پایان «مِه» در بازار ساخت‌و ساز؟

انعکاس اثر کاهش و ثبات قیمت آپارتمان، در بازار ساخت‌وساز مسکن پایتخت مشاهده شد. تازه‏‏‌ترین بررسی‏‏‌ها و تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد از بازار ساخت‌وساز مسکن شهر تهران از کاهش غلظت فضای مه‏‏‌آلود این بازار در نتیجه ادامه ثبات در بازار‌ها از جمله بازار معاملات مسکن خبر می‏‏‌دهد.

به گزارش دنیای اقتصاد، هر چند هنوز فضای مه‏‏‌آلود و نااطمینان بازار ساخت‌وساز برای سازنده‏‏‌ها به عنوان بازار بالادست معاملات مسکن به طور کامل برطرف نشده است، اما از شدت و میزان آن در هفته‏‏‌های اخیر کاسته شده است که این موضوع در وهله اول پیامد ثبات بازارها، از جمله ۵ ماه کاهش و ثبات قیمت در بازار معاملات خرید و فروش آپارتمان‏‏‌های مسکونی است. کاهش و ثبات قیمت چندماهه در بازار مسکن، به تازگی اثر خود را روی رفتار متفاوت «سازنده‏‏‌ها» و «مالکان املاک کلنگی» نشان داده است. برآیند این شرایط باعث افزایش تحرک هر دو گروه و در نتیجه شروع موج‏‏ تازه‏‏‌ای از ساخت مسکن (عمدتا تخریب و نوسازی)، در پایتخت به‌خصوص برخی مناطق خاص شده است.

بررسی‌ها وتحقیقات میدانی از افزایش فعالیت‌های سازنده‌ها در مناطق مختلف پایتخت خبر می‌دهد. برخی از سازنده‌هایی که در سال‌های اخیر به دلایل مختلف از جمله افت شدید تقاضای موثر و مصرفی برای خرید آپارتمان‌های نوساز در نتیجه جهش قیمت‌ها، نوسان قیمت مصالح و عدم‌امکان تخمین هزینه ساخت و در مجموع فضای مه آلود و نااطمینان از بابت سرنوشت واحد‌های در دست ساخت بعد از اتمام پروژه، کم کار شده یا دست از کار کشیده بودند، هم اکنون در برخی مناطق شهر تهران دست به کار شده و عملیات ساختمانی جدیدی آغاز کرده اند. از طرف دیگر، گروهی از مالکان املاک کلنگی نیز که پیش‌تر و به دلیل نگرانی از عوامل متعدد از جمله نوسان قیمت مسکن و نااطمینانی از انجام به موقع تعهدات سازنده‌ها پروسه فروش ملک کلنگی یا مشارکت در ساخت را به تعویق انداخته بودند هم اکنون پای کار آمده، ملک کلنگی خود را برای فروش یا مشارکت به سازنده عرضه می‌کنند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد این اقدام همزمان مالکان املاک کلنگی و سازنده ها، در وهله اول، پیامد کاهش و ثبات نسبی قیمت در بازار‌ها از جمله بازار مسکن از یکسو و عدم‌انتظار آن‌ها از بابت تغییر جهت بازار‌ها در کوتاه‌مدت و میان مدت از سوی دیگر با توجه به وضعیت مولفه‌های اقتصادی و غیراقتصادی است. در واقع، از نظر آن‌ها (مالک و سازنده) بعید است در کوتاه‌مدت و میان‌مدت اتفاقی غیرمنتظره که باعث تغییر جهت بازار‌ها و در نتیجه افزایش غلظت مه در بازار مسکن و ساخت‌وساز شود، رخ دهد.

تحرک محسوس در بافت فرسوده

اما تحرک سازنده‌ها و مالکان املاک کلنگی که منجر به شروع پروژه‌های جدید ساختمانی در سطح پایتخت شده است در برخی مناطق پررنگ‌تر و محسوس‌تر است. این مناطق، نواحی دارای بافت فرسوده هستند که اتفاقا قیمت زمین و مسکن در آن‌ها نسبت به مناطق شمالی شهر با فاصله محسوس مناسب‌تر است. بررسی‌های دنیای اقتصاد از شروع موج تازه‌ای از تخریب و نوسازی مسکن در مناطق ۷ تا ۱۰ شهر تهران (مناطقی که بخش عمده بافت فرسوده پایتخت در آن‌ها واقع شده است)، خبر می‌دهد. فعالان بازار ساخت‌وساز مسکن در این مناطق به دنیای اقتصاد اعلام کردند، در یکی دو ماه اخیر، تحرک محسوسی از سمت مالکان و سازنده‌های این مناطق شروع شده است. تعداد محسوسی ملک کلنگی و سازنده برای ساخت آپارتمان‌های جدید در این مناطق پای کار آمده اند و در برخی موارد حتی دیده شده یک سازنده همزمان دو پروژه را در این بافت‌ها در دست ساخت دارد.

۶ دلیل جذابیت بافت فرسوده

نتایج بررسی‌ها نشان می‌دهد بافت فرسوده هم اکنون به یکی از جذاب‌ترین مناطق تهران برای ساخت‌وساز تبدیل شده است. اگرچه فعالیت سازنده‌ها در بعضی مناطق معمولی که خارج از محدوده بافت فرسوده قرار دارند در هفته‌های اخیر رشد داشته است، اما تحرک سازنده‌ها و همزمان مالکان املاک فرسوده در محدوده بافت به میزان قابل‌توجهی افزایش یافته است. علاوه بر آنچه در فوق از بابت اثر کاهش و ثبات قیمت در بازار‌ها از جمله بازار مسکن (کاهش و ثبات ۵ ماهه قیمت مسکن) گفته شد، این تحرک محسوس در بافت فرسوده دست کم در نتیجه ۶ عامل مهم ایجاد شده است.

اولین عامل مربوط به «دوره زمانی کوتاه‌تر برای ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده» نسبت به سایر مناطق شهر است. با توجه به کوچک مقیاس بودن پروژه‌ها در بافت‌های فرسوده هم از نظر مساحت زمین در دست ساخت و هم از نظر تعداد واحدها، دوره تخریب و نوسازی در بافت‌های فرسوده تهران معمولا یک‌ساله است. در حالی که انجام و اتمام سایر ساخت‌وساز‌ها معمولا دو سال زمان می‌برد؛ بنابراین در شرایطی که هنوز فضای نااطمینانی در بازار مسکن و ساخت‌وساز به طور کامل برطرف نشده است، کوتاه‌تر بودن دوره اجرای پروژه، یکی از عوامل جذابیت ساخت مسکن در بافت فرسوده هم برای سازنده‌ها و هم مالکانی است که قصد مشارکت با سازنده دارند. در واقع «تخمین هزینه ساخت» و همچنین «برآورد زمان تکمیل و تحویل واحدها»، در دوره یک‌ساله، به مراتب راحت‌تر و قابل اتکاتر از پروژه‌های دو یا چند ساله است. از این رو، سازنده‌ها و مالکان در بافت فرسوده فضای شفاف تری را نسبت به سایر سازنده‌ها و مالکان در دیگر مناطق پایتخت پیش رو دارند.

«بهای زمین» در بافت‌های فرسوده واقع در نوار میانی و جنوبی شهر به مراتب از سایر مناطق شهر تهران کمتر است. در شرایط رکود معاملات مسکن، خرید زمین برای سازنده‌ها با قیمت بالا ریسک بزرگی است و ممکن است فروش نرفتن واحد‌ها در زمان مناسب به دلیل ضعف قدرت خرید و رکود معاملات، دوره خواب سرمایه سازنده‌ها در زمین خریداری شده را افزایش دهد و در نهایت حاشیه سود آن‌ها را تحت‌تاثیر قرار دهد. در بافت فرسوده، اما به دلیل کوچک متراژ بودن از یکسو و ارزان‌تر بودن زمین از سوی دیگر، این ریسک کمتر است چرا که سازنده بهای کمتری را برای زمین پرداخت می‌کند.

از سوی دیگر «هزینه ساخت» مسکن در بافت‌های فرسوده کمتر از سایر مناطق است. فعالان بازار ساخت‌وساز مسکن در شهر تهران به دنیای اقتصاد اعلام کردند در شرایطی که هم اکنون متوسط هزینه ساخت هر مترمربع مسکن بدون احتساب بهای زمین در شمال پایتخت از ۳۰ میلیون تومان فراتر رفته و در مناطق مصرفی نیمه شمالی بین ۲۰ تا ۲۵ میلیون تومان برآورد می‌شود، این هزینه در بافت‌های فرسوده به طور متوسط حول و حوش ۱۵میلیون تومان و حتی اندکی کمتر تمام می‌شود؛ بنابراین سازنده با منابع مالی کمتری می‌تواند ساخت‌وساز کند.

از سوی دیگر، «تقاضای خرید» در بافت فرسوده هم بیش از سایر مناطق است. تمایل مردم بومی برای ادامه سکونت در محله قدیمی خود از یکسو و ارزان‌تر بودن بهای مسکن در این مناطق نسبت به سایر محله‌ها و مناطق، باعث شده است تقاضا برای خرید مسکن در بافت فرسوده بیشتر باشد. به‌خصوص در مقطع زمانی حاضر که به دلیل از بین رفتن جاذبه سفته بازی و سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت در بازار مسکن، وزن بیشتر تقاضا در مناطق معمولی، مربوط به تقاضای مصرفی است که با محدودیت بودجه روبه‌رو هستند.

این در حالی است که در پروژه‌های مشارکتی نیز اساسا از ابتدا مشتری ۴۰ تا ۵۰‌درصد از واحد‌های در دست ساخت مشخص است و این واحد‌ها به مالک زمین می‌رسد؛ بنابراین سازنده درگیری کمتری برای فروش نوساز بعد از اتمام دوره ساخت و رسیدن به اصل و سود سرمایه خود دارد.

ناچار بودن مالکان به فروش ملک کلنگی یا مشارکت با سازنده برای نوسازی نیز یکی دیگر از دلایل افزایش تحرک در بافت‌های فرسوده است. به دلیل فرسودگی بیش از حد برخی خانه ها، دیگر امکان سکونت ایمن در این خانه‌ها فراهم نیست و مالکان آن‌ها باید تصمیم بگیرند که یا خانه‌ها را به عنوان ملک کلنگی برای تخریب و نوسازی به بازار فروش عرضه کنند یا وارد پروسه مشارکت در ساخت با سازنده شوند. همین موضوع عرضه ملک کلنگی و در نتیجه ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده را بیشتر می‌کند.

اثر مشوق‌های ساخت مسکن در بافت فرسوده از جمله تراکم تشویقی، تخفیف در عوارض ساختمانی و صدور پروانه، وام با بهره کمتر و... نیز در این زمینه موثر بوده است و باعث افزایش حجم ساخت‌وساز در این مناطق شده است. در مجموع، سازنده‌ها و مالکان در بافت‌های فرسوده اگرچه هنوز به طور کامل از فضای نااطمینانی خارج نشده اند، اما بنا به دلایلی که گفته شد، مقطع زمانی فعلی را هم از گذشته و هم از آینده برای ورود به پروسه تخریب و نوسازی مسکن مناسب‌ترین زمان ارزیابی می‌کنند.

تهاتر با نوساز به جای مشارکت

در این میان برخی از سازنده‌هایی که از پروژه‌های قبلی واحد نوساز و کلیدنخورده دارند، در صورت موافقت مالکان، اقدام به تهاتر این واحد‌ها با ملک کلنگی کرده و مدل جدیدی از مشارکت را در این بازار ایجاد کرده اند. از این طریق هم بهای زمین پرداخت نمی‌کنند، هم واحدهایشان را عرضه می‌کنند و هم به مالکان تعهدی از بابت زمان دقیق اتمام پروژه و... نمی‌دهند و پروسه ساخت‌وساز برایشان راحت‌تر خواهد بود.