران شهر و خواسته برج‌سازها هدايت مي‌شد؛ اما درصورت تصويب كروكي جديد، مجموعه‌اي از مقررات شفاف كه نفع شهر و شهروندان را در اولويت قرار مي‌دهد، ملاك عمل صدور مجوز احداث برج قرار مي‌گيرد.

چنانچه پيش‌نويس نهايي شود، برج‌سازي در باغات و بافت مسكوني ارزشمند ممنوع مي‌شود و حداكثر در 18 زيرپهنه از كل 55 زيرپهنه در نقشه طرح تفصيلي، اين نوع ساخت‌وساز مجاز خواهد بود.
 
پيش‌نويس ضوابط «نحوه احداث برج در تهران» بعد از رفت‌وبرگشت‌هاي متعدد بين شهرداري و شوراي عالي شهرسازي و اصلاحاتي كه اواخر سال گذشته در كميته‌هاي فني اين دو نهاد، بر آن اعمال شد، هم‌اكنون مرحله پاياني نگارش را پشت‌سر گذاشته و آماده تصويب نهايي شده است.

شهرداري تهران مطابق مفاد طرح تفصيلي جديد پايتخت، مكلف بود ضوابط قديمي ساخت‌وسازهاي بلندمرتبه را حداكثر تا پايان سال 90 به‌روزرساني كرده و آن را به تاييد شوراي عالي شهرسازي و معماري كشور برساند.
 
هم‌اكنون به رغم سه سال تاخير در اين ماموريت حياتي و در شرايطي كه مناطق 1 و 2 و 22 مملو از بلندمرتبه شده و زمين چندانی براي برج‌سازي قاعده‌مند باقي نمانده است، ماحصل يك‌سال كار مطالعاتي و تحقيقاتي مجموعه مديريت شهري تهران– پاييز سال 92 تا زمستان سال93- منجر به تهيه يك پيش‌نويس چندبار اصلاح شده تحت عنوان «ضوابط بلندمرتبه‌سازي در تهران» شده است.

گزارش ها از جزئيات اين ضوابط حاكي است: چنانچه شوراي عالي شهرسازي اين بار با پيش‌نويس اصلاحي موافقت كند، سكان بازار پررونق برج‌سازي در شهر تهران بعد از سال‌ها هدايت سليقه‌اي، به كنترل قوانين شهري درمي‌آيد و آسمان پايتخت از بلندمرتبه‌هاي بي‌قاعده نجات پيدا مي‌كند. در ضوابط جديدي كه براي بلندمرتبه‌‌سازي‌هاي شهر تهران تدوين شده، كروكي مجاز از بابت «مكان» و «مقررات» احداث برج، به شكل ساده و شفاف ترسيم شده است و برخلاف روال گذشته كه مقررات يكدست و روشني در پروسه صدور اين نوع مجوز‌‌هاي ساختماني وجود نداشت، در اين كروكي، «محدوده قانوني» و همچنين «محله‌هاي ممنوعه» براي برج‌سازي‌‌هاي جديد تعيين شده است.

براساس اين كروكي، احداث برج‌ فقط در يكسري «مناطق و پهنه‌هاي داراي قابليت بلندمرتبه‌‌سازي» مجاز است و براي آنكه در همين محدوده‌هاي مجاز، پروانه برج‌سازي صادر شود، بايد زمين مورد نظر نيز از يك حداقل مساحت معين برخوردار باشد.

نقشه شهر تهران در طرح تفصيلي اين كلان‌شهر، به 4 پهنه اصلي شامل «مسكوني»، «كار و فعاليت»، «مختلط» و «سبز و گردشگري» تقسيم‌بندي شده است طوري كه شهرداري براي صدور مجوز ساخت‌وساز، بسته به اينكه زمين مالك در كدام يك از اين پهنه‌هاي اصلي قرار گرفته باشد، كاربري مسكوني يا غيرمسكوني تعيين مي‌كند.

اين 4 پهنه برحسب ميزان تراكم ساختماني قابل ارائه به سازنده‌ها، از 55 زيرپهنه تشكيل شده است كه مالكان زمين يا ساختمان‌هاي قابل تخريب، با استعلام كد ملك خود در سايت طرح تفصيلي، از زيرپهنه‌اي كه در آن قرار گرفته‌اند، مطلع مي‌شوند و براساس آن، ميزان تراكم مجاز، كاربري مجاز و ساير شرايطي كه در طرح تفصيلي براي ساخت‌وساز روي آن قطعه تعيين شده است، مشخص مي‌شود. طبق ضوابط جديد بلندمرتبه سازي، از بين اين 55 زيرپهنه، فقط در 18 زيرپهنه، امكان احداث برج‌ وجود دارد.

