چرا طرح نهضت ملی مسکن به کام مردم شیرین نشد؟ ۵ میلیون نفر در بررسی اولیه، «رد» شدند

عمدتا متقاضیان مسکن ملی در شرایط فعلی از زمان ثبت نام تا تحویل واحد مسکونی هم آورده اولیه مورد نیاز اجرای طرح و بعضا اقساط را پرداخت می‌کنند و هم هزینه‌های اجاره‌نشینی را پرداخت می‌کنند. در نتیجه در این دوران متحمل هزینه‌های سنگین جهت حفظ شرایط زندگی و تهیه مسکن می‌شوند.

به گزارش اعتماد، گزارش عملکرد طرح نهضت ملی مسکن که از گزارش تجمعی نهضت ملی و اقدام ملی مسکن به دست آمده نشان می‌دهد ۷ میلیون نفر در این طرح شرکت کرده‌اند و ۵ میلیون نفر از آن‌ها در بررسی اولیه، «رد» شده‌اند و ۱.۸ میلیون نفر از آن‌ها نیز دارای شرایط دریافت مسکن حمایتی تشخیص داده شده‌اند.

اما نکته جالب توجه اینکه از کل این تعداد ۷۵۰ هزار نفر اقدام به واریز وجه ۴۰ میلیون تومانی اولیه کرده‌اند و مابقی به دلایل مختلفی نتوانسته‌اند در پروژه‌های مسکن حمایتی دوام بیاورند.

از جمله دلایلی که فقط ۱۰ درصد از متقاضیان اقدام به واریز وجه اولیه برای نهضت ملی مسکن کرده‌اند می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

- نداشتن استطاعت مالی برای تامین پول اولیه (۴۰ میلیون تومان)، نامشخص بودن مبلغ نهایی سهم آورده متقاضیان، نامشخص بودن اطلاعات دقیق واحد تخصیصی که بعضا مکان این واحد‌ها نیز مشخص نبوده است. ضمن اینکه مدت زمان طولانی ساخت واحد‌های مسکونی این طرح در شرایط تورمی کاری کرده که هزینه ساخت به دلیل تورم بالاتر برود و هزینه تمام شده و قیمت این واحد‌ها افزایش پیدا کند؛ بنابراین به سود متقاضیان بوده که در صورت داشتن پول مورد نیاز برای خرید یک خانه در شهرک‌های اقماری، از این پروژه‌ها خارج شوند تا اینکه با توجه به وجود شرایط تورمی در کشور پول خود را به صورت ریالی نگه دارند و همگام با افزایش قیمت که ارزش پول را کاهش می‌دهد و هزینه ساخت مسکن را بالا می‌برد، این پول را به تدریج وارد پروژه‌های مسکن سازی دولتی کنند؛ بنابراین می‌توان استقبال محدود از قالب اجرایی نهضت ملی مسکن را به دو عامل عمده عدم استطاعت و عدم جذابیت محدود کرد که با توجه به سنگینی میزان آورده اولیه، یعنی رقم ۴۰ میلیون تومان موجب کاهش استقبال شده است.

- از طرفی مبهم و نامشخص بودن پروژه‌ها از دیگر مواردی است که طرح نهضت ملی مسکن و سایر طرح‌های حمایتی دولت در بخش مسکن را به بن‌بست کشانده. شاید انتظار اینکه بعد از ثبت نام اولیه متقاضیان بدانند که موقعیت، مشخصات، قیمت، شرایط پرداخت، میزان آورده و زمان تحویل چه زمانی است حق اولیه آن‌ها باشد. این مساله عملا نقش زیادی در عدم جذابیت طرح داشته و بخش قابل توجهی از متقاضیان نیز با هدف بهره‌مندی از مزایای حمایتی زمین و وام ثبت نام کرده و از ابتدا قصد سکونت در این واحد‌ها را نداشته‌اند. این مساله نیز یکی از نقد‌های جدی به اقدامات اینچنینی بوده که در عمل به کاهش مستاجران و التهاب بازار منجر نمی‌شود.

جانمایی نامناسب و جولان دلالان مسکن

مساله دیگر اینکه به دلیل مکان‌یابی و جانمایی نامطلوب عمده پروژه‌ها به ویژه در شهر‌های جدید و عدم عرضه در محل تقاضا، تقاضای موثر مسکن کاهش پیدا نکرده است. با تعریف این پروژه‌ها در مکان‌هایی که متقاضیان تمایلی به سکونت در آن ندارند در نهایت این واحد‌ها یا درگیر دلالی و سوداگری شده، خالی می‌مانند و یا اجاره داده می‌شوند و هدف نهایی افزایش مالک‌نشینی و کاهش مستاجران تحقق نمی‌یابد.

