آثار سه شوك در بازار مسكن سال آينده

يك مقام مسوول در بخش فعاليت‌هاي ساختماني شهرداري تهران با استناد به 3 نوع شوك اقتصادي واردشده به بازار مسكن در سال جاري، پيش‌بيني كرد: آسيب اين ضربات، سال آينده در فعاليت‌ها و سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني بروز مي‌كند و ساخت‌وساز را به ركود كامل مي‌برد طوري كه جنب‌وجوش مالكان خانه‌هاي قديمي و فرسوده براي نوسازي، بعد از دو سال، فروكش خواهد كرد.

ریيس سازمان نوسازي شهر تهران كه پيش از اين چندين بار به مسوولان دولتي درباره عدم همكاری بانك‌ها در پرداخت تسهيلات ساخت مسكن و همچنين افزايش هزينه‌هاي احداث بناي مسكوني به واسطه رشد قيمت مصالح هشدار داده بود، حالا در آستانه سال جديد، نسبت به چشم‌انداز بازار مسكن در سال92 بدبين است و از «ركود مسكن در بهار92» خبر مي‌دهد.

در تهران از اواخر سال88 ساخت‌وساز مسكوني با شيب تندي افزايش يافت و همزمان در 13 منطقه اين كلان‌شهر كه جزو بافت‌فرسوده محسوب مي‌شود، حجم نوسازي چندبرابر شد، طوري كه در سال‌هاي 89 و 90 ركورد احداث آپارتمان در پايتخت زده شد و نزديك به 20درصد از كل واحدهاي مسكوني جديد، در مناطق فرسوده احداث شد.

امسال اما از يك‌سو شيب رشد ساخت‌وساز آرام شده و در ماه‌هاي اخير حتي به صفر رسيده و از سوي ديگر به‌خاطر آنچه «خالي‌گذاشتن دست سازنده‌ها از وام‌نوسازي» عنوان مي‌شود، تمايل مالكان بافت‌فرسوده به تخريب و نوسازي، به شدت افت كرده است. براساس آماري كه ریيس سازمان نوسازي شهر تهران در اختيار «دنياي‌اقتصاد» قرار داده، در حال حاضر بيشترين اعتراض و گلايه‌هاي شهروندان در دفاتر خدمات الكترونيك شهر تهران، نپرداختن وام نوسازي از سوي بانك‌ها است كه باعث نيمه‌كاره ماندن عمليات تخريب و نوسازي خانه‌ها در برخي مناطق شده است.

عليرضا جعفري در اين باره گفت: گذشته از شوك ناشي از فقر تسهيلات بانكي در بازار مسكن، قيمت تمام‌شده ساخت نيز افزايش يافته و هزينه ساخت‌وساز را بالا برده است. همچنين تورم در سطح جامعه، مسكن را از اولويت اول مردم خارج كرده و باعث شده نوسازي بافت‌فرسوده كه در سال‌هاي اخير توسط خود مالكان و با نيت مصرفي انجام مي‌شد، هم‌اكنون در اختيار سرمايه‌گذاران قرار گيرد كه اين تغيير فاز به نفع بافت‌فرسوده نخواهد بود.

متن گفت‌وگو با عليرضا جعفري ریيس سازمان نوسازي شهر تهران را در زير بخوانيد:

چه تعداد از پرونده‌هایی که برای دریافت تسهیلات ساخت مسكن در شهر تهران به بانک معرفی شده‌اند تاكنون موفق به دریافت وام شده‌اند؟
به‌رغم پیگیری‌هایی که داشتیم متاسفانه آماری به ما ارائه نداده‌اند. اما از آنجا که دفاتر خدمات الکترونیک شهر پرونده‌های تشکیل شده در هر محله را پیگیری می‌کنند با اعتراضات زیادی از سوی مردم برای به نتیجه نرسیدن پرونده هایشان مواجه هستيم.

مگر دفاتر خدمات الکترونیک به نتیجه رسیدن یا نرسیدن پرونده‌ها را پیگیری می‌کنند؟
بله. این موضوع از طریق دفاتر خدمات الکترونیک در محلات بافت فرسوده پیگیری می‌شود و طبق پیگیری‌های انجام شده تعداد زیادی از پرونده‌ها با اعتراض مواجه شده است. البته در کنار این موارد باید به چندین شوک وارد شده به بازار مسکن هم توجه داشته باشیم که هر کدام باعث شد بحث جریان تخریب و نوسازی با یک سکته مواجه شود.

شما به چندین شوک وارد شده به بازار ساخت‌و‌ساز اشاره کردید که جریان نوسازی را تحت تاثیر قرار داد. دقیقا چه رویدادهایی مدنظر شما است؟
امسال در حوزه تولید بازار مسکن با سه شوک مواجه بودیم. شوک اول به بحث بوروکراسی اداری و تسهیلات وام‌های ارزان قیمت مربوط می‌شود. در این بخش پرداخت نشدن وام‌ها قدرت اقتصادی ساکنین بافت را پایین آورد.

شوک دوم افزایش قیمت ساخت مسکن بود. در این بحث به دلیل نبود سیاست گذاری منسجم اقتصادی و رشد قیمت مصالح ساختمانی، هزینه ساخت و ساز به شدت بالا رفت و تا سطح مترمربعی 750 هزار تومان رسید. به تبع این افزایش قیمت، قدرت خرید کم شد و این کاهش قدرت خرید باعث شد تا رونق بازار مسکن قدری کمرنگ شود. اما شوک سومی که در حوزه مسکن کاملا نمود پیدا کرد بحث سیاست‌های اقتصادی بود. عدم تحقق تسهیلات ارزان قیمت و افزایش قیمت ساخت‌وساز سبب شد تا بازار مسکن از اولویت اول سبد خانوار خارج شود. این سه شوک برای ساکنین داخل بافت به دلیل تورم‌های موجود در حوزه تامین مایحتاج زندگی با شدت بیشتری اتفاق افتاد و به این ترتیب موضوع بحث تولید مسکن از اولویت اول خانواده‌های ساکن داخل بافت خارج شد به گونه ای که این خانوارها سعی می‌کردند با کیفیت قبلی به زندگی خود ادامه دهند. اما نکته‌ای که در کنار خروج اولویت تامین مسکن از سبد خانوارها به وجود آمد پیدایش بازار مجازی تامین مسکن در بافت فرسوده بود.

منظورتان از بازار مجازی ساخت مسكن چیست؟ آيا سفته‌بازها به نوسازي بافت‌فرسوده رو آورده‌اند؟
ببينيد نوسازي بافت‌فرسوده بايد توسط خود مردم انجام شود تا منافع مالي نوسازي كه شامل تخفيف 100درصدي در عوارض و تراكم و همچنين رشد ارزش‌افزوده ملك است، به جيب صاحبان املاك فرسوده برود اما در حال حاضر سرمایه‌گذارانی که دارای منابع مالی کلان هستند در اين حوزه فعال شده‌اند و به تبع آن تولید مسکن را برای ذخیره‌سازی سرمایه شان برای بهره برداری در آینده نه چندان دور به دست گرفته‌اند.

این نوع سرمایه‌گذاری برای بافت جنبه مثبتی دارد؟
این اتفاق در حوزه نوسازی بافت فرسوده اتفاق خیلی قشنگی نیست. چون در نگاه نوسازی بافت فرسوده چندین هدف وجود دارد که با این نوع سرمایه‌گذاری در تضاد است. اول اینکه با نوسازی بافت فرسوده دنبال این موضوع هستیم که اگر ارزش افزوده ای در نوسازی به وجود می‌آید باید در سبد سرمايه‌اي مالک بافت قرار گیرد. اما ایجاد این بازار مجازی در حوزه مسکن ظرفیتی را ایجاد کرد که سرمایه‌گذاران کلان بتوانند با آن به عنوان محصولی با کمترین ضریب ریسک سرمایه‌گذاری برخورد کنند. در حال حاضر روند صعودی صدور پروانه به یک روند ثابت تبدیل شده‌است.

یعنی نبود سیاست‌گذاری‌های مناسب در بخش مسکن روند صعودی تولید مسکن را که در ابتدای سال شاهد آن بودیم به یک روند نزولی تبدیل کرده است؟
هنوز به یک روند نزولی تبدیل نشده است اما احتمال می‌دهیم که اگر این فشارها بخواهد افزایش پیدا کند و شوک‌های وارد شده به بخش مسکن همچنان ادامه داشته باشد روند نوسازی در بافت فرسوده حتی نزولی هم خواهد شد.

یعنی هنوز از نظر شما روند ساخت‌وساز در بافت فرسوده نزولی نشده است؟
چون در ابتدای امسال با شیب خوبی کار شروع شده بود و تسهیلاتی که شهرداری داده بود تسهیلات انگیزشی و بسته‌های حمایتی خوبی بود به روند صعودی خوبی در این زمینه رسیدیم اما در حال حاضر در قیاس با سال گذشته بسیاری از درخواست‌هایی که در این مقطع از سال مطرح می‌شود که زمینه سه ماه اول سال آینده است (همانطور که می‌دانیم ابتدای هر سال نقطه اوج ساخت وساز در طول آن سال محسوب مي‌شود) به نحوی است که وضعیت درخواست‌ها به یک روند ثابت رسیده است و پیش‌بینی می‌کنیم در سه ماه اول سال آینده یک سیر نزولی در مسیر نوسازی بافت داشته باشیم و به اين ترتيب كليت بازار مسكن به فاز ركود برود.