در 5 زير پهنه مجاز به ساخت و ساز بلندمرتبه، حداقل مساحت زمين براي احداث برج بايد 2500 مترمربع و در 13 زيرپهنه ديگر بايد 5000 مترمربع باشد. البته اگر شوراي عالي شهرسازي با اين ضوابط موافقت كند، دست شهرداري در نقاطي از پايتخت كه زمين بالاي يك هكتار– زمين‌هاي ذخيره- وجود دارد براي صدور مجوز برج‌سازي كماكان باز خواهد بود.

در اين ضوابط تاكيد شده است، تمام پروژه‌هاي برج‌سازي كه از هر نظر با شرايط تعيين شده مطابقت دارند، بايد پيش از آنكه به مرحله صدور پروانه برسند، ابتدا طرح‌هاي توجيهي آنها از بابت رعايت ملاحظه‌هاي زيست‌محيطي، سرانه‌هاي خدماتي و ... در كميسيون ماده 5 مورد بررسي و تاييد قرار بگيرد.

جزئيات پيش‌نويس ضوابط بلندمرتبه سازي، علاوه بر اينكه حاوي مناطق و محله‌هاي مجاز و همچنين مساحت حداقلي زمين براي احداث برج است، براي برج‌هاي جديد حداكثر ارتفاع مجاز تعيين كرده است. بر اين اساس، در كروكي جديد براي برج‌سازي‌هاي تهران، 4 پهنه مخصوص اين نوع ساخت‌‌وسازها تعريف شده كه حداكثر ارتفاع برج‌ در آنها به ترتيب 13 طبقه، 14 طبقه، 20 طبقه و 40 طبقه خواهد بود. به اين ترتيب، بلندترين برج‌هايي كه از لحظه تصويب و ابلاغ اين پيش‌نويس، شهرداري تهران مي‌تواند پروانه ساخت براي آنها صادر كند، 40 طبقه خواهد بود.

براي احداث برج بالاي 20 طبقه، بايد حداقل مساحت زمين مورد نظر يك هكتار باشد.

مطابق پيش‌نويس تهيه شده، بلندمرتبه‌سازي در نقاطي از تهران همچون مناطقي كه حداكثر تراكم مجاز مسكوني در آنجا 3 طبقه است، بافت مسكوني ارزشمند، بخش‌هايي از نيمه جنوبي شهر و همچنين كليه باغات ممنوع اعلام شده است.

اين نقاط همان قسمت‌هايي از پايتخت هستند كه در اين سال‌ها، حجم قابل توجهي برج تجاري و بعضا مسكوني در آنها احداث شده است.

شهرك غرب يكي از اين محدوده‌هاي ممنوعه است كه طبق مقررات طرح تفصيلي، جزو بافت مسكوني ارزشمند به شمار مي‌آيد اما در حال حاضر انبوه برج تجاري در محله‌هاي آن، در حال احداث است.  به اين ترتيب چنانچه اين پيش‌نويس به تصويب نهايي برسد، در نقاطي از تهران كه تا به حال برج‌سازي در آنها در جريان بود، اجازه احداث برج جديد سلب مي‌شود.

برج‌سازها در قالب اين ضوابط علاوه بر اينكه موظف به رعايت بندبند كروكي جديد خواهند شد، بايد 2+6 خط‌قرمز شهري را نيز رعايت كنند.

اين خطوط شامل «حفظ كريدور ديد مطلوب به شهر در مجاورت محل احداث برج»، «حفظ مناظر طبيعي»، «حفظ و عدم انسداد ديد به نشانه‌هاي با ارزش شهر»، «عدم آسيب به كريدورهاي طبيعي عبور جريان باد و هوا»، «حفظ شريان‌هاي حياتي و شبكه اضطراري شهر» و «حفظ نماي بصري برج ميلاد» است، ضمن اينكه دو خط قرمز اصلي ديگر شامل «رعايت نرخ جمعيت‌پذيري شهر تهران» و «رعايت سرانه‌هاي خدمات شهري و سكونتي در اطراف برج» نيز بايد از سوي شهرداري و سازنده برج حين صدور پروانه ساختماني رعايت شود.