به عبارت دیگر با وجود تلاش‌های جدی مجلس و دولت برای تخصیص حمایت‌ها و معافیت‌ها و تسهیلات، بخش قابل توجهی از خروجی چنین اقداماتی تبدیل به ماهیت حفظ سرمایه خواهد شد و اثربخشی محدودی در سامان‌دهی بازار مسکن و اجاره‌بها و کاهش التهاب بازار مسکن خواهد داشت.

تقاضای مسکن در بخش خانوار دو نفره

با وجود اینکه خانوار‌های دارای تک فرزند و دو فرزند بیشــترین ســهم از خانوار‌های کشور را تشــکیل می‌دهند، اما بیشترین ســهم متقاضیان طرح نهضت ملی مســکن متعلق به خانوار‌های دو نفره بدون فرزند است و پس از آن خانوار‌های تک فرزند در جایگاه دوم قــراردارند.

نکته قابل تأمل در قرار گرفتن ســهم خانوار‌های تک‌نفره در جایگاه ســوم و با اختلاف اندک نسبت به خانوار‌های سه‌نفره است؛ به این ترتیب که ۲۱.۵ درصد از متقاضیان طرح نهضت ملی مســکن را خانوار‌های تک‌نفره به خود اختصاص می‌دهند. این امر نشانگر افزایش تعداد خانوار‌های تک نفره و افزایش نیاز به مســکن این خانوارهاســت.

همچنیــن بالا بودن ســهم خانوار‌های دو نفره در بین متقاضیان نشــان از نیاز به مسکن چشمگیر این خانوارهاست. مقایسه پراکندگی خانوار‌ها از منظر بعد خانوار در کشور و نسبت آن با ثبت‌نامی‌ها نشان‌دهنده آن اســت که خانوار‌های با تعداد جمعیــت کمتر که معمولا خانوار‌های نوپا هستند بیشتر نیازمند مسکن بوده و این امر توجه ویژه به جوانان را یادآور می‌شود.

سود بالای اقساط وام

بررسی درآمد دهک‌های مختلف نشان می‌دهد بین آنچه توان و استطاعت مالی این اقشار بوده و ســهم آورده متقاضیان و پرداخت اقساط تسهیلات این طرح تناسب منطقی وجود ندارد و اصطلاحا طرح حاضر توان پاسخگویی به متقاضیان مورد نظر قانون جهش تولید مسکن و پروژه نهضت ملی مسکن را ندارد. بخش عمده عدم استطاعت به علت کاهش درآمد‌های حقیقی است. چون درآمد‌ها کمتر از تورم رشد داشته و در اثر جهش‌های ارزی و تورمی ناشی از تحریم‌های ظالمانه و شرایط کرونا به وقوع پیوسته است.

با توجه به سنگینی میزان آورده که از کســر مبلغ وام مصوب از هزینه تمام شده ســاخت یک واحد تعیین می‌شود، این مساله باعث عدم استقبال از این طرح شده است. برآورد‌ها از میزان درآمد دهک‌های درآمدی مختلف نشان می‌دهد، بخش زیادی از متقاضیان امکان تأمین آورده‌های هر سه ماه ۴۰ میلیون تومانی تا سقف حدود ۶۰۰-۵۰۰ تومان را ندارند.

از طرفی تسهیلات طرح اقدام ملی مسکن و نهضت ملی مسکن یارانه‌ای نبوده و بر اساس نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به متقاضیان پرداخت می‌شود. اما مبلغ تسهیلات به مقدار قابل ملاحظه‌ای افزایش یافته است که این امر نیز منجر به افزایش اقساط تسهیلات شده و دهک‌های پایین درآمدی که بخش غالب جامعه هدف متقاضیان طرح‌های حمایتی مســکن را تشکیل می‌دهند، توان پرداخت اقساط تســهیلات را ندارند.

