یک پنجم وام مسکن همان اول کار می‌پرد!

حکایت خانه‌دارشدن در ایران با روند معمول آن در جهان تفاوت زمین تا آسمان دارد.

براساس روند مرسوم، برای خرید خانه نیازی به اندوخته چندانی نیست چون نظام بانکی براساس توان پرداخت مشتری، بخش غالب هزینه را در قالب تسهیلات پرداخت می‌کند آن هم در اقساط بلندمدت.  به این‌ترتیب در همه این کشورها اکثریت قریب به‌اتفاق مردم همیشه بدهکار هستند و بدهکار هم می‌مانند اما در ایران حتی اگر کسی بخواهد هم نمی‌تواند بدهکار باشد چون اصولا بانک‌ها میلی به پرداخت تسهیلات ندارند اگر هم بپردازند رقم تسهیلات، تنها کمک خرج خریدار به حساب می‌آید. در شهرهای کلان و به‌خصوص در پایتخت هم که این رقم در مقابل قیمت خانه، به یک شوخی شباهت دارد.  از همه بدتر این‌که تا همین اواخر خرید و فروش وام مسکن به شغلی پردرآمد تبدیل شده بود و واسطه‌هایی وجود داشتند که تهیه و توزیع وام، کسب و کارشان بود و حتی آگهی کسب و کارشان را در نیازمندی‌های روزنامه‌ها چاپ می‌کردند.

برای تخته کردن بازار دلالی وام، تصمیم بر این شد که تمام معاملات به بازار سرمایه و فرابورس منتقل شود. برای منطقی کردن میزان تسهیلات هم، سقف پرداختی به ٣٥‌میلیون افزایش یافت. این افزایش قیمت البته آغاز یک طوفان بزرگ و در ادامه موج افزایش قیمت اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن تا بیش از ١٠٠‌هزار تومان برای هر برگه (٥٠٠‌هزار تومانی) حق تقدم وام مسکن در فرابورس شد؛ قیمتی که تا همین چندروز پیش تا سقف ١١٤‌هزار تومان برای هر برگه هم بالا رفت و روز سه‌شنبه به ١٠٥‌هزار تومان رسید. این گرانی درحالی است که صف‌های طولانی متقاضیان مقابل شرکت‌های کارگزاری ایجاد شده تا وامی گرفته شود که هزینه خرید آن ٢٠‌درصد کل وام (٩‌میلیون تومان) و بازپرداختش با حساب این هزینه به ١٠٠‌میلیون تومان می‌رسد؛ آن هم فقط برای ٤٥‌میلیون تومان!

ریشه گرانی ١٥٠ درصدی؛  رشد تقاضا یا سفته بازی؟
براساس آمار رسمی، بانك مسكن در هر‌ماه ٤٠٠ميليارد تومان اوراق عرضه مي‌كند اما تقاضا در بازار ٦٠٠ميليارد تومان است یعنی همين فاصله ٢٠٠ميليارد توماني ميان عرضه و تقاضا منجر به افزايش قيمت‌ها می‌شود. اما بررسی ٦ ماه اخیر گویاست که هزینه خرید هر ورق ٥٠٠‌هزار تومانی وام از حدود ٤٠‌هزار تومان به ١٠٠‌هزار تومان رسیده تا رشد ١٥٠‌درصدی ثبت شود. در این خصوص متولیان بازار فرابورس می‌گویند در این افزایش قیمت، هیچ نقشی ندارند چون بازار صرفا محلی است برای ساماندهی معاملات و قانونی بودن آن و عملا نمی‌توان در مکانیزم تعیین قیمت دخالت کرد.

از سوی دیگر آن‌طورکه فرابورسی‌ها تأکید می‌کنند دلیل افزایش قیمت اول روانی و دوم پیشی گرفتن موج تقاضا از میزان عرضه است.   در این میان ساده‌ترین راهکار انتشار اوراق است که البته آن هم به این سادگی‌ها امکان‌پذیر نیست. به‌عبارت دیگر انتشار اوراق بیشتر منوط به سپرده‌گذاری بیشتر در بانک مسکن است که با توجه به جذب حداقلی فعلی، دست‌کم تا اطلاع ثانوی عملی نیست. نتیجه این‌که ظرف ٦ماه هزینه خرید اوراق حق‌تقدم تسهیلات مسکن رشد ١٥٠‌درصدی را تجربه کرده و فعلا هم خبری از بهبود شرایط نیست. در این میان منتقدان متولیان را متهم به غفلت می‌کنند و فعالان بازار هم عامل سوداگری را رد کرده و جو روانی و کمبود عرضه را دلیل افزایش ناگهانی قیمت‌ها می‌دانند.  

١٠٠‌هزار تومان قیمت واقعی است
محمد کفاش مدیرعامل شرکت کارگزاری بانک مسکن در این زمینه، به «شهروند» می‌گوید:  علت افزایش شدید قیمت حق تقدم تسهیلات مسکن در فرابورس قطعا سفته‌بازی در بازار نیست. 

