اجاره‌های بدخیم و رشد حاشیه‌نشینی

حدود یک‌سوم جمعیت استان نفتی ایران یعنی خوزستان، حاشیه‌نشین هستند. حدود یک‌چهارم استان البرز و نزدیک به یک‌پنجم ساکنان خراسان رضوی را حاشیه‌نشینان تشکیل می‌دهند. حاشیه‌نشینانی که محصول بازار ناکارآمد مسکن هستند و این روز‌ها با پیشی‌گرفتن تورم اجاره‌بهای مسکن از تورم عمومی و ثبت رکورد‌های پی‌درپی، مستأجران دیگری بر لبه پرتگاه حاشیه‌نشینی قرار گرفته‌اند.

رشد جمعیت حاشیه‌نشینان

به گزارش شرق، این یک آمار رسمی است؛ ۱۴ میلیون نفر حاشیه‌نشین در کشور زندگی می‌کنند؛ هرچند این آمار مربوط به دو سال پیش یعنی سال ۱۴۰۰ است؛ اما آمار‌های منتشرشده از سوی وزارت بهداشت، درمان و آموزش پزشکی در گزارشی تحت عنوان برنامه گسترش مراقبت‌های اولیه سلامت برای تحقق پوشش همگانی سلامت در مناطق شهری در سال ۱۴۰۰ نشان می‌دهد جمعیت حاشیه‌نشین و ساکن سکونتگاه‌های غیررسمی در سال ۱۳۹۵ حدود ۱۰‌میلیون‌و ۱۵۹‌هزار‌و ۳۵۲ نفر بوده و این تعداد در سال ۱۴۰۰ به بیش از ۱۴ میلیون نفر رسیده است؛ یعنی در سال‌های ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۰ نزدیک به چهار میلیون نفر به تعداد افراد ساکن در مناطق حاشیه شهر‌ها اضافه شده است. حتی در همان سال ۹۵ هم خوزستان، استانی که ۸۲ درصد منابع نفت و گاز کشور را در بر دارد، با یک‌میلیون‌و ۵۵۷ هزار حاشیه‌نشین، بیشترین جمعیت حاشیه‌نشین را در بین استان‌های کشور داشته است؛ یعنی حدود ۳۳ درصد از کل جمعیت استان را حاشیه‌نشینان تشکیل می‌دادند.

پس از این استان، خراسان رضوی با یک‌میلیون‌و ۳۸۶ هزار نفر در رتبه دوم قرار داشته و استان البرز با بیش از یک میلیون حاشیه‌نشین در رتبه سوم قرار می‌گرفته است. در رتبه‌های چهارم، پنجم و ششم نیز استان‌های تهران، فارس و آذربایجان شرقی قرار داشتند که به ترتیب ۸۶۱ هزار نفر، ۶۱۳ هزار نفر و ۵۵۹ هزار نفر جمعیت حاشیه‌نشین را در خود جای داده‌اند. استان اصفهان و سیستان‌وبلوچستان نیز به ترتیب در رتبه‌های هفتم و هشتم قرار دارند و هرکدام دارای بیش از ۴۵۰ هزار نفر جمعیت حاشیه‌نشین بودند. حالا هفت سال از آن سال می‌گذرد و متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران که آن سال معادل چهارمیلیون‌و ۳۷۲ هزار تومان بود، اکنون به ۴۶‌میلیون‌و ۷۰۰ هزار تومان رسیده است.

با توجه به این اعداد تصور میزان افزایش حاشیه‌نشینی در طول سال‌ها چندان هم دشوار نیست. افزایش نرخ تورم و نبود ثبات قیمت در بازار مسکن و اجاره‌بها در این سال‌ها باعث شد آرزوی خانه‌دارشدن مستأجران ایرانی سال به سال دور و دورتر شود. افزایش افسارگسیخته اجاره‌بها در سال‌های اخیر، این روز‌ها نه‌تن‌ها سقف پوشالی ۲۵ درصدی را که دولت برای افزایش کرایه خانه تعیین کرده بود، شکست؛ بلکه موجب شکل‌گیری موج عقب‌نشینی مردم از مرکز و بالای شهر به پایین، از پایین شهر به حاشیه شهر و حتی از کلان‌شهر‌ها به شهر‌های کوچک‌تر شد.

رکوردشکنی تورم اجاره‌بها

داده‌های آماری نشان می‌دهد در دو سال نخست دولت سیزدهم تورم اجاره‌بها رکوردشکنی کرده و حتی از سطح تورم عمومی در کشور نیز پیشی گرفته است. در پاییز ۱۴۰۰ تورم نقطه‌ای اجاره‌بها به ۵۳.۶ درصد رسیده؛ به عبارت بهتر خانوار‌های مناطق شهری در این مقطع ۵۳.۶ درصد بیشتر در مقایسه با پاییز ۱۳۹۹ بابت اجاره هزینه کرده‌اند. در سال بعد، یعنی پاییز ۱۴۰۱ هم تورم نقطه‌ای اجاره در نقاط شهری برابر با ۴۶ درصد و تورم فصلی معادل با ۱۶.۸ درصد به ثبت رسیده است.