در سال ۱۴۰۰ و با تصویب قانون جهش تولید مسکن، تسهیلات در شهر تهران به ۴۵۰ میلیون تومان، سایرکلان شهر‌ها ۴۰۰ میلیون تومان، مراکز استان ۳۵۰ میلیون تومان و سایر مناطق شهری کشور به ۳۰۰ میلیون تومان با همان نرخ سود ۱۸ درصد افزایش یافت و مقرر شد طرح اقدام ملی مسکن نیز که با نهضت ملی مسکن ادغام شده است از طریق قرارداد متمم مشمول این افزایش در تسهیلات شوند.

این رقم در سال ۱۴۰۲ در کل کشور به ۵۵۰ میلیون تومان افزایش یافت، اما به دلیل افزایش نرخ سود تسهیلات بانکی از ۱۸ درصد به ۲۳ درصد نرخ سود این تسهیلات نیز افزایش یافت. رایزنی‌های وزارت راه و شهرسازی با بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران در نهایت ً برای به کاهش نرخ سود این تسهیلات از ۲۳ درصد به ۱۸ درصد وصرفا ۵۰۰ هزار واحد مسکونی منجر شــد.

با وجود اینکه طرح نهضت ملی مسکن طرحی برای کمک به تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد است، نرخ سود ۲۳ درصدی تسهیلات این طرح متقاضیان را با کاهش استطاعت تأمین سهم آورده و یا عدم تمکن مالی برای پرداخت اقساط تسهیلات مواجه کرده است.

با فرض اینکه در ســال ۱۴۰۰ ساخت واحد مسکونی با مشارکت بانک آغاز شــده و واحد مذکور در سال ۱۴۰۲ به بهره‌برداری برســد و از طریق انعقاد قرارداد فروش اقساطی به خانوار متقاضی واگذار شود، اقساط این وام برای دهک اول درآمدی ۱۶۲ درصد از درآمد ســالیانه وی را به خود اختصاص خواهدداد و این سهم در دهک‌های دوم، سوم و دهم به ترتیب به ۹۰، ۷۱ و ۱۴ درصد کاهش می‌یابد. از این رو قابل قبول است که دهک‌های پایین درآمدی درطرح نهضت ملی مسکن، نه تنها توان پرداخت سهم آورده متقاضیان را نداشته بلکه استطاعت مالی برای پرداخت اقساط وام طرح را نیز نخواهند داشت.

نکته مهمی که کمتر بدان پرداخته می‌شود این است که عمدتا متقاضیان در شرایط فعلی از زمان ثبت نام تا تحویل واحد مسکونی هم آورده اولیه مورد نیاز اجرای طرح و بعضا اقساط را پرداخت می‌کنند و هم هزینه‌های اجاره‌نشینی را پرداخت می‌کنند. در نتیجه در این دوران متحمل هزینه‌های سنگین جهت حفظ شرایط زندگی و تهیه مسکن می‌شوند که این مساله ممکن است سال‌ها طول کشیده و شرایط روحی و روانی نامطلوبی را به خانواده‌ها تحمیل کند.

مهاجرت از روستا به شهر

فرایند مهاجرت در درون استان‌ها نه تنها بر حجم و رشد جمعیت یک جامعه تأثیر می‌گذارد، بلکه تغییرات زیادی در ساختار و توزیع جمعیت ایجاد می‌کند. مهاجرت‌های روستا- شهری باعث افزایش تعداد مردان جوان در شهر‌های بزرگ شده و تعادل نسبت مردان و زنان را در دو منطقه شهری و روستایی بر هم زده است.

با توجه به اینکه جوانان بیشتر از هرگروه ســنی دیگر تن به مهاجرت می‌دهند، این موضوع در بلندمدت برای جوامع روستایی نیز حائز اهمیت خواهدبود؛ چرا که با مهاجرت آنان، تولید نسل در جوامع روستایی کاهش می‌یابد و به دنبال آن جمعیت پویا در روســتا‌ها کاهش می‌یابد و از تولید محصول و اقتصاد روستایی نیز کاسته شده و همچنین از نظر اجتماعی و فرهنگی نیز روستا‌ها دچار ایستایی می‌شوند.

مساله دیگر آنکه به واســطه طرح‌هایی از این دست تشویق به مهاجرت به سمت شهر‌های بزرگ ناخواسته اتفاق خواهد افتاد، چرا که شرایط اشتغال و درآمد در این شهر‌ها بهتر ارزیابی شده و از طرف دیگر هزینه‌های تمام شده برای واحد‌های احداث طرح در شهر‌های مختلف تفاوت چندانی ندارد.