به گفته او، وقتی حجم عرضه ثابت است و میزان تقاضا ناگهان دو تا سه برابر می‌شود افزایش قیمت‌ها ناگزیر است. او در تکمیل بحث، ادامه داد: برای عرضه بیشتر و ایجاد توازن دوباره هم بانک مسکن ناچار است براساس قانون میزان جذب سپرده را افزایش دهد. اما نکته مهم‌تر این‌که از نظر مدیرعامل شرکت کارگزاری قیمت ١٠٠‌هزار تومان برای هر برگ ٥٠٠‌هزار تومانی اوراق حق‌تقدم رقمی واقعی است. به گفته او اولین عرضه این اوراق در فرابورس با قیمت ٩٠‌هزار تومان رخ داد اما بعد به علت تقاضای کم این قیمت ابتدا تا ٦٠ و در مرحله بعدی تا ٤٠‌هزار تومان کاهش یافت.

 او افزود: این وام از لحاظ ارزش هم تسهیلات ارزشمندی به حساب می‌آید چون بازپرداخت در اقساط کم و در ١٢‌سال صورت می‌گیرد که بازه زمانی طولانی به حساب می‌آید چون بانک‌های دیگر تسهیلات را در بهترین حالت ظرف سه‌سال بازپس می‌گیرند. کفاش درخصوص جو روانی ایجادشده هم تأکید کرد: افزایش وام مسکن به ٣٥‌میلیون تومان اولین جرقه برای افزایش میزان تقاضا بود چون این رقم اگرچه در کلانشهرها رقم قابل توجهی برای خریداران نیست اما در شهرستان‌ها می‌تواند فاکتور مهمی برای خانه‌دار شدن مردم به‌حساب بیاید.

او تأکید کرد: از سوی دیگر انتشار خبر پرداخت وام ٨٠‌میلیون تومانی مسکن، جو روانی حاکم بر بازار را تشدید کرد این درحالی بود که اصولا در صورت وقوع چنین اتفاقی، وام جدید کوچکترین ارتباطی به اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن و بازار فرابورس ندارد.  

وام مسکن هنوز جذابیت دارد؟
با وجود همه این استدلال‌ها، درحال حاضر این اوراق از نظر بسیاری از کارشناسان دیگر صاحب صرفه اقتصادی نیست.

به عبارت دیگر افزایش ارزش اوراق تسهیلات خرید مسکن در فرابورس به ١٠٠‌هزار تومان یعنی متقاضی با پرداخت ٩‌میلیون تومان (٩٠بسته اسکناس ١٠٠‌هزارتومانی) امتیاز دریافت ٤٥‌میلیون تومان وام را دریافت خواهد کرد. این وام هم شامل ٣٥‌میلیون تومان وام بلندمدت تا سقف ١٢ ساله و ١٠‌میلیون تومان تسهیلات جعاله با سقف ٥ ساله است. از سوی دیگر اقساط وام ٣٥ میلیونی که ١٢ساله (١٤٤ماه) تقسیط می‌شوند حدود ٥٢٦هزار و ٦٠٠ تومان و اقساط وام ١٠ میلیونی هم در طول ٥ سال(٦٠ ماه) ٢٥٤‌هزار تومان اعلام شده به این ترتیب، بابت این وام ٤٥‌میلیون تومانی باید ٩١‌میلیون تومان بازپرداخت شود. حاصل جمع این رقم به علاوه ٩‌میلیون تومان هزینه اولیه دریافت وام، رقم ١٠٠‌میلیون تومان را به‌عنوان هزینه تمام‌شده وام ٤٥‌میلیون تومانی پیش روی متقاضیان قرار می‌دهد که همین امر احتمالا تأثیر بسزایی در کاهش انگیزه دریافت این وام خواهد داشت.

البته همچنان مسئولان بانک مسکن معتقدند که این وام برای متقاضیان به واسطه سود ٢٣‌درصدی که دارد، به صرفه بوده و حتی افزایش رقم اوراق تسهیلات به مرز ١٠٠‌هزار تومان هم نمی‌تواند از جذابیت آن بکاهد.

مردم توان مالی بازپرداخت ندارند
امیر خجسته رئیس کمیسیون شوراهای مجلس اما نظر دیگری دارد. او معتقد است: رشد جهشی قیمت اوراق وام مسکن باعث شده خانه‌دار شدن مردم دشوارتر از همیشه شود. به گفته او هزینه ٩‌میلیون تومانی خرید اوراق مسکن برای تأمین یک وام ٤٥‌میلیون تومانی از لحاظ اقتصادی منطقی نیست.

خجسته افزود:  مسئولان وزارت راه و شهرسازی و همچنین بانک مسکن باید با مکانیزم مشخصی به رشد بی‌ضابط قیمت اوراق تسهیلات مسکن پایان دهند و در این زمینه مردم را با ارایه وام‌هایی با اقساط پلکانی که با درآمد خانوارها متناسب است کمک کنند. او تصریح کرد: برخی اقشار مردم در بازپرداخت وام طرح مسکن مهر با کارمزد ٤‌درصد با مشکل روبه‌رو هستند بنابراین باید در طرح‌هایی که برای خانه‌دارشدن مردم ارایه می‌شود به قدرت اقتصادی تمامی خانوارهای کشور توجه شود.

منبع: شهروند