تاثير سياست‌های اقتصاد كلان در كنترل مسكن

زهرا کاویانی در سرمقاله روزنامه دنیای اقتصاد نوشت:

بازار مسکن یکی از بازارهایی است که حساسیت بالایی در بین خانوارها، سیاست‌گذاران اقتصادی و کارشناسان دارد. روابط خاص حاکم بر این بازار که تاثیرگذاری مستقیم بر رفاه خانوارها دارد باعث می‌شود تا اخبار مرتبط با بازار مسکن از حساسیت بالایی برخوردار باشد.

مسکن از طرفی به عنوان یک سرمایه‌گذاری امن و مطمئن که به طور معمول رشد قیمتی بیش از تورم داشته، مورد توجه تقاضا برای سرمایه‌گذاری قرار گرفته و از طرف دیگر به عنوان یکی از نیازهای اولیه و اساسی زندگی، در سبد کالاهای اساسی خانوار قرار گرفته و هرگونه تغییر قیمتی در خصوص قیمت خرید یا اجاره مسکن، رفاه خانوار را به شدت تحت تاثیر قرار می‌دهد.

این بازار هرچند در برخی بازه‌های زمانی در رکود به سر برده است، اما رونق‌هایی که منجر به افزایش قیمت حتی تا 200 و 300 درصدی در این بازار می‌شود باعث شده است تا مسکن همواره مورد توجه قرار گیرد. 

نوسانات بازار مسکن طی سال گذشته و به خصوص از ابتدای سال 1391 نسبت به سال‌های قبل بیش از پیش مورد توجه مردم و سیاست‌گذاران اقتصادی قرار گرفته است. رشد آرام قیمت مسکن طی سال 1389 و سپس رشد آن در سال 1390 که هرچند آرام بود، اما با شیب بیشتری صورت گرفت، در کنار التهاب سایر بازارها باعث شد تا تقاضای سوداگرانه به سمت بازار مسکن مجددا شکل بگیرد. 

نگاهی به آمار منتشر شده در آخرین سرشماری نفوس و مسکن نشان از رشد واحدهای خالی در کشور و به خصوص در شهر تهران دارد. آمارها نشان می‌دهد که همزمان با افزایش ساخت و ساز در کشور که موجب شده است تعداد خانه‌های مسکونی از 15 میلیون در سال 1385 به 20 میلیون در سال 1391 برسد، تعداد خانه‌های خالی نیز رشد کرده است؛ به‌طوری که تعداد خانه‌های خالی در مدت مذکور نزدیک به چهار برابر شده است. این افزایش نشان می‌دهد که میزان رشد خانه‌های خالی در کشور بیش از رشد عرضه بوده است. در همین راستا آمارها نشان می‌دهد که در سال 1386 نسبت خانه‎های خالی به کل خانه‌ها 2.5 درصد بوده؛ در حالی که این نسبت برای سال 1390 به 8 درصد رسیده است.

این تغییر و تحولات در بازار مسکن و افزایش نسبت خانه‌های خالی از سال 1385 تا سال 1390 در حالی صورت می‌گیرد که در این بازه زمانی، جمعیت متولد سال‌های 1360 تا 1365 که حاصل انفجار جمعیتی هستند نیز با توجه به میانگین سن ازدواج 25 سال در کشور، به سن ازدواج رسیده و احتمالا تقاضا برای واحدهای مسکونی با اضافه شدن این متقاضیان جدید بازار مسکن نیز افزایش یابد.

بنابراین در صورتی که خانواده‌های تازه تشکیل شده ناشی از موج جمعیتی دهه 60 نیز به بازار افزوده شده باشند، باید انتظار داشت تا نسبت خانه‌های خالی به کل خانه‌ها کاهش یابد. این در حالی است که آمار ارائه شده، نتایج متفاوتی را نشان می‌دهد. بنابراین این سوال مطرح می‌شود که دلیل رشد بیشتر خانه‌های خالی از ساخت و ساز چیست؟

برای پاسخ به این سوال، می‌توان تحولات بازار مسکن و کل اقتصاد از سال 1385 تاکنون را مورد بررسی قرار داد. بازار مسکن در سال 1385 با شوک قیمتی خارق‌العاده‌ای مواجه شده بود. افزایش قیمت واحدهای مسکونی در سال‌های 1384 و 1385 در برخی مناطق تا بیش از 200 درصد نیز رخ داد تا سرانجام در انتهای سال 1385 و اواسط سال 1386 بازار به یک تعادل نسبی رسید. از طرف دیگر، محیط اقتصاد کلان کشور از سال 1385 به بعد دچار تغییر و تحولاتی شد. 