اما جالب‌تر از آن آمار‌های مربوط به زمستان ۱۴۰۱ است؛ آمار‌های تغییرات اجاره مسکن که از سوی بانک مرکزی منتشر می‌شود، نشان می‌دهد اگرچه در سال ۱۴۰۰ رشد اجاره بهای مسکن به طور میانگین حدود ۴۷ درصد بوده؛ اما به طور خاص در بهمن ماه این سال عدد تورم به بیش از ۵۰ درصد هم رسیده و موفق شده رکورد ۳۲‌ساله تورم اجاره‌بها در مناطق شهری کشور را بشکند. یک مرور کوتاه در فایل مشاوران مسکن و آگهی‌های رهن و اجاره در فضای مجازی کافی است تا ارقام سرسام‌آور اجاره‌خانه دست‌تان بیاید.

۴۰ میلیون تومان ودیعه و سه میلیون تومان اجاره ماهانه، کرایه‌ای است که برای یک سوئیت ۱۸‌متری با عمر بیشتر از ۳۲ سال در یکی از محلات جنوبی تهران یعنی افسریه تعیین شده است. همچنین برای اجاره یک واحد ۱۲ سال ساخت ۳۰ متری در همین محله باید ۲۵ میلیون تومان رهن و ماهانه چهارمیلیون‌و ۵۰۰ هزار تومان بپردازید.

بررسی میدانی نشان می‌دهد در‌حال‌حاضر برای اجاره واحدی کوچک در مناطق جنوبی تهران مثل منیریه، سنگلج و خزانه باید در کمترین حالت، ودیعه ۸۰ میلیون تا صد میلیون تومانی و اجاره ماهانه چهار تا پنج میلیون تومانی پرداخت کرد. حتی در حاشیه تهران نیز وضع بهتر از این نیست؛ در محله خاک سفید که یکی از محلات بافت فرسوده و ناکارآمد تهران است، اجاره یک واحد ۴۵ متری ۲۲ سال ساخت صد میلیون تومان ودیعه و ماهی چهار میلیون تومان اجاره لازم دارد و یک سوئیت ۳۰ متری در این منطقه نیز با ۶۰ میلیون تومان ودیعه و چهار میلیون تومان اجاره ماهانه معامله می‌شود. بهای رهن و اجاره مسکن در شمال پایتخت هم این روزها، ارقامی باورنکردنی را به ثبت رسانده است. به‌عنوان مثال یک واحد که ۴۰۰ متر مساحت دارد و در خیابان فرشته تهران واقع شده، با یک‌میلیارد‌و ۲۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۱۴۰ میلیون تومان اجاره ماهانه معامله می‌شود یا واحدی ۷۰۰ متری در نیاوران با چهار میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۳۲۰ میلیون تومان اجاره داده می‌شود.

انگیزه ساخت‌وساز ضعیف شده است

بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن، معتقد است افزایش اجاره‌بها در کشور ناشی از برخی پارامتر‌های فرعی در اقتصاد نیست که برای آن دنبال راهکار بگردیم و به‌طور مستقل حلش کنیم؛ بلکه مشکل اجاره بهای مسکن ریشه در خود قیمت مسکن دارد. او به «شرق» می‌گوید وقتی تورم بخش مسکن به ۷۰ درصد رسیده است، این تورم ناخودآگاه در فصل اجاره خودش را ناگهان در اجاره بها منعکس می‌کند که بسیار هم طبیعی، اما اسفناک است؛ چرا‌که مهاجرت معکوس، فقر و حاشیه‌نشینی را دائم بیشتر و بیشتر می‌کند. ستاریان ادامه می‌دهد: دولت می‌گوید سالانه به یک میلیون مسکن نیاز است. این درست، اما نقشه راه کدام است؟ چه کار قرار است برای این مشکل کنید؟ برخی برنامه‌های دولت مثل وام و کمک برای تأمین رهن مستأجران و کار‌های این‌چنینی در واقع مسکن‌های موقت و کوتاه‌مدت است که در دنیا نهایتا یک یا دو بار انجام می‌شود تا دولت برای برنامه اصلی خود در حوزه مسکن، فرصت کافی بخرد. اگر این برنامه اصلی وجود نداشته باشد، این مسکن‌ها خودش به مشکل مضاعف تبدیل می‌شود.

به گفته او کشور‌های دیگر هم در برخی برهه‌های زمانی در وضعیتی مشابه ایران بوده‌اند؛ اما از آن عبور کرده‌اند؛ این کشورها، کشور‌هایی بوده‌اند که عموما اقتصاد بسته داشته‌اند و بخش خصوصی نقش اصلی در اقتصاد آن‌ها نداشته است؛ از جمله ترکیه قبل از آتاتورک و آزادسازی اقتصادی یا برخی کشور‌های اروپایی به‌ویژه کشور‌های اروپای شرقی که مشکلاتی مشابه ایران داشتند. این کارشناس تأکید می‌کند: ساخت یک میلیون مسکن هزینه‌ای معادل چهار درصد ساخت‌وساز‌های کل کشور را لازم دارد و به‌دست‌آوردن آن در یک سال به اقتصادی پویا نیاز دارد. من نمی‌دانم نمی‌خواهند توجه کنند یا متوجه نیستند؛ ۹۵ تا ۹۷ درصد تولید مسکن از قبل انقلاب تاکنون در دست بخش خصوصی بوده است. چرا سازندگان مسکن آن زمان ساخت‌وساز می‌کردند؛ اما اکنون رغبتی برای ساخت‌وساز ندارند؟ یا اصلا چرا بخش خصوصی کشور‌های همسایه ساخت‌وساز انجام می‌دهند و بخش خصوصی ما نمی‌سازد؟