به گزارش «دنیای اقتصاد» بسته پیشنهادی مدیریت شهری برای ساخت‌وسازهای بلندمرتبه در دو بخش شامل مکان‌های مجاز و مختصات ساخت‌وساز در این مکان‌ها تدوین شده است.

به این معنی که در صورت تصويب نهايي ضوابط، مجوز برج‌سازي از روي نسخه كلي صادر نمي‌شود بلكه محل‌ها و پهنه‌هاي مشخصي در تهران براي اين نوع ساخت‌وساز تعريف و براي هر یک از نقاط مجاز، مقررات خاص در نظر گرفته شده است. طبق تعریف ارائه شده در این بسته پیشنهادی، تمامی بناهای دارای حداقل 12 طبقه روی زمین یا حداقل 50 متر ارتفاع از تراز میانی زمین بلندمرتبه شناخته می‌شوند و مشمول ضوابط بلندمرتبه‌سازی هستند.
 
محدوده‌های مجاز
مطابق با آنچه در این بسته عنوان شده در پنج زیر پهنه با حداقل مساحت دو هزار و500 متر مربع، در 13 زیر پهنه با حداقل مساحت پنج هزار مترمربع و در سایر زیرپهنه‌ها با حداقل مساحت یک هکتار بلندمرتبه سازی مجاز شناخته شده است. این زیر پهنه‌ها در سه پهنه مسکونی، تجاری و مختلط در مناطق مختلفی از شهر قرار گرفته‌اند و با چهار مختصات جداگانه مجوز بلندمرتبه‌سازی برای آنها صادر می‌شود.

به استثنای این محدوده‌ها، بلندمرتبه‌سازی در زیر پهنه‌هایی که مطابق با ضوابط طرح تفصیلی جدید حداکثر تراکم مجاز در آنها دو یا سه طبقه است یا به عنوان بافت ارزشمند مسکونی شناخته می‌شوند، همچنین محدوده فرودگاه‌ها، بناهای ارزشمند تاریخی، محدوده ای در جنوب محور انقلاب و تمامی باغات شهر با هر وسعتی ممنوع است، البته مطابق با تبصره این ضوابط در صورتی که مالکان باغات پراکنده مایل به ساخت‌وساز در باغ خود باشند باید به صورت توافقی 70 درصد  ملک خود را به شهرداری واگذار و در 30 درصد عرصه باقی مانده به ساخت بلندمرتبه اقدام کنند. در مقابل شهرداری هم باید نسبت به تبدیل سهم خود به فضای سبز عمومی اقدام کند.
 
مختصات ساخت در زیرپهنه‌های مجاز
ساخت‌وسازهای بلندمرتبه در هر یک از قطعات مجاز در چهار دسته H1، H2، H3 و H4 طبقه‌بندی می‌شوند. حداکثر ارتفاع پیش‌بینی شده برای ساخت‌وسازهای بلندمرتبه در گروه H1، با 300 متر ارتفاع معادل 40 طبقه است که منوط به ساخت پردیس ویژه بلندمرتبه و بلندمرتبه ویژه تجارت جهانی است. در این دسته حداکثر سطح اشغال مجاز 25 درصد است.

در دسته دوم که H2 خوانده می‌شود حداکثر ارتفاع مجاز 200 متر معادل 20 طبقه است که به ساخت مراکز تجاری و اداری اختصاص دارد. در این دست حداکثر سطح اشغال در طبقات پایه 40 درصد است. در دسته H3 حداکثر تراکم مجاز 14 طبقه معادل 140 متر ارتفاع است. عرصه‌های گسترده و عمومی شهری در این بخش مجاز شناخته می‌شوند. دسته چهارم نیز حداکثر تراکم مجاز 13 طبقه است.

نکته مهم و بارز در این بسته، آن است که تمامی برج‌های بلندمرتبه درهر زیر پهنه باید  دارای طرح توجیهی مصوب درکمیسیون ماده پنج باشد.

این طرح توجیهی باید شامل گزارش‌هایی مشتمل بر ارزیابی‌های زیست محیطی، ترافیکی، سیما و منظر شهری، سایه اندازی، شهرسازی، اقتصادی و اجتماعی باشد.

در این بسته پیشنهادی تاکید شده است ساخت‌وسازهای بلندمرتبه بیش از 20 طبقه باید در قطعاتی ساخته شود که حداقل یک هکتار وسعت دارند. ضمن آنکه حداقل اندازه یکی از برهای زمین در بناهای بلندمرتبه باید 25 متر باشد. در این بسته پیشنهادی به مالک یا سرمایه‌گذار پروژه‌های بلندمرتبه تاکید شده به ازای هر 100 واحد مسکونی باید پیش‌بینی تامین سرانه‌های خدمات هفت‌گانه پشتیبان سکونت نیز صورت گیرد.

بخشی از این ضوابط به چگونگی و میزان تامین فضاهای باز و سبز در محدوده بناهای بلندمرتبه اختصاص دارد. براساس این ضوابط حداقل سطح فضای سبز و باز در هر یک از عرصه‌های بلندمرتبه ویژه که در دسته H1  ساخته می‌شوند، 50 درصد مساحت قطعه است. از آنجا که یکی از خطوط قرمز تعیین شده در ضوابط طرح تفصیلی تامین پارکینگ دیده شده در قالب بسته پیشنهادی ضوابط بلندمرتبه‌سازی نیز آمده است که برای تامین پارکینگ موردنیاز برای تمامی بناهای بلندمرتبه 20 درصد مازاد بر ضوابط طرح تفصیلی باید اقدام شود.

یکی از قابلیت‌های پیش‌بینی شده در این بسته پیشنهادی تخصیص حداکثر 20 درصد تراکم ساختمانی در عرصه‌های وسیع مناسب بلندمرتبه‌سازی که در پهنه فعالیت واقع شده‌اند به یک کاربری ویژه با عنوان home office (خانه- کار) است. این کاربری ویژه به یک واحد مسکونی تجهیز شده برای سکونت و کار به شکل همزمان اختصاص دارد.
 
تکلیف شهرداری
در بسته پیشنهادی ضمن مجاز شناخته شدن ساخت‌وسازهای بلندمرتبه در محدوده‌هایی از شهر به شهرداری تکلیف داده شده تا به منظور رعایت سقف جمعیت‌پذیری شهر تهران مطابق با افق طرح جامع و تفصیلی( 5/ 10 میلیون نفر) حداکثر میزان مجاز سکونت پذیری در بنای بلندمرتبه را محاسبه و دستورالعمل واحدپذیری سکونت در زیر پهنه‌های سکونت و مختلط شهر را تهیه کند و برای تصویب به کمیسیون ماده پنج ارسال کند.
 
خطوط قرمز
در تمامی زیر پهنه‌هایی که ساخت بناهای بلندمرتبه در آنها مجاز شناخته شده و ضوابط خاصی برای آنها تدوین شده «خطوط قرمزی» تعریف شده است که بنای بلندمرتبه با لحاظ این خطوط ساخته می‌شوند. برمبنای پیش‌بینی اولیه احداث بناهای بلندمرتبه از پنج خط قرمز نباید عبور کند. انسداد کریدورهای دید مطلوب شهر به مناظر طبیعی و نشانه‌های با ارزش شهر تهران، انسداد کریدورهای طبیعی عبور جریان هوای شهر و شریان‌های حیاتی و شبکه اضطراری و حفظ دید برج میلاد به عنوان نماد پایتخت پنج خط قرمز مدیریت شهری به سازندگان برج‌های بلندمرتبه شهر است. تعیین شریان‌های حیاتی و شبکه اضطراری شهر نیز باید ظرف مدت سه ماه از تاریخ تصویب این بسته پیشنهادی انجام و در کمیسیون ماده پنج به تصویب برسد.

پیش از این نیز شورای عالی شهرسازی و معماری کشور پس از یک مرحله بررسی نسخه پیشنهادی ضوابط بلندمرتبه‌سازی شروطی را برای مدیریت شهری جهت تنظیم دوباره این ضوابط تعیین کرد. براساس این شروط، پارامترهای مدنظر شورای عالی شهرسازی و معماری کشور برای نحوه صدور مجوز ساخت بلندمرتبه در تهران، الزام به حفاظت از ساختار طبیعی شهر تهران است.

بر این اساس، شهرداری تهران باید آثار و پیامدهای برج‌سازی در تهران را روی جریان هوا، وزش باد، آب شرب و زلزله احتمالی پایتخت بررسی کرده و درباره آن به شورای عالی گزارش کند.

همچنین باید تاثیر بلندمرتبه‌سازی روی ساختار اجتماعی- اقتصادی شهر تهران و همچنین  ساختمان‌های مجاور و ساکنان خود برج نیز در ضوابط در حال تدوین، بررسی شود.