پادزهر سفته‌بازی در بازار مسکن

فرید قدیری؛ وضعیت تازه‌ای که از ابتدای امسال در بازار مسکن شکل گرفته، برای سیاستگذار، «حالت مطلوب» ارزیابی می‌شود درحالی‌که، زیر این خاکستر، فعل‌وانفعالاتی در جریان است که اگر فکری برای آن نشود، بحران‌آفرین خواهد شد.

میانگین قیمت مسکن در بهار امسال روند کاهشی داشت و از آن مهم‌تر، حجم آپارتمان‌های عرضه شده برای فروش به‌خاطر «تغییر رفتار» فروشنده‌ها به میزان هر چند کم، اما محسوس، افزایش پیدا کرده است. در سمت مقابل نیز «عقب‌نشینی» خریداران غیرمصرفی از بازار ملک کاملا آشکار است. این دو حرکت، واکنش اضلاع اصلی معاملات مسکن به عصر «کاهش انتظارات تورمی» را نشان می‌دهد که در نهایت خوراک عبور بازار از فاز جهش را در شروع ۱۴۰۰ و هفته‌های بهاری سال فراهم آورد.

التهاب قیمت‌ها تا حدودی فروکش کرده است. اما یک لایه پایین‌تر از ظاهر فعلی بازار ملک، تصویر خوشایندی دیده نمی‌شود. آنچه سیاستگذار نمی‌بیند «عقب‌ماندگی ۶ ساله» روند عرضه مسکن هم در تهران و هم در سایر شهر‌های کشور است. این اتفاق که «ابررکود ساختمانی» به لحاظ شدت افت تیراژ ساخت مسکن و همچنین طول زمانی افت نام دارد، بازار را در وضعیت «بسیار شکننده» قرار داده است.

اگر چه سطح قیمت کاهشی است، اما یک شوک مثبت در سمت تقاضا به هر دلیلی باعث فعالیت گسل عرضه خواهد شد که نتیجه آن بی‌تعادلی بازار و ناپایداری دوباره قیمت‌ها می‌تواند باشد. درحال‌حاضر حجم تقاضای خرید به قدری پایین است که حجم بسیار کم‌عرضه- به‌رغم افزایش فایل‌های فروش- پاسخگوی بازار است. حجم پایین تقاضا به‌خاطر «پرتاب تقاضای مصرفی به بیرون بازار با موج جهش قیمت مسکن» و همچنین به‌دلیل «انصراف تقاضای سرمایه‌ای از خرید تحت‌تاثیر انتظارات کاهشی» است.

سقوط نبض معاملات مسکن به زیر ۶ هزار واحد در ماه در شهر تهران نتیجه این خروج‌ها است. اما اگر نبض معاملات ملک به میزان طبیعی خود که حداقل ۱۰ هزار واحد در ماه است بازگردد، «کمبود واحد مسکونی نوساز» خود را نشان خواهد داد. این، همان آتش زیرخاکستر است.

کارنامه خرداد ماه معاملات مسکن در تهران، یک برش خیلی جزئی از این اوضاع شکننده را به نمایش گذاشت. ماه گذشته، گروهی برای تبدیل آپارتمان به واحد بهتر، با استفاده از فرصتی که «کاهش ۵ درصدی قیمت در دو ماه اول سال» برایشان فراهم کرده بود، وارد صحنه معاملات خرید شدند و نبض معاملات را ۳۰ درصد (ماهانه) افزایش دادند. همین شوک مثبت تقاضا باعث شد میانگین قیمت ۳ درصد رشد کند. هر چند، عوامل دیگری در رشد قیمت نقش داشت. اما حتما «کمبود عرضه» بی‌تاثیر نبود.

بحران زیرپوستی موجود یعنی کمبود عرضه، راه علاج دارد. رئیس‌جمهور منتخب، هم در ایام رقابت‌های انتخاباتی- از طریق مشاورانش- و هم در اولین کنفرانس مطبوعاتی خود- دوشنبه ۳۱ خرداد- یکی از سرفصل‌های اصلی برنامه‌های دولت آینده در حوزه اقتصاد را «کنترل اشتهای سفته‌بازی در بازار مسکن» اعلام کرد. آن‌طور که ابراهیم رئیسی در برنامه‌اش برای بخش مسکن اشاره کرده، برای مقابله با رفتار‌های غیرمولد، «مالیات کاهنده جاذبه سرمایه‌گذاری ملکی» را مدنظر دارد.

به نظر می‌رسد دولت آینده، تا اینجای کار، صورت مساله بازار مسکن را درست تشخیص داده است؛ «عامل جهش قیمت‌ها رفتار سفته‌باز‌ها است که با مالیات، قابل کنترل و مهار است.». اما آیا این «تشخیص درست» حتما به «تجویز درست» ختم می‌شود؟

تجربه سیاستگذاری در بخش مسکن نشان داده، احتمال اینکه یک «سیاست کارآمد» برای حل مساله حتی به‌رغم «تشخیص درست» اتخاذ شود، کمتر از حالت دوم است. در همین دولت فعلی، ابتدای کار، صحبت از آن شد که برای ساخت‌وساز‌های حمایتی و انبوه، باید بیابان‌های اطراف شهر‌ها از دستور کار دولت خارج شود و نوسازی «بافت‌های فرسوده» به اجرا دربیاید. اما در عمل، همان بیابان‌ها بار دیگر، زمین «خانه‌سازی دولتی» قرار گرفت.

هم‌اکنون «مالیات» می‌تواند قفل بازار مسکن را باز کند، اما اینکه «کدام مالیات؟»، همان مرز انتخاب راه و بیراهه از سوی دولت آینده است. یک خطر بزرگ، برنامه دولت آینده در بخش مسکن- مقابله مالیاتی با سفته‌بازی- را تهدید می‌کند و آن، رفتن به بیراهه «مالیات پوچ» است که دو سال است تصویب شده، اما قابلیت اجرا ندارد، چون پر از اشکال است. دوسال است نوعی مالیات تحت عنوان «مالیات بر خانه خالی» تصویب شده، اما به‌خاطر اشکالات فراوان این مالیات، دولت هنوز موفق نشده آن را اجرایی کند.

خطر این است که ذی‌نفعان وضع موجود بازار مسکن برای در امان ماندن از تیغ اصلی مالیاتی، ذهن دولت آینده را نسبت به «مالیات مصوب و آماده اجرا» منحرف کنند و بازار مسکن را از «پادزهر سفته‌بازی» محروم سازند. «مالیات بر خانه خالی» نمی‌تواند کمکی به حل وضع موجود کند و در مقابل، خانه‌های خالی بی‌اثر است.

رئیس‌جمهور منتخب برای عمل به وعده مهمی که به «خانه‌اولی»‌ها بابت «دسترس‌پذیر کردن مسکن» داده است، لازم است به «تجربه دنیا در حوزه مهار سفته‌بازی ملکی» توجه کند و از «مالیات سالانه بر املاک» برای «عرضه آپارتمان‌های منجمدشده به بازار مصرف» بهره ببرد. این، شروع سیاستگذاری صحیح و کارگشا در بازار مسکن در دولت سیزدهم می‌تواند باشد. اول مالیات، دوم برنامه‌ریزی برای رونق ساخت و عرضه جدید آپارتمان. اما اگر این فرآیند رعایت نشود، هر نوع عرضه جدید، جنبه حرکت گلخانه‌ای پیدا می‌کند که در نهایت موثر نخواهد بود.

درحال‌حاضر زمین برای «کاهش بیشتر قیمت مسکن» فراهم است؛ تورم زمین در پایان سال گذشته نصف شد، قیمت مسکن در سه ماه اول امسال ۲ درصد افت کرد، انتظارات تورمی تقریبا وجود ندارد، اکثریت فعالان بازار مسکن انتظار کاهش قیمت دارند. این شرایط اولیه می‌تواند «مالیات سالانه ملکی» را بعد از عزم دولت جدید به دریافت آن، سوار بازار ملک کند. در این صورت است که چند صد هزار واحد مسکونی خالی از سکنه و بلااستفاده در بازار مسکن تهران و دیگر شهر‌های کشور، روانه بازار فروش یا اجاره خواهد شد.

این جریان عرضه، به کاهش سریع قیمت مسکن و تخلیه حباب قیمتی کمک می‌کند و اثر آن، شروع بهبود قدرت خرید و باز شدن قفل فروش در زمین بساز و بفروش‌ها خواهد بود. بعد از این است که سازنده‌ها انگیزه لازم برای سرمایه‌گذاری جدید ساختمانی- رونق عرضه- را پیدا می‌کنند.

«مالیات سالانه ملکی» در کشور‌های مختلف جهان، مالیات دست‌اول در بخش مسکن محسوب می‌شود چون، دریافت این مالیات به هیچ سامانه‌ای و هیچ تبصره و معافیت و استثنا نیازی ندارد بنابراین همه مالکان به خصوص چند خانه‌ای‌ها چاره‌ای جز پرداخت مالیات سالانه ندارند. همین امر، ریسک سفته‌بازی ملکی را بالا می‌برد و باعث انجمادزدایی از املاک خالی می‌شود. «مالیات بر عایدی» و «مالیات بر معاملات مکرر» نیز مالیات‌های تکمیلی هستند که اثر اولیه مالیات اصلی را در مواقعی که بحران قیمت‌ها به اوج می‌رسد، افزایش می‌دهد.

امید می‌رود «فرصت سوزی»‌های عمدی یا سهوی در همه سال‌های گذشته در حوزه «نجات بازار ملک از سفته‌بازی»، در دولت آینده با «مالیات اصلی» خاتمه پیدا کند و «تهدید خانه‌های بلااستفاده» به «فرصت برای خروج سریع از رکود» تبدیل شود.