وام حمایتی مسکن، چقدر باید باشد؟!

آسیب‌شناسی مشکلات اجاره‌نشین‌ها ناشی از «شکاف بین عرضه و تقاضا» به یک راه‌حل رسید. در نسخه مرکز پژوهش‌های مجلس برای درمان بازار اجاره مسکن، بانک اصلی تامین‌کننده منابع مالی بخش مسکن از حالت منفعلانه نسبت به «خانه‌اولی»‌ها خارج می‌شود و معادل ۶۰درصد قیمت، وام تک‌نرخی پرداخت می‌کند.

به گزارش دنیای اقتصاد، گروه کارشناسی مجلس در حالی در یک گزارش مکتوب، طرح پرداخت وام میلیاردی به خانه اولی‌ها را پیشنهاد کرده است که همچنین نسبت به مشکلات اجاره نشین‌ها و تبعات تداوم صعود قیمت و اجاره بها به سیاستگذار مسکن هشدار می‌دهد.

دومین نسخه «طرح تقویت قدرت خرید خانه اولی ها» در حالی از سوی یک گروه کارشناسی در مجلس شورای اسلامی ارائه شده است که پیش‌تر، شبکه بانکی، پیشنهادی مشابه در این خصوص ارائه کرده بود. بعد از ارائه «نسخه اول» تقویت قدرت خرید خانه اولی‌ها از سوی یک گروه کارشناسی در شبکه بانکی مبنی، بر «پرداخت وام مشارکتی با قدرت پوشش دهی ۴۰‌درصد بهای کل یک آپارتمان مسکونی به خریداران اشتراکی»، به تازگی، مرکز پژوهش‌های مجلس، «نسخه دوم» تقویت قدرت خرید خانه اولی‌ها از مسیر «تامین ۶۰‌ درصد بهای خرید مسکن برای ۵۰‌هزار متقاضی خرید خانه با ۵۰‌ هزار فقره وام بانکی برخوردار از نرخ سود حمایتی»، را پیشنهاد کرده است.

این نسخه دوم در حالی ارائه شده است که متولی بخش مسکن در دولت، با یک ذهنیت اشتباه درباره حال و روز مستاجر‌ها و خانه اولی ها، طی دو سال اخیر تمام هم و غم خود را بر ساخت وعرضه مسکن دولتی روی اراضی ۹۹ ساله بیرون شهر‌های اصلی قرار داده است. این در حالی است که کارشناسان اگرچه افزایش عرضه مسکن از مسیر ساخت‌وساز را یکی از شروط خانه دار شدن افراد فاقد مسکن می‌دانند، اما شرط اصلی، لازم و اولویت دار برای این موضوع که می‌تواند منجر به خروج بازار مسکن از رکود و به دنبال آن کاهش عمق رکود ساختمانی شود را تقویت قدرت خرید خانه اولی‌ها در درون شهر‌ها عنوان می‌کنند.

اوایل امسال، یک گروه کارشناسی در شبکه بانکی طرح پیشنهادی پرداخت وام مشارکتی برای خرید مسکن در قالب پرداخت تسهیلاتی معادل ۴۰‌ درصد قیمت آپارتمان مورد نظر را به مجموعه خریداران مشارکتی در مسیر ارائه به بانک مرکزی قرار دادند. هدف اصلی از این طرح به گفته طراحان آن، حل دو چالش مرتبط با وام مسکن یعنی «تقویت قدرت پوشش دهی وام» و همچنین «استطاعت پذیر کردن قسط ماهانه وام میلیاردی»، عنوان شد.

به تازگی نیز، گروه کارشناسی مجلس (مرکز پژوهش‌های مجلس)، برای احیای قدرت خرید خانه اولی ها، در طرحی ضمن هشدار نسبت به مشکلات اجاره نشین های کم درآمد در بازار اجاره برای تامین و پرداخت اجاره بها، درباره تبعات تداوم صعود اجاره بهای مسکن و همین‌طور رشد روز افزون قیمت مسکن، به سیاستگذار این حوزه هشدار داده و نسخه دومی از طرح توانمندسازی و احیای قدرت خرید خانه اولی‌ها را ارائه داده است.

در قالب این طرح پیشنهاد شده است ۵۰‌ هزار فقره وام خرید مسکن با نرخ سود حمایتی با قدرت پوشش دهی ۶۰ درصدی بهای آپارتمان‌ها (بر اساس متوسط قیمت مسکن کشور در سال ۱۴۰۲)، از محل یارانه‌های بخش مسکن که در اختیار صندوق ملی مسکن قرار دارد، به خانه اولی‌ها پرداخت شود.

با توجه به میانگین قیمت مسکن کشور در سال ۱۴۰۲، وام ۶۰ درصدی، چیزی معادل یک میلیارد تومان خواهد شد؛ تجربه سال‌های گذشته درخصوص پرداخت وام مسکن با نرخ سود حمایتی نیز نشان می‌دهد اگر وام حمایتی در این حوزه بخواهد پرداخت شود، نرخ سود وام باید زیر ۱۰‌ درصد باشد. در چنین شرایطی که اولویت خانه اولی‌ها که عمده آن‌ها زوج‌های جوان هستند، خرید خانه با مساحت ۵۰ تا ۶۰ مترمربع است، پرداخت ۵۰‌هزار فقره وام به آن‌ها با نرخ سود حمایتی برای تامین ۶۰‌درصد هزینه خرید چنین آپارتمانی، حتما از عهده دولت و شبکه بانکی برمی آید.

این میزان وام در واقع یک دهم تعداد تشکیل خانوار از مسیر ازدواج در هر سال است. به طور متوسط در هر سال، از مسیر ازدواج، ۵۰۰‌هزار خانوار جدید به نظام جمعیتی کشور اضافه می‌شود. البته تامین منابع مورد نیاز برای پرداخت این تسهیلات، منوط به آن است که بخشی از منابع ۸‌ هزار میلیارد تومانی که از محل بودجه ۱۴۰۳ در قالب یارانه‌های بخش مسکن در اختیار صندوق توسعه ملی مسکن قرار می‌گیرد، به اجرای این نسخه پیشنهادی برای تقویت قدرت خرید خانه اولی‌ها اختصاص یابد.

این در حالی است که در این گزارش به صراحت آمده است که بافت فرسوده به عنوان کانون اصلی ساخت و تامین مسکن شهرها، در سنوات گذشته و از جمله در ارقام بودجه ۱۴۰۳، عملا از تسهیلات بانکی حمایتی محروم بوده است؛ این در حالی است که بررسی‌ها نشان می‌دهد اتفاقا بافت‌های فرسوده مناطق اصلی در شهر‌ها هستند که باید برای ساخت و عرضه مسکن در آن‌ها حمایت‌های تسهیلاتی، مالی و بانکی اعمال شود؛ در حالی که طی همه سال‌های گذشته تاکنون این حمایت‌ها عمدتا منوط و مختص خانه سازی‌های خارج از شهر‌ها روی زمین‌های خام و فاقد خدمات بوده است.

بانک مسکن؛ آچار فرانسه یا هم مسیر رکود؟

مرکز پژوهش‌های مجلس همچنین در بخشی از گزارشی که در آن نسخه پیشنهادی احیای قدرت خرید خانه اولی‌ها از مسیر پرداخت وام حمایتی با قدرت پوشش ۶۰‌درصد بهای آپارتمان‌ها را با عنوان «بررسی بخش دوم لایحه بودجه سال ۱۴۰۳ کل کشور، حوزه مسکن وشهرسازی»، ارائه کرده، نقد‌های فنی به بانک مسکن به عنوان بانک اصلی تامین مالی این بخش، مطرح کرده است. این نقد‌ها مشابه نقد‌هایی است که «دنیای‌اقتصاد» در دو گزارش در تاریخ‌های ۱۱ و ۳۱ اردیبهشت ماه درباره ضعف نظام تامین مالی مسکن منتشر کرده بود.

محتوای این گزارش‌ها نشان می‌دهد بانک اصلی تامین مالی بخش مسکن در پرداخت تسهیلات خرید خانه به خانه اولی‌ها پسرفت داشته است. در گزارش گروه کارشناسی مجلس نیز آمده است: ارقام مربوط به پرداخت تسهیلات بافت فرسوده در بودجه ۱۴۰۳ نسبت به بودجه ۱۴۰۲ تقریبا به صفر میل کرده است. همچنین برنامه‌ای که بانک مسکن برای پرداخت تسهیلات خرید خانه در ۱۴۰۳ تعریف کرده است نسبت به سال قبل از زاویه بودجه ۱۴۰۳، معادل ۳۵‌درصد کاهش داشته است.

پیش‌تر در بررسی‌ها مشخص شد از سال ۹۷ تاکنون رشد واقعی تسهیلات بخش مسکن سالانه به طور میانگین ۱۴‌درصد افت کرده است. سال گذشته، اما این شاخص افت ۴۸ درصدی داشته است. اکنون مجموعه بررسی‌ها و گروه کارشناسی مجلس مشخص می‌کند نظام بانکی به‌ویژه بانک اصلی تامین مالی بخش مسکن به جای اینکه به اصطلاح آچار فرانسه رونق مسکن باشد، هم مسیر با رکود مسکن قرار گرفته وپاس گل برای تعمیق رکود در این بخش فراهم می‌کند.

کارشناسان درباره این وارونگی ماموریت در نظام تامین مالی بخش مسکن می‌گویند وقتی بانک اصلی تامین‌کننده منابع تسهیلاتی بخش مسکن عملا به شعبه و پایگاه اصلی دولت برای اجرای تکالیف مقرر شده از بالا به پایین، تبدیل می‌شود امکان هر نوع ابتکار عمل، تهیه و اجرای طرح کارشناسی و اقدام درست و به موقع در نظام تامین مالی مسکن در جهت تقویت قدرت خرید خانه اولی‌ها، از آن سلب می‌شود. به همین دلیل دیده می‌شود به جای آنکه پرداخت تسهیلات به بخش مسکن در شبکه بانکی به طور واقعی رشد داشته باشد، اما عملا با در نظر گرفتن نرخ تورم عمومی و تورم مسکن، پسرفت هم داشته است.

گروه کارشناسی مجلس می‌گویند: نسخه پیشنهادی برای پرداخت تسهیلات بانکی با قدرت پوشش دهی ۶۰‌درصد بهای خرید آپارتمان با نرخ سود حمایتی برای ۵۰‌هزار فقره وام خرید، علاوه بر تقویت قدرت خرید خانه اولی‌ها یک راه حل برای ترمیم شکاف عرضه و تقاضا در بازار اجاره نیز محسوب می‌شود. احیای قدرت خرید خانه اولی‌ها و خرید خانه از سمت آنها، تقاضای بار شده بر بازار اجاره را کاهش می‌دهد و همین موضوع (کاهش تقاضای اجاره نشینی) می‌تواند در کاهش التهاب این بازار نیز موثر باشد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد هم نسخه اول (پرداخت ۴۰‌درصد قیمت مسکن اشتراکی با وام بانکی) و هم نسخه دوم (وام ۶۰ درصدی با نرخ حمایتی به ۵۰‌هزار خانه اولی) قرار است در روز‌ها و هفته‌های آینده از سوی مقامات بانک مرکزی مورد بررسی قرار بگیرد.

هر دو نسخه از این پیشنهادها، در واقع یک راهکار را برای خروج بازار مسکن و ساخت‌وساز از رکود پیشنهاد می‌کنند و آن «احیای قدرت خرید خانه اولی‌ها در بازار مسکن» است. احیای قدرت خرید خانه اولی‌ها در بازار، علاوه بر کاهش شکاف عرضه و تقاضا در بازار اجاره، می‌تواند حلقه آخر زنجیره ساخت‌وساز یعنی فروش مسکن بعد از اتمام عملیات ساختمانی در زمان مناسب را تامین کند و در کاهش عمق رکود ساخت و عرضه مسکن نوساز نیز موثر واقع شود.

البته باید در این مسیر یک دیدگاه غلط اصلاح شود؛ در واقع نباید راهکار خروج بازار مسکن و ساخت‌وساز از رکود صرفا در ساخت مسکن دولتی روی اراضی ۹۹ ساله دیده شود؛ بلکه شرط اصلی و لازم برای این امر، احیای قدرت خرید خانه اولی‌ها در بازار مسکن و تکمیل زنجیره ساخت‌وساز به واسطه تامین بازار فروش از ناحیه تقاضای مصرفی موثر برای مسکن‌هایی است که سازنده‌ها احداث می‌کنند. سایر روش‌ها هم می‌تواند به عنوان راهکار‌های مکمل به کار گرفته شود.