او در پاسخ توضیح می‌دهد: بخش خصوصی ما دانش و فهم اقتصادی‌اش را دارد؛ اما ابزار لازمش را در اختیارش نمی‌گذارند. برای هر کاری ابزاری لازم است، اقتصاد مسکن ابزار مالی می‌خواهد. مشکل این است که ابزار مالی کافی در اختیار بخش خصوصی نگذاشته‌ایم. همین حالا شندرغاز تسهیلات قرار است در اختیارشان گذاشته شود و هزارویک مشکل پیش پای‌شان گذاشته‌اند. تازه این یک ابزار کوچک مالی است؛ در‌حالی‌که به ده‎‌ها ابزار مالی نیاز است تا بخش خصوصی قادر به تولید شود. هرچه ابزار داریم، در اختیار شرکت‌های خود دولت است؛ ولی دولت انتظار دارد مسکن در دست بخش خصوصی تولید شود.

رانت‌خواران بازار مسکن را آشفته کرده‌اند

کمال اطهاری، دیگر کارشناس اقتصاد مسکن هم مسائل این بخش را جدا از کلیت اقتصاد کشور نمی‌داند و معتقد است تا زمانی که دولت‌های توسعه‌گرا بر سر کار نیایند، بحران در بازار مسکن تداوم خواهد داشت.

او چندی پیش درباره راهکار‌های حمایت از مستأجران به ایلنا گفته بود «چندین سال از بگیر و ببند‌ها و از این اقدامات شبیه به سرگرمی برای حمایت از مستأجران چه از سوی دولت و چه از سوی مجلس سوءاستفاده شده و این اقدامات دیگر جواب نمی‌دهد؛ چرا‌که وقتی اقداماتی انجام می‌دهند تا قیمت مسکن در مدتی کوتاه صددرصد افزایش پیدا کند و هزینه‌های ساخت و تعمیر بالاتر از ۵۰ درصد رشد پیدا کرده و تورم به بالای ۵۰ درصد می‌رسد، مالک هم متناسب با شرایط اقتصادی و قیمت‌ها، اجاره بها را افزایش می‌دهد. حتی وام ودیعه هم نمی‌تواند راهکار باشد و کمکی به مستأجران کند؛ چراکه با افزایش نرخ تورم، اثر وام هم خنثی می‌شود و سقف وام هم از حدی نمی‌تواند بالاتر برود؛ چراکه برای مستأجران امکان بازپرداخت وجود ندارد».

او با اشاره به لزوم روی‌کارآمدن دولت‌های توسعه‌گرا توضیح داده است: یک دولت شایسته، دولتی است که بتواند ایران را از تله توسعه نجات دهد، آن زمان مشکل مستأجران هم حل می‌شود. تله توسعه یعنی اقتصاد رانتی که با تراکم‌فروشی پابرجا مانده و درآمد شهرداری‌ها وابسته به تراکم‌فروشی شده، رانت تعاونی‌ها و بانک‌ها نیز وابسته مستغلات شده و کشور را دچار بیماری هلندی کرده است و اگر این سیستم کنار نرود، بهبود وضعیت رخ نمی‌دهد.

‌اطهاری در ادامه گفته است: همچنین ما در کشور سیاست اجتماعی شایسته برای دنبال‌کردن رفاه اجتماعی نداریم، دولت فعلی هم ابدا این سیاست اجتماعی را در دستور کار ندارد؛ درحالی‌که دولت شایسته باید این کار را بکند.

او می‌افزاید: اکنون یک قفل‌شدگی نهادی وجود دارد که رانت‌جویان ایجاد کردند و طبق آن سیستم دائم تولید رانت می‌کند. این سیستم حتی محیط زیست را هم از درون فضای شهری تا جنگل نابود می‌کند. تا این قفل که بر رانت‌جویی، تخریب محیط زیست و ازدیاد فاصله طبقاتی استوار است، باقی مانده باشد، وضعیت مستأجران هم همین است و دولت هم اراده‌ای برای شکستن این قفل ندارد. به باور او تمام امکاناتی که در اقتصاد ایران برای حل مشکل مستأجران وجود داشته، در عرض ۲۰ سال گذشته و از زمان دولت احمدی‌نژاد تا امروز نابود شده و امروز چیزی باقی نمانده که به واسطه آن بتوان دنبال راهکار بود؛ بنابراین ما به تغییر ساختاری در اقتصاد کشور نیاز داریم و بدون آن هیچ راهکاری وجود ندارد.