در بازارهای مالی، بازار بورس که در ماه‌های ابتدایی سال 1384 با رونق نسبی همراه بود، دچار رکود شد و شاخص‌های بورس افت نسبی را تجربه کردند.

در ابتدای سال 1385 مجلس قانون طرح منطقی کردن نرخ سود بانکی را به تصویب رساند که در پی آن بانک مرکزی مکلف به کاهش نرخ سود بانکی و تک رقمی کردن نرخ سود بانکی شد. این کاهش نرخ سود در حالی رخ داد که نقدینگی به موجب افزایش درآمدهای نفتی رو به رشد بوده و در نتیجه نرخ تورم نیز روندی رو به رشد داشت؛ به طوری که از 11 درصد در سال 1385 به 18 درصد در سال 1386 و رقم قابل توجه 25 درصد در سال 1387 رسید که از سال 1374 به بعد اقتصاد کشور این چنین نرخ تورمی را تجربه نکرده بود.

همزمانی افزایش نرخ تورم و کاهش نرخ سود بانکی و کاهش جذابیت بازار بورس، در کنار افزایش نقدینگی، موجب شد تا سرمایه‌ها به سمت سایر بازارهای سرمایه‌گذاری هدایت شوند، که مطمئن‌ترین این بازارها نیز بازار مسکن است. بازار مسکن در حالی که رونق ساخت‌و‌ساز و سرمايه‌گذاري بخش خصوصي را پشت سر گذاشته بود، جذابیت بالایی برای جذب سرمایه‌های خرد که طی این سال‌ها جمع شده‌اند ایجاد کرده است.

به خصوص آنکه مردم افزایش چند برابری قیمت مسکن را در دوره‌هاي قبل تجربه کرده‌اند و از این رو به تجربه دریافته‌‌اند که برای حفظ ارزش پول در یک اقتصاد تورمی، مسکن گزینه مناسبی خواهد بود. بنابراین این عوامل در کنار سایر موارد مانند عدم تمایل مالکان به فروش واحدهای ساخته شده در شرایط رکودی بازار مسکن، باعث شده است تا نرخ رشد خانه‌های خالی از نرخ رشد عرضه واحدهای مسکونی پیشی بگیرد که البته می‌توان انتظار داشت با توجه به رشد تقاضاي ناشی از خانواده‌های تازه‌تشکیل شده، اجاره‌بها نیز رشد قابل ملاحظه‌ای یافته و عملا رشد عرضه را خنثی کند. افزایش اجاره بها و قیمت واحدهای مسکونی به خصوص با توجه به وزن مسکن در سبد کالای خانوار، دارای اهمیت بسیاری است که باید مورد توجه سیاست‌گذاران اقتصادی کشور قرار گیرد. 

به همین منظور کنترل بازار مسکن در درجه اول باید با کنترل محیط اقتصاد کلان صورت گیرد. جلوگیری از اتخاذ سیاست‌هایی که منجر به افزایش پایه پولی و حجم نقدینگی می‌شود، در کنار ایجاد جذابیت در بازارهای رسمی سرمایه‌گذاری مانند بازار بورس، سپرده‌های بانکی و اوراق مشارکت و ایجاد ابزارهای مالی جدید می‌تواند تا حد زیادی مانع ورود تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن شود. همچنین در مرحله بعد و پس از برقراری ثبات نسبی در محیط اقتصاد کلان و بازارهای مالی، طرح‌هایی مانند اخذ مالیات از خانه‌های خالی می‌تواند در کنترل بازار مسکن موثر